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1、1,无锡融侨观邸3幢、幢精装修思考,麦哲地产2011.06.18,1,市场环境概述,区域内精装修产品溢价较低，平均500-700元/平米,万科金域缇香高层产品，因万科品牌影响力强，价格方面一直引领新区精装市场。相对毛坯产品，其溢价；高出1000元/平米。新城尚东区5月首次开盘，精装修标准为区域最高，为保证首期开盘热销，其精装溢价并不高，相对周边毛坯房，只高出500元/平米左右。,【精装修溢价分析】,开盘热销、持效期速度一般：最高每周7套，与毛坯产品基本相同,精装修,万科金域缇香10年12月推售60套，开盘期销售近40套。后续每周2套。新城尚东区，5月18日开盘，推售180套，月度销售近90套，
2、近期每周销售7套左右，为区域内销售最好产品。,【精装修销售分析】,从上表可见，无锡住宅精装修项目装修配置标准相对较高，所用材料基本都属于品牌产品。装修标准低的项目也宁愿少配置一些产品，也不愿降低配置品牌标准。但是其所选配置品牌度并不低，而是选择了降低品牌档次和少配置空调等室内设施来降低整体装修标准，从侧面反映了无锡市民追求实用性和品牌性的特点。,无锡住宅精装修项目装修配置标准相对较高，所用材料基本都属于品牌产品。,【精装修标准分析】,2,本项目精装条件分析,本项目面临的精装竞争强，较难突围。因两栋楼体量少，总销增值不大。现有产品梯度较完整，不影响后续产品销售,1、精装修产品渐成为精品住宅发展趋
3、势，较毛坯产品具备更强的溢价能力。本项目如仅两栋楼做精装，增值能力则相对弱。总建面约26400平米，按照溢价700元/平，营销总金额增加1848万元。2、在旺市下精装修产品具有很强竞争力，可实现良好销售速度和价格。现无锡市场低迷，如明年市场持续走低，则毛坯产品竞争力会更强，精装产品则会相对较弱。3、开发精装产品，对开发团队及后续服务团队要求很高，如操作不当，会对销售很大影响。如开发商具备精装产品的开发能力，可以做。4、周边竞争项目皆为大规模的精装产品，品牌力强，精装经验丰富，运营成本较低。2011年至2012推量持续增加，市场竞争压力大。,【本项目精装分析】,3,精装需具备能力分析,精装房的优
4、势与应避免的问题,精装房对客户的吸引力在哪里发展商应避免的误区装修细节建议,精装房优势盘点,精装优势种种，但吸引客户的最大优势是：能省去大量的时间成本、精力耗费,全装修住宅的优势：从大的角度来讲，宏观上对国家有贡献；设计、施工、监理一体化，有利于资源的合理利用；对新建住房的安全有保证，促进文明社区建设；有利于开发商提高售价，实现高利润回报；方便客户购房得到实惠。,从100份对客户的抽相样本中获息，对于客户而言，能省去时间成本、装修成本是最吸引客户的最大优势,【精装分析】,精装房面临的投诉风险,投诉一，模糊标识蒙混过关事发缘由：事先未和购房人约定清楚材料的品牌、标准、等级、型号等而引发的纠纷大约
5、占了5成以上解决方案：事先在楼书上标明品牌，可不约定型号投诉二，粗糙工艺欺负外行事发缘由：这类纠纷大约占了将近4成，装修细节粗糙，如墙体裂隙、水管渗水、地板色差较大等解决方案：合同要与室内装修承包商（品牌供应商）签订到责任人,【精装分析】,投诉三，“样板”展示诱人耳目事发缘由：入住后，发现自己家的精装修尽管用了与预售合同里约定的是一样的品牌，但就是感觉与样板房不一样，这类情形诱发的纠纷也不在少数解决方案：纯粹小开发商的作为，一般大品牌开发商不会做此损名益的坑害客户之事 投诉四，装修合同张冠李戴事发缘由：开发商为规避开发风险，转嫁装修责任，会让让消费者和开发商指定的装修队签订装修合同 解决方案：
6、纯粹小开发商作为，大品牌开商会与客户签合同，但责任关系会与第三方共存,开发商后期要承担的投诉重点：质量、品牌用材精装修房必需消除客户错误的认识：欺诈心理,【精装分析】,开发商易走入的精装误区,误区一：重风格轻功能 这是前些年炒概念留下的后遗症，房产开发过分注重风格是否时髦，在功能配置上下的功夫难免不够 麦哲议：客户对风格有百样要求，单纯、中性、兼容，但是统一标准是王道误区二：内在品质不够档次 一方面设计上要重视，建筑师要下功夫，另一方面开发商也要学会把钱花在刀刃上麦哲建议：知名的室内设计师统一设计，有名气支撑，另外在用材上下功夫，使其更具品质化，非面面俱到，但局部品质上成 比如，门、门锁、厨柜
7、系列用品、卫浴系列等 例某案例，壁柜门，用德国的RAUMPLUS；门锁用了瑞士的GLUTZ，可开关100万次，是普通锁的10倍，品质、质量都较高。,【精装分析】,误区三：装修是否体现个性化 菜单式装修操作起来并不简单，它的实施需要住宅开发单位内部各部门的紧密配合，也需要设计、施工等相关单位的通力合作麦哲建议：建议采用标准化。经过多番验证，个性装修要牵涉到更多的人力成本、品牌供应商、施工环节的各项事物，粗略计算1%的个性化将带来40%的工作量，属于吃力不讨好 比如，厨房、卫生间的配备可以统一标准，因为此功能无特别大的变动,从装修角度而言，忌本末倒置，正确的理解是：质量、品质、物有所值,【精装分析
8、】,装修细节建议,装修细节建议：一是经常使用的部位采用精品；空调、采暖、洁柜、厨房等，此外，细节部位还有：壁柜门、门锁；二是强调设备，主指厨房，比如说厨房，可以在设备上采用好的品牌产品。据全装房调查得知，有20的住户会对装修作改动，因此不建议采用高档的墙面和地面材料。,基于前面所说的：质量、品质，特别提醒：品牌用材、细节部位是品质感的重要体现之处,【精装分析】,业内知名开发商的操作手法,万科、中海操作流程精装中各重要环节操作解析,万科、中海操作流程,（1）室内设计,（2）建筑设计,（3）施工建筑,室内设计公司,销售公司,目标客户,发展商,建筑设计公司,（4）工厂生产材料采购,发展商,监理,承建
9、商,战略供应商,材料加工厂,（5）土建验收,发展商,监理,承建商,（6）装修施工现场拼装,发展商,监理,战略供应商,（7）验收,发展商,监理,承建商,物业,（8）交房,（9）保修维修（10）意见反馈,发展商,承建商,物业,业主,战略供应商,物业,业主,发展商,万科全面家居解决方案,【案例】,解释中海、万科的成功操作手法,（1）室内设计,（2）建筑设计,通过兑标的方式决定，由哪家公司来做前提：先获得该公司的预先设计稿，经过第一轮筛选,（3）施工建筑,（4）工厂生产材料采购,选定总承包商，确定责任人，再确定分包商,操作一：与采购商建立联系，让其代为采购操作二：发展商内部成立专项工作组，负责采购（中
10、海）与品牌厂商建立长期战略合作（万科）,（5）土建验收,（6）装修施工现场拼装,承建商、发展商、监理公司三方验收,品牌供应商、施工单位共同完成，由于采用标准化操作,（7）验收,（8）交房,（9）保修维修（10）意见反馈,承包商、相关验收机构认定、发展商，三方验收,发展商、物业、业主到位,发展商、品牌供应商（采购承包方）、物业、业主,【案例】,精装完全手册,精装房流程手册,实施建设、装修设计介入,环保材料设备的选择应通过ISO认证,实施装修监理,建立全装修房环保保证体系,建立全装修房质量保证体系,建立住宅质量商业保险制度,装修价格透明化,装修标准化软装个性化,完善购房合同,开具购房发票装修发票,
11、第一步：建设、装修设计三方前期介入是良好合作的开始,注意点三方合作是关键一是建筑方案和装修方案的协调。比如前者没考虑后者，厨房设计好就会发现台面短了，冰箱没地方搁，这些是很容易出现的问题。二是土建施工图与装修设计也要很好的协调、主要是一些标高控制，比如说土建施工图若没考虑今后的中央空调装修，那就可能太低了。三是装修施工图与专业厂商的协调。比较典型的像卫生间，有的房子1.8米面宽，而专业产家马桶一占就是0.8米，这就会很难处理。特别建议：让装修设计提前介入住宅设计，建议设计单位从各家设计单位（尤其是优秀装潢专业设计单位）优秀设计方案中招标产生,实施建设、装修设计介入,环保材料设备的选择应通过IS
12、O认证,第二步：所选材料，设备应符合国际相关标准,质量把控1：材料设备的选择应符合国家有关环保、节能和节水的最新标准要求，材料与设备生产企业应通过ISO9000或ISO14000系列认证。特别建议：材料设备选型尽量选用客户熟悉的著名品牌，其品质档次应与住宅档次相匹配。,实施装修监理,质量把控2：委托具有相应资质的建筑装饰施工单位施工，要严格控制装修房全过程质量。特别建议：隐蔽工程要实行签字验收；所有住房装修质量必须与样板房装修质量要保持一致。,第三步：应成立工作组人员进行质量监控或对口负责人,建立全装修房环保保证体系,第四步：出具由相关机构检测合格的证书是张优质凭证,质量把控3：建立全装修房环
13、保保证体系。特别建议：全装修房施工完成后，室内环保质量应由有资质的室内监测单位或质量监督部门验收，并出具“住宅检测合格证书”。,建立全装修房质量保证体系,第五步：能消除客户对装修房不必要的担心及后期服务,质量把控4：建立全装修房质量保证体系，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，特别建议：除装修质量保证书外还包括，装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行建设部关于住宅室内装饰装修管理办法中规定的保修期负责保修。,建立住宅质量商业保险制度,第六步：解决后期因装修问题所致的负面影响，及解决方案,建立住宅质量商业保险制度，这是开发商、业主、物业公司三方得益的保证。特别建议：开发
14、商通过购买商业保险转移了责任，业主有了理赔，物业公司则摆脱了不应承担的责任。,装修价格透明化,第七步：集中采购是整个过程中最能控制成本的环节,由于开发商采用现代物流管理手段，减少了流通环节，降低了采购成本，同时，统一集中化的设计方式又降低了设计成本，完全可以使装修成本低于客户自行装修费用。不仅作为一种促销手段，而且可以达到开发商、装修单位、购房者三赢局面。,装修标准化软装个性化,第八步：装修风格要统一，切勿选择过多，免增加工作量,装修房装修风格基本应定格为中性，或称之为统一装修标准。这样可满足大多数购房户需要。住宅风格主要体现在软装饰上，包括沙发、家具留由客户自己想像设计。特别建议：装修风格统
15、一标准（规格、品牌相同），但颜色可以供客户3种以内的选择。建议厨房柜櫃面板颜色、内墻涂料颜色、客厅餐厅卧室灯具、壁柜移门等四大件可由客户从开发商提供样品中选取。,完善购房合同,第九步：不欺诈隐瞒客户应知的关于装修相关标准，避免后期出现交房标准上的异议,开发商与购房者在预售合同附件里事先有个约定装修项目及标准，包括对品牌、价格或相应的等级、颜色、规格、工艺等作出详细约定。所有装饰装修应不低于苏州住宅装饰装修验收标准”的条款。建别建议：装修项目需变更时，约定工程变更单上须有购房者的签字盖章。解决纠纷问题的方式可选用赔偿双倍的装饰、设备差价或协商处理。约定隐蔽工程的线路图、管路图作为交房必备文件之一
16、。,开具购房发票装修发票,第十步：在涉及关键装修环节，做到使客户心知肚明,建议开发商分别开具购房发票与装修发票。特别建议：有条件的情况下（如期房至房屋竣工阶段）建议开发商、装修单位、购房者三方共同签订装修合同。一则使购房者减少房屋交易费用，二则使装修企业直接成为责任人，三则使购房者（尤其是期房购房者）参与装修全过程中，以减少交房可能发生的纠纷。,4,精装标准参考,室内部分玄关、客厅、卧室,费用标准1500-2000元/平米规律性分析：材质：地面：更强调使用产品的材质，普遍为高档实木复合地板 墙面：乳胶漆或壁纸 天花：乳胶漆或造型吊顶 灯具：灯具普遍自配，吊顶部分配筒灯 天花除了更强调涂刷的材料
17、外，更强调吊顶的造型或使用材料；品牌：地面主要为圣象、徐家木业、锦绣前程为主 墙面仍是以：多乐士、立邦为主，少量用墙纸,地板品牌：,室内部分餐厨区域,费用标准1500-2000元/平米规律性分析：材质：地面：高级防滑瓷砖 墙面：厨房为高级面转，餐厅部分使用乳胶漆或壁纸；封闭式厨房全部贴砖；天花：涂料或乳胶漆，部分项目吊顶粘贴石膏线或轻钢龙骨 灯具：灯具普遍配筒灯 设施：普遍赠送厨房设施，其中包括高档组合橱柜，高档人造石台面、不锈钢水槽（洗菜盆、龙头）、高级抽油烟机及炉灶；品牌：此类部分为客户最为关注的重点之一，客户开始关注地面、墙面品牌 墙面：立邦、多乐士、爱的 设施：橱柜及台面一般不明确品牌
18、，水槽目前使用品牌主要为摩恩、科勒；抽油烟机及炉灶此类标准下则主要使用方太柏丽。,厨具电器品牌：,水槽龙头品牌：,装修标准建议,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39
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