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2、研究所所有，未经上海易居房地产研究院武汉易居房地产研究所明确书面特别授权，任何人对报告不享有该等权利，否则依法追究法律责任。,武汉房地产市场月报主 编：吴 洋编 辑：朱 薇 肖 静采 编：汪 洋 杨 琴 张 健 胡望龙 彭 菲 王 松 王 伟 何 莹 陈盼盼 姚 媛 肖 锐 王福生 朱 伟 魏 铮 张春桃 胡佳浩编委会主任：张永岳编 委：丁祖昱 张 燕 龙胜平 彭家亮 喻颖正,以CRIC中国房地产决策咨询系统为平台以客户需求为导向提供全面、精准、快速的房地产信息综合服务,综述 8 新盘 20土地 28营销 34数据 47,政策倾斜 风向开始转变,点评：在金融危机的大环境下，房地产业能够保持稳定
3、、健康的发展，直接关系到人民群众的生活，影响到国民经济的发展。中央政府在两会上的态度，开始逐渐发生变化，尽管中央的重点依然在保障型住房方面，普通商品房只是适度、有条件地松绑，防止房地产业的大起大落、促进房地产市场稳定健康发展依然是中央工作重心。尽管两会上关于房地产业政策松绑的呼声较多，但总体来看，近期中央在房地产市场调控方面将不会有大的政策出台，重点还在于落实之前出台的一些政策细节。,央行银监会：重点推进房地产汽车等信贷消费国税总局明确房地产企业所得税处理规定土地管理法修订年内审议 小产权房转正成泡影REITs试点管理办法上半年有望出台 仿照香港模式武汉确保保障性住房土地供应国务院今年已批建设
4、项目用地逾10万公顷集体用地流转将开闸 政府将参与增值收益分配住建部:4万亿投资32%与房地产相关武汉1-2月住宅投资同比增长16.3%经济适用房占近三成银行并购贷款授信逾800亿 惠及房地产房地产积极促进措施有望十一后出台2月份70大中城市房屋销售价格同比下降1.2%2月CPI降1.6 6年来首见负增长温总理阐述房地产市场2009年工作任务武汉将建统一土地市场 供城市圈发布土地供求信息助力扩大内需 国土部改进建设用地审批今年重点建设中低价位住房 支持居民购买自住房,政策重点依然在保障住房，商品住房适度放松，金融政策逐步放开,政策倾斜 风向开始转变,武汉商品住宅价格指数,1、指数综述,3月份，
5、易居中国武汉住宅价格指数为85.95点，较上月上升0.22%，至2008年2月开始武汉商品住宅价格指数便持续下降，尽管2009年.月价格指数上升0.22%，各区域价格均有不同程度的涨幅。但从整体趋势来依旧处于价格的下降通道中。尽管房价整体依旧处于下行通道，但3月武汉商品住宅价格指数的上市却标志着中国房地产市场已经止住了去年8月以来连续7个月的下滑势头。武汉房价在2008年6月开始进入了价格的下降通道中。2008年初万科发起的青年置业计划成为武汉房价调整的派头兵，率先下调价格，然而上半年，虽然市场销量持续下滑的环境下，开发商并未急于调整价格而是加大了营销的力度，而是期望市场能够回暖，根据易居指数
6、显示08年1-5月，武汉价格指数并未出现较为明显的降幅。年中，国际和国内宏观经济形势急转直下，金融危机初显，房地产市场回暖无望，开发商资金压力与日俱增。在市场整体深度调整的环境下，不少开发商开始主动调整价格，之后更多的开发企业加入了调价的行列，其中以南湖和武昌片区调整时间较为及时和幅度较大。08年6月之后，武汉价格指数出现较为明显的下滑，从5月的97.4点下降到6月94.7，至此之后武汉商品住宅价格指数持续下跌，进入价格下降通道。2008年底，市场经历半年多调整后，在国家鼓励性房地产调控政策的刺激下，武汉楼市需求开始逐步施放，09年3月份市场成交量同比去年均有大幅增长，由于销售持续活跃，新推入
7、市项目亦取得了较好的销售业绩。目前武汉楼市位于市场复苏阶段，成交量的回升，房价的其稳，存量去化期的下降种种的迹象显示市场正从萧条期向恢复期过渡，盲目提价将拉上市场的调整期。,武汉商品住宅价格指数,2、区域市场,武昌区域武昌区域在2008年是价格调整较为及时和调整幅度较深的区域，区域均价下降幅度较大。但从08年11月起区域整体价格走势逐渐稳定，新盘入市价格并未出现明显的降幅，区域整体价格较为稳定，成交量波动较小，区域市场开始步入恢复期。汉口区域各楼盘延续08年年底以来的营销活动。年后，一扫春节的冷清，各楼盘营销中心都出现了火爆的场面，看房的客户大幅增加。整个3月份市场表现出现一波小阳春。价格在回
8、调后，趋于一个稳定期。为了不错过这轮“回暖”，预计万科金色家园（三期）、新华西美林公馆等项目将在3-4月加推新品，其中万科金色家园成交良好。东西湖区域低价和品牌优势一向是该区域楼盘间竞争的王道。本轮加推新盘的沿海赛洛城的低价入市是意料之中，近700套的成交创区域成交的新纪录，显然价格间的竞争依旧是左右区域成交的重点。沿海赛洛城低价入市也加重了区域其它项目的心里压力，使得原本计划推盘的部分项目均按兵未动。市场如此火爆，充满期待，在进退两难之间各项目可能采取的措施是加强营销活动的频度及针对性，价格将依旧持续波动。东湖高新区域东湖高新区域作为武汉楼市的晴雨表，同时也是武汉楼市供求最为活跃的地区，也是
9、08年市场调整幅度较大的区域。去年下半年以来，区域各楼盘开始相继调整房价，10-18%左右的下调幅度是区域消费者所普遍接受的。09年以来，尽管区域房价依旧呈现出下跌的趋势，但区域价格跌幅较小，3月价格微量上涨，且区域内新增入市项目在价格上并未出现明显的降幅，区域价格开始逐步企稳。远郊区域远郊区域中价格竞争较为激烈，远郊区域由于开发体量较大，面临市场低迷成交下滑，远郊区域楼盘也承受着较大的消化压力，远郊区域也成为武汉价格调整最普遍的区域。从项目实际成交价格来看，本月，远郊区域的监测样本成交价格微量上涨，但伴随春季房价会的到来，预计区域将会进行新一波价格优惠促销活动，区域房价将有望进一步下挫。,武
10、汉当前商品住宅市场形势分析量价齐升 阳春行情浓情上市首置需求稳步增长，改善性需求开始升温政策利好 价格调整 刺激购房需求的释放,量价齐升 阳春行情浓情上市,表现之一：量价齐升，成交大幅回暖,09年1-2成交量持续上涨，房地产市场迎来了久违的量价双升行情。3月住宅成交量为108万平方米，环比增幅近一倍。1-3月成交近200万方，同比增长68%。09年1-3月商品住宅成交量价齐升，这主要是，一方面受利好政策效果显现的带动，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现,2008年，降息、利率七折、住房交易环节税费减免等楼市利好政策接二连三出台，贷款成本、交易成本双向降低的刺激作用开始显现，房地产市场
11、信心在逐步恢复的同时，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放。此外，年后银行贷款部门预算充足、住房公积金按月提取等市场环境的改善，也都对楼市成交放量起到了一定的促进作用.另一方面楼市成交价格的下调，部分房价也已跌至有效需求的购买力范围，从而使部分需求得到释放带动销售量上涨，使得楼市迎来了“小阳春”。,量价齐升 阳春行情浓情上市,表现之二：供求关系缓解，供求比进一步下降,3月供求为0.46，供不应求，供求比进一步下降，武汉楼市供求关系从2009年2月开始11个月首现逆转,而3月供求比进一步下降。1-3月武汉房地产市场有近139万方的新增供应入市，但1-3月成交近200万方，
12、显然成交价格的回调以逐渐接近购房者的心理价位，加之政策利好的种种刺激使得沉寂已久的楼市需求开始逐渐释放，成交大幅的增长显然是供求关系发生逆转的关键。但尽管近期市场供求关系目前暂时稳定，但由于市场未来供应量仍较大，如果成交量不能持续稳定，供求比将可能回升。,量价齐升 阳春行情浓情上市,表现之三：价格短期波动，调整还将持续,3月武汉商品住宅成交均价为5096元/平米，成交价格微幅上涨，统计数据显示的房价环比上涨，主要还是受前期交易量放大的影响。因为一季度成交量大增，部分开发商抓住机会开始提价，显然“拉高出货”的操盘迹象明显。由于刚性需求对价格的涨跌尤其敏感，价格的上涨很可能会直接导致刚性需求的萎缩
13、，进而造成后市成交量的下滑，而随着交易量的回落，开发商肯定还会重新下调房价。因此，价格的短期波动迹象明显，调整还将继续。3月份，易居中国武汉住宅价格指数为85.95点，较上月上升0.22%，至2008年2月开始武汉商品住宅价格指数便持续下降，尽管2009年3月价格指数上升0.22%，同时各区域价格均有不同程度的涨幅。但从整体趋势来看依旧处于价格的下降通道中。尽管房价整体依旧处于下行通道，但3月武汉商品住宅价格指数的上市却标志着中国房地产市场已经止住了去年8月以来连续7个月的下滑势头。,量价齐升 阳春行情浓情上市,表现之四：新盘大规模上市 首置产品供应依旧唱主角,3月供应量约为50万平方米，环比
14、上升31%，新盘大规划的上市，保利心语及复地东湖国际等老盘亦持续加推，09年一季度成交量的恢复给予了开发商极大的信心使得3月供应有所上升，其中供应量较大的区域有武昌区和东湖高新区。从武汉整体层面看，由于受到一季度实际成交大幅度上涨的影响，使得后期市场看多，预计市场后期供应有进一步趋势。在3月新增入市产品中二房推案占总供应量的53%，其中80-100平米的首置类产品占据市场大部分的份额，此类产品的供应依旧是市场供应的绝对主力。,量价齐升 阳春行情浓情上市,表现之五：成交回升拉动存量大幅去化,2009年2月，存量在上升了13个月后首次出现下降，显示市场人气有所恢复。在3月成交大幅上涨的拉动下，存量
15、房源大幅度去化。一季度“量价齐升”的楼市背后带有明显的去库存化的特点目前武汉楼市位于市场复苏阶段，成交量的回升，房价的其稳，存量去化期的下降种种的迹象显示市场正从萧条期向恢复期过渡，盲目提价将拉上市场的调整期。同时由于武汉楼市存量项目较大，目前存货去化期仍然处于高位压力区。加快去化存量项目一方面，能有效地刺激市场，释放需求；有效地推动楼盘销售，盘活公司资金流。因此，如何快速去化存量将是市场得以健康发展的关键,首置需求稳步增长，改善性需求开始升温,表现之一：首置需求支撑成交增长，改善性需求大幅增长,在两房产品上，80-90平米小两房产品由于低总价更受欢迎，随着90平米界限的逐渐模糊，80-100
16、平米成交较为可观，首次置业类产品依旧支撑市场成交，此类产品由于刚性需求较为明显，不易受政策及市场波动的影响，在1-2月楼市成交中稳步增长支撑成交的进一步上扬。其次，改善类产品成交大幅增长，120-130平米的3房3月成交近1104套，环比增长近一倍之多，130-140平米的大3房产品也有近98%的增长，这是由于武昌、南湖等中心次中心区域的大户型产品开始逐步走量，加之购房落户政策的逐步落实，满足政策120平米以上的大户型成为了不少外地购房者的选择，激发改善类产品成交的走高,表现之二：首次置业产品成交稳步上升,首置需求稳步增长，改善性需求开始升温,从需求上分析，在楼市恢复期，依然购房的客户绝大部分
17、属于刚性需求，尤其是中低端和中小户型需求。90平方米以下户型一般都属于中低端产品，产品单价一般较低，单套总价控制较好，符合购买力较低的首次置业客户的刚性需求。尤其是部分性价比较高的项目市场表现更为抢眼，得到市场的追捧。同时目前针对刚需及首次置业群体的产品营销活动的普及和优惠力度的不断加大，1-3月首次置业类产品成交稳步上升；成交套均面积中80-90大幅增长，80-100平米产品依然占据成交主力地位，表现较为强劲，这部分为市场成交的绝对主力产品。,表现之三：改善类需求开始升温,首置需求稳步增长，改善性需求开始升温,3月首次改善产品环比上月有了较大增幅，其中120-130平米成交占据首次改善类产品
18、大部分的份额，占据成交主力地位，而成交总价段则稳定在50-55万。至去年12月第二套房政策的松绑，已降低了改善型购房客户的成本，使部分客户开始放弃观望开始入市，使得1-3月首次改善类产品成交有所回升。再次改善类产品成交从08年10月开始开始稳步上升，09年1月由于受到春节的影响有所回落，09年2月又保持了一定的增幅。而从产品来看，面积在144-180平方米之间的大户型产品成交占比基本保持平稳，占据再次改善类产品大部分的份额及成交主力地位。再改产品由于不易受政策及市场波动的影响，改善型客户往往具有较强的经济实力和购买力，对贷款依赖程度较低，因此2007年二套房政策对于再改需求的冲击远没首改需求大
19、，市场需求仍保持了一定的稳定性，从而保证了再改产品的成交结构整体平稳。,原因之一：政策利好 拉动改善类购房需求升温,房地产市场是对政策导向反应较为敏感，2008年底，市场经历半年多调整后，去年10月份以来，伴随着央行连续5次降息，中央和各地出台了一系列旨在鼓励住房消费、促进房地产市场健康发展的政策。在国家鼓励性房地产调控政策的刺激下，武汉楼市需求开始逐步施放，09年开年以来楼市成交稳步增长，3月份市场成交量同比去年有大幅增长。根据房地产市场一般的发展规律，刚性需求之后如果没有旺盛的改善性和投资性需求入市，则楼市整体走势依旧不会太乐观。但伴随08年二套房政策逐步放松，房地产购置税率的降低及落户政
20、策的落实，已降低了首次改善型购房客户的成本，使部分客户开始放弃观望开始入市，加之购房落户政策的逐步落实，满足政策120平米以上的大户型成为了不少外地购房者的选择，激发改善类产品成交的走高，08年四季度成交开始放量，而09年3月改善产品成交占整体成交的69%，促进多项利好政策的推动下，改善类产品成交开始升温拉大整体成交的大幅增长。09年一季度都保持了良好的成交势头。去年12月第二套房政策的松绑，使得1-3月首次改善类产品成交有所回升。,原因之二：价格调整 刺激购房需求的释放,06年成交量为913平方米，08年全年只消化了541万平方米，这就造成300万平方米左右的成交缺口，显然购房需求受到了压抑
21、，这部分需求的释放正是近期热销的主要原因。而积存刚需之所以在此时集中释放，主要原因一是大部分片区和楼盘价格已经历了20%-30%的下调，基本到了合理水平。2008年，虽然武汉市场销量持续下滑的环境下，开发商并未急于调整价格而是加大了营销的力度，而是期望市场能够回暖，08年1-5月，武汉价格指数并未出现较为明显的降幅。年中，国际和国内宏观经济形势急转直下，金融危机初显，房地产市场回暖无望，开发商资金压力与日俱增。在市场整体深度调整的环境下，不少开发商开始主动调整价格，之后更多的开发企业加入了调价的行列，武汉房价在2008年6月开始进入了价格的下降通道中，价格开始逐步回调。伴随着价格的逐步调整和合
22、理回归，成交量开始逐步恢复。,价格的下降期,价格短期波动，调整还将持续，2008年底，市场经历半年多调整后，在国家鼓励性房地产调控政策的刺激下，武汉楼市需求开始逐步施放，09年3月份市场成交量同比去年均有大幅增长，由于销售持续活跃，新推入市项目亦取得了较好的销售业绩。目前武汉楼市位于市场复苏阶段，成交量的回升，房价的其稳，存量去化期的下降种种的迹象显示市场正从萧条期向恢复期过渡，盲目提价将拉上市场的调整期。同时由于武汉楼市存量项目较大，存货去化期仍然处于高位压力区，如何去化存量将是市场得以健康发展的关键。因此，我们认为市场是否能够真正回暖，房价回调的程度。价格的合理回调，一方面，能有效地刺激市
23、场，释放需求；有效地推动楼盘销售，盘活公司资金流。从产品结构上来看，改善类产品有望进一步升温。在两房产品上，80-90平米小两房产品更受欢迎，随着90平米界限的逐渐模糊，90-100平米成交较为可观，此类首次置业类产品依旧支撑市场成交，这类产品由于刚性需求较为明显，不易受政策及市场波动的影响，在1-2月楼市成交中稳步增长支撑成交的进一步上扬。改善类产品成交大幅增长，120-130平米的3房2月成交近8万方，环比增长73%，130-140平米的3房产品也有近78%的增长但伴随08年二套房政策逐步放松，房地产购置税率的降低及落户政策的落实，已降低了首次改善型购房客户的成本，使部分客户开始放弃观望开
24、始入市，加之购房落户政策的逐步落实，满足政策120平米以上的大户型成为了不少外地购房者的选择，改善类产品有望进一步升温尽管种种极限显示了市场正在逐步的进入恢复期，存货去化期下降、价跌量涨的势头显示了房地产周期指针刚刚走到六七点，但同时由于供求矛盾的突出，市场存量去化压力等，离房价企稳、需求增长等阶段尚需时日，未来半年，市场仍然存在变数和风险。目前武汉商品住宅市场仍然处于调整时期，市场何时恢复的判断还需要时间来监测。,市场分析评述,23.2.5,21,典型项目百步亭现代城科技生态住宅,销售情况：每次开盘销售中心门口上百位购房者排成的长龙。下午4点左右，当日推出的200多套房源就已告罄。在已无房源
25、的情况下，仍大量购房者不愿离去，甚至自发排队，期待有下一次的加推。该案为本市成交量最高，销售最火爆的项目。645套房源，当月售罄。另外该案于08年价格相比，下调近千元也是其热销的原因之一，另百步亭现代城将与购房者签订住宅保障协议，“降价补差，涨价分享”。,项目概况该项目作为全国人居环境示范社区百步亭花园的缔造者该案位于江岸区二七板块百步亭花园.现代城项目，为百步亭花园的门户之作，本月每周加推房源共计645套。,典型项目百步亭现代城科技生态住宅,产品详解：1.拥有城区少有的5万方新氧城市公园，植被丰富，空气清晰，俨然是一个天然氧吧。2.与中科院水生物研究所合作的生态湿地体系，在增添小区景观美感的
26、同时，制造大量的被称为“空气维生素”的负离子，对健康很有益处。3.三月推出的产品较之前期有较大的不同，新加的技术为科技生态住宅内部采用新风系统，不用开窗即可享受清新空气，同时隔噪防尘，家居衣服不易发霉，室内有害气体、细菌病毒等能被有效排放，享受24小时不间断的优良空气。为居住者着想，用科技带给居住者健康与舒适的生活，是该项目与其他项目较大的区别所在。,典型项目沿海赛洛城,营销及销售3月4号起降价促销，起价2688元/、均价3000元/，较前期下滑约20%(前期起价均价分别为3388元/和3650元/)，并分多次推出二期剩余部分约618套，推盘后维持每周约200套的成交水平，月度成交近800套点
27、评自2008年6月项目二期开盘以来，就一直保持着很快的去化水平。项目的良好去化，虽然一方面来源于项目的低价策略，但另一个重要的因素是项目的产品产品优势。86-89的两方变三房产品，相对于区域其它项目具有明显的优势,新盘数据,2、新开盘房型分析,本月实际新开项目共推出4963套住宅，其中，二房推案2672套，占总供应量的53%，三房推案1769套，占比35%，二房和三房产品依旧是市场供应的主要推力。此外，四房也有少量供应，主要来源于水岸星城。一房的供应数量与上月基本持平，其主要供应来源于世贸锦绣长江。别墅产品来源于保利十二橡树庄园，占市场供应的1.36%。,新盘数据,3、环线房型供应分析,3月，
28、一环内有3个项目入市，二房供应占大多数，其中主要来源于水岸星城90-100平米的二房。三房也是市场供应的主力，主要来源于兴华嘉天下130-140平米的三房。四房供应主要来源于水岸星城160-170平米产品。一二环间的二房供应占总供应的绝大多数，主要来源于百步亭现代城和宝安璞园的入市，三房供应来源于爱家国际华城和百步亭现代城。,2、新盘房型分析,3月份二三环，二房成为市场供应的主力产品，大多集中在90-100平米的面积段中，主要来源于盛世东方的上市，而三房的新增供应大多集中在120-130平米的面积中，新增供应以二房和三房产品为主。本月三环外的二房是市场供应的主力，沿海赛洛城的加推入市推高二房的
29、市场供应，主力面积段主要集中在80-90平米。别墅产品来源于保利十二橡树庄园的入市，主要面积为260-380。,新盘数据,新盘数据,4、楼盘供应明细表,土地供应量大幅下降1月份由于武汉市土地交易中心共公布了两个土地交易公告，因此总供地面积达到108.5万方，规划建筑面积达到272万方，供应规模在武汉土地交易历史上较为罕见。而3月份仅推出4幅土地，供地面积11.7万方，建面46.7万方，土地供应缩减较大。大宗综合体项目入驻新华西此次公告中，P（2009）019新华路地块最为引人瞩目，该地块占地9.5万方，总建面40万方，商住比为1：1，因此商业的体量为20万方。大规模的商业综合性项目入驻新华西，
30、可以看作新华西片区域升级的信号。,综述：,土地供应分析,武汉市3月份共推出4幅土地，总出让土地面积达到11.7万方，相较与09年1月份武汉市第一次土地公告土地供应规模下降了107.8%，供应降幅较大。,土地供应大幅缩水,土地供应分析,由于此次供应规模较小，因此供应结构也相对单一，此次挂牌以住宅性用地为主，只有两类地块：住宅和商住。,住宅用地成为供应的主力,土地供应分析,从区域结构来看，虽然汉阳供应幅数最多，但规模已新华西片P（2009）019最大，达到40万方。并且该幅地块的推出有明显推动新华西片区升级，带动区域发展的意向。,推动新华西片区域升级,供应情况一览,09年3号公告,营销综述,新盘大
31、规模上市 老盘持续加推,3月是房地产行业传统的“金三”，继2月武汉楼市成交大幅反弹之后，开发商们借此机遇，新盘大量上市，并不断调整价格策略，以抢占市场。3月新开盘项目共有21个，新开盘数量是2月的4倍。新盘有恒大城、阳光美墅、藏龙星天地、金龙花园三期等。但市场新增供应还是以老盘加推为主，如万科金色家园、保利心语、爱家国际华城等项目的持续加推。,以价换量,虽然2月楼市呈现“小阳春”，但是多数开发商对后市持谨慎态度。眼下，不少楼盘继续降价，抢着出货，来争夺有限的市场份额。3月3日，沿海赛洛城以“2688元/平方米”超低起价，成为金山大道沿线价格最低的房子，当天卖出100余套。从统计数据和典型楼盘来
32、看，南湖、光谷、徐东-中北路、后湖等四大片区销售在放量，这些区域都实现了“以价换量”，即通过大幅降价获得销售量。,少量多推,部分项目采取了“逐步加推”的方式推盘，除了不断制造热销的噱头外，由于其解筹周期相应缩短为半个月甚至一个星期，因此还大大减少了影响成交的不确定因素，如百步亭花园现代城一个月内四次加推，盛世东方一个月内两次加推等。而伴随着“逐步加推”的推盘方式的是市场竞争进一步加剧、对客户的争夺也日渐白热化。,高端项目亲民路线,中心区高端楼盘开始出现价格调整，对外报价不变，实推低价房源。“40万元，就能在世贸锦绣长江置业”、“武汉天地已经出现9000元/平方米以下的房源”。高端项目在维持住对
33、外的销售均价的同时，拿出项目中能够用来低价抛售的房源走量，拓宽客户源，将相当一部分中产阶级，甚至刚性需求购房者纳入到目标客户群体当中，房屋总价的降低，也激活了部分投资性购房行为。,典型营销案例,销售情况：百步亭现代城一个月内分四次加推，共推出房源814套，实现均价5300元/，所推房源均告当日售罄。,百步亭现代城,典型营销案例,广告投放,百步亭现代城于自开盘前夕就开始高密度广告投放，据本机构广告监测情况来看，自2月24日至4月初共投放报纸广告达46次之多，费用达700万元，主要集中在长江日报和楚天都市报。,典型营销案例,营销解析,项目采取了“逐步加推”的方式推盘，一个月内四次开盘，由于其解筹周
34、期相应缩短为一个星期，因此大大减少了影响成交的不确定因素，通过这样的方式试探市场，了解客户需求，并有针对性的采用灵活的营销方式，不断制造热销的氛围；项目开盘前后采取大力度的宣传造势，覆盖了江城各大人流量聚集地段，使得项目开盘当天人气火爆。价格下调至合理价位始终是楼盘热销的关键。项目较之前期价格下调近1000元，大大提高了该项目的性价比。此外与购者签订住宅保障协议，“降价补差，涨价分享”，并承诺今年5月28日铁定交房，让购房者安心买房，无后顾之忧。刚性需求和改善性需求是购房的主力人群，项目此次推出的房源中，两室两厅占总套数的60%，三室两厅占到30%，对客户群体的把握十分到位。产品品质始终是影响
35、消费者购房决策的首要因素。百步亭现代城每户配备了地源热泵中央空调，增加外墙和门窗等保温系统，把房子升级为“恒温住宅”，提升了楼盘品质。,典型营销案例,销售情况：3月28日锦绣长江二期六号楼开盘，未经认筹开盘当天热销170套。此次全新推出的六号楼为准现房，主力户型为最受市场认同的约60-90平米的一房和二房，其中一房占总套数的25%，二房占75%，均价在6500元/，总价40万起。,锦绣长江,典型营销案例,营销解析,对外报价不变，稳定稀缺房源的价格，稳定客户信心。锦绣长江此次虽然推出了低价小户型，但是并不影响项目整体的价格。项目中的稀缺江景房源，价格依然坚挺，项目对外给出的销售均价，仍为1000
36、0元/平方米，与1年前相比，相差不大，同时传递给前期客户房价依旧坚挺的信号。实推低价房源，回笼资金，保证项目良性运转。项目日前推出的6号楼，被称为“豪宅的简装版”，舍弃了精装修，将大户型改为60100平方米的小户型，地处下桥处且不能望江，价格锁定在6500元/平方米左右。这是项目在当前“弃价保量”的大环境下，回笼资金，保持良性运转的必然选择，既维持住对外的销售均价，又拿出项目中能够用来低价抛售的房源走量，拓宽客户源。,媒体投放分析,1、总体情况,在三月份有109个项目投放了428次广告，共262.1个版面。与上两月相比，广告投放量急剧放大。比去年同期的广告投放高了将近50%，整个一季度投放量逐
37、渐走高。08年武汉一直处于房地产市场调整期，广大购房者处于观望状态；整体市场处于销售价格、销售量双双下降的状态。受到元旦、春节假期及金融危机的多重影响，各开发商为更一步节约成本做好持久战，房地产广告投放大量下滑，但自二月份以来，市场成交量放大，出现“小阳春”，加之市场旺季即将到来，使各大楼盘纷纷加推、促销以吸引购房者，广告投放骤增，广告诉求依然以营销为主。,媒体投放分析,2、新增供应,三月份突如其来的“小阳春”，成交量有所回升，部分刚需消费者开始释放需求，新增供应（含形象、开盘、加推）中开盘宣传及形象宣传项目略有增加，而加推宣传项目达到了33个。说明由于市场出现转暖迹象，部分楼盘开始高频次加推
38、试水，而项目开盘宣传较少，待开盘楼盘还处于继续观望中，也可以趁此机会加大蓄客量。,媒体投放分析,3、媒体情况,在三月份房地产市场的广告媒体选择中，投放金额位于第一的还是武汉晚报。楚天都市报投放77次47.5版，投放金额约864万，稍领先于武汉晨报位于第二。本月长江日报投放次金额超过武汉金报与长江商报平起平坐，楚天金报位于末尾。,媒体投放分析,4、分物业情况,从三月份的物业类型来看，受到整体广告投放量上升的影响，住宅和商业类广告投放量放量，其超过去年同期水平。办公保持上月水平，只有一次投放量。而进入三月份，广告主要还以住宅投放为主，而商业类广告也以大型住宅项目的商业区为主。,媒体投放分析,5、排
39、行榜,三月份广告投放TOP10的总投放金额约为2314万元，超过一、二月份总额；总投放次数和版面分别为170次、116.15版。TOP10的项目总投放次数占总体投放次数的40%，与前两月相比，占比下降，说明媒体投放项目范围变广。住宅项目在房地产市场占主要地位。从投放版面和版次来看，除个别广告频次较高的项目外，多采用小版面的投放方式，武汉晚报、武汉晨报及长江商报是多数项目的广告投放首选媒体。,数字楼市,土地市场（3月）挂牌宗数：4挂牌面积：11.7万平方米可建面积：46.7万平方米,住宅市场（3月）供求比：1：0.46供应面积：50万平方米成交面积：108万平方米成交套数：10076套成交均价：
40、5096元/平方米,商品住宅市场数据,武汉商品住宅成交量走势图,江汉区供求关系较为稳定，成交放量,2,江汉区本月新增供应5.8万方，来自于万科金色家园（三期）项目。区域内三金鑫城国际、顶琇晶城、新华家园蝶苑等项目以消化余量为主。,江汉区,江汉区本月成交量为3.9万方，成交417套。从成交量来看，环比上涨86.6%，同比上涨124%。从成交套数来看,万科金色家园（二期）成交87套，万科金色家园（三期）率先推出的4050平米一房成交49套；新华西板块三金鑫城国际和新华西美林公馆分别成交65套和42套；新华家园（四期）蝶苑也成交54套。上述主力成交项目的成交占到江汉区总成交套数的71%。本月江汉区的
41、成交均价为7070元/平方米，在万科金色项目的成交拉动下环比上涨15.7%，同比上涨7%。区域主要在售楼盘价格基本保持稳定并有一定优惠活动。,2009年3月江汉区在售项目一览表,东湖高新区新品入市推动市场，存量楼盘特价促销，市场氛围逐渐活跃,2,本月区域新增供应量明显上升，新上市项目逐渐增多。本月供应量为13.58万，供求比为0.8，而实际推量有9.81万方，主要为锦绣龙城4期推出678套，阳光美墅推出191套，万科魅力之城加推72套房源，其余项目以消化存量为主。08年大部分月度供求比都处于低位运行状态，全年累计供求比为0.75，区域存量不断增加，去化速度较为缓慢。存量产品以中大户型为主，目前
42、供求结构不平衡，区域成交量难以大幅提升。在08年下半年，100以下首次置业户型成为区域主力热销产品，各项目多为120-140面积段中大户型滞销。在09年区域购买主力，仍为中小户型首次置业的刚性需求客户。而现阶段以中大改善型存量房居多，产品供求结构的不平衡，区域成交量不会出现大幅上升的态势。预计在4、5月份市场新增供应将会集中上市，成交量有望进一步得到提升。,东湖高新区,三月区域成交出现量价齐升三月区域成交量为14.15万，环比上升273%，同比上升40.4%,成交量明显回升。本月万科魅力之城、保利华都分别成交156套与117套，坐标城成交64套，位列区域成交前三甲。其余项目也多在30套以上，成
43、交情况明显好转。成交均价为5362元/，区域整体成交价格维持在5300元/上下波动。目前区域成交情况开始稳中有升，市场竞争开始加剧从东湖高新区近六个月来看，成交情况一直比较稳定，成交价格及成交量只在小范围内出现波动。目前，武汉整体市场出现阶段性回暖现象，相对其它区域而言，东湖高新区回暖现象尚不明显，仅部分楼盘现场销售氛围回暖，实际销售情况刚处于恢复阶段。东湖高新区鲁巷中心区域在售楼盘较为集中，因销售价格、产品、促销力度等方面优劣势表现不同，楼盘的成交去化情况开始出现分化。加州阳光、紫崧枫林上城、尚谷杰座等项目月度成交多在30-60套之间，而新都汇、金地中心城等项目去化速度相对较为缓慢。区域靠近
44、三环线楼盘，如当代国际花园、锦绣龙城、中建康城等项目以低价走量的销售策略，成为区域内目前热销的楼盘。而万科魅力之城以产品营销为主，以个性化的产品及品牌优势，在销售价格及成交去化的表现均较为突出。,东湖高新区,2009年3月东湖高新区在售项目一览表,东西湖区人气回升，一家欢喜百家愁,2,2月底高尔夫城市花园四期推出之际，两天内客户超过1000组；沿海赛洛城二期强势营销，每日客户访问量上百组；恒大城一期高调入市，一周之内认筹500组，周末单日电话访问量上千次从武汉整体市场看，2、3月市场人气的急速上升显而易见，各区域内典型项目也均抓住了此次市场机会，采取相应的营销活动，并且取得了较好的成绩，预计4
45、、5月份市场依然会维持良好市场气氛，市场机会不容错过，各项目应当积极的采取营销宣传活动，以求快速走量。市场人气的回升不容置疑，但不同项目的成交却大不相同。三月东西湖区市场人气虽然明显回升，但人气却高度集中在极少数项目中，万科高尔夫、沿海赛洛城及恒大城受到市场的高度关注，但区域其它项目依然门可罗雀。其中沿海赛洛城一周成交近800套，恒大城去化也超过一百，而其它绝大多少项目的成交依然不容乐观，部分项目成交屈指可数，沿海赛洛城的价格对区域其它各项目而言更是巨大的压力，其成本优势也是区域其它项目所不能比拟人，项目三期正在紧张施工之中，预计第三季度上市，可谓一家欢喜百家愁,东湖高新区,三月区域成交量为1
46、5.1万，环比上升221%，同比上升148%。成交量再次大幅度攀升，达到2007年高峰时期水平。虽然本月成交量急剧上升，但其中一半以上来源于沿海赛洛城，算上本案及金山银湖湾，区域前三个项目成交量所占份额高达67.9%，成交前五个项目所占份额接近80%。通过08年年底的一次调价促销及今年一季度的强势营销后，部分项目现有存量已经较小，后期压力不大，如沿海赛洛城、万科高尔夫、泰跃金河、耀江丽景湾等，但对金银湖片区多数项目而言，存量依然较大，去化压力并未减小。,2009年4月东西湖区在售项目一览表,洪山区存量消化期，回暖与调整并行,2,供求比进一步缩小，区域目前以存量消化为主，3月份供应量仅为1.9万
47、方，源自保利心语，主要是以70-90的2+1房为主，同比呈现大幅下降趋势。虽然年后各个项目销售量不断上升，但是从目前的市场行情来看市场还不是很稳定，需求还未完全释放，调整继续。,洪山区,2009年3月洪山区在售项目一览表,3月洪山区14.57万方。同比环比均有大幅度增长。成交均价为5184元/平米，较二月提升。随着气温的回暖，楼市也逐渐“热闹”起来，甚至有少数项目加推出现供不应求的状态。洪山区楼盘价格相对武昌和东湖高新区来说，价格较低，而且离武昌闹市和洪山主要商业区不是很远，随着南湖新城配套和交通越来越完善，来南湖看房买房的人也越来越多，而且南湖片区教育资源和山水资源也是全市独一无二的；刚性需
48、求的释放和区域产品的不断创新、建筑品质的不断提升，使得区域楼盘一度销售不错。,江夏区区域仍处于低迷状态，市场关注程度不高,2,本月区域新增供应量为5.47万方，成交量为2.62万方，同比上升42%，环比上升32%，成交均价为3677元/。3月28日藏龙星天地加推开盘，推出180套房源，当天认购约50套，成交情况并不是很理想。江夏区属于远城郊区，新增供应量并不大，市场关注程度不高，08年以来成交量基本处于低位运行，市场关注程度不高。待到武汉整体市场回暖的带动下，成交情况才会逐步恢复。,江夏区,江夏区在2008年成交量一直处于低迷的萎缩状态，成交价格在3000元/上下波动，基本恢复到去年同期水平。
49、2009年3月份区域市场形式依然变化不大，成交量没有大幅回升的迹象，成交价格在3300元/的水平线上波动。由于区域内楼盘分布均远离城区，市场竞争动力明显不足，因而在调整期间，区域内成交量的萎缩和成交价格的下滑都属于正常现象。预计在未来几个月内，因存量的大幅增加，将导致区域内更多楼盘采取低价销售策略，成交价格和成交量会一直保持在一个中低位运行的状态。,2009年3月江夏区在售项目一览表,江岸区,2,本月区域整体供应环比上月增加25%，主要来自于新地盛世东方二期及百步亭项目为主，另外就三月供求比来看，未给区域去化带来压力。,万方,东湖高新区,2009年3月在售项目一览表,三月区域整体市场成交量猛增
50、，极大的缓解另外区域存量房较大压力，同时，整体成交均价在本月减幅明显。影响整体区域整体价格的为后湖部分项目。,武昌区,2,本月武昌区域市场，量价齐升出现明显回暖。大量项目已蠢蠢欲动，预计4、5两月区域市场将热闹非凡。,武昌区,2009年3月xx在售项目一览表,青山区,与其他区域成交量反弹不同，青山区域由于长时间缺少新增供应的刺激本月成交量出现小幅回落。,青山区,汉阳区,2,汉阳区09年3月整体供应量同比下降19%，供应集中表现在3月上市的锦绣长江二期二号楼加推的供应，共推出372套房源，销售均价为6900元/平方米，及王家湾商圈新开的金龙花园三期项目共推出152套住宅，成交均价为5416元/平
