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1、南充下中坝项目市场及客户研究报告,四川嘉联2012年9月,【谨呈：雍锦房地产开发有限公司】,1,宏观市场,欧债危机持续、美国经济复苏缓慢，拖累中国经济增长下降,4,全球需求不振，波罗的海综合运价指数维持在低位，中国出口受挫；汇丰PMI持续低于50，中小企业面临着更大的困境,6月汇丰中国PMI终值持续回落至7个月新低的48.2%，连续8个月处于荣枯分水岭下方，显示制造业活动进一步放缓，实体经济或将进一步下滑。鉴于通胀已明显放缓，分析人士预计，政策存在进一步放松的空间，7月份存款准备金率或再度下调。,人民币升值预期转弱，中国资产价格处于高位，叠加欧债导致的避险心理重现，国内资本外流的风险仍在持续,
2、6,整体经济增长速度下降，经济疲软,宏观经济增速持续下滑，整体经济疲软，稳增长、积极的财政政策和稳健的货币政策，加大政策预调微调力度，成为目前宏观政策重中之重。,7,2012年5月我国先行指数止跌趋稳：先行指数与上月持平；一致指数连续11个月回落：一致指数较上月下降0.3点；滞后指数继续回落：滞后指数较上月下降0.5点；预警指数回落态势趋稳，目前为87.3点。几个指标均表明中国经济趋冷，下滑较为严重，这也是近期中央连续降息和降低存款准备金率的重要原因。,PPI和CPI增速呈现双降态势，经济增长放缓态势明显,宏观经济调控政策见成效，CPI连续下降，6月降至2.3%。受国际国内因素影响，PPI增速
3、跟随下降，3月份起，增幅降为负值；6月份PPI指数为97.9，同比下降2.1%，国内实体经济明显受创。,8,放松货币政策，增加市场流动性，促进自住刚需购房，缓解开发商资金压力,6月21日央行采用不对称降息，缩小银行利润空，控制银行贷款的优惠幅度。,经济不景气背景下，“稳增长”成为首要任务。虽然中央坚持调控不动摇，但支持自住刚需的方向并未改变,限购限贷下，中央地方博弈加剧，各地楼市微调政策频现，少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销，超八成地方政府微调政策被默许,11,消费者观望情绪转变,2012年2季度世联购房者信心指数为55.2，较上季度提升2.6，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度
4、较年初明显改善。尽管本季度购房者信心提升幅度较大，但与去年一季度基本持平，显示出政策对购买力的抑制作用犹存。,2012年2季度世联购房者信心指数,12,全国房地产市场销售回暖,商品房历月成交面积（万平米）,除上海外，其它几个城市连续三月成交量均超过了去年平均的成交平均水平。全国市场形势明显转暖。,13,受到整体经济下滑的影响，稳增长成为经济工作的重心，下半年将继续延续这一经济调控方向。同时由于去年的“防通胀”措施效果明显，使得CPI连续下滑，为降低存款准备金率、降息等货币金融政策奠定了基础。从而使得房地产行业从中受益，间接促进了房地产的销售。房地产方面维持目前调控继续从紧。政府换届后的房地产政
5、策走向，其大方向也将是继续坚持从紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。出于经济目标与利益诉求的差异，中央与地方政府之间的博弈将继续下去。未来地方政府将继续采取多种或明或暗的手段去触碰中央的调控政策。,小结,2、土地市场将更趋活跃、拍卖底价成交趋于减少随着销售市场的回暖，价格小幅上扬，开发商资金链逐步放松，对市场的信心开始恢复，对土地的需求开始加大，使得土地市场将日趋活跃。土地市场的竞争加大，拍卖底价成交的现象将 区域减少,1、中央调控政策仍将保持保持目前较高的调控压力压力，对于限购和限贷的底线不会放松中央房地产宏观调控继续从紧。在政府换届后其大方向也将是继续坚持从
6、紧的调控，中央政府非常清楚放松限购限贷，将会带来何种严峻的市场局面。地方政府出于缓解财政压力和经济发展的需要，将继续采用隐蔽、间接的手段，化解中央的调控政策，地方政府小动作仍将不时出现。货币金融政策的宽松，主要是基于宏观经济的变化。后期房地产将继续受惠于金融政策的调整。,市场展望,4、价格将小幅回升随着成交量的回暖，供求关系得到明显改善，成交价格将继续小幅上扬，并更多地以优惠幅度减少等方式呈现。7月7日温家宝表态，有针对性地及时制止纠正地方出台或变相放松房地产市场调控政策。在限购及限贷的制约下，房价不会出现报复性的反弹。,3、成交量继续回暖，但爆发式上升很难出现据专业人士判断，下半年货币政策还
7、将放松，加之地方政府微调，消费者观望情绪转变等多方面的作用，成交量将继续回暖。由于中央明确表态继续从紧，坚持限贷、限购的房地产政策，房地产爆发式的上升很难出现。,5、刚需产品仍将是市场的主流,2,城市发展,位于四川盆地中北部和嘉陵江中游；地处川中交通要冲之地，居于“西通蜀都、东向鄂楚、北引三秦，南联重庆”的特殊地理位置，并与成渝三城鼎立,了解南充,南充具有五千多年的蚕业历史。中国四大蚕茧、丝绸生产出口基地之一，四川最大的丝绸工业中心。西汉，南充丝绸成为朝廷贡品；唐宋，南充“顺庆大绸”饮誉京城，畅销丝绸之路；果州之绫，被日本皇室珍为国宝；1915年，南充丝绸在巴拿马国际博览会上盖群芳而获金奖。南
8、充丝绸畅销30多个国家和地区，其出口丝和绸曾分别占四川省出口丝、绸的50%、80%，被外商誉为“万能丝”、“万能绸”。南充丝绸具有“享天宝物华之誉，胜苏杭品质之优”的美名。,丝绸之都，水果之州,南充在中国的位置：位于四川省东北部,了解南充,南充行政区划：三区五县,南充市主城建成区面积（截至2011年12月31日）约91平方公里，下辖：顺庆区、高坪区、嘉陵区、南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县，代管阆中市。,三区：顺庆区、高坪区、嘉陵区,五县：南部县、仪陇县、西充县、蓬安县、营山县,代管阆中市,发展基础,南充市国民经济快速增长,经济规模总量迅速扩张,“十一五”期间，南充地区生产总值增长率保持
9、在年均15%以上的水平。2011年南充5县3区一市共实现全年生产总值1026.57亿元，总量居全省第五，也是四川首批跨入千亿俱乐部的二级城市。,南充市经济开发区,发展基础,南充市资源经济百花齐放,“十一五”期间，初步形成了以石油化工、汽车汽配、丝纺服装、轻工食品四大产业为主导的工业发展格局,水能嘉陵江流经全市，水能蕴藏量达200多万千瓦，已建沙溪、金银台、红岩、青居等九个小规模电站；,石油化工 四川省三大石油化工基地之一，有中石油南充炼油厂、四川晟达化学新材料有限责任公司、台湾联成化工等多家大型石化企业；,丝绸 南充丝绸发达，是四川丝绸业的重要组成部分和蜀绣代表之一，初步形成了从蚕桑养殖、丝绸
10、加工、纺织深加工的产业链；,汽车汽配 汽车汽配是南充近年来优先发展的产业之一，主要结合成渝二地的汽车产业发展需求，形成“成渝南”汽车黄金三角。目前驻市东风南汽公司、畅丰车轿公司已形成一定规模，宝马、奔驰等多家4S店布局南充。,发展基础,南充市交通基础设施日趋完善：已经形成公路、铁路、航空、航运四位一体交通网络,航运优势：嘉陵江渠化工程，全国首条“水上高速路”,千里嘉陵江第一港南充港为中国西北和川东北地区出入长江的重要门户，千吨级船队可从南充北上广元，南下重庆，直达上海。规划建设嘉顺港区、仪陇港区、阆中港区、南部港区和蓬安港区等5个港区，共11个作业区,航空优势：南充高坪机场、阆中旅游机场保证出
11、行出游的便捷性,1）南充高坪机场属4D级机场，2012年底南充机场扩建完成后，将拥有长2800米，宽60米的标准跑道一条；2）阆中旅游机场由中国民航飞行学院在原阆中机场旧址建立的4D标准4C级民用机场，作为飞院教学训练基地并开通国际国内多条旅游航线,南充是四川盆地（信封盆地）中北部中心城市，是四川内陆交通、通讯枢纽，川中北最大商品集散地，三峡经济区重要组成部分，对外开放重要口岸,发展基础,农业稳定发展,工业经济快速增长,固定资产投资高位运行,对外贸易规模不断扩大,交通建设保持良好的发展势头,年末实有耕地面积30.07万公顷，比上年增长0.2%。全年农作物总播种面积91.31万公顷，比上年增长0
12、.5%。,年销售收入500万元以上的工业企业共590户，比上年增加61户。规模以上工业总产值1182.93亿元，比上年增长46.2%；工业增加值比上年增长28.6%。,全年全社会完成固定资产投资656.66亿元，比上年增长30.6%。其中，城镇投资577.55亿元，比上年增长43.9%；,有直接出口实绩的企业30个，外贸出口总值6.35亿美元，比上年增长24.8%。其中直接出口2.82亿美元，比上年增长35.4%；间接出口3.53亿美元，比上年增长17.4%,全市公路通车里程达19595公里，比上年增加59公里。其中，高速公路115公里，一级公路149公里，二级公路699公里。全年累计完成地方
13、公路建设投资26.05亿元，比上年增长82.8%。农村公路建设速度加快，全年共改造县通乡公路958公里，当年开工建成乡通村公路1676公里,。“十一五”末，实现地区生产总值（GDP）827.8亿元，年均增长14.6%；人均GDP 1.32万元；财政一般预算收入32.3亿元，年均增长28.8%；全社会固定资产投资656.7亿元，年均增长36.2%。,发展基础,南充市社会事业全面进步,。“普九”人口覆盖率87.5%。年末全市小学在校生51.32万人，比上年减少2.9%；招生7.87万人，比上年增加2.5%；毕业生9.26万人，比上年减少10.8%,教育事业健康发展，教育资源进一步优化,全年实施重点
14、科技计划项目236项，其中承担国省科技计划项目92项。取得自然科学研究成果156项。,科研创新再创佳绩,全市共有艺术表演团体6个，文化馆10个，公共图书馆10个，文物保护管理机构10个，博物馆5个。全年创新剧（节）目47个，共获国、省艺术比赛大奖14项，专业艺术院团演出1720场，开展大型群众文化活动60次。,文化艺术事业全面发展,全年全市举办各类正规运动会56场，参加运动会人数1.70万人。我市运动员参加世界级比赛获奖牌数6枚。参加国家级比赛获奖牌数5枚。参加省级比赛获奖牌数98枚,体育事业蓬勃发展，竞技体育取得新进步,发展基础,南充市文化建设成效显著：基础设施全、品牌亮点多、群众参与广,全
15、力打造了三国源头、三总故乡、中国绸都、忠义之邦等一系列文化品牌,南充市博物馆将设置历史文物陈列馆，嘉陵江文化陈列馆、丝绸文化陈列馆、民俗文物陈列馆、红色历史文物陈列馆，以展示南充以及整个嘉陵江的历史文化变迁，并对本地历史文化名人作统一详尽的介绍，以方便游客了解,“2009中外旅游投资高峰论坛暨新中国成立60周年旅游业成果颁奖盛典”在北京人民大会堂召开，南充凌云山风景区荣获“新中国成立六十周年中国最佳风水旅游景区”称号,南充市顺庆区、高坪区、嘉陵区、仪陇县被四川省委办公厅、四川省人民政府办公厅命名“四川省文明城市”。,2010年7月5日，南部县被国家体育总局正式命名为“全国钓鱼城市”，升钟湖水库
16、享誉海内外，每年都有数以万计的钓鱼爱好者慕名前来,发展基础,南充市市人民生活水平进一步提高,城镇居民人均可支配收入12638元，比上年增长14.0%。城镇居民人均消费性支出9634元，比上年增长11.9%。其中，食品支出4378元，比上年增长7.8%。城镇居民家庭恩格尔系数45.4%；,城市“低保”资金支出41664万元，比上年增加6028万元。农村“低保”家庭24.38万户，比上年增加1.62万户；“低保”人员48.09万人，比上年减少0.24万人,农民人均纯收入4814元，比上年增收633元，增长15.1%。,城镇企业职工基本养老保险（含离退休人员）参保人数47.00万人，参加医疗保险职工
17、人数46.73万人，参加失业保险人数18.60万人；,制约因素,南充市目前主要经济制约因素,经济结构不够合理：经济发展结构性矛盾仍然突出,第一产业占比远高于全国、全省水平；工业支撑体系尚不健全，特色优势和规模效益不明显；第三产业尤其是生产性服务业发展严重滞后，占比不合理，严重低于全国、全省水平,产业竞争力不强：我市产业层次较低，产业关联度不高，优势产业带动作用不强，汽车汽配、丝纺服装、轻工食品三大传统产业规模不大、产品质量不优、竞争力较弱,城市承载能力较弱我市特大城市的框架基本形成，但基础设施不配套，功能不完善，档次仍不高，产业集聚、就业吸纳和区域辐射能力较弱,改善民生任务较重社会发展滞后于经
18、济发展，教育、卫生、文化等社会事业投入不足，欠帐较多，基本公共服务水平较低，资源配置不够合理。社会保障体系不完善，就业、收入分配、住房、环境保护和公共安全等方面存在一些较为突出的矛盾。,发展机遇,南充市目前面临的主要机遇,大力推进经济发展方式转变的机遇,深入推进西部大开发的机遇,加快成渝经济区发展的机遇,“十二五”时期，国家将以产业结构调整、转变经济发展方式为主线，高新技术产业、新材料新能源产业、生态环境保护和低碳经济将是国家扶持发展的重点。这对我市承接产业转移、促进产业优化升级创造了良好条件,国家把推进重点区域加快发展作为全面建设小康社会的重大战略举措，成渝经济区将成为西部率先发展的重点区域
19、，我市是成渝经济区的重要组成部分，处于“成南（遂）渝”经济走廊的重要节点，被规划为成渝经济区北部中心城市和重要港口城市，这为加快建设川东北区域中心城市注入了强劲动力,国家把深入实施西部大开发战略作为全面建设小康社会的重要任务，中央对西部大开发的定位更高，支持力度更大。西部地区已迎来进一步加快发展的黄金时期,发展目标,南充市目前发展目标,“十二五”期间确保完成四大目标：,经济实力明显提升,经济结构不断优化,社会事业持续进步,人民生活水平大幅提高,到2015年，全市GDP总量突破1900亿元，比2010年增长1.3倍，年均增长15%以上；人均GDP预计达到2.7万元；财政一般预算收入达到80.4亿
20、元，年均增长20%左右；固定资产投资1200亿元，年均增长16%以上；社会消费品零售总额700亿元，年均增长16%以上,到2015年，三次产业结构为：一产15%以下，二产50%以上，三产30%以上。全市规模以上工业企业实现销售收入2600亿元以上，年均增长20%。农林牧渔业总产值400亿元以上，年均增长3%以上。城镇化率达到45%，年均提高1.6个百分点。,加快发展学前教育，巩固提高九年义务教育水平，基本普及高中阶段教育。到2015年，高中阶段毛入学率达到80%，大力发展职业教育，支持驻市高校发展。,健全覆盖城乡居民的基本医疗卫生制度，城镇医疗保险在全市的参保率达到90%以上，农村新型合作医疗
21、保险的参保率力争达到100%。,分析南充,南充五大优势,独特的区位优势,便捷的交通优势,优越的环境优势,浓郁的文化优势,地处川中交通要冲之地，居于“西通蜀都、东向鄂楚、北引三秦，南联重庆”的特殊地理位置，并与成渝三城鼎立,南充是四川盆地（信封盆地）中北部中心城市，是四川内陆交通、通讯枢纽，川中北最大商品集散地，三峡经济区重要组成部分，对外开放重要口岸。已经形成公路、铁路、航空、航运四位一体交通网络,南充市已开通两条国际旅游线路：一条是“将帅故里游”，一条是“三国遗迹寻踪游”。南部以历史人文旅游资源为特色，北部山区以自然山水旅游资源为主。,全力打造了三国源头、三总故乡、中国绸都、忠义之邦等一系列
22、文化品牌,丰富的资源优势,嘉陵江水能、石油及天然气资源丰富,南充与成都和重庆主城构成四川盆地内部经济发展区域，也是成南一小时经济圈”的重要节点。,进入南充,南充位于四川盆地腹心，略偏东北，地处川中交通要冲之地，居于西通蜀都，东向鄂楚，北引三秦，南联重庆的特殊地理位置，并与成都和重庆主城构成四川盆地内部经济发展区域，也是成南一小时经济圈”的重要节点。,便捷的交通网络使南充成为成南1小时经济圈的重要节点,南充历史,南充历史悠久，公元前202年汉高祖刘邦设安汉伊始，是一座拥有2200多年建城历史的历史文化名城，历代均为郡、州、府、路、道、署治所,1950年设南充专区，属川北行署区。南充专署驻岳池县，
23、辖岳池、南充（驻龙门场）、蓬安、营山、武胜、西充、南部、仪陇等8县。1952年南充专区属四川省领导。原由川北行署直辖的南充市划归南充专署领导。辖1市、8县。1953年南充市改为省辖市，委托南充专署代管。,南充历史悠久，是一座拥有2200多年建城历史的历史文化名城。,南充是一个被文化浸润的地方。三国文化、丝绸文化、春节文化之乡,南充文化,历史文化遗迹：有青居淳祐故城遗址，阆中桓侯庙和华光楼、川北道贡院、五龙庙，蓬溪单筒小井，达县龙爪塔，南充奎阁、紫云坪植茗灵园记岩刻，达县真佛山庙群，蓬安云山故城等多种历史名胜景观宗教名胜：阆中有：大像山“云台观”“大佛寺”“永安寺”“天宫院”“巴巴寺”“清真寺”
24、“福音堂”“天主堂”涵盖了道教、佛教、伊斯兰教、基督教和天主教五大宗教；南充白塔、营山白塔、南部禹迹山、南部李封观和神坝砖塔等塔寺,公元前316年即为巴国辖区，秦设巴郡，汉置安汉县，自隋唐以来均为郡、州、道、府、路、署、县所南充历史名人(5张)在地，以文化发达，人才辈出著称。汉初大将纪信将军，风流才子司马相如、蜀将张飞、王平、宋将张宪都是历史上的名将，宋代陈氏兄弟状元、宰相（陈尧叟、陈尧佐、陈尧咨）、明朝礼部尚书马廷用等都是南充历史上的杰出人物,石油天然气一个支点，支起一个产业,自然资源,1）龙岗气田 该气田即位于四川省仪陇县、营山县和平昌县三县交界处的龙岗气田。2）元坝气田 元坝气田位于四川
25、省广元、南充、巴中境内，第一期探明天然气地质储量1592.53亿立方米，是迄今为止国内埋藏最深的海相大气田。元坝气田于2011年8月底正式开建，到年底日产可达1000万立方米以上。在“十二五”期间，该气田有望形成34亿立方米以上的年生产能力3）石油化工 四川省三大石油化工基地之一，有中石油南充炼油厂、四川晟达化学新材料有限责任公司、台湾联成化工等多家大型石化企业,以市政府为中心，南充主要政务办公地点主要集中在万年西路,政务办公,南充市有:西华师范大学、川北医学院、西南交通大学希望学院、南充职业技术学院、西南石油大学等6所部省市属大学，有博士点17个、博士后流动点3个、硕士点130个；有中等专业
26、学校22所，国家级重点中学3所南充高级中学（南充高中）、阆中中学、西充中学，省级重点中学龙门中学、白塔中学、仪陇中学等4所，,学校分布,医院酒店,城市媒体渠道较为单一，由于项目较多，广告空置率基本为零，房地产业为各大广告主要投放对象。,城市媒体,3,下中坝规划,规划范围,规划范围：嘉陵江以东、朱凤寺山以北、鹤鸣路以西，高坪中心区西南角，规划设计范围总面积315.98公顷。另规划研究范围总面积 573.15公顷,南充作为区域中心城市可以承担的功能细分,物流管理产业链优化管理物流组织,区域特色消费中心,区域文化传媒中心,区域产业链统筹,区域金融中心,区域信息服务中心,区域对外贸易中心,区域旅游服务
27、中心,区域生活服务中心,银行保险办公,零售业娱乐业休闲业主题消费,旅游服务特色度假 旅游管理旅游产品,医院学校生活配套,商贸贸易咨询贸易管理贸易组织,信息汇集信息发布媒体传播,会议会展文化传媒研发创新大型活动,广义的CBD,广义的RBD,南充功能,南充有哪些地区具备承载区域功能的潜质？下中坝应当承担什么？,未来支撑“拥江发展”的功能结构是什么?有哪些能够支撑城市发展的重要功能板块?下中坝承担什么样的功能定位?,城市发展,从单心生长、沿江发展、目前进入拥江发展的时代,城市发展,从单心生长、沿江发展、目前进入拥江发展的时代,44,适合拥江发展城市的城市功能结构,优化后的土地价值,拥江发展的城市功能
28、结构要点1：依托滨水核心价值空间，形成自身的核心功能中心体系，带动周边组团拓展。拥江发展的城市功能结构要点2：每个公共功能核心位于最具价值的滨水空间，承担不同的特色功能。,拥江发展,周边组团性质重大基础设施方向居住密集程度对内对外交通条件城市发展腹地方向周边自然要素现有城市公共功能布局,核心功能布局对城市发展的影响分析,下中坝片区的发展潜质与趋势判断,1.未来南充将形成以下中坝、清泉坝、五星花园、行政中心共同构成的中心功能体系，支撑拥江发展的格局。通过城市功能结构对于土地价值的促进程度，可以判断下中坝片区更加适合承担文化传媒类功能、区域旅游服务类功能、区域特色消费类功能、区域生活服务类功能。下
29、中坝作为跨江拓展的中心，脱离成熟的老城区，必须采用特殊的多元化功能协同效应才更有利于新片区的启动。,潜质趋势,未来下中坝片区的功能趋向广义的RBD功能,物流管理产业链优化管理物流组织,区域特色消费中心,区域文化传媒中心,区域产业链统筹,区域金融中心,区域信息服务中心,区域对外贸易中心,区域旅游服务中心,区域生活服务中心,银行保险办公,零售业娱乐业休闲业主题消费,旅游服务特色度假 旅游管理旅游产品,医院学校生活配套,商贸贸易咨询贸易管理贸易组织,会议会展文化传媒研发创新大型活动,功能趋向,设施规划,总规对下中坝片区的描述未来城市主要商业金融、文化、居住用地发展的区域；在承载新的居住功能同时，需兼
30、容金融、文化等各方面功能的合理搭配,文化类设施下中坝作为未来市级副中心，承载 1/4 的文化设施，到2030年达到 20 万左右。医疗类设施根据高坪区现状医院分布及相关行业规范，规划新建医院一座，规模在 6 万左右。公园、广场在 2010 年至 2015 年规划新建下中坝公园，片区级公园，面积为 11.9 公顷，以水景观为主，为本区域市民提供休憩、娱乐的公园。同时，考虑到片区整体的生态主题，适当增加人均绿地面积，规划公共绿地面积总量达到 110 万左右。,公益性设施,收益性设施,商业设施根据总规划目标，预计2030年下中坝片区商业设施面积应在60万平米左右，以专业商店为主商务办公根据经济密度负
31、载法推算，规划下中坝片区商务办公面积应为 10 万住宅综合考虑城市总体规划和片区自身的发展要求，同时为了保证片区整体的城市活力的体现，必须保证一定比例的住宅面积，住宅面积占总建筑面积 70%左右比较适宜，约 280 万平米。同时，住宅建设应强调开放式城市公寓住宅和低密度高档住宅的建设。,整体定位,以RBD功能为主线；以特色文化为灵魂；多元协同功能为支撑；既能完善南充自身功能发展；又是能支撑成渝北线经济结构调整和经济发展方式转型的战略支点；,核心功能构成：会展会议展示：会议中心、会展中心、大型活动空间。目的地式服务：多元组合服务功能、零售消费、城市观光、娱乐休闲、酒店会议。信息传媒服务：信息汇集
32、、传媒传播、信息发布。文化展示创意：博物展览、文化创意、文化体验、城市纪念。生态居住社区：生态低碳社区的示范区域。,成渝北线区域中心城市的“后台服务支撑核心”。,规划局深访问题：1、下中坝区域整体规划、定位是怎样的区域？下中坝将朝五星花园商业核心区方向发展，预计10年后形成另一商圈。2、下中坝区域交通、配套如何？何时呈现？四桥明年之内通车，公交车交通规划方案将在今年年底出来，通车时间要视下中坝人气而定，配套有学校、医院等，目前已确定的是市中心医院，目前正在进行方案设计，将分期修建，营业时间未定。3、建筑规划设计目前如何？未来是否会有大的调整？新的规划设计要求已确定实施（见南充市规划管理技术规定
33、），暂时不会有大的调整。,下中坝规划落实进度,4,南充宏观市场,南充市房地产市场已出现供大于求状况，2012年1-5月供销比达到1.58：1；,供销情况,2009年之前，南充市基本呈现供不应求状态，供销比保持在1以下；截止2012年5月，供销比已达到1.5:1;2010年起，供应量猛增，突破300万平米，供销比逐步拉大，2011年受新政影响以来，供大于求尤为显著。从去化量来看，近几年南充市年均消化量较为稳定，保持在250-260万平米。,2006-2012年南充市供销面积（万m2）,2011-2012整体市场供销走势,就整体市场看，2011年新增供应量月均约2558套；而月均销售约1654套。
34、去年整体市场处理供大于求的态势。今年1-2月份南充楼市销售情况继续回归低位，这主要原因在于：目前市场供应已经处于高位，而市场去化率仍处于较低状态。而在3月份，整个房地产市场销售出现了回暖的迹象。随着6月份央行连续两次降息，信贷额度及利率水平可以说是房地产市场的风向标。市场有相对小幅的销售回暖迹象。,2012年3月开始，逐渐出现供应量减少，但5月后市场有小幅回暖现象,南充住宅商品备案价格徘徊在4000元/平米，且一直较为稳定；,（数据来源：南充市房管局，以上数据反映南充市区走势）,成交价格,南充房地产住宅销售均价2010年突破4000元/平米大关，但主要在4100元/平米以下徘徊；受新政影响，2
35、011年底、2012年年初，市场价格出现一定的下跌，普遍下跌200元/平米左右；目前价格有所降低的楼盘销量有所突破，部门楼盘已进行另一轮涨价。,2011-2012整体市场价格走势,就整体成交价格看，南充楼市整体成交均价在4100-4300元之间波动，排除低档价格楼盘影响，南充市中高端产品成交均价在4200-4400元/平米左右。2012年5月后，受到信贷松动信息影响，以及刚需客户观望情绪的减少，南充楼市成交均价出现0.6%-2%的小幅度增加。,2012年5月后价格开始小幅上涨,此次旺季的提前爆发，是由于不少楼盘根据现在持续回暖的趋势，选择在“金九银十”前错峰开盘，力图在集体起跑中抢占先机所致。
36、君汇上品在南充一直保持着良好的口碑，由于本月新推四期，销量升至本期榜首。此外，慢城八岛、舒巢一品、泰和尚渡、香江国际等也取得不错成绩，分列本次榜单二至五位。值得注意的是，8月南充楼市出现了久违的“量价齐升”态势，最突出的例证为慢城八岛，不仅成交量增幅超过160%，均价更是大涨近1800元。当然，由于其是包含多种物业类型的复合型项目，并不排除此种情况受到了成交结构变化的影响。,2012年8月南充楼市再创新高，商品住房成交共计2870套，成交金额超过12亿元，成绩斐然。,保障房市场,南充市住房保障制度不断完善，积极推进廉租住房、公共租赁住房建设，规范廉租住房租赁补贴发放，全市住房保障工作取得了明显
37、成效,全市落实保障性住房建设用地19831亩，共筹集解决低收入家庭住房困难房源12370套(其中新建廉租住房4332套)，建成并分配安置廉租住房2436套；发放廉租住房租赁补贴22914户；建设经济适用房820套、限价商品房200套，开工建设的200套公共租赁住房正按计划进行施工建设。实施城市棚户区改造16772户,2010年,全市保障性住房以及棚户区改造安置住房已竣工17123套，已完成年度全年竣工保障性住房的51.58%。今年我市将新建保障性住房13333套，其中廉租住房680套、公共租赁住房7500套、限价商品房1151套、改造棚户区4002户,2012年1-5月,2011年全市保障性住
38、房及棚户区改造安置住房已竣工15581套，发放廉租住房租赁补贴17986户,2011年,二手房市场,2012年1-6月二手房价格出现明显松动，价格的下降直接带动着刚需的释放，交易量和去年下半年相比有所上升，房产中介行业也迎来了“小阳春”。,A、二手房价格松动,今年1-6月，南充二手住宅价格低于去年同期。90平米以下的二手房，今年4月和5月价格和去年同期相比下降1%，6月份价格比去年同期下降0.9%。90-144平方米的二手房，4月价格比去年同期下降1.1%，5月比去年同期下降0.9%，6月比去年下降0.9%,B、交易回升中介公司业绩复苏,根据目前的情况来看，二手房价格松动还将持续一段时间，刚性
39、需求依旧是主要购房动因，投机性购房进一步压缩,C、竞争加剧行业洗牌还将持续,整个中介行业洗牌还将持续，让房地产中介行业进一步朝着规范化、规模化的方向发展,物业供销情况,南充市高层产品为市场供销主力军，多层产品供不应求，但由于多层产品大多为区位较远、档次相对不高的楼盘，多层价格基础较低；,（数据来源：南充市房管局，以上数据反映南充市区走势）,从2011年南充市各物业供销情况来看：高层产品为市场上的绝对主力产品；供销两旺；小高层产品十分稀少；多层产品供应量主要集中在远离主城区的市政新区板块、嘉陵区板块和高坪板块的少量楼盘；从供应产品来看，档次差、楼盘规模小，多数项目为砖混结构的多层产品；但从多层产
40、品的供销关系来看，出现供不应求局面；从各物业的销售价格来看，高层产品价格在4089元/平米，多层产品价格较低，主要是供应产品区位和档次较低；,多层物业情况,多层物业集中供应在市政新区，其次为嘉陵区和高坪的安汉广场区域，多层成交价格市政新区最高，价格在4100元/平米，高坪区价格最低仅在3700元/平米左右。,小高层物业情况,小高层物业整体供应量小，主要集中在市政新区，由于春风玫瑰园等相对高端的项目的拉升，小高层成交均价在4400元/平米；,高层物业情况,高层物业是南充的最主要的销售物业，顺庆区呈现供销两旺局面；市政新区由于恒大绿洲的集中供应，该区域存量压力巨大；,房管局深访问题：1、取得预售许
41、可证有哪些条件？建筑工程要求到什么程度？有地下室的多层建筑要求地上三层，无地下室的多层建筑要求主体封顶，高层要求正负零以上。2、对于备案价格是否有特殊要求？规范要求：首次在房管局报预售时登记的价格不得比实际成交价格高出25%以上，否则不允许备案。实际操作：实际成交价格不高于首次登记价格即可，未按照25%规定详细审核执行。3、是否需要监管资金？金额大约是多少？需要，房屋备案前，客户需提前缴纳维修基金（可由开发商代缴），按揭客户的首付款应打入房管局监管账户，维修基金和按揭首付款共同构成监管资金，开发商若要动用监管资金，须提前到房管局申请办理相应程序方可使用。,南充市预售房屋须注意问题,土地市场,2
42、010年为南充土地市场“量价齐飞”的一年，整体供应量接近过去三年总供应量，平均成交价格突破250万/亩。2011年热度有减，土地市场回归理性,（数据来源：南充市国土局，以上数据反映南充市区走势）,土地供销发展趋势来看，2010年是南充土地供应的集中爆发年，整体供应量1342万方，突破20000亩；2010年整体土地成交也最为活跃，共成交11500亩；受调控影响，2011年南充土地市场迅速退热，整个土地供应传6年来最低；从成交价格来看，2010年也是整体价格迅速上涨；城区土地成交价格突破200万，2011年由于土地成交也有所降低。,2009土地数据,2009土地数据,2009年土地成交合计：17
43、90.827亩,2010土地数据,2010土地数据,2010年土地成交合计：1467.32亩,2011土地数据,2011土地数据,2011年土地成交合计：948.28亩,2012土地数据,2012年土地成交合计：786亩,国土局深访问题：1、南充市近期（近半年）约有多少亩土地将要拍卖？集中在哪些区域？用地性质、规划指标如何？半年内约有500亩土地即将拍卖，其中下中坝2块（60亩/块）、清泉坝1块、江东新区1块、高坪老城区1块、顺庆老城区1块，用地性质为一类住宅用地，规划指标未定。2、未来5年土地供应计划是什么？大概供应区域、面积、性质？预计未来南充土地供应集中在下中坝和清泉坝区域，明年下中坝将
44、有一些商业金融地块供应拍卖。3、南充市土地供应规模分年度的总量？一年1000亩左右，分布在南充各个区域，容积率指标在2.5-4之间。,南充土地市场未来走势,5,南充区域市场,高坪区,顺庆主城区,嘉联主城区,嘉南新区,市政新区,华凤区,南门坝区,滨江北段区,江东新区,下中坝区,区位情况：本项目地处下中坝板块，是南充政府重点规划的商业核心区，目前成熟度较低,项目位于嘉陵江东侧，属区域成熟度较低的下中坝板块，与成熟的五星花园商圈直线距离仅隔1公里。,区域板块划分及区域楼市扫描,区域内十大板块（88个项目）：顺庆主城（5个）、南门坝（7个）、市政新区（19个）、华凤（8个）、滨江北段（8个）、嘉陵主城
45、（4个）、嘉南新区（19个）、高坪主城（8个）、江东新区（9个）、下中坝（1个）,扫描目的,通过对各板块楼市、土地市场的分析预估各板块竞争压力及价格成长性,通过中观板块竞争分析，对比各板块属性、区域价值、成熟度及发展前景,顺庆主城区楼盘情况：区域发展成熟，目前商品房项目较少，改善产品为主力，在售项目物业形态均为高层，暂无高层以下产品，整体平均月均走量28套。,区域内目前在售项目成交价格在4400-4800元之间。区域内项目规模偏小，无百亩以上大盘。区域大多数在售项目容积率整体高于其他版块，集中在5以上。区域内项目物管费1-1.2元/平，车位比低于1:1。目前各项目产品品质一般，大多走性价比路线
46、。,顺庆主城区楼盘情况：区域内项目以舒适型产品为主，套二80-96平米，套三101-131平米，户型不可变，大户型产品去化相对较慢，后续余量约14万平米。,后续存量：高于14万平米,区域内项目物管费集中在1.1-1.3元/平，个别多层项目低于市场价格。区域内项目销售价格集中在4200-4800元/平，与其他版块基本持平。车位配比除顺庆1227外，均低于1:1。区域代表项目为蓝光香江国际，走量远高于版块内其他项目。,南门坝板块楼盘情况：区域在售项目较少，待售项目偏多，百亩以上大盘集中在大润发所在位置，容积率整体偏低，集中在3.5以下，物业类型多样化，月均走量38套。,南门坝板块楼盘情况：区域内项
47、目产品供应刚需套二为主力，户型均不可变，套三受总价影响，去化速度相对偏慢，后续余量约37万平米。,后续存量：高于37万平米,区域内项目在售项目较多，后续待售项目偏少，价格集中在4100-4500元/平。物管费高层1.2元/平左右，多层0.6元/平。车位比除恒大、锦鸿外，均低于1:1。,市政新区板块楼盘情况：区域商品房项目较多，集中恒大、恒河、春风等品牌开发商，规模百亩以上项目较其他版块偏多，容积率集中在3左右，复合型项目偏多，月均走量32套。,后续存量：约52万平米,市政新区板块楼盘情况：区域商品房供应端以套三为主，占比达6.5成以上，但套二去化率相对较高，部分项目可变，赠送率11%-16%，
48、后续余量约52万平米。,华凤板块楼盘情况：区域内百亩以上楼盘较多，物业类型以多层为主，容积率低于其他版块，集中在2.7以下，月均走量41套，其中君汇上品月均走量达150套，占据华凤版块整体74%销量。,区域内在售项目偏多，待售项目较少。容积率在2以下的项目偏多，物业类型多为多层，物管费仅0.6元/平，高层1.2-1.6元/平。区域内项目中君汇上品及英伦城邦车位配比均达到1:1，早期项目配比较低。区域内项目销售价格集中在4300-4800元/平。,后续存量：约31.7万平米,华凤板块楼盘情况：区域内产品刚需特征明显，以君汇上品和英伦城邦为代表，套二面积控制在70左右，套三、套四控制在110以内，
49、大面积产品去化速度较慢，后续存量31.7万平米。,滨江北段板块楼盘情况：区域商品房项目以高层为主，后续待售项目较多，高层供应为主，月均走量40套。,区域内在售项目偏多，待售项目3个，物业类型以高层为主。区域内项目容积率集中在3.5以下，个别项目偏高。物管费1.2-1.6元/平，车位配比除佳兆业广场外，其他项目偏低。销售价格4400-5000元/平，略高于其他版块。,滨江北段板块楼盘情况：区域内项目供应除海润滨江外，均为刚需产品，80平以内套二为主力，后续存量套。,后续存量：约19.5万平米,嘉陵主城区板块楼盘情况：区域商品房项目较少、规模不大，且部分已是尾盘项目，车位配比远远低于其他版块项目，
50、月均走量25套。,区域内容积率集中在3以下。区域内项目物管费多层0.5元/平，高层1.3元/平。车位比远低于其他版块项目。,嘉陵主城区板块楼盘情况：区域内项目供应及去化均以套三单卫为主，后续存量4万平米。,后续存量：约4万平米,嘉南新区板块楼盘情况：区域内在售项目偏多，大多规模较小，容积率集中在2.5左右，物业类型高层与多层组合产品为主，月均走量26套。,区域内项目物管费多层0.6元/平左右，高层1-1.2元/平。车位配比均在1:1以下。销售价格跨度较大，区间在3800-4600元/平。,后续存量：约60.5万平米,嘉南新区板块楼盘情况：区域内项目供应舒适型产品偏多，走量略低于其他版块，套二去
