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1、2004年工作计划,关于城市花园规模扩大后的管理思路,2004年工作计划,大盘管理分析 深圳四季花城小区管理经验给我们的启示 针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,2004年工作计划,大盘管理分析,1、大盘的特点,公共区域面积大、分布广；小区住户多，人员结构复杂 小区周界长且周边社会环境复杂,小区出入口多 物业形式多样，配套设施齐全 公共设施设备数量众多，系统规模巨大且分布范围广,2004年工作计划,大盘管理分析,2、大盘在管理上面临的问题,人均管理面积扩大，管理资源摊薄 管理架构相对复杂，管理层级较多 员工队伍庞大，素质和服务技能参差不齐，员工流动数量大。物业管理各工种服务流线长,20
2、04年工作计划,深圳四季花城小区管理经验给我们的启示,2004年工作计划,深圳四季花城小区管理经验给我们的启示,项目规模：总占地面积37万平方米，建筑面积52 万平方米，容积率14，绿化率40%，住户5000余户，车位比1：0.5；小区属半开放式，住宅呈组团式封闭，商业部分和小区主要交通道路对外来人员基本处于开放状态，对机动车辆进行控制；四季花城管理处人员设置方面主要包括：整个管理处现有员工240余人，实际人均管理面积达1500平方米以上。安全管理：分为三个片区、九个常规班加两个机动班（后备）共计四十一个岗位。总编制应为135人，实际达171人。,2004年工作计划,深圳四季花城小区管理经验给
3、我们的启示,业务外包：1、保洁业务承包给玉和田等专业公司（家政服务自己做，9人），承包费1-5期约8万元/月、6-7期约7万元/月，可节约成本约3万元/月。2、绿化、设备维护等业务内包给公司专业部门（维修家政和公共设施维护自己做，共15人），由公司专业部门与管理处单独结算。会所经营：根据权属关系将会所分为地产会所、业主会所两部分，在经营方式和收益分配等方面加以区分，采取了自营、出租、联营等多种方式经营（共19人）。,2004年工作计划,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,2004年工作计划,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,强化客服意识 改造服务体系,客服中心,安全部 环境绿
4、化部 维修部 家政服务 会所服务,人事 培训 档案 出纳 采购 库房 食堂 宿舍,品质管理部,2004年工作计划,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,加强内部管理 强化职能监管作用,人事招聘：城花管理处现有员工严把招聘关，管理处人事管理员密切配合公司总办人事专员做好人员招聘工作。培训管理：注重培训需求调查，改进培训方式，扩充培训内容。强化入职引导：事实证明，入职引导质量的好坏与新员工的工作表现和稳定性密切相关。员工关系管理：有针对性地与部分员工面谈等方式，加深管理人员与一线员工的沟通交流，增进彼此的了解。尽力解决员工工作生活中遇到的困难和问题。,2004年工作计划,针对城市花园目前的特
5、点，我们采取的管理措施,加强内部管理 强化职能监管作用,人力资源开发：通过技能晋升考核和职务竞聘考核等方式发现具有一定潜力的骨干人员；积极物色同行或其它行业的的优秀人才，充实管理队伍。档案及信息管理：管理处设专人负责文档管理，严格执行管理处文档管理办法、信息管理制度。收费及后勤管理：费工作由出纳牵头，接受公司财务部的监督和指导。管理处全体管理人员参与，实施分片包干并与绩效考核挂钩；,2004年工作计划,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,服务与客户关系管理,为缩短服务半径，两个客户服务接待点独立调度片区服务资源，由主管统筹管理。强化片区客户大使的职能，逐步推行“一对一服务”模式，对有特
6、约服务需求的客户进行100%回访；突出客户服务中心在客户服务体系当中的核心作用，其他业务部门均围绕客户服务中心提供支持性的工作。业主生日问候、社区文化活动、增加客户走访密度。推行管理人员周末前台值班制度、夜间游泳池值班制度。,2004年工作计划,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,安全管理,设三个大班，三班四运转。两个监控中心分片监控，统一调度。瞭望塔和探照灯，瞭望塔和探照灯。定期合理调整巡逻路线。外来人员控制。,邻里守望、互助互爱。确保员工队伍的纯洁性。消防管理应加强对业主和租户的宣传和指导服务。,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,设备管理 公共设备运行，专人管理。推行24
7、小时值班制度。公共设施设备日常维护、家政维修服 务实施片区管理。注重培训质量 继续推进维修人员的BI执行力度，学 习推广海尔服务模式,针对城市花园目前的特点，我们采取的管理措施,环境保洁 楼道、外围、家政分班管理由主管统一调度。更新设备，生活垃圾统一清运。绿化养护服务实行分班独立运行调度，落实片区责任人负责制。,2004年工作计划,需公司提供支持的几个事项：,安全管理：车辆管理系统、月光渠（行洪）、围墙等隐患、快速反应所需要的交通工具（电瓶车）环境保洁：绿化、保洁取水及工具房的配置不足、无垃圾清运中转站 设备维护：工程遗留问题，如门禁系统的备用电源等，扩展物业管理专项业务的合格供方员工宿舍:管
8、道天然气开户及热水器配置,欢迎大家批评指正！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt
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