商业房地产基础知识培训.ppt

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1、商业房地产基础知识培训,主 讲：赵 炯2012年8月13日,1,一、什么叫房地产,指按照用途划分的用作商业用途的房地产，包括酒店、超市、临街商铺、大型住宅项目的商业配套、特色商业街区、商业广场、专业批发市场、SHOPPING MALL等用途的房地产。,2,二、商业房地产的发展模式,商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。建设模式 投资模式 设计模式 管理模式,3,三、建设模式、投资模式,建设模式,新建,改建,如：明发商业广场、SM、世贸商城等,如：上海豫园商场、上海新天地、厦门富山诚

2、达、闽南印象等,投资模式,银行贷款,外资,上海迪美购物中心、中旅商场等,4,四、设计模式、管理模式,设计模式,管理模式,输入管理（大摩世贸商城等）,自行组建管理公司（SM、名汇）,合作管理（瑞景商业广场）,委托国外机构管理（美国环球发展管理公司）,5,五、商业房地产项目开发三阶段,开发过程三阶段 第一阶段整体策划布局 第二阶段推广和招商 第三阶段后期经营管理,6,六、商业房地产的类别划分,1、按照开发形式进行分类 2、按座落位置 3、按规模分类 4、按照投资价值分类 5、按照商铺的位置形式分类,7,1、按照开发形式进行分类,（1）商业街商铺（2）商场类商铺（3）社区商铺,8,（4）住宅底层商铺

3、；（5）百货商场、购物中心商铺；（6）商务楼；写字楼商铺；（7）交通设施商铺,9,2、按座落位置分类,（1）市中心区商业；(2）居住区附近及其他市区商业；（3）交通枢纽附近商业；（4）市郊商业,10,3、按规模分类,（1）大型建筑面积过万平米；（2）中型分布广泛大型商业区的补充；（3）小型填补大中型商业区的空白，为人们生活提供方便。,11,4、按照投资价值分类,（1）“都市型”商铺绩优股（2）“社区型”商铺潜力股（3）“便利型”商铺冷门小盘股（4）专业街市商铺高科技股（5）其他商铺一般股票,12,5、按照商铺的位置形式分类,铺面房和铺位 铺面房：是指临街有门面，可设商店的房屋。俗称 店铺或街铺

4、。铺位：一般只是指大型综合百货商场、大卖场、专业特色街、购物中心等整体商用物业中的某一独立单位或某些独立的售货亭、角等。俗称店中店。由于物业本身属性的不同，必然导致其差异性的存在。,13,七、产权式商铺与经营式商铺的比较,1、两者入市的出发点不同 产权式商铺（？）的产生和返祖模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返祖方式是有效的。经营式商铺（？）则注重项目入市后的经营状况和业务升值，一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行

5、升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。,14,2、两者招商的侧重点不同,产权式商铺的招商工作主要侧重以主力商家（又称锚固店）入驻来带动项目的销售，招商成了发展商和中介代理商所不能回避的要素，而大量的商业项目的推出，放大了商家可选择空间，发展商成了买方市场，处于劣势，一般要牺牲巨大的经济利益作为招商的条件，招商成功就意味着项目操作成功了一大半，发展商所希望的短期利润最大化也成为可能。经营式商铺则依靠产业和物流基础作为支撑，招商过程中对大型经营商家的依赖程度不大，因为众多的小经营户照样可以实现项目的规模化经营。因此，该

6、类型商铺的招商侧重以良好的经营环境带动同一业种范围内的多品种，多档次经营。这对于提升经营者的投资信心是不言而喻的。,15,八、什么叫零售业？分类怎样？,1、零售业 以向最终消费者提供所需商品和服务为主的行业。2、零售业态分类原则 中国零售业态按零售店的结构特点分类，根据其经营方式、商品结构、服务功能，以及选址、商圈、规模、店堂设施和目标顾客等结构特点，分为百货店、大型综合商场、超级市场、便利店、专业店、专卖店、购物中心、家居中心、仓储商店等九种零售业态。,16,九、什么叫业态？,针对特定消费者的特定需求，按照一定的战略目标，有选择的运用商品经营结构、店铺位置、店铺规模、店铺形态、价格政策、销售

7、方式、销售服务等经营手段，提供销售和服务的类型化服务形态。业态定义为营业的形态，它是形态和效能的统一，形态即形状，它是达成效能的手段。业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。,17,十、什么叫MALL？,MALL全称Shopping Mall,音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也成为Shopping Center,即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货商店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐

8、、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。具有长廊、广场、庭院的特点，就是在建筑物的遮蔽下，不论天气如何，都可以进行休闲、购物或聚会。属于目前世界大型商业地产的顶级形态，可以定位为规模在10万m2以上，由管理者统一经营管理。,18,十一、MALL的建筑特征,商业空间步行化 购物中心是商店群的组合，为了协调商店与商店、商店与购物者之间的联系，往往通过一条线性街道来串联商店和组织人流，基本安全考虑，街道安全排除车辆，实行步行化。商业空间室内化 室内化是利用屋顶的覆盖功能，将步行商业活动引入室内，并通过人工环境控制，减少恶劣的自然条件对步行活动的影响，创造舒适的环境

9、，这正是购物中心建筑追求的目标。公共空间社会化 与百货商店和超级市场不同的是，购物中心把纯粹的零售业活动场所开辟成商业活动和社会活动结合的场所。,19,十二、中国最大的MALL,第一名：东莞 华南MALL 号称“全球最大MALL”的华南MALL位 于广东东莞郊区万江，占地面积43万 平方米，建筑面积89万平方米，商业 面积40万平方米，停车位8000个，总 投资25亿元，由东莞市三元盈晖投资 发展有限公司开发。华南MALL作为中国首个集购物、休闲、餐饮、娱乐、旅游、文化、运动七大特色主题区的超大型主题式购物公园，以突出主题 特色为原则面向珠江三角洲地区。2005年5月1日正式营业。,20,第二

10、名：北京 金源时代购物中心 全球最大单体MALL-北京金源时代 购物中心位于北京海淀区四季青远大路，由金源投资集团有限公司开发完成。作 为北京2003年60项重点工程之一，北京 金源时代购物中心占地18.2公顷，建筑面 积为68万平方米，总投资38亿元。一期总 建筑面积为55万平方米的单体建筑，东西横跨600米，南北跨度为120米，地上 五层，地下两层。有大型室内停车楼，车位达6800余个，开车可达各个商业楼 层。一期55万平方米将成为世界最大的商业单体建筑，5至6家主力店，20余家 半主力店，600余家专卖店，100余家主题餐厅，十余家娱乐休闲娱乐场所。,21,第三名：上海 兴力达商业广场

11、这座上海最大的mall落户于上海普陀 区真光路以东、沪宁高速以南，由四 川兴力达集团和新长征集团2002年共 同投资建造.总建筑面积约为42万，占 地10万平方米，建筑面积45万平方米，总投资23亿元，2005年10月投入使用，号称将成为未来上海 普陀区商圈的核心建筑之一，预计每年将产生15亿的现金流和2 亿元的租金。但是目前，四川兴力达集团已撤出这一项目，其持 有的兴力达商业广场有限公司的70%股权全部转让给项目合作方 上海新长征集团。,22,第四名：广州 正佳广场 位于广州天河商业圈与广州新城市 中轴线核心的正佳广场是一座集零 售、饮食、娱乐、休闲等八大功能 为一体的大型购物中心，总投资4

12、0 亿元，占地5.7万平方米，总建筑面 积是42万平方米，其中裙楼商场面积30万平方米，地上七层，地 下两层半：西塔楼为48层五星级酒店式公寓，东塔楼是30层超甲 级写字楼。开发商广州市正佳企业有限公司力图将正佳广场打造为“亚洲体验之都”，“以体验式购物模式让广州的市民、珠三角的市民甚至全国的游客体验国际尖端的商业文明”。,23,第五名：海南第一MALL 铜锣湾广场海南第一MALL海口港集团公司与海南环瑞置业有限公 司合作开发的一个商业旅游项目，是海南省首个以MALL理念建造的大型主题式 购物公园，也是全国唯一的“亲海”MALL。2002年被列为海口市重点项目，总投资2.5亿美元，30万平方米

13、的建筑面积，12万平方米的商业面积，一家百货主力店、一家超市主力店、一家家居主力店、一家娱乐主力店，240米长拥有200余家精品名店的步行街，这几乎是海口目前最大的五家百货商场和购物中心加在一起的体量，设计了3500个停车位；环绕港口海湾设计了1.6万平方米的美食长廊。预计项目商业效应有效辐射海南省及北部湾广大地区。,24,第六名：上海 正大广场 上海正大广场由泰国正大集团与其旗下的上海帝泰发展有限公司联合发展，坐落于上海浦东陆家嘴，2002年开业。上海正大广场占地面积3.1万平方米，建筑面积24.1万平方米，地下3层、地上10层。上海正大广场以世界顶级潮流的诠释者自居，号称要成为上海购物、饮

14、食、娱乐中心和中国最卓越的生活娱乐城。,25,第七名：深圳 华润万象城 位于深圳，总建筑面积达18.8万平方米的华润万象城已于2004年12月9日开始试营业。这座号称是“深圳最大、华南最好、中国最具示范效应的超大型室内购物中心”的万象城，是华润集团在当地投资40亿元开发、总建筑面积55万平方米的综合性商业建筑群华润中心的一部分。华润中心万象城拥有6层商用楼面，近300个大小不一、功能不同的独立店铺，集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、康体等诸多元素为一身。有业界人士认为，深圳华润中心万象城可能会成为深圳商业的“新地标”。,26,第八名：广州 中华广场 与天河城并列成为广州商业地产典范的中华广场位于

15、广州市中心中山三路与较场西路交界处，由广州兴盛房地产发展有限公司开发，由其股东之一香港昌盛集团有限公司全额投资建成。中华广场2000年正式开业，地拥3.5万平方米，建筑面积达17万平方米，目前出租率达100%，日均人流量已达20万人次，逢节假日更是达到40万人次，年营业收入达20亿。其中“华数码城”作为广州手机的核心市场而变成各大手机厂家旗舰店的必争之地。,27,第九名：北京 爱家民族园购物中心 北京爱家民族园购物中心于2005年8月20日正式开业。作为仅次于金源时代购物中心的北京第二大mall,爱家民族园购物中心总面积达16.8万平米，开发商为北京爱家投资管理（集团）公司。坐落于中华民族园景

16、区内和毗邻国家森林公园，爱家民族园购物中心以人文风情、特色建筑与生态城为主题，强调室内人文与室外自然和谐统一。,28,第十名；广州 天河城广场 广东天贸（集团）股份有限公司投资开发的天河城广场已成为广州最繁华的商业中心，也是广州市的重要地标，被誉为“中国第一商城”。天河城广场总投资12亿元，建筑面积16万平方米，营业面积10万平方米。地上7层，地下3层，北面露天广场面积3000多平方米。天河城于1992年8月18日奠基、11月18日动工兴建，于1996年2月9日建成试业。天河城集购物、美食、娱乐、休闲、商务等多功能于一体，目前的日平均客流量已超过30万人次，节假日客流量更多，最高一天达83万人

17、次。2004年全城营业额超过40亿元。,29,十三、ShoppingMall 发展条件（一）,国外参考：主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件人均GDP30004000美元时，家庭汽车拥有率15%20%，大型商业地产发展（ShoppingMall）-开始发展人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60%，大型商业地产发展（ShoppingMall）-成熟发展,30,十四、ShoppingMall 发展条件（二）,国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目的条件，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大

18、型商业地产发展的市场潜力。商业房地产项目开发的基础条件：是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了的GDP水准。,31,十五、什么叫超市？分类怎样？,开架售货，集中收款，采取自选销售方式，以销售生鲜商品、食物和向顾客提供日常必须品为主要目的的零售业态。根据商品结构的不同，可以分为食品超市和综合超市。大型超市-实际营业面积6000m2以上，满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。如好又多、家乐福、百佳。仓储会员店-以会员制为基础，实行储销一体，批零兼营，以提供有限服务和低价商品

19、为主要特征的零售业态。如沃尔玛山姆店、正大万客隆、麦德龙。,32,百货 or 超市,超市重实惠，百货重形象;超市重价格，百货重价值；超市以菜篮子，米袋子为诱饵；百货以时尚，流行，品牌为导向；超市重商品本身，百货重品牌也重附加值；超市以DM彩报，堆头，端架为主；百货以品牌个性，商品展示（模特），柜台式销售，精致POP为主；超市商圈范围相对比较小，百货商圈范围可以辐射到乡村小镇；超市推行零干扰服务，百货要求对顾客无微不至的服务；超市经营以销售和代销为主，联营、租赁方式为补充；百货经营以联营和租赁为主，自营方式为辅。,33,十六、何为专卖店、便利店、连锁店、百货店,专卖店(exclusive sho

20、p):专门经营或授权经营制造商品牌和中间商品牌的零售业态。便利店（convenienve store）满足顾客便利性需求为主要目的的零售业态。百货店（department store）在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展各自的进货、管理、运营的零售业态。连锁店：一种商业连锁，即经营内容相同、使用同一店名的若干个门店组成一个联合体，在同一个总部的管理和规划下进行专业化分工，使复杂的商业活动简单化，是一种实现规模效益的经营组织形式。如“屈臣氏”,34,十七、中外商业发展规模对比分析,同发达国家相比，中国商业总体规模过小，大型商业所占市场份额很小,35,十八、中外连锁商店比较,同发达国家

21、连锁商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,36,十九、中外百货商店比较,同发达国家百货商店的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,37,二十、中外超级市场比较,同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考,38,二十一、日本各类型购物中心比较参考,39,二十二、什么叫商业街？,是指众多不同规模、不同类型商店有规模排列组合的商品交易场所，其存在形 式分别为带状商业街与环形组团式商业街。按照街的形式布置的单层或多层商 业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。我国著名的商业街：北京：王府井、西单、前门 济南：泉城广场 上海：南京路 广州：北京路

22、、上下九路 天津：滨江道、和平路 深圳：华强路 南京：新街口 香港：中环、铜锣湾、旺角 苏州：前街、石路 沈阳：中街 杭州：延安路、湖滨路 哈尔滨：中央大街、建设路 长春：重庆路 大连：天津路 重庆：解放碑 成都：春熙路 厦门：中山路 武汉：汉江路,40,二十三、世界一流商业街六个关键影响因素,41,二十四、世界一流商业街的三大特征,世界一流的商业街具有三大特征：全球声誉、密集的客流量和可靠的收入。,42,43,二十五、商业步行街的三个空间维度：长、宽、高,步行街的长度 商业街的一般长度为500-700米，最高限为1000-1500米（王府井步行街810米、重庆解放碑步行街400米、沈阳中街步

23、行街950米、上海南京东路1400米、哈尔滨中央大街商业街860米、日本银座1100米、香榭丽舍大街1880米）步行街的宽度 商业街适宜宽度为20-30米，小型步行街宽度以20米左右为宜（王府井38米、上海南京路30米）每人要有不低于4平方米的面积。步行街的高度 商业街宽度和高度的比例最好为1:1，最高不要超过1:2（上海南京路东路步行商业街、哈尔滨专业大街步行街、沈阳中街步行街都为1:1的比例）从一般的情况看，步行街两旁的店铺建筑为二至三层为宜，最高不要超过四层，地下延伸则最多不要超过两层。,44,二十六、什么叫专业市场？,传统意义上的专业市场是一种以现货批发为主，集中交易某一类商品或者若干

24、具有较强互补性或代替性商品的场所，是一种大规模集中交易的坐商式的市场制度安排。专业市场的优势：在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。,45,二十八、专业市场特点,是一种典型的有形市场；以批发为主，兼营零售；集中交易，有一定数量规模的卖着，接近完全竞争的市场结构；以现货交易为主，元气合同交易为辅。中国重点专业市场举例,46,义乌小商品批发市场,义乌小商品批发市场（又名中国 小商品城）坐落于浙江中部义乌市，创建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来，经历四次搬迁八次扩建，义务小商品批发市场现

25、拥有营业面积260多平方米，商位达50000余个，从业人员20万，日客流量20多万人次，2005年市场总成交额达288亿元，其中外贸出口占60%，连续15年位居全国工业品批发市场榜首，被国家质检总局授予“重质量、守信誉”市场荣誉称号，是国际小商品的流通、研发、展示中心，我国最大的小商品出口基地。,47,深圳华强北电子专业市场,赛格广场地处深圳华强北超级商圈的核心位置，是一座以高科技电子信息产业及产品配套为主的，集办公、商贸、会展、金融、证券、会所为一体的现代化、多功能、智能型的大厦，不仅是深圳的第二高楼同时也是目前世界最高的30栋大厦之一，主体外形呈八角形，非常具有现代特色。其所处华强北地深圳

26、目前最繁华的商业街之一，日均人流量达50万余人，除了各类综合性商业卖场外，华强北的IT产业集群度非常高，素有深圳“电子一条街”的称誉，每年仅华强北一条街就可给市政府上缴400多亿的税。,48,广州中大布匹市场（广州国际轻纺城）,占地面积50万平方米、40多个分场、1.5万余家商铺、1000多间仓库、2万多个交易品种，年交易额达250亿元-广东省广州市中大布匹市场凭借这些数字，在全国乃至全世界服装辅料和面料行业中傲视群雄。,49,广州环球国际商贸中心“步云天地”,广州环球国际商贸中心“步云天地”占地约1.7万平方米，楼高10层，总建筑面积超过5万平方米，独有2000平方米绿化景观，近200个车位

27、。在广州大大小小的十几个鞋城中，已经成为规模最大、档次最高的鞋业批发中心。这里汇聚了国内外近百家经营男鞋、女鞋的商户，并拥有多层高级商务写字楼和产品的展示厅，成为一个世界最新鞋产品的博览中心。环球国际商贸中心“步云天地”位于广州城市中心，环市西路与站西路一带。位置东邻广州火车站、汽车站、地铁二号线，西邻西湾路、内环路、货运站。,50,二十八、什么叫商圈？,是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地

28、点。如:广州天河路商圈、环市路商圈、火车站商圈、北京 路商圈等。,51,二十九、“豪布斯卡”（HOPSCA）,豪布斯卡（HOPSCA）是6个英文单词的第一个字母组合的译音。H-Hotel（酒店）O-Office(办公楼)P-Parking（停车场）S-Shopping（购物）C-Convention（集会）A-Apartment（公寓）把商业街变成生活街，即变传统的“购物街”为“生活街”，将商业街建成一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。细分功能区划的“豪布斯卡”规则，中央商务区产业“三三二二”配比，即30%零售，20%服务，20%高档公寓,52,三十、统一招商管理的十项基本原则

29、,1、要维护购物中心零售、餐饮、娱乐52:18:30的产业经营黄金比例。2、要维护购物中心的统一主体形象和统一品牌形象。3、购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异，异业互补。4、核心主力零售店尽量自营；而非主力零售商尽量以联营为主、租赁为辅。5、核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套。6、核心主力店适合在经营轴线（线性步行街）的端点，不易集中放置在中间。7、对特殊客户（指具有较高文化、艺术、科技含量的经营单位）给予优惠政 策，能增强购物中心整体文化氛围，提升品位。8、放水养鱼，即采用合理租金与优质服务做法，先做市，后赚钱。9、统一管理、统一服务。10、完善信息系统。,谢谢观看！,