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1、2009 年重庆房地产市场研究报告,易居视点：,告别“疯狂”2009,明年楼市预计呈平稳走势,重庆房地产市场在经历去年的调整与阵痛之后，于 2009 年上半年频现回暖信号，市场开始复苏。年初的优惠政策有效刺激市场需求得以快速释放，销售市场率先回暖,主要体现在成交量的上涨。进入 2009 年下半年，市场开始进入“疯狂”局面，从市场数据上看成交量继续上涨，并超过“火爆”的 2007 年，成交价格也持续上涨。从市场表现上看，2009 年下半年几乎所有楼盘都热销，开盘售罄的项目比比皆是，购房者则表现为恐慌性购房。,据房管局公布数据统计 2009 年，重庆主城区销售价格环比增加 209 元/，涨幅为5.
2、2%，而本机构通过对市场在售楼盘调研得知目前大部分楼盘与去年底相比销售价格普遍上涨了 1500-3000 多元，增幅 30-70%多，其中增幅最大的楼盘超过了 100%。价格的上涨并未带来销售困境，相反这些楼盘依然旺销。,面对持续上涨的房价，在 2009 年底国家相关政策开始收紧，受房价高起、政策收紧影响，市场需求可能会有所下滑，但刚性需求依然旺盛，此外供应量的增加有望抵消部分需求观望的影响，因此预计成交量在明年可能会有一定程度回调，但仍应处于历史相对高位。房价方面，由于存量较少，开发企业出现降价的动机和理由不强，房价下跌的概率较低，因此排除出现国家对行业重大政策调控因素，房价整体以平稳走势为
3、主的可能性较大。,第一章、商品房市场,一、市场综述,2009 年重庆市商品房市场供应体量为 1751.34 万，成交体量为 2382.60 万，市场供需状态与 2008 年持平。2009 年成交均价节节攀升，市场由低迷走向持续的火爆。2009年无疑是重庆楼市的黄金岁月，绝大部分楼盘都旺销，排队、抢房，是今年楼市的常见风景，甚至出现了工程进度跟不上，无房源可售的现象。随着楼市持续升温，重庆地产成交均价也节节攀升。,二、供求关系分析,2009 年重庆主城区商品房市场供求比例为 1:1.36,1,2009 年重庆房地产市场研究报告据不完全统计，2009 年重庆市商品房市场供应体量为 1751.34
4、万，成交体量为2382.60 万，供求比为 1：1.36。图 2009 年重庆市商品房市场走势,单位：万350300250200150100500,09年1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月 11月 12月,供求比1.201.000.800.600.400.200.00,供应量 48.69 79.01 121.5 234.1 115.2 111.1 140.8 160.1 196.0 137.9 183.3 223.1成交量 81.08 158.4 208.2 266.5 188.6 190.4 204.3 178.3 206.4 298.4 183.1 218.2,供
5、求比 0.60 0.50 0.58 0.88 0.61,0.58 0.69 0.90,0.95 0.46 1.00,1.02,数据来源：CRIC三、供应量分析根据对重庆市可监控数据统计分析，2009 年重庆主城区商品房供应面积为 1751.34万，比 2008 年减少 162.75 万，下滑幅度为 8.5%。图 2009 年重庆市商品房市场供应量分析单位：万25020015010050,0,2009,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,供应量 48.69 79.01 121.57 234.14 115.28 111.15 140.84 160.18 196.
6、05 137.96 183.33 223.14数据来源：CRIC表 2009 年重庆市各区商品房供应量比例,区域渝北区南岸区江北区九龙坡区,供应量（万）460.99400.02185.76278.32,比例26.3%22.9%10.6%15.9%,同比体量4.3%24.3%22.2%4.4%,2,2009 年重庆房地产市场研究报告,沙坪坝区渝中区巴南区大渡口区合计,160.3257.23182.3426.361751.34,9.2%3.3%10.4%1.5%100%,42.9%36.9%4.1%22.4%,数据来源：CRIC四、成交量分析根据重庆网上房地产商品房成交登记备案的统计，2009 年
7、重庆市商品房市场累计成交2382.60 万，与 2008 年相比增加 1181.62 万，涨幅达到 98.4%。图 2009 年重庆市商品房成交量走势单位：万35030025020015010050,0,2009,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月 11月 12月,成交量 81.08 158.4 208.2 266.5 188.6 190.4 204.3 178.3 206.4 298.4 183.1 218.2数据来源：CRIC表 2009 年重庆市各区商品房成交量比例,区域渝北区南岸区九龙坡区江北区沙坪坝区渝中区大渡口区,成交量（万）652.01464.7387.529
8、5.33275.85121.2456.113,比例27.4%19.5%16.3%12.4%11.6%5.1%2.4%,2009 年重庆房地产市场研究报告,巴南区合计,129.852382.59,5.5%100%,数据来源：CRIC五、成交均价分析根据重庆商品房成交均价分析，2009 年重庆市商品房建面成交均价为 4332 元/，与 2008 年相比增加 298 元/，涨幅为 7.4%。从全年的价格走势来看，重庆商品房市场的成交均价存在持续上扬的趋势，2009 年 3 月由于主力成交区域渝北老城区大量的中低端楼盘成交拉低了整个月的成交均价，成为全年成交均价的最低点。图 2009 年重庆市商品房成
9、交均价走势单位：元/,6000500040003000200010000,2009 2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月 10月 11月 12月,成交价格 3971 3809 3775 4263 4361 4278 4148 4065 4467 4570 4673 5214数据来源：CRIC第二章、土地市场一、供求分析2009 年重庆市主城区供应 247 宗土地，供应面积为 1615.13 万平方米，预出让土地综合金为 430.64 亿元，成交 183 宗，成交面积为 1342.56 万平方米，成交总金额为 431.75亿元，成交均价为 3215.85 元/平方米。表 2009 年重
10、庆主城区土地成交月度详情,时间1月2月3月4月5月,成交面积（万）8.57105.242.37.6925.93,成交金额（万元）94569940357701700180294,成交宗数（宗）316266,成交均价（元/平方米）1104943249822113097,土地单价（万元/亩）73.6062.87166.53147.40206.47,4,5,9,9,2009 年重庆房地产市场研究报告,6月7月8月9月10 月11 月12 月,284.043.4140.58569.4135.4022.60237.4,12338882155065506154300142225818434800927,44
11、11169416,4344632016142710119308163374,289.60421.34107.60180.67795.3454.40224.93,数据来源：CRIC表 2009 年重庆主城各区域土地成交详情,区域巴南区北碚区大渡口区江北区九龙坡区南岸区沙坪坝区渝北区渝中区,成交宗数（宗）15152122132455,宗数比例4.92%8.20%8.20%11.48%12.02%7.10%13.11%30.05%4.92%,成交面积（平方米）30003913281446612392496510100886198919030961173318586226963.2,所占比例2.23%
12、9.89%4.93%18.60%7.51%7.37%23.06%24.72%1.69%,数据来源：CRIC二、土地市场成交分析2009 年重庆主城区土地成交 183 宗，成交面积为 1342.56 万平方米，成交总金额为431.75 亿元，成交均价为 3215.85 元/平方米。图 2009 年重庆土地成交量走势5,2009 年重庆房地产市场研究报告,单位：万600400200,单位：宗8070605040302010,0,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,0,成交面积（万）,8.57 105.24 2.30,7.69 25.93 284.04 3.
13、41 40.58 569.41 35.40 22.60 237.40,成交宗数（宗）,3,16,2,6,6,44,1,11,69,5,4,16,数据来源：CRIC图 2009 年重庆市土地成交均价走势图,元/平方米12000100008000,6320,11930,600040002000,1104,943,2498,2211,3097,4344,1614,2710,816,3374,0,1月,2月,3月,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,数据来源：CRIC第三章、商品住宅市场一、供应量2009 年重庆主城区商品住宅供应量为 1493.94 万，与 2008 年相比减
14、少 213.11 万，跌幅为 12.5%。二、新推量分析1、新推总量分析根据重庆主城区商品住宅市场新增推案量的统计，2009 年重庆主城区商品住宅新增推案量为 644.56 万，与 2008 年相比减少 21.67 万，跌幅为 3.3%。6,2009 年重庆房地产市场研究报告,三、住宅项目特征分析,1、热销项目特征,2009 年无疑是重庆楼市的黄金岁月，热销，排队、抢房，是今年楼市的常见风景，甚,至出现了供应跟不上的现象。,（1）配套成熟，投资自住两相宜的大型社区热销（2）地段好的投资型项目热销,（3）外来企业的经济型别墅项目看涨,2、滞销项目特征,（1）产品无显著特色、居住环境较差的偏远产品
15、滞销（2）开发企业信誉度较差的项目滞销,第四章、办公市场,一、市场供应量分析,2009 年，重庆办公市场新增供应共计套内 9.22 万方。从走势图可以看出，2009 年以来，仅有 4 个月有少量写字楼供应市场，分别为 5 月新增套内体量 3.99 万平方米、6 月新增套内体量 0.61 万平方米、9 月新增套内体量 1.13 万平方米、以及 10 月新增套内体量3.49 万平方米。,第五章、商业市场,一、市场供应量分析,据本所不完全统计，2009 年重庆市新增商业项目共计套内 3.22 万方。从新增供应走势图看出，新增推案体量在 2009 年下半年以来，重庆市商业增量呈下降趋势。与 2008年
16、相比，2009 年的商业市场新增量锐减了 66.8%。但随着经济危机淡去，我国经济逐步复苏，商业市场方面的投资愿望将会被重新点燃。可以预计，2010 年重庆商业市场将有较大幅度的增长。,第六章、产品分析,一、产品综述,7,2009 年重庆房地产市场研究报告,1、大户型平层产品逐渐被市场所接受,2、别墅进入性价比时代，经济型别墅产品供需两旺,3、户型设计创新不断,二、产品结构分析,1、住宅项目规模分析,根据对 2009 年重庆新增供应楼盘推案规模监控情况来看，开盘规模每次在 1-2 万方所占比例最大，约为 48.8%，与 2008 年相比增加约 6.4%；其次为小于 1 万方，所占比例约为 29
17、.3%，与 2008 年相比增加约 0.7%；再次为 2-3 万方，所占比例约为 12.4%，与 2008年相比减少约 3.5%。由此可以判断：2009 年，开发商在推盘上较为谨慎，小体量的推盘方式更容易对市场进行试探，同时在开盘日营造出旺销氛围。2009 年，小量多次的推盘方式依然是开发商推盘采取的主要策略。,2、住宅项目建筑形态分析,根据对 2009 年新增供应楼盘建筑形态监控情况来看，高层仍然为市场供应主流，所占比例约为 72.6%，较 2008 年增长约 10.7%；其次为低层产品，所占比例约为 7.6%，与2008 年基本持平；再次为小高层产品，所占比例约为 7.2%，较 2008
18、年减少约 5.1%。复合型产品所占比例约为 6.2%，复合型项目主要有高层、小高层组合和多层、小高层组合及多层、低层组合，三种物业形态组合也占有少部分。,3、住宅项目区域分析,根据对 2009 年新增供应楼盘区域分布监控情况来看，渝北区依然为供应最为热点区域，所占比例约为 22.6%，与 2008 年相比，所占比例减少约 5.8%；其次为南岸区，所占比例约为 19.5%，与 2008 年相比基本持平；再次为九龙坡区，所占比例约为 19.1%，与2008 年相比增加约 3.3%。,第七章、营销媒体,一、营销透析,1、媒体选择更加趋向多样化,8,2009 年重庆房地产市场研究报告,2、诉求主题表现
19、多样化,3、各楼盘借助明星效应增加项目曝光率,二、媒体分析,1、广告投放量分析,据对重庆六类主流报纸媒体（晨报、时报、晚报、商报、渝报、新女报）的统计分析得出，2009 年月，重庆房地产市场总共投放了 7910 次、6446.20 版广告，其中投放总频次较去年同期减少了 2002 次，减少幅度约为 20.20，降幅较大；投放总版面较去年同期减少 1555.51 版，跌幅约为 19.44。,2、投放分布分析,从 2009 年投放报媒分布图中可以看出，今年出现了由晨报、时报、商报三大主流报,媒所组成的新格局，以及打破了往年由晨、商、晚所组成的三角格局。,2009 年由晨、时、商三大报媒组成的新三角
20、约占到总投放版面的 76，晚报所占比,重稍逊于商报。,第八章、市场走势预测,一、供应量2010 年供应量将保持平稳,由于 2009 年供应有所透支，2010 年上半年，供应量将呈稳中略降的趋势，2010 年下半年，主城区将有众多新项目入市，如龙湖大学城、后工地块项目、保利鸿恩寺、通用厂地块项目、万科、华宇、鲁能、南方东银等等，因此 2010 年下半年主城区供应量将有所增加。,二、成交量短期下跌，总体保持平稳,预计 2010 年重庆市场成交情况比较平稳，整体成交总量与 2009 年成交总量基本持平。,三、房价走势预测2010 年房价将上涨,从 2010 年重庆商品房成交均价走势可以看出，2010
21、 年重庆商品房成交均价呈上涨趋势，但类似 2009 年下半年的急剧上涨也不太可能，将呈现稳中有升的高位运行态势。,第九章区域走势预测,9,2009 年重庆房地产市场研究报告,随着保税港的动工建设，两江新区的设立，重庆的未来发展潜力巨大，重庆主城区又是重庆市未来几年内主要的开发市场，目前渝北区、南岸区依然是市场成交主力，2009年两区成交量占市场成交份额 47.21%，明年也依然将是市场成交主力；今年江北区成交了多块高额土地，2007 年成交的高地价项目也将面世，多个新项目首次面世注定江北区将是明年市场热点，此外随着大学城配套的逐渐完善，以及金科在年底前拿地进入大学城，目前大学城已经拥有 4 家
22、全国知名开发企业，未来几年内大学城将是仅次于江北区的热点板块。,第十章风险走势预测,预计 2010 年江北区由于市场供应量较大，去化周期较长，因此风险程度较高；而沙坪坝区、九龙坡区、渝北区由于预计 2010 年市场供应量亦有所增加，因此仍具有一定风险；而重庆主城其他区域风险相对较低。因此得出，属于高风险区域的有江北区：属于中度风险区域的有沙坪坝区、九龙坡区以及渝北区；属于低度风险的有南岸区、巴南区、大渡口区、渝中区,别墅产品由于消化周期较长，尽管 2009 年别墅产品去化较好，但预计 2010 年新增量也不少，因此属于高度风险户型；套内面积 140 平方米以上户型消化周期亦较长，预计 2010
23、年市场供应量较大，风险度也较大；90140 平方米户型以及 90 平方米以下的户型 2010年市场去化压力相对较小，属于低度风险户型。,第十一章、企业信心预测,2009 年，算是房地产辉煌的一年，使得众多开发企业对于 2010 年市场充满信心，但在 2009 年四季度末，国家政策频出，对于抑制房价以及房地产过度开发的信息也是频频传出，也使得部分房地产企业有所担忧明年的市场是否会受政策影响，有所波动。但有关抑制房地产的消息确有流传，但实际相关政策出台较少，并未公布具体实施时间，也使得业内有多种猜测。,但根据今年市场走势情况来看，2010 年整体走势是比较乐观的，各地产企业信心也较足，对于重庆房地产市场的发展保持乐观，相信随着重庆市场的逐步规范以及重庆地区经济实力的增强，重庆地产市场的未来将更加美好。,10,
