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1、,服务全中国谨呈：武汉鑫天地房地产开发有限公司武汉鑫天地广水项目市场调研报告合富锦绣地产顾问2008 年 1 月 20 日,更专业更真诚,-1-,完美销售执行者,服务全中国目录第一章、宏观发展背景研究（一）宏观经济发展对居住产业的影响（二）居住物业市场总体环境第二章、地段分析（一）宏观地段价值解析（二）中观地段价值解析第三章、市场分析（一）竞争区域（项目）界定（二）市场供应分析（三）市场需求分析第四章、市场定位（一）项目自身条件分析（二）项目 SWOT 分析（三）客群定位（四）项目定位,更专业更真诚,-2-,完美销售执行者,20%,服务全中国第一章、宏观发展背景研究（一）宏观经济发展对居住产业
2、的影响1、城市总体经济发展（GDP）现状与趋势广水位于湖北省北部偏东，因有全国八大名关之一的武胜关而名扬四海，素有“鄂北门户”之称。全市国土面积 2647 平方公里，人口 90 多万（其中城镇人口约 15 万），城市化水平远远低于湖北和全国水平。辖 20 个乡镇办事处和 1 个省管经济技术开发区。广水市先后被评为全国科技进步先进市、教育先进市，全省文化先进市、体育先进市，是全国民间书法艺术之乡。广水地处中原腹地，南引北射，承东启西，是武汉、襄樊、孝感、信阳等大中城市的重要交汇点，是人流、物流、信息流的集聚区，是鄂豫物资重要聚散地，是西部大开发的桥头堡。京广铁路和 107 国道在东部纵贯南北，汉
3、丹铁路和 316 国道在西部并驾齐驱，京珠高速公路和汉十高速公路从东西两侧擦肩而过，10 号省道从中部横穿东西，挑两线四路于一体，形成纵横交错、四通八达的交通网络。从广水到武汉天河机场仅仅只需 1 个多小时的路程，交通十分便捷。广水 GDP 处于湖北县域城市中前列，2004 年以来平均每年 GDP 增长幅度均超过 12%，位于湖北省县域 GDP 增速前列。,10080604020,41.5,11.10%46.12,18.70%54.77,13.50%63.14,13.50%71.69,80.0815.50%15%10%5%,GDP(亿)增长率,0,0%,2002,2003,2004,2005,
4、2006,2007,（广水近年来 GDP 总额及增长情况）,更专业更真诚,-3-,完美销售执行者,服务全中国2005 年广水市 GDP 达到了 63.14 亿元，实现财政收入 4.33 亿，固定投资超过 15 亿元，外贸出口突破 1800 万美元。2006 年，广水市 GDP 总值在湖北县域经济中排名第 14 位，总额达到了 71.69 亿，同比增长 25%。2007 年全市全年经济社会继续保持良好发展势头，主要经济指标都达到或超过“双过半”目 标。全市全年实现生产总值 80.09 亿元，同比增长 15.5%，增幅在去年全省 20 强县市中排第 15 位；完成固定资产投资 36.8 亿元，同比
5、增长 46%；实现财政收入52803 万元，同比增长 10.8%，其中地方一般预算收入 21165 万元，同比增长 12.9%，剔除京广铁路改线税收因素，可比增长 26.6%。同时，广水人均 GDP、商品零售额和储蓄额也处于较快的增长水平，居民消费能力正在释放的同时，消费潜力也在增强。,仙桃市,曾都区,天门市,汉川市,钟详市,广水市,枝江市,宜都市,洪湖市,GDP 排名GDP 总额（亿）,1162.51,2146.64,4122.3,7102.98,1092.47,1471.69,1571.09,1769.62,2655.09,（广水经济在湖北县域范围内排名）县域社会经济不断快速平稳发展、日益
6、茁壮将深远影响广水房地产的发展。2、相关产业发展对居住产业的影响广水已初步形成了以精品卷烟、造纸包装、机械制造、新型建材、医药化工、食品加工等六大产业为支柱的工业体系；以粮食、畜禽、水产、蔬菜、食用菌、林果茶等六大产业为主体的农业经济特色，广水是全国粮食大县、商品牛和养蜂基地，全省重要的烤烟、蒜苔（砣）、银鱼、生猪出口基地。在近三年时间内，广水将建成亚洲最大的乳酸生产基地，中南地区最大的小针剂生产基地，湖北最大的防水卷材生产基地、中药材生产基地和再生纸生产基地。同时，广水每年输出务工人员约 20 万，这一方面使得广水本地的青壮劳动力供应不足，而另一方面他们又是广水零售业、服务业等等第三产业消费
7、的主力军。从整个广水经济发展来看，农业、新型工业作为广水的支柱产业在未来将得到迅速发展，未来将有更多的农民进城，安家置业，推动该市房地产经济的发展。,更专业更真诚,-4-,完美销售执行者,服务全中国(二)居住物业市场总体环境1、房地产市场总体景气程度分析该县房地产市场形势良好，市场刚性需求仍大量存在。从广水整体市场来看，该市房地产市场才起步快速发展阶段，市场上刚性需求仍然存在，从市场上楼盘运作情况来看，国际现代城一期约 8 万方已全部交付使用，二期也在热销中。名都花园一、二期已交付使用，三期共 12 栋多层和 2 栋小高层，其中三期有 8 栋多层将于今年 3 月交付使用。万景城市广场尽管位置较
8、偏，位于广水南门，现处认筹（发放 VIP 卡）中，从现场情况来看，消费者认筹热情较高。广水房地产正步入快速发展阶段：2007 年广水人均 GDP 为 1200 美元，房地产市场进入启动期；2007 年广水 GDP 约为 81 亿元，增长速度连续几年超过了 12%，房地产进入了高速发展阶段；根据相关理论和国际通用衡量标准判断，广水房地产进入了一个快速发展阶段。国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均 GDP 水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段，如下图：人均 GDP 与房地产市场的关系：,更专业更真诚,GDP所处阶段购买需求特征,0-800 美元启动期生存需求超速发展、单纯注重数量,800-4
9、000 美元快速发展期生存、改善均有数量与质量并存-5-,4000-8000 美元稳定发展期改善居住为主以质量为主，速度与质量并重,8000-20000 美元减慢发展期改善居住为主综合发展型,完美销售执行者,服务全中国宏观经济增长与房地产发展的关系,GDP 增幅所处阶段,小于 4%萎缩,4%-5%停滞,5%-8%稳定发展,大于 8%高速发展,2007 年，广水房地产投资增幅较大，但是房地产投资占 GDP 与固定资产比例均较低，反映该市房地产发展存在较大空间。2005 年，全市房地产投资额达到 0.83 亿，同比增长 271.9%，房地产开发开始升温。2006 年与 2007 年全市房地产投资额
10、分别为 1.02 亿和 2.4 亿，尽管投资增长速度较快，但是房地产投资占 GDP 的比例和房地产投资占固定资产投资比例都远低于基本,正常区间。,异常,基本正常,正常运行,基本正常,异常,2007 年,总之，广水房地产投资额虽然增长较快，,房地产开发,-5%,-5%-5%,5%-15%,15%-25%,25%,235%,但是远未达到相应的水平，表明在房地产,投资额增幅,适度投资利于拉动经济的增长，而增幅过高，将使供给过量，若无需求匹配，将导致供过于求,由启动到快速发展的过度阶段，投资存在,房地产投资,5%,5%-10%,1015%,15%-20%,20%,3%,继续迅速增长的可能。,额/GDP
11、,反映房地产投资规模的基础指标，较为合理的状况为 1015%,房地产投资,15%,15-22%,22%-30%,30%-37%,37%,6.6%,额/固定资产投资,反映投资结构是否合理的基础性指标，发达国家的比例一般为 20%-25%,更专业更真诚,-6-,完美销售执行者,7,服务全中国2、物业供应分析广水市房地产市场总体供应情况如下表：,项目名称,体量（万方）未来供应量（万方）,户型面积（M2）,国际现代城万景城市广场名都花园三期名门雅居长江公寓,3511约41.5,2211约241.5,90-22090-140100-16090-130,3、市场消耗量分析从市场调查来看，广水市住宅房源去化
12、较快。如国际现代城一期二批房源共 289 套，根据该项目物业管理公司讲述，该楼盘销售速度很快，现已交付使用。名都花园一、二期已交房使用，该楼盘去年 5-6 在销售二期产品，房源去化较快。从这点可以看出广水房地产市场需求较旺盛。4、物业价格走势分析广水楼市属于启动快速发展阶段，尽管开发水准普遍较低,但房价近年来上涨速度较快。2005 年，该县房价大多为 800 元/m2；根据国际现代城一期业主访谈来看，当时购买该楼盘的价格在 800-900 元/m2 之间，进入 2006 以来，市场上的价格大多在 1100-1300 元/m2，市场上由开发公司开发的楼宇甚少，大多数为单位职工房交易，交易价格多为
13、 800-900 元/m2。到了 2007 年，市场上开发商所开发的楼盘开始呈现放量增长，通过楼盘开发的社区项目提升了广水居住环境的品质，同时，在此阶段，广水市房价也呈现快速上涨的势头。2007 年年中，市场上大多数楼盘价格涨在 1500 元/m2 左右。房价的涨幅程度在一定程度上反映了城市经济发展速度及居民生活水平的提高。,更专业更真诚,-7-,完美销售执行者,服务全中国5、广水商业构成及分布情况广水商业的一大特点是“大街小巷店铺多”，商业竞争较为激烈，体现在商业地产的开发上竞争也较激烈。分布状况：(1)以东大街为主的商业业态东大街是广水最繁荣、人流量最多的商业街，同时，该地段租金水平也较高
14、，呈现出“一铺难求”的现象。租金水平约在 100 元/M2 月上下。(2)以航空北路为主的小商品批发市场该街道为老城区城市发展道路逐渐演变而来，租金水平较低于东大街，大多数为商品批发。该地段租金水平大约在 50 元/M2 月(3)以大型商场、大型超市及大卖场为主的商业业态，如中百仓储、群兴购物广场、轻工超市等等。,更专业更真诚,-8-,完美销售执行者,标志,服务全中国结论广水商业市场正由快速发展向结构调整阶段演进,发展阶段市场表现经营模式赢利模式,起步期各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业自有住宅底商经营或出租为主营业收入+租金收入,快速发展期商业快速发展、经营档次、结构发生飞跃商铺基本
15、市场化，经营和销售同时存在营业收入+租金收入+销,结构调整期散铺向集中、规模化商业形式演变商铺市场化，销售成为核心赢利手段销售收入+租金收入,稳步发展期规模化商业、大型购物中心浮出市场销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主销售收入+租金收入,售收入,城市发展较为落后，市政配套设施处于规划中,市政配套正在完善，集中市场、步行街出现,由街铺，步行街向集中商业发展，商业广场出现,大型商业机构进入，商业水平稳步上升,广水商业项目开发启示-项目成功的要点有利的地段；餐饮、文化为主题的市场项目均没有为市场认同，关键在于地段欠佳，其次是缺乏主力店的带动；产品的打造，要迎合市场消费力的需求；定位明确；强大的
16、招商能力，以及主力店的引入（如佰特广场）。模式、业态的选择临街铺面的经营状况较好，广水客户看好临街商铺，如东大街现已是一铺难求；认可街铺产品，对产权式物业不认可。,更专业更真诚,-9-,完美销售执行者,服务全中国6 主体消费客户群构成情况当地企业以卷烟厂、风机厂效益较好，员工收入水平较高，如卷烟厂正式员工大多在 1200 元/月以上，中层管理员工工资多数在 2000-4000 元/月之间，除此之外，中国移动、中国联通、电力、国税、邮政等常规事业性单位工资水平较高。机关事业单位泛公务员购买力最强，制造业企业较少，购买力有限。同时该市第一产业（农业）较发达，该市市长也强调广水市 2008 年的农业
17、农村工作要突出发展特色农业，做大生猪、食用菌、大蒜、小龙虾等特色产业板块；要继续加大新农村建设力度，在这个发展过程中，涌现了一批农业致富者，他们也构成了楼盘消费的主力军；再者，该市外出务工人员较多，他们的收入较一般广水人较高，他们也是该楼盘消费的主力军。第二章、地段分析（一）宏观地段价值解析1、城市结构的历史变迁与发展趋势广水市原为应山县，1988 年 10 月经国务院批准县改市，1991 年又被国务院列入对外开放市，2000 年 7 月，随州市被国务院批准成立地级市后，广水市划入随州。近年来，广水市委以重点产业、重点项目和优势企业为依托，坚持“招商先招人，引资先引智”的工作思路，在引进企业和
18、项目的同时，将人才和资金捆绑引入，实现了招商上项目，项目聚人才，人才出项目的互动工作机制，取得了双赢的效果。广水市经济发展的引擎：（1）依托农产品深加工，培育项目聚人才。广水是一个农业县市，农副产品十分丰富。为培育农业产业化项目，该市组建农业产业化招商专班，围绕食用,更专业更真诚,-10-,完美销售执行者,服务全中国菌、大蒜、药材等优势产业加强与相关龙头企业的联系招商。先后引进吉阳食品、民族化工、深广物流、奎佳食品等 5 个投资过千万元的产业化项目。（2）依托工业存量资产，培育项目聚人才。广水市原有湖北省风机厂、原湖北省铁合金厂等一批国有企业，但随着市场化进程加快，改革向纵深推进，导致这些企业
19、纷纷陷于关、停、并、转的局面，导致大量资产闲置。为盘活资产，该市按照“政策向产业倾斜，资金向产业集中，人才向产业汇集”的 思 路，出台了相关的产业规划和鼓励政策，引导各种生产要素向这些优势产业聚集。（3）依托旅游资源开发，培育项目聚人才。广水市东有 1000 公顷的中华山国家级森林公园，北有三潭省级风景名胜区，西有近 8 亿立方米的徐家河水库省级旅游度假区，发展旅游经济基础良好，但旅游资源开发和相应的配套设施相对落后。为此，该市提出了以打造山水旅游城，建设“武汉后花园、中原度假区”的目标，推出了徐家河省级旅游度假区、三潭省级风景名胜区、中华山国家级森林公园等 9 个旅游开发项目，聘请国内外旅游
20、界、宗教界权威人士，对该市旅游资源开发进行文化挖掘、规划论证、形象包装、对外推介。仅 2006 年，就引进了投资 1.4 亿元的徐家河龙凤岛度假中心、投资 6200 万元的三潭风景区旅游开发、投资 8000 万元的花山水库旅游休闲农庄，带动总投资达 2 亿多元的宾馆、大型购物中心等相关配套的基础设施建设。通过旅游资源开发，带动第三产业的迅猛发展，吸引中高级管理人才 800 多人。广水县域经济发展相对滞后，该县通过反复论证，培大做强产业集群，抢占发展先机。广水已形成机电、医药、汽车制造、食品加工、包装印刷及冶炼铸造六大产业集群，网罗企业80多家，有9家企业产值过亿元。培大做强产业集群使广水跻身全
21、省县域经济发展“第一方阵”。2、项目区域在城市居住结构中的地位项目位于城市北端三环路，离市中心仅2公里，项目所在地为航空路小商品批发市场的延续，为城市副中心，根据访谈，该地段居住价值较高，地段价值要优越于国际现代城所在地段。,更专业更真诚,-11-,完美销售执行者,服务全中国（二）中观地段价值解析1、区域印象分析根据访谈，该区域优势较明显，居住价值高，相比较于城区，该地段较为安静，周边配套齐全、银行、邮局、中小学、菜场应有尽有。2、环境景观分析从项目地块现场来看，地块方正，地势平坦，景观视野较好。可以充分利用自身项目的来打造良好的社区景观效果。3、交通环境分析该县城居民主要出行工具为摩托车、（
22、电动）自行车及麻木车，从区域来看，麻木车主要集中在市内，未到本项目区域范围内，项目所在的三环路与城市多条道路相连通，5 分钟便可轻松达到达市中心。4、生活配套设施分析本项目区域范围内有齐全生活配套设施，菜场、批发市场、学校（中小学），邮局、银行基本生活设施应有尽有。第三章、市场分析（一）竞争区域（项目）界定由于该县城区域范围较小，10 分钟车程基本上通达全城中心任何位置。通过产品形态可以断定广水市现所有在售项目都对本案构成竞争威胁。,更专业更真诚,-12-,完美销售执行者,服务全中国（二）市场供应分析1、竞争区域现有供应量,项目国际现代城二期名都花园,推出时间2007.102007.11,总户
23、数（套）约 750约 500,主力户型（m2）100-140110-140,价格（元/m2）17801600（多层）,物业形态多层、小高层多层、小高层,销售状况VIP 认筹多层剩余 4 栋 热 销、小高,2200（小高层）,层推介中,万景城市广场名门雅居长江公寓,2008.12008.3,约 1000约 300约 120,80-13080-130,1200-1500估 3000 以上2200,多层小高层小高层,售磬未开盘未开盘,2、竞争项目供应特征（销售率、价位、产品品质、推广销售）（1）万景城市广场基,本情,项目名称,万景城市广场,项目位置,南大门转盘（新车站对面）,况,项目类型,多层,销售
24、电话,0722-6288888,与本项目的竞争性分析,1、物业形态与本项目相近2、项目规模较大，开发周期与本项目开发周期相一致,更专业更真诚,-13-,完美销售执行者,服务全中国,（2）名门雅居,推售房源销售情况销售价格营销推广综合分析：,现销售商铺，依靠商业带动住宅VIP 卡发放商业一楼商铺 8000 元/m2，二楼商铺 5000 元/m2，住宅 1200-1500 元/m2形象推广语：中心南门，商居生活新坐标产品诉求提炼：1、首席专业市场加超值街区生活2、南门，新车站，财富代名词推广方式：户外大牌项目总建筑面积约 11 万 m2，建筑结构上采用全框架结构，在社区的打造上，采用住宅与商业相结
25、合，相对于本项目，该项目较远，周边的配套全部依靠自身社区的打造来实现。,基,项目名称,名门雅居,项目位置,广安路 44 号（原广水宾馆）,本情,况,项目类型,小高层,销售电话,0722-650888,与本项目的竞争性分析推售房源销售情况,1、该项目位于城市中心地段，具有打造城市高端楼盘的前提条件2、项目地段优于本项目，会导致一部分客户上的分流形象入市中未开盘,更专业更真诚,-14-,完美销售执行者,服务全中国,（3）名都花园,销售价格营销推广综合分析：,估计 3000 元/m2 以上形象推广语：城市核心，尊享上品名宅推广方式：户外项目为广水唯一一个城市中心楼盘，根据与开发商访谈，对方将价格定在
26、 3000 元/m2 以 上，这一楼盘会直接拉动广水现有楼盘的价格。,基本情况,项目名称项目类型,名都花园多层,项目位置销售电话,军民路与永阳大道交汇处0722-7169999,1、物业形态与本项目相近,与本项目的竞争性分析推售房源销售情况销售价格营销推广,2、项目所在区域为成熟区域，与本项目比较，易被客户所接受，因此在后期销售过程中会造成客户上的分流，形成竞争威胁。3、项目一、二期已交付使用，社区居住氛围已成型三期约 500 多套房源剩余 4 栋多层，2 栋小高层均价 1600 元/m2，小高层层 2200 元/m2形象推广语：广水市首席 12 万方绿色生态家园产品诉求提炼：1、核心区位2、
27、周边配套,更专业更真诚,-15-,完美销售执行者,服务全中国推广方式：派单,名都花园项目实景图:(4)国际现代城,综合分析：,项目三期总建筑面积约 7 万 m2，是广水首个社区商业模式，它聚集了购物、娱乐、餐饮、休闲、文化等多种业态为一体，该项目名声较差，业主与开发商曾经发生过多次冲突。,基本情况,项目名称项目类型,国际现代城多层、小高层、别墅,项目位置销售电话,广玉路0722-6266668,与本项目的竞争性分析推售房源,1、项目早期开发，在广水市民心中印象较深2、物业形态与本项目相近3、地段、配套劣于本项目二期一组团,更专业更真诚,-16-,完美销售执行者,服务全中国,销售情况销售价格营销
28、推广综合分析：,VIP 选房中均价 1780 元/m2形象推广语：城市新界，35 万方高尚人居领地产品诉求提炼：1、喷泉广场、时尚会所、幼儿园2、坡屋顶、双阳台、外飘窗3、社区商业配套推广方式：户外灯柱该项目已开发至二期，一期约有 600 户已入住，大约有 35%的入住率，该项目体量较大，推广力度较大，在市里有一销售中心，从户型上打造来看，大客厅、双阳台、飘窗的设计等等明,显提升了居住品质。从细节上楼盘质量、园林做的很一般。：(5)长江公寓,基本情况,项目名称项目类型,长江公寓小高层,项目位置销售电话,永阳大街0722-7167777,与本项目的竞争性分析推售房源,基本不构成竞争，推盘量较少约
29、 120 多套房源,更专业更真诚,-17-,完美销售执行者,服务全中国,销售情况销售价格综合分析：,认筹中，3 月推出2000 元/m2 以上项目总建筑面积约 1 万 m2，项目由于其所在不可复制的地段优势，加上较少的体量，加上项目品质，使得销售去化较快。,长江公寓项目实景照片：第四章、市场定位（一）项目自身条件分析项目位于城市北部三环路，项目东西长度约为 140 米，南北约 330 米。,更专业更真诚,-18-,完美销售执行者,服务全中国北居民楼,广水外校,广水法院,地块四至：周边路网发达，但临街面偏离城市主干道，城市北面为农田，西边靠近广水国土资源部及居民住宅楼，东面与居民楼、法院相接，南
30、面与广水外国语学校仅一路之隔，南面东侧还有航空北路，是广水原始较大的集贸市场，配套齐全。地块周边现状：商业氛围较浓厚，公共配套完善。商业：航空北路集贸批发市场，平靖路农贸市场,商业形象参次不齐公共配套：初级中学、市最好的学校-外国语学校，医院，政府机关：法院、国土资源部其他：银行、信用社、邮局,更专业更真诚,-19-,完美销售执行者,难；,服务全中国（二）项目 SWOT 分析,优势 strength地块平整，原始地块，无需考虑拆迁事宜；项目地块方正，有利于规划、设计的合理运用；,劣势 weak项目周边没有其他地产项目，仅靠一个项目支撑片区较,SWOT机会 opportunity宏观经济运行良好
31、，市地产市场即将进入快速发展阶段目标消费人群对住房的刚性需求较大；区域市场楼盘投放量小，市场潜力大；区域价格有更大的上升空间，有望成为投资热点。威胁 threaten国际现代华城等项目的成熟开发及入住对本项目造成了极大的威胁；名门雅居市场定位与本项目定位相似，该项目位于市,本项目周围没有重工业，相对于县城中心较为宁静；周边配套（教育、医疗、餐饮等）设施较为齐全；发挥优势，抢占机会利用地块所在地段的居住价值，有效整合周边资源，提升项目的竞争力与销售速度；在广水市场上演绎全新的现代生活理念，营造未来生活的场景，引领广水高端消费者居住风潮。发挥优势，转化威胁迎合市场，强调都市的、现代的、便捷的生活中
32、心；通过借势推广，凸显项目形象，提升项目核心竞,项目周围有居民出售住宅，价格在 1200 元/m2 左右，对本项目在制定价格上制造了障碍；外地开发商（如江西环球）在本地已形成了良好开局，而湖北本地开发商（如宝利来）所开发的项目已有负面新闻产生，当地居民对湖北开发商恐怕有先入为主的看法，这对本项目极不利；利用机会，克服劣势强化项目所在地的区域价值，在消费者心中形成跟风效应；产品质量上完美打造，形成口碑效应。减少劣势，避免威胁产品上创新，走市场差异化战略；在区域上扩大客户层面，以产品细分市场客户。,中心，较于本项目，打造高端住宅的优势更为优越；争力。日益紧缩的宏观经济政策将带来极大的不确定性威胁；
33、区域同质化竞争严重，多层产品热销，小高层还未来进入市场，市民接受小高层还需一定的时间过程。,更专业更真诚,-20-,完美销售执行者,服务全中国结论本项目是广水市现有最佳居住地块:1、城市副中心成熟区域,闹中取静；2、地块周边路网发达,交通极为便利；3、周边有全市最好的外、中学、医院等等齐全的公共生活设施；4、近临市最大的集贸市场、瓜果蔬菜市场，满足日常生活需要；5、近临市商业中心，购物方便；6、根据访谈显示，消费者对该地块评价颇高，对此地块预期价格在 1500-1700 元/m2 之间（三）客户群定位1、主力客户群定位（1）外出务工人员初次置业人群，他们一般为三代同堂，自己在外地工作，小孩交予
34、父母照顾，他们大多数生活在周边农村，想改善居住生活环境及社会地位，他们一般大多数在 30-55 岁之间；（2）市域内卷烟厂、风机厂，企事业单位（如中国移动、联通、国税、地税等等机关单位）员工，他们获取信息较为广阔，一般为二次置业，比较注重社区环境、户型设计。亚客户群定位广水农业产业发达，很多有钱的农民都到市里来置业，他们构成了该市楼市的一个消费动力，从几个楼盘情况来看，都存在农民购买商品房的现象，他们为了以后生活上的方便、子女教育而进城置业,更专业更真诚,-21-,完美销售执行者,服务全中国购房需求大多数为自住、改善居住环境，同时外来人员的区域聚集。,潜在客户（约占 15%）区域来源：乡镇有钱
35、农民或在市谋生的人职业特点：乡镇工作人员、富裕村镇农民置业目的：自住置业特征：大部分在乡镇以下有住房，购房的主要目的的城市生活，为子女学业经济能力：家庭年收入 3 万元以上重要客户（约占 25%）区域来源：市域内职业特点：外出务工人员置业目的：自住置业特征：大部分在乡镇以下有住房，购房的主要目的的今后在城市生活，为子女学业经济能力：家庭年收入 4 万元以上,较重要客户（约占 20%）区域来源：全市职业特点：企业经营者，个体业者，生意人置业目的：自住、投资（较少转卖）置业特征：大部分已有住房，为了家庭生活便利、子女就学、或以住房作为用有财富的标志经济能力：家庭年收入 4 万元以上，储蓄资产10
36、万左右核心客户（约占 40%）区域来源：市域内职业特点：政府机关公务员、医院、学校、事业性单位职员置业目的：自住置业特征：大部分在乡镇以下有住房，购房的主要目的改善居住环境经济能力：月收入 1500 元以上,更专业更真诚,-22-,完美销售执行者,杆。,服务全中国（四）项目定位1、项目总体定位本项目住宅发展战略；完全具备市场领导者的条件,领导者,挑战者,追随者,补缺者,一线品牌；项目无可复制的地段资源；,具有持续作战能力市场新进者；缺乏独特的资源和资金实力；具备一定独特资源和生产规模；搭便车，借势；,规模小，迅速灵活；目标客户明确，挖掘细分市场,产品创新；价格上垄断，市场上形成标,改革游戏规则
37、；强调新的评估标准；强调产品的特色和价值。,以小博大，杀伤战略；价格站的制造者,价值；抓住需求的变化趋势，在细节创新打造难以复制的产品；,敏锐的机会主义者。2、户型定位先阶段，实用主义型仍然是广水住宅市场的消费市场，消费者关注地段，市政配套和价格，实用注意是消费的主流。市场上产品的户型偏大，外观较粗糙，品质和整体社区生活氛围的营造上还待改进。,（国际现代城，四室三厅两卫）,（万景城市广场，三室两厅两卫）,从市场上销售情况来看，三房销售情况好于两房，这是因为对于消费者来说，三房的居家感要强于两房；,更专业更真诚,-23-,完美销售执行者,服务全中国市场上两房一般为两室两厅一卫，面积在 90-11
38、0m2 之间，多数不低于 100 m2；市场上三室两厅一卫户型面积集中在 120-140 m2 之间；顶楼一般设复式阁楼。本项目在户型定位上首先满足舒适的前提下，适当控制房屋面积。具体一期项目入市户型面积配比比例如下：,户型面积功能,85-95m2实用两居,90-100m2舒适两居,105-115m2紧凑三居,120-140 m2舒适三居,150-180 m2大户豪宅,本项目户型设计原则：1）扩大南面采光面2）丰富户型的居住功能3）强调其空间的丰富性和灵活性4）确保居住空间的合理性提高居住舒适度5）明卫设计、干湿分离的应用细部处理建议：1）局部内部空间变化错层设计通过错层布局改变室内局部层高，
39、使空间产生多维变化，增加室内空间的趣味性，使大户型在县内市场中得到一定的竞争力；,更专业更真诚,-24-,完美销售执行者,服务全中国2）空间的合理性动静分区,更专业更真诚,-25-,完美销售执行者,服务全中国3）追求亮点与附加值储物空间4）增加卖点入户花园,更专业更真诚,-26-,完美销售执行者,服务全中国5）推荐户型列举花园洋房的户型设计充分将室内空间外延，注重过度灰空间的营造入户花园、退台花园等过度空间的充分设计，提高户型的舒适性；凸窗、角窗的基础上，引进步入式花台的设计；增加室内储物空间的设计。,更专业更真诚,-27-,完美销售执行者,服务全中国备注：1）随着居室数量和面积的增加，各功能
40、房间的面积均有增加；2）其中起居室、餐厅、厨房、主卧室和阳台的面积增加幅度可以相对明显，以提升品质；3）以节约面积为目的，入口玄关，此卧室和卫生间的面积增加幅度无需太明显或者不变；4）按照户型一般分类，随着居室数量和面积的增加，开间进深的变化也有一定的适宜范围；5）户型设计中应尽量提高房屋使用率，做到得房率 85%以上为宜。3、建筑风格建议立面参考一：建筑立面强调现代，简洁，清雅而又含蓄，富有个性。利用凸窗，阳台和构架相互形成的光影与节奏诠释空间。使得建筑通透，轻盈，充满现代感。每户均有大阳台，阳台与凸窗，立面以及结构布置结合设计，让功能和美观天衣无缝。在保持楼体立面构成手法一致的基础上，局部
41、的几栋住宅外部框架由黄色变成兰色，使得住宅的形象在保持统一性的基础上富有变化。点式与板式立面相对应，主体元素统一，零整结合，结合户型的分布，保证天际线灵活而又有层次。,更专业更真诚,-28-,完美销售执行者,服务全中国立面参考二：该参考立面以木质百叶和石材阳台与玻璃凸窗为主，楼体显得富贵而有层次，竖向变化丰富，打破楼层间的传统做法，使得元素丰富而有新意。现代的凸窗带广阔的视野。双单元的板式住宅体量让人非常舒适，与内部绿化环境完美结合，而且百叶的深色与玻璃的透明在材质上层次效果十分突出。立面参考三（欧陆风格）：,更专业更真诚,-29-,完美销售执行者,服务全中国4、其他实现产品绝对领先，品质感和
42、尊贵感打造高档物业，与片区整体形象拉开距离1）建筑形象,大气、具韵律感的立面易体现尊贵感更专业更真诚,细节和材质体现品质感：管道隐藏方式，局部用材-30-,门厅标识系统体现领域和尊贵感,完美销售执行者,服务全中国2）园林系统,水系上的丰富运用，提升项目档次,入口节点：中心会所与园林的结合，轴线体现尊贵感,2）社区感打造参与性园林的打造，“场”的空间塑造,更专业更真诚,-31-,完美销售执行者,服务全中国设立社区节日：会所中心和社区广场成为定期活动场所合富锦绣地产顾问预祝项目成功开启！欢迎登陆合富锦绣公司网站：http/:.,更专业更真诚,-32-,完美销售执行者,服务全中国合富锦绣地产顾问公司,市场调研部/策划中心/,营销部,2008 年 1 月 22 日,更专业更真诚,-33-,完美销售执行者,
