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1、第八章 房地产开发合同,本章要点：本章介绍了房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质、合同的概念、合同的种类、合同的主要条款、合同订立的程序、房地产开发企业的合同管理、建设工程委托监理合同、建设工程勘察设计合同、建设工程施工合同、建设工程物资采购合同、房屋租赁合同和商品房买卖合同等内容。本章的重点是建设工程施工合同。,概述 建设工程委托监理合同 建设工程勘察设计合同 建设工程施工合同 建设工程物资采购合同 商品房租、售合同,8.1 概述,中华人民共和国合同法简介 中华人民共和国合同法.doc房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质 合同的概念 合同的种类 合同的主要条款 合同订
2、立的程序 房地产开发企业的合同管理,房地产项目开发与经营过程中涉及到的主要合同的性质,主要包括：土地使用出让合同 房地产或工程咨询合同 借款合同 建设监理委托合同 建设物资采购、供应合同 建设工程勘察合同、建设工程设计合同 建设工程施工合同、商品房买卖合同、房屋租赁合同 物业管理合同等。,建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同，建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。商品房买卖合同、建设物资采购、供应合同属于买卖合同。房地产或工程咨询合同、建设监理委托合同、物业管理合同属于委托合同。房屋租赁合同属于租赁合同。,土地使用权出让合同,土地使用权出让作为双方的经济行为，形式上表现为
3、“合意”，借用合同形式在目前较为方便。事实上，土地使用权出让的双方当事人之间并不是合同法律关系，而是行政法律关系。尤其在确认双方的权利和义务时，不能以平等的民事法律关系为基础，而应以管理和被管理为特征的行政法律关系为基础。因此，土地使用权出让合同不在合同法调整的范围内。目前，土地使用权出让合同受城市房地产管理法、土地管理法等行业法律、法规的调整和规范。,合同的概念,合同的含义非常广泛。广义上的合同是指以确定权利、义务为内容的协议，除了包括民事合同外，还包括行政合同、劳动合同等。中华人民共和国合同法中的合同是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。,合同的种
4、类,书面合同、口头合同和默示合同 转移财产合同、完成工作合同和提供服务合同 双务合同和单务合同 有偿合同和无偿合同 诺成合同和要物合同 主合同和从合同 要式合同和不要式合同 有名合同和无名合同,合同的主要条款,当事人的名称或者姓名和住所 标的 数量 质量 价款和报酬 履行的期限、地点和方式 违约责任 解决争议的方法,房地产开发企业的合同管理,房地产开发企业合同管理内涵 合同管理是一个系统工程，包括合同策划、合同起草、合同谈判和合同执行。房地产开发企业合同管理的主要工作 策划、签订、执行,8.2 建设工程委托监理合同,建设工程委托监理合同的概念和特征 建设工程委托监理合同的合同文件组成 建设工程
5、委托监理合同（示范文本）建设工程委托监理合同.doc 委托监理工作的业务范围 双方的权利 双方的义务,建设工程委托监理合同的合同文件组成,建设工程委托监理合同；监理投标书或中标通知书；标准条件；专用条件；在实施过程中双方共同签署的补充与修正文件。,8.3 建设工程勘察设计合同,勘察设计合同概念 勘察设计合同示范文本 建设工程勘察合同.doc 建设工程设计合同.doc发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料 勘察合同双方的责任 发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料 设计合同双方的责任,发包人应向勘察合同的承包人提供的依据文件和资料,工程批准文件（复印件），以及用地（附红线范围）、勘察
6、许可等批件（复印件）；工程勘察任务委托书、技术要求和工作范围的地形图、建筑总平面布置图；勘察工作范围巳有的技术资料及工程所需的坐标与标高资料；勘察工作范围地下已有埋藏物的资料（如电力、电讯电缆、各种管道、人防设施、洞室等）及具体位置分布图；其他必要的相关资料。,发包人应向设计合同的承包人提供的文件和资料,设计依据文件和资料 经批准的项目可行性研究报告或项目建议书；城市规划许可文件；工程勘察资料等。项目设计要求工程的范围和规模；限额设计的要求；设计依据的标准；法律、法规规定应满足的其他条件。,8.4 建设工程施工合同,建设工程施工合同的概念和特点 合同管理涉及的有关各方 对双方有约束力的合同文件
7、建设工程施工合同示范文本简介 建设工程施工合同.doc发包人和承包人的义务 合同的计价方式 工程保修,施工合同文件的组成,订立合同时已形成的文件 施工合同协议书；中标通知书；投标书及其附件；施工合同专用条款；施工合同通用条款；标准、规范及有关技术文件；图纸；工程量清单；工程报价单或预算书。,合同履行过程中形成的文件 合同履行过程中，双方有关工程的洽商、变更等书面协议或文件也构成对双方有约束力的合同文件，将其视为协议书的组成部分。,建设工程施工合同示范文本的组成,协议书 通用条款 专用条款,施工合同的计价方式,固定价格合同 可调价格合同 成本加酬金合同,正常使用条件下的最低保修期限,基础设施工程
8、、房屋建筑的地基基础工程和主体工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为 5 年；供热与供冷系统，为 2 个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为 2 年。,8.5 建设工程物资采购合同,建设工程物资采购合同示范文本 物资采购合同.doc建设工程物资采购合同的概念 建设工程物资采购合同的特点 材料采购合同的主要内容 设备采购合同的主要内容,8.6 商品房租、售合同,房屋租赁合同 房屋租赁合同范本.doc商品房买卖合同 商品房买卖合同示范文本.doc,房屋租赁合同的主要条款,当事人姓名或者名称及住所；房屋的座落、面
9、积、装修及设施状况；租赁用途；租赁期限；租金及交付方式；房屋修缮责任；转租的约定；变更和解除合同的条件；当事人约定的其他条款。,商品房买卖合同的主要内容,当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记的有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。,8.6 合同谈判,一、合同谈判的基本素质 1、具备必备的相关专业知识，还必须具备相关法律
10、知识的储备。2、熟悉勘察、设计、施工、监理合同示范文本的规定。,二、合同谈判的准备工作（一）谈判人员的组成 1、懂建筑方面的法律法规与政策的人员。2、懂工程技术方面的人员。3、懂建筑经济方面的人员,（二）注重相关项目的资料收集工作 收集整理有关合同对方及项目的各种基础资料和背景材料。这些资料的内容包括对方的资信状况、履约能力、发展阶段、已有成绩等。还包括工程项目的由来、土地获得情况、项目目前的进展、资金来源等。,（三）对谈判主体及其情况的具体分析 谈判准备工作的重要一环就是对己方和对方情况进行充分分析。1、发包方的自我分析（1）要确定工程施工合同的标的物，及拟建工程项目。发包方必须运用科学研究
11、的成果，对拟建项目的投资进行综合的分析、论证和决策。经过测算比较，在此基础上论证项目在技术上、经济上的可行性，经济方案比较、推算出最佳方案。,（2）要做好招标投标工作。进入工程招投标程序，和众多的工程承包单位接触，优选中标单位。,（3）要对承包方进行考察。应该实地考察承包方以前完成的各类工程的质量和工期。1、考察承包方在被考察工程施工中的主体地位，是总包方还是分包方。2、不仅通过观察，而且亲自到过去与承包方合作的建设单位进行了解。3、发包方不要单纯考虑承包方的报价，要全面考察承包方的资质和能力。,2、承包方的自我分析（1）进行投标决策 在获得发包方发出招标公告或通知的消息后，不应一味盲目的投标
12、。承包方首先应该对发包方作一系列调查研究工作。如工程项目建设是否确实由发包方立项？该项目的规模如何？是否适合自身的资质条件？发包方的资金实力如何？这些问题可以通过审查有关文件，如发包方的法人营业执照、项目可行性研究报告、立项批复、建设用地规划许可证等加以解决。,（2）坚持原则。承包方为了承接项目，往往主动提出某些让利的优惠条件，但是，这些优惠条件必须是在项目是真实的，发包方主体是合法的，建设资金已经落实的前提条件下进行的让步。（3）重视项目效益以及己方是否有能力投入或承接。,3、对对方的基本情况的分析（1）对对方谈判人员的分析。了解对方组成人员的身份、地位、权限、性格、喜好等，掌握与对方建立良
13、好关系的办法与途径。（2）对对方实力的分析。主要指的是对对方资信、技术、物力、财力等状况的分析。,4、对谈判目标进行可行性及双方优势与劣势分析 分析自身设置的谈判目标是否正确合理、是否切合实际、是否能为对方接受以及接受的程度。同时要注意对方设置的谈判目标是否正确合理，与自己所设立的谈判目标差距以及自己的接受程度等。,（四）拟订谈判方案 在对上述情况进行综合分析的基础上，考虑到该项目可能面临的危险、双方的共同利益、双方的利益冲突，进行进一步拟订合同谈判方案。谈判方案中要注意尽可能的将双方能取得一致的内容列出，还要尽可能的列出双方在哪些问题还存在着分歧甚至原则性的分歧问题及其我方谈判底线，从而拟订
14、谈判的初步方案，决定谈判的重点和难点，从而有针对性地运用谈判策略和技巧，获得谈判的成功。,三、合同谈判的策略和技巧（一）掌握谈判议程，合理分配各议题的时间。成功的谈判者善于掌握谈判的进程，在充满合作的气氛阶段，展开自己所关注的议题的商讨，从而抓住时机，达成有利于己方的协议。而在气氛紧张时，则引导谈判进入双方具有共识的议题，谈判者应懂得合理分配谈判时间，对于各议题的商讨时间应得当。,（二）适度提高谈判起点。有经验的谈判者在谈判之初会有意识向对方提出苛求的谈判条件，当然这种苛求的条件是对方能够接受的。这样对方会过高估计本方的谈判底线，从而在谈判中更多做出让步。,（三）在各方分歧严重，谈判气氛激烈的时候采取润滑措施，舒缓压力。（四）适当的拖延与休会（五）避实就虚 利用对方的弱点，猛烈攻击，迫其就范，对于自己的弱点，则要尽量注意回避，并清晰自方谈判底线，当面临对方攻击时，作出是否让步及让步的程度的决策，临危不乱。,（六）分配谈判角色，注意发挥专家的作用。,
