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1、曲江紫汀苑销售中心开放盛典 暨曲江文化旅游集团大唐芙蓉园紫汀卡签约仪式,活动概况活动时间：4月29日（暂定）活动地点：曲江紫汀苑营销中心参与人员：5#楼认购客户、2、3#楼认筹客户、前期诚意登记客户、邀请嘉宾、邀请媒体 参与人数：800人,活动目的：售楼部的盛装开放，将强化已购VIP客户的信心得到巨大提升，同时也将对市场释放出一个积极的信号，项目即将进入全面销售；企业和项目的形象和实力展现的良机；借助售楼部开发的契机，形成有又一波的发售高峰；与曲江文化旅游集团合作，利用紫汀卡签约仪式，扩大项目知名度；为下阶段的项目开盘蓄积足够的客户资源；,活动思路：1、以曲江大唐芙蓉园优越的地理位置为基点，宣
2、传高品质精品豪宅以及优 越的地理人文环境。2、会所典雅的布置和来宾的互动彰显品牌气质与特征3.、新古典风的现代感与传统感的大气，香车美女，名厨料理和特色互动增加会所氛围。,活动调性：新古典 高贵典雅,PART3 活动包装,门口设计包装,活动导视：水牌导视：大门入口、停车场各一个 形象花柱：罗马柱+鲜花装饰,造型拱门,门口设计包装,外场装饰,PART4 活动设置,主持人推荐,礼仪设置,选用专业礼仪人员：服装：长裙晚礼 蓝紫色 大气高雅，凸显主题,高贵典雅的模特盛装迎宾，面带绚丽面具，引导来宾入场、签到。,静态模特迎宾,车模设置：配合高端名车进行品质展示,服装设置：西式晚礼 雍容华贵,签到处设计（
3、一）,-别致的签到方式，使来宾体会到尊贵与重视-手模签到：具有珍藏于纪念意义,签到处设计（二）,-背景板签到 硕果累累-来宾将签上姓名的苹果贴贴到背景板上,来宾入场，签到男士佩戴胸花，女士佩戴腕花配花选用蝴蝶兰（单支）重要来宾由礼仪人员引领进入贵宾休息室暖场音乐播放,会所气氛,竖琴组合会所内设置竖琴短笛暖场演奏，烘托气氛 来宾入场签到时进行表演 音色优美、格调高雅 西安音乐学院器乐系演出,会所既是迎接业主，客户的展示厅，也是未来项目服务业主的高端区域，会所开放当天，我们将盘绘、烙画、核雕，草编进入会所内与来宾互动参与DIY，让来宾感受新古典的生活体验之旅,新古典生活体验馆,新古典主义生活体验,
4、在会所一处提供可口精致的冷餐，来宾自取食用，表达主办方体贴，细致服务。,自然之景，风尚之品,在二楼观景区设置23座望远镜，让来宾亲临感受南湖春景，切身感受到项目的地理景观，带来全新体验，并配置写意模特展示，诠释项目格调底蕴。,塞纳河名厨制作细目甜品Dessert黑森林蛋糕Black Forest 提拉米苏 Tiramisu咖啡泡芙Coffee Puff 布朗宁蛋糕 Browning cake 姜味曲奇Ginger Cookie 巧克力曲奇Chocolate Cookie 抹茶蛋糕 Greentea Cake 奶油蛋糕 Cream cake,在2楼VIP室内邀请名厨参与现场料理制作，并且与来宾参
5、与互动。,PART5 活动安排,现代芭蕾-古典芭蕾的现代解构，加入现代舞元素热情，奔放,开场节目,揭牌仪式,主持人开场致辞邀请主要领导上台发表讲话。讲话完毕后主持人邀请参与揭牌仪式的领导开始揭牌，礼炮等气氛道具响应,破冰揭牌方式,传统揭牌方式,签约仪式,揭牌仪式结束双方领导进行简要致辞。主持人邀请签约合作方进行签约仪式。签约的包装上，体现出此次签约活动的正式性与注重性，将签约文件包装的高端与高档次，符合此次活动的规格。并邀请政府重要领导参与此次签约的监督与公正，使此次双赢合作更具有权威与影响力。,开放仪式（一）,开放仪式部分“紫汀花放，炫彩曲江”。制作精致唯美的花球，里面藏有蝴蝶，外立面标注紫
6、汀苑LOGO。开启方式：主要领导解开花球，蝴蝶翩翩飞舞，寓意紫汀苑会所正式炫彩开放，彩虹机等气氛道具配合，使活动达到高潮,开放仪式（二）,启动方式-LED触摸球开盘-领导手摸光球，即旋转显示楼盘名称,华丽国标-华丽奔放的国标彰显项目品质,节目推荐,电声乐组合风生水起 二胡、阮、手鼓、长笛、小提琴 中国传统民乐与现代电声演奏的完美结合 曲目：光芒狂欢赛马,节目推荐,康康盛世-华丽的演绎、灵动的舞姿,收尾节目,推荐一：附卷抽奖采用纸质奖券形式，一式两联，带编号来宾签到时收集副券制作透明摇奖筒，放入副券进行摇奖（分三次进行）,抽奖环节,活动规划,THANKS,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部
7、分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,
8、什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分
9、析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析
10、,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土
11、地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发
12、展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分
13、析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞
14、争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（
15、片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
