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1、,合约履行,客户服务流程,客户接触,项目提案,服务项目,持续发展,客户开发,建立接触,企业情况简报,客户接触,客户接触,建立多途径的客户源,明确客户广告职能部门及负责人,判断广告业务开展的可能性,寻求接触突破口,客户开发,客户接触,客户开发,判断广告业务开展的可能性,企业经营状况,广告需求,产品线,是否导入VI,客户接触,客户开发,判断业务开展的可能性,与会人员,时间,地点,白马实力展示,建立接触,客户接触,建立接触,白马实力展示,策略研究能力,影视广告,媒体优势,市场营销,创意、设计能力,客户接触,建立接触,白马实力展示,媒体优势,白马风神榜,113媒体购买,宽容互动广告,客户接触,建立接触
2、,白马实力展示,媒体优势,企 业,产 品,企业情况简报,客户接触,企业情况简报,企 业,企业的市场地位,企业的竞争优势,企业进行市场营销的有利条件,企业的竞争者,客户接触,企业情况简报,企业,产品品质、性能、包装,营销通路及价格,产 品,市场占有率、目标人群及定位,既有的市场形象,市场基本状况及发展趋势,客户接触,企业情况简报,产品,呈交提案,提案形成,项目提案,项目提案,提案文本,资料收集,研讨机制,展现方式,提案形成,项目提案,提案形成,资料收集,市场调查,互联网,公司内部共享资源,专业购买,剪报等文本采集,影视广告监播,项目提案,提案形成,资料收集,客户主任整理客户简报,客户人员内部研讨
3、，确立基础策略（目标与定位）。,总监、客户人员、创作人员研讨，确立广告主题、广告语。,深入研讨，广告表现发想,网络广告,报纸平面,户 外,影 视,广 播,促 销,研讨机制,提案文本,策划文本,创作文稿,媒介计划,网络广告模拟,项目提案,提案形成,提案文本,情景安排,展示形式,人员阵容,展现方式,项目提案,提案形成,展现方式,情景安排,选择有利的提案场所,充分运用视觉、听觉要素,设计布置个性化场景。,项目提案,提案形成,情景安排,展现方式,POWERPOINT,展示形式,电脑演示,实物展示,FLASH,3D,海报,画册,裱板,项目提案,提案形成,展示形式,展现方式,人员阵容,项目经理,创作总监,
4、客户总监,客户主任,文案,主任设计师,媒介主任,项目提案,提案形成,人员阵容,展现方式,企业战略研究,广告表现,媒体策略,整合营销策略,企业CI,呈交提案,项目提案,呈交提案,企业战略研究,企业文化研究,产业调查研究,营销环境分析,项目提案,呈交提案,企业战略研究,整合营销策略,市场研究,消费者调查研究,产品分析,竞争对手及其广告分析,目标市场研讨,产品定位研讨,广告策略的确立,媒体整合研讨,项目提案,呈交提案,整合营销策略,企业CI,企业MI建设,产品VI设计,企业BI建设,企业VI建设,项目提案,呈交提案,企业CI,广告表现,平面（报纸、户外）,电台,影视,宣传用品,网络广告,公关用品,项
5、目提案,呈交提案,广告表现,媒介策略,媒介的选择与组合,媒介排期策略,广告发布时机策略,项目提案,呈交提案,媒介策略,市场调查研究会议组织广告策划营销策划公关促销媒介代理平面设计,包装设计影视拍摄宣传用品制作网络广告VI设计VI导入执行广告效果评估,服务项目,服务项目,合约履行,广告实施,签订合同文本,确保合同款到位,合约履行,整体代理协议,影视合同,媒体发布合同,平面设计合同,印刷制作合同,合同文本,合约履行,合同文本,消除障碍，清收欠款,按合同要求准确收款,合同款,向客户开具发票,合约履行,合同款,平面创作,媒介投放,公关执行,影视拍摄,用品制作,广告实施,合约履行,广告实施,平面创作,确
6、认广告主题,进行平面表现,合约履行,广告实施,平面创作,影视广告,确认影视脚本,选景,拍摄,后期制作,交货,合约履行,广告实施,影视广告,用品制作,明确制作数量,制作要求,交货时间,发送货物,合约履行,广告实施,用品制作,媒介投放,执行媒介计划,及时送达广告资料,安排各媒介付款排期,广告监播,媒介投放报告,合约履行,广告实施,媒介投放,公关执行,明确活动目的,制订活动策略,活动前期准备,活动期间组织管理,修正、调整活动细节,合约履行,广告实施,公关执行,广告效果监测及评估,进行广告修正,持续发展,不断提供新的营销建议,建立长期有效的沟通渠道,及时了解企业动向及需求,持续发展,谢谢各位！,如何进
7、行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场
8、的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户
9、需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。
10、方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土
11、地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分
12、析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5
13、、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT
14、分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开
15、发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
