南京浦口房地产专项研究..ppt
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1、战略拓展部 2013-2-19,办公市场研究,住宅市场研究,商业市场研究,南京浦口专项市场研究,一、浦口住宅市场研究,浦口住宅市场发展历程,随着南京房地产市场的发展,江宁、江北、河西、仙林等主城区之外的板块也开始大力发展。由于长江的阻隔,导致与主城交通不便,再加上原本县级行政划分等因素,使得浦口房地产市场起步晚、发展落后、价格最低。起步发展阶段:20012004年2001年江苏省提出沿江大开发,南京市政府做的滨江区域规划也为浦口的发展奠定良好基础。2002年5月,经国务院批准,南京市调整江北地区行政区划,江浦县、浦口区合并,成立新的浦口区。该利好政策,极大促进了浦口楼市的发展。2003年,由于
2、三桥的开工,促使珠江镇板块的房地产市场火爆了一把,但由于地区落后,房地产开发实力较差,这次的房地产热只维持了半年。快速发展阶段:20052009年2004年底,大桥取消收费,纬三路、纬七路过江隧道、地铁2号线西延线等规划出台,与此同时明发滨江新城、苏宁天华百润、锦绣华城等大型住宅项目相继开盘,使得成交量快速攀升,浦口房地产开始蓬勃发展。2009年出台的南京市总体规划,将浦口纳入到江北副城中,与之相对应的是楼市的突出表现,09年1月,商品房的均价为3563元/平方米,7月底已达4531元/平方米。再次飞跃阶段:2010年2012年2012年江北副城将规划升格为“新区”。由于市区发展空间有限,南京
3、正在联合省政府共同编制“江北新区”规划,计划用10年时间再造一个新江北,这对江北来说,又是一次重要的发展机遇。,浦口房地产市场发展现状,房地产发展呈现三大特点:,1、房地产投资规模不断攀升。浦口区自2002年两区县合并以来,房地产市场保持着稳定、快速的发展势头,房地产投资规模不断增长。数据显示,全区房地产公司从2002年仅有5家发展到2011年47家,房地产投资从2002年的0.96亿元,发展到2011年的90.49亿元,年均增长65.71%,高于同期全社会固定资产投资增长21.8个百分点。2、房地产销售规模稳中有进。全区10年来商品房销售面积和销售价格稳中有升。2002年全区房地产销售面积7
4、.31万平方米,2011年达124.07万平方米,房产市场交易量比全市其他区县市场更加活跃。3、城市面积扩大,引领房地产开发升值空间。城市化面积在不断扩大,城市化建设在突飞猛进,就江浦街道片区来看,房地产企业由4年前10家房产公司,发展到目前17家,房地产投资规模是4年前的3.03倍,房价由4年前均价3635元/,上升到12年均价8014元/。目前一些楼盘售价已达到万元左右。,浦口房地产市场未来发展,1、“一城”即现代化国际化江北新城2、“三组团”东部桥北城市组团:随着华东茂、沃乐玛、大洋百货、红太阳国际品牌广场、弘阳广场等城市综合体的落成,该片区已初步形成城市生活区域大环境中部浦口新城组团:
5、加快打造城市中心区,加快与江南河西版块无缝对接,是近几年的重要经济开发和生活服务开发版块。西部桥林城市组团:推动产业化与城市化互动并进,健全完善城市功能配套,有效吸纳周边乌江、石桥、星甸等农业人口进住,建成宜居产业新城,扩大桥林新城开发面积。,2012年5月份,南京市委再造一个新江北的计划被提出。中部浦口新城组团无疑是江北发展的最核心力量。,12年南京全市成交7.2套,成交面积756万平方米,相比2011年同期3.8万套的成交量,几乎翻了近一倍。摘取12年成交套数分析,两江板块是整个南京成交的主力地区。11-12年浦口供应面积稳定在140-150万方之间,但随着楼市回暖,12年浦口成交178万
6、平米,增长31%。近几年浦口成交量占整个南京市成交量的1/4左右,可以预见未来510年内,浦口板块仍是供应的主力地区之一。,12年浦口住宅成交量分析,由数据可看出,主城区平均套成交面积较大,玄武、建邺、下关、鼓楼等老城区成交面积普遍较大,以改善、投资型需求为主,浦口、江宁、六合平均套成交面积均低于100平米,说明上述三片区仍然以刚需为主。,12年全市平均套成交面积,刚需楼盘涨势最猛 价格回升较快,纵观2012年这一年房价,南京八大板块中,城南、河西、仙林、江宁、江北五大板块的房价均呈现不同幅度的上涨。其中,仙林、江北、江宁板块涨幅较大,江北上涨1.98%。据统计,位于江北板块的阳光帝景房价相比
7、去年,房价上涨1600元/平,新城香溢紫郡和威尼斯水城则均上涨1500元/平。,12年浦口住宅价格分析,浦口处于整个南京的价格盆地,12年成交均价在8000元左右,低于全市均价,排在倒数第二位,仅比六合高一点。每次调控,浦口价格波动都比较大,都是率先降价、涨价的地方,价格支撑力不足,这是板块市场发展初期典型的特征。该情况与奥体初期价格波动比较类似,一调控价格就会下来,但是真正到成熟的时候,它的价格上升速度非常快,而且支撑力度非常大,这就是江北和奥体明显不同的地方。,两江联手险胜八区,明显感觉到,两江板块的刚需盘今年发力非常明显。刚需年,刚需项目吸金能力增强,但是高性价比改善项目更耐调控,改善楼
8、盘引领榜单的趋势未变。江北板块中,威尼斯、旭日上城、新城香溢紫郡等项目,是销售金额和面积前五强。,12年浦口住宅销售排行榜,12年浦口共出让15幅地块,其中住宅地块9幅。浦口区出让土地面积达到74万平米,总建筑面积114.3万平米,土地出让面积占到全市24%,位列第一,其次是栖霞区、江宁区。从成交分布区域来看,整个南京市供地依旧主要集中在刚需片区。浦口土地单价达到276万/亩,楼面均价达到2686元/平米。,12年浦口住宅用地成交分析,珠江镇片区,12年浦口住宅用地成交图示,9幅住宅用地中,有8幅位于珠江镇板块,未来珠江镇板块的竞争将加剧。片区容积率普遍较低,产品多以多层、小高层位主。,365
9、地产家居网独家统计,2013年南京楼市8大板块将有171家楼盘推出共约58500套新房源,其中纯新盘62家,总上市体量达到763万(包括住宅、别墅和商业,其中住宅占主体)。13年江北上市220万,2万套房源,去除掉六合板块及商业部分,综合12年的成交量,浦口板块供应可能略微不足。,住宅市场上,作为江北最大地王项目的雅居乐滨江花园,其品牌影响力、产品打造、项目定价都会对区域土地市场和商品房市场起到参照的标杆作用。目前,浦口新城房地产市场炙手可热,雅居乐滨江花园13年的首开销售情况,会直接影响到开发商、购房者对区域的认可度。另外,据了解雅居乐滨江花园将以雅居乐第三代产品的高端形象示人,这对于拔高区
10、域楼市定位也起到至关重要的作用。,13年浦口全市上市量分析,浦口住宅板块已基本形成,区域内楼盘分化严重,中低端市场与高端市场并存,缺乏中高端市场,珠江镇板块已入驻中海、万科、雅居乐、融侨、东方置地等一线开发商,优越的区位、政府的着力打造、规划的利好、地铁的建设、青奥会的举办都预示着珠江镇板块将成为浦口未来发展的核心区。,核心区,老山别墅板块:临近老山,自然资源优越,新兴别墅区,高端项目云集,未来形成浦口乃至南京的顶级豪宅区,位于浦口北部,紧邻老山风景区;是浦口传统别墅区。,区域介绍,区域特征,由于近几年国家对别墅项目用地一直加以限制,因此后期土地出让规模也不会很大;随着政府加大老山片区的旅游资
11、源整合与开发力度,加上整个南京优质资源型地块的日益稀缺,板块价值将会得到非常大的提升,未来市场发展,背靠老山风景区,面对浦口老城区,自然环境优越区域内高端项目云集,传统富人区片区基本无配套,周边无公共交通,生活极为不便,由于本公司不以别墅项目为主,因此该板块不作详细阐述。,桥北板块:距离主城近,依托长江大桥,发展较早,交通便捷,大盘云集,配套成熟,位于长江大桥北部片区;距离主城较近,依托长江大桥,交通便捷,开发较早,区域介绍,区域特征,随着地铁3号线2014年的开通,过江问题得到缓解,区域价值将得到进一步提升。由于开发较早,后期基本无地块出让,发展空间受限,以尾盘开发为主苏宁、弘阳等企业剩余的
12、地块仍可开发3-5年左右。,未来市场发展,04年随着弘阳、苏宁、明发、大华等开发商的进入,区域成交量迅速放大是浦口热点区域,目前已开发十分成熟,各项配套完善,生活方便依托几个超级大盘,桥北成为浦口成交量最大的板块,桥北片区住宅销售均价在90009500元/m2区间,无一线品牌开发商,楼盘以刚需客户为主,改善型客户为辅,产品品质中端。,桥北片区在售楼盘简介,潜在供应,桥北板块在售的项目主要有威尼斯水城、旭日上城、天润城等大盘,12年旭日上城去化22万方,威尼斯水城去化17万方,成为江北成交量最大的两个楼盘。天润城12年没有推盘,预计13年将适时推出新盘。上述三个楼盘经过7、8年的销售仍剩余200
13、多万方,加上桥北片区近一两年无土地出让,未来该片区仍以消化后期项目为主。,典型楼盘分析,威尼斯水城项目概况 区位:浦口区浦珠北路北外滩1号周边配套:社区自配中小学、幼儿园,1.5公里内畅达明发商业广场、苏果超市、弘阳广场等景观人文资源:拥有一线江景资源产品形态:多层、小高层、联排别墅、花园洋房产品户型:93-96平方米两房、110-118平方米舒适小三房、130-160平方米大三房和四房、部分200多平米的花园洋房。项目优缺点:品质较高,配套齐全。紧邻地铁3号线,未来交通便利销售价格:均价9500元10000元/平米左右。,未开发地块,未开发地块,经典户型赏析,御江天下d3户型3室2厅1卫1厨
14、 115.00,御江天下d2户型2室2厅1卫1厨 94.00,11街区C2-1-2户型3室2厅 151.00,泰山高新板块:距离主城较远,片区高新产业发达,尚未形成居住氛围,配套不完善,桥北板块,泰山高新板块,位于桥北板块北部,距离主城区较远;高新区大力发展车辆制造、服务外包和软件、半导体光电科技、生物医药等产业,财政收入占到浦口区的一半,区域介绍,区域特征,片区拥有双地铁优势,较低的价格吸引了大批刚需置业者。2012年12月朗诗以2.2亿元摘得该区域G70地块,G69地块流拍。随着朗诗的进入,地铁的利好,后市房价上涨空间较大。据政府规划,该片区仍以产业发展为主,因此未来仍将以产业形象为主导,
15、居住氛围不足,未来市场发展,城市空间向北拓展,最近两三年出让了几幅地块,目前在售楼盘只有新城香溢紫郡,以其吸引力的价格,销售情况非常好片区高新技术产业发达,产业人口较多南大浦口校区位于片区内,人文环境较好片区配套不成熟,生活不方便,泰山高新板块目前在售项目较少,仅有新城香溢紫郡。新城住宅销售均价在8500元/m2,楼盘以刚需客户为主,户型偏小,80%以上户型为小两房,其余为80100平米的户型,另送1000元/平米的精装修,对于首次置业的刚需客户来说,性价比非常高。,泰山高新片区在售楼盘简介,潜在供应,12年12月朗诗在本区域摘得一幅居住地块,总建筑面积10万平米,朗诗的入驻,带动了区域热度,
16、近日市国土局又挂出两幅该片区的地块,一幅商住混合用地,总建筑面积14万平米,一幅商业用地总建筑面积8.8万平米。随着新城、朗诗的入驻,未来该区域也将有大量人口入驻,但基本无商业配套,因此政府在后期土地出让过程中将逐步完善配套问题。,目前该板块在售的只有新城香溢紫郡,定位于首次置业的刚需人群,户型面积小,总价低,依托双地铁优势,该盘一直非常热销。未来预测新城香溢紫郡每年推盘量在10-15万方左右。,典型楼盘分析,新城香溢紫郡项目概况 区位:浦口区学府路与星火路交汇处(南京大学浦口校区西侧)周边配套:社区自配商业、幼儿园,小学,周边商业配套缺乏景观人文资源:背靠龙王山,毗邻南大金陵学院产品形态:小
17、高层、高层产品户型:70-75平方米两房、100平方米舒适小三房。项目优缺点:面积小,总价低,契合刚需人群置业需求。附近有地铁3号线、11号线,双地铁优势突出销售价格:均价8500元/平米左右,附送1000元/平米的精装修。,经典户型赏析,三期2号楼74平米标准户型2室2厅1卫1厨 74.70,一期1-6号楼标准层C户型图2室2厅1卫1厨 78.00,一期1-6号楼标准层D户型图3室2厅1卫1厨 95.00,浦珠路板块:处于桥北、珠江镇板块之间,依托浦珠路主干道,周边聚集了大量项目,桥北板块,浦珠路板块,珠江镇板块,位于桥北、珠江镇板块之间,主要沿浦珠路分布;是联系桥北板块及珠江镇板块的中间过
18、渡地带,接受东西两个板块的辐射。,区域介绍,区域特征,该片区规划定位为浦口CBD,承接主城、河西等地高端产业转移。随着地铁4、11号线的通车,纬三路过江通道的完工,板块价值将得到极大提升。板块内拥有大片可供开发土地,且征地拆迁成本小,可以引入众多地产大鳄和名企,目前中海、通宇、明发等已开始布局该片区。桥北已发展成熟,珠江镇正在全力建设,未来该板块将成为补充发展的区域,510年后,三个板块将会完全融合,形成一个整体市场。,未来市场发展,楼盘大多沿浦口主干道浦珠路分布,靠近桥北板块楼盘数量较多,浦珠路板块中间部分楼盘较少该片区缺乏品牌开发商,缺乏大型的商业配套,综合发展弱于东西两个板块。,浦珠路片
19、区在售楼盘简介,浦珠路板块目前在售项目较少,大部分以尾盘销售为主。住宅销售均价在800010000元/平米之间,大华、奥林、万江等以刚需客户为主,户型偏小,而中铁项目定位于刚改客户,户型较大,均价也比其他盘高出1000元/平米以上。,潜在供应,本片区从09年成交但未开发的地块建筑面积达到30万平米,体量较小。,本片区在售楼盘主要有大华锦绣华城、澳林广场6号公馆、万江共和新城、中铁江佑铂庭等,其中中铁已经开发完毕,奥林公馆、万江共和已经处于尾盘,所剩地块不多,只有大华锦绣华城还剩余4050万方左右,估计未来每年推出10-15万方左右。,典型楼盘分析,大华锦绣华城项目概况 区位:浦口区浦珠北路59
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