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1、建湖五洲国际商贸城 定位与营销策划报告,无锡五洲国际商业地产策划有限公司2011年9月22日,第一部分：市场调研,第三部分：营销建议,第二部分：项目定位,索引：,建湖城市概况及市场发展现状,建湖专业市场调查与分析,异地专业市场调查与分析,索引：,第一部分市场调研,项目定位,项目本体研究,客户属性分析,第二部分项目定位,招商策略建议,销售策略建议,第三部分营销建议,一、建湖城市概况及市场发展现状,城市属性建湖城市概况,建湖县：位于江苏省盐城市中西部，北纬33163341，东经1193312005。东与射阳县交界，南与盐都区接壤，西与宝应、楚州二县（区）毗邻，北与阜宁县隔水相望。全县总面积1155
2、平方公里，下辖15个镇和1个开发区，人口80万。县城城区人口约25万人 建湖人文底蕴较为深厚，是地方戏淮剧的发源地，是中国传统杂技的两大发源地之一，被誉为淮剧之乡、杂技之乡、花炮之乡。,城市属性区位优势,建湖县交通 公路：盐徐高速自西向东穿过建湖城区南部，高速互通位于建湖城南新区，距离建湖中心城区7公里左右，向西可到达京沪高速，向东可达宁靖盐高速和沈海高速，向南可到达沪宁高速。204国道和231、233、234省道线贯通全境。为区域交通枢纽。全县县乡公路和邻县出口均为二级柏油路。铁路：新长铁路已投入运营，建湖站有4对列车经停，可直达首都北京和郑州、青岛、兰州、沈阳、长春和哈尔滨等国内大中城市。
3、航空：盐城南洋机场距离建湖城区约31公里,城市属性城市规划,本案,城西片区规划为城市住宅新区，目前在售的楼盘密度很高。,老城区，商业中心。,城市属性经济概况,建湖县全国县域经济基本竞争力百强县（市）2010年实现地区生产总值241.7亿元、人均折合近4500美元，实现财政收入40.6亿元、地方一般预算收入20亿元，比2005年分别增长3.7倍、4.3倍。产业结构优化升级，被评为中国石油装备制造业基地、中国节能电光源制造基地，成为苏北唯一拥有两个国家级产业基地的县份，三次产业比由20.4:48.3:31.3提升为13.9:49.1:37，二三产业占GDP比重达86.2%，居盐城地区第一。园区建设
4、成效明显，由“十五”期间的“一区一园”发展为“一区三园”，形成了定位明确、分工合理、互动发展的园区建设新格局。科技创新能力不断增强，全县省级以上高新技术企业、企业技术（工程）中心和名品牌、名商标数量位居全市第一，建湖县成为苏北唯一的全国商标发展百强县。“双轮驱动”战略“节能电光源产业”和“石油装备制造产业”中国照明电器协会正式授予建湖县“中国节能电光源制造业基地”称号，建湖成为全国首家“中国节能电光源制造业基地”。此前，该县已被命名为“中国石油装备制造业基地”，建湖成为苏北唯一拥有两个国家级产业基地的县份。,城市属性经济概况,建湖经济：2010年，建湖县全年实现地区生产总值241.7亿元，同比
5、增长20.54%。三次产业比由20.4:48.3:31.3提升为13.9:49.1:37，二三产业占GDP比重达86.2%，居盐城地区第一。,城市属性经济概况,备注：政府“十二五”规划的“一区三园”示意图。,城市属性商业分布,兴建路,人民路,人民路和兴建路是建湖城区最繁华的商业中心，聚集了百货、超市等等业态，最核心的商圈。,城市属性商业分布,太平路,向阳路,伴随城市的发展，城市中心西移南扩。,城市属性房地产投资,总体统计：2008年，整个建湖县出让土地总量将近300亩，平均成交价格为100万元/亩；2009年，整个建湖县出让土地总量将近600亩，平均成交价格为170万元/亩；2010年，整个建
6、湖县出让土地总量约为500亩，其中以南部和北部出让土地较多。,二、建湖专业市场调查与分析,市场调查德容装饰城,简介：德容装饰城建设于2003年，是建湖目前规模最大的建材专业市场。与本项目背对背，离得很近，也是招商的重中之重。,市场调查德容装饰城,市场调查德容装饰城,市场现状：1、市场商铺属于个人，商家分别向房东租用，一般是一年一签，每年都有递增；2、市场虽有物业管理，但是不涉及统一经营，因此市场很乱，各业态穿插一起，没有分区域分业态经营，商家对此很不满意；3、市场对于目前建湖建材市场具有垄断性，通过市调发现很多临街的商户认为进入专业市场的门槛太高了，但是很想进入专业市场，随行做生意。,市场调查
7、冠华路,冠华路简介：由于德容装饰城位于该路上，因此路两旁的临街商铺大多从事建材、五金、机电等业态。体量：约5000方 租金：15-38元/方/月,市场调查明珠路,明珠路：建湖传统汽配一条街，作为外环的主干道，大型车辆通过此路进城，因此沿街的汽配商家大多的经营汽车修理、汽车美容等方式，单纯汽配部件的零售很少，所需经营场地比较大。经营体量：约3000平米，租金水平：16-28元/方/月,市场调查金仕达汽配城,金仕达汽配城：始建于2007年，位于建湖县明珠路中心地段，整个项目体量约7000平米，商铺123间，目前商家39户，市场外围临街商铺主要从事汽车整车贸易，市场内的商家开门率不高，整个市场的经营
8、状况一般，人气差。市场租金：9元/月，售价：5888元/起,市场调查新世纪商城,新世纪商城：建湖唯一小商品批发零售市场，位于城区最繁华的商业街人民路与兴建路德交汇处，地理位置优越。场内共有店面162间，主要从事衣、帽、鞋、饰品等零售批发。市场经营面积：2500平米 租金水平：3865元/平米/月,市场调查盐阜建材装饰城（上冈镇）,备注：建湖县上冈镇是除城区近湖镇之外实力最雄厚的镇，也是下线乡镇 唯一有专业市场的镇。,盐阜建材装饰城：,市场调查盐阜建材装饰城（上冈镇）,盐阜建材装饰城：位于204国道上冈镇区进 城口处，市场商铺共计约 200间，目前商家约70户，市场约一半空置，显然这 样的体量对
9、于目前的上冈 来说过大了，因此市场开 发原本还有二期，现在已 经放弃开发。,市场调查零星分布,世纪鑫城小区,宇航文苑小区,人民路路头,东方康城小区,市场调查建湖专业市场小结,小结：1、垄断性：建湖城区的专业市场很少，建材装饰市场只有德容一家，缺乏竞争性，因此具有一定垄断性，商铺租金水平高；2、分散性：商家因为德容租金高，或者租不到满意的商铺，因此很多的商家选择接近消费者，选择在新开发的楼盘附近经营，形成了分散的特点；3、缺乏新型市场，缺乏竞争性，商家还是乐于进入市场，随行就市做生意，期待统一管理、分区分业态经营的新市场。综上所述：建湖的建材、五金、家居等业态市场需要引入新市场，参与竞争。,三、
10、异地市场调研与分析,异地市场调查万国汽配城（阜宁）,市场现状介绍：万国汽配城位于阜宁县顾庄圆盘东500米，市场于2008年11月1日开盘，销售情况不好，由于阜宁县汽配市场有限不能够支撑如此体量，市场商家寥寥无几，现在开发商采取策略是引进整车销售商家，鼓励汽配商家购买商铺。,异地市场调查沿海世贸广场（阜宁）,沿海世贸广场：,异地市场调查沿海世贸广场（阜宁）,市场现状介绍：沿海世贸广场位于阜宁县城河东路与204国道（开发大道）交汇处，作为当地最大的建材专业市场，聚集了200多商家，市场二期于2011年5月开业，目前二期商家进驻情况一般，空置率高，差于一期。,异地市场调查苏中装饰城（宝应）,苏中装饰
11、城：位于宝应县宝应大道，虽是有着10年历史的老市场，但是市场气氛一般。市场体量不大，没有分区分业态经营，市场显得杂乱。商铺租金水平：0.88元/平米/天,异地市场调查奥邦亿丰国际商城（宝应）,奥邦 亿丰国际商城：,异地市场调查奥邦亿丰国际商城（宝应）,市场现状简介：奥邦亿丰国际商城位于宝应县宝应大道333号，市场于2009年9月9日开业，对于宝应县建材市场的整合力度很大，是新一代的市场运营模式，销售实行返祖的模式，市场进行统一的管理，分区域分业态经营。市场租赁政策：2009年时租一年免一年；现在租赁是租一年免半年。,异地市场调查奥邦亿丰国际商城（宝应）,市场一二层是分层经营的，一楼业态涵盖陶瓷
12、、地板、橱柜吊 顶、油漆涂料、门业楼梯、五金水暖等；二楼包含灯具灯饰、卫浴、家具、窗帘家饰等业态。共计近千家的商户，品牌丰富，品类全面，采用一站式购物的理念。因此在当地很有影响力，市场氛围好。,异地市场调查奥邦亿丰国际商城（宝应）,市场北区综合材料批发市场采用仓储结构，既能满足市场商户测仓储需求，也能结合引进特殊需求的业态比如：板材、型材、管材等。,市场运营也很专业，2011年9月9日是市场开业2周年，市场联合商家举办大型让利活动，吸引客户，帮助商家打开市场，促进市场繁荣。,异地市场调查锦绣国际装饰城（淮安）,锦绣国际装饰城：位于淮安市西安路48号，由嘉联置业联手锦绣家居合作开发，市场总体量4
13、0万方。一期20万方，市场建筑结构采用商超式，共计四层：1F:陶瓷；2F：卫浴、橱柜、厨房电器；3F：地板、木门、移门、楼梯；4F：窗帘布艺、灯具饰品。售价：1F:1.1万元/2F:0.7万元/3F:0.6万元/4F:0.4万元/租金：1F:75 元/月 2F:55 元/月 3F:45 元/月 4F:35 元/月租金备注：锦绣国际装饰城属于老市场搬迁，且新市场定位高端，因此市场的租金水平普遍高于同类专业市场的租金水平。,异地市场调查淮安博德五金建材家居广场,淮安博德五金建材家居广场：,异地市场调查明珠建材五金装饰城（盐城）,江苏明珠世贸商城：,异地市场调查明珠建材五金装饰城（盐城）,市场现状简
14、介：市场位于盐城开放大道288号，市场业态涵盖陶瓷卫浴、地板、灯具灯饰、五金电气等业态，市场人气一般，一期商铺开门率高，二期由于招商一般，现在市场采用“前店后厂”的方式引进大的批发商，商铺大量作为仓库提供给商家使用。市场主广场的二楼以外楼梯连廊开辟作为灯具。,异地市场调查盐城招商场（盐城）,盐城招商场：盐城最具影响力的小商品专业市场，历史悠久。整个盐城地区都会来这边采购。市场租金水平为1.8元3.8元/平米/天，是盐城地区租金水平最高的专业市场。盐城招商场不拆迁的话，盐城北区新开的经营小商品业态的盐城白马商城、盐城义乌国际商贸城运营难度很大。,异地市场调查盐城五金机电城（盐城）,备注：盐城五金
15、机电城目前市场还没有开业，开发商销售情况对外宣称已经全部卖完，自营率很高，但是实质情况销售情况不理想。,异地市场调查市场小结,市场小结：1、盐城市、淮安市作为地级市对于各个下属县份的辐射力，市场容量相对大，目前新市场的开发量也是巨大，以目前盐城北区的专业市场密集，有政府重点打造的态度，但是政府对于老市场的搬迁力度不大，导致目前新专业市场现状不佳；2、建湖县以及周边接壤的县份，每个县都有两家建材装饰市场，老市场占据地理位置、经营时间长等特点，但是新市场以其专业化、低租金的优势对于老市场具有一定的整合；3、建湖与其他各县之间专业市场的相互辐射能力较小，市场主要满足当地消费者的需求，市场的商家绝大多
16、数为当地人，主要以零售为主。,四、项目本体研究,本体研究区位分析,项目地块位于建宝路与明珠路交汇处，占地192亩，地块成7字状，一期交易区约120亩，二期展厅约72亩。所在片区属于城市发展的住宅新城区域，建湖当地新开的楼盘大多在此片区，也是当地人首选置业的片区，伴随车站、学校、医院、政府机关单位，此片区的未来是一片光明。,本体研究地块四至分析,西接建宝路,南临冠华路,东靠太平路（属于延伸段目前没有建设）,北倚明珠路,本体研究项目SWOT分析,地块所处位置优越，交通方便，背靠老市场，已形成市场气候；开发商的品牌实力与商业开发、运营经验；新一代市场模式，市场统一管理，进入市场门槛低。,劣势（WEE
17、KNESS）,项目地块涉及拆迁，增加项目开发的周期；项目地块东侧太平路向北衍生段没有开通，降低市场商铺的价值。,机会（OPPORTUNITY）,政府加快片区居住新城建设，是本项目的重要机会；老市场处于垄断地位，租金高，一年一签，租金增长快；市场商家不满意，希望有新的市场的进入。,威胁（THREATEN）,国家针对房地产的宏观调控，市场观望气氛日趋强烈，消费者持币观望；老市场离本项目很近，竞争日趋激烈。,项目SWOT分析,优势（STRENGTH）,本体研究地块开发建议,项目一期,项目二期,理由：1、项目一期用地涉及拆迁部分较少，而建宝路、明珠路都已通车；2、交易区临街的商铺更受广大商家接受；3、
18、太平路向北延伸段还只是规划，没有铺设，开发商铺商业价值大打折扣。,五、客户属性分析,客户属性招商客户群体分析,优质客户：正在其他市场经营的经营户、厂家特 点：有经营经验，成熟体制，希望低门槛，看好市场预期；潜质客户：给现有商户打工或行业相关工作的人员；特 点：拥有资源、想自己创业，但又不便于在现有的市场中；需要场地，希望低门槛，比较在意经营场地未来的经营状况；一般客户：没有行业经验，从未经营过相关行业生意的客户；特 点:没经验，在寻找机遇，担心风险，希望门槛低，在意经营场地未来 的经营状况；,客户属性项目经营户群体分析,客户属性投资客户群体分析,核心投资客年龄在35-50岁之间，公务员、事业单
19、位工作人员等高收入人群；建湖及周边城市所有私企业主、个体业主等高收入人群；建湖在外打工富裕阶层建湖及周边城市房地产投资客；其它投资客建湖及周边城市有购买实力的人群；外地专业投资客。,客户属性目标客户分析,本地经营户，投资者为主，兼顾部分外来客户。,六、项目定位,项目业态定位定位原则,市场：各种业态的市场容量的最大化；唯一：在区域市场、细分市场，业态唯一，甚至垄断；借势：可借产业、需求、行业空白、品牌之势；营销：容易认可，便于招商，利于销售，具有发展潜力；经营：未来预期看好，具有可持续经营前景；,划定研究范围、结合自身情况、分析市场，提出合适业态定位结论；,项目业态定位业态初步评估,备注：以上的
20、调查问卷主要针对建湖县域内的商家进行市调问卷统计，不包含 异地市场的商家。,项目业态定位业态初步评估,项目业态定位业态初步评估,建议一期交易区招商业态：装饰建材为主力业态家居家具、五金机电为次主力业态,项目业态定位业态规划建议,项目一期交易区1楼业态规划建议：,备注：业态规划可视招商实际情况作调整,项目业态定位业态规划建议,项目一期交易区2楼业态规划建议：,备注：业态可视招商实际情况作调整,备注：业态规划可视招商实际情况进行调整,项目价值定位定位依据,建湖现有建材、汽配、五金市场零散混乱，没有形成规模效应，亟需业态整合,项目定位依据,建材、五金、汽配等业态对于产品的需求符合项目一期的产品规划,
21、政府倾力推出“双轮驱动”的战略以及城镇化的不断推进，为项目的发展提供依据,建湖房地产开发速度加快，建材家居、五金等下游产业的需求逐年增加,本项目主题定位更明确，规模更大，品类更集中且更具特色，无论是吸引商家进驻、还是消费者消费，毋需置疑具更强的竞争力,目前缺乏辐射建湖当地以及周边的统一经营、业态明确、一站式的商贸专业市场，本项目的出现填补这一空白,无疑，满足建湖日益旺盛的市场需求、并填补在这个城市尚属空缺的大型商贸主题商贸城有很大发展空间。,项目价值定位定位方向,打造以建材五金为主型的消费新座标，通过政府搭台，企业唱戏的方式来重新定义区域市场，由认识、认知、认可、到投资整个过程，实现区域升级，
22、挑战竞争对手。通过全面领先市场的规划理念，打造建湖前所未有的真正的高品位商业文化，形成项目核心竞争力。,竞争战略：造热点、抢市场、实现追捧,通过自我中心化，打造一个以建材五金为主、其他商业为辅的商业业态形式，从而建立新的价值体系，挑战区域竞争市场，形成建湖县城的新地标。走业态互动、通过项目功能化体系的建立，削减市场风险。,开发战略：造亮点、给实惠、展现价值,项目价值定位价值标签,开启建湖大物流、大商贸时代,产品模式、交易模式全面领先,引领城市区域商业的潮流,打造一座城市的商业标志,一个市场提升一座城市,七、招商策略,招商策略招商总思路分析,对项目的招商对象分析：任何一个市场的构成都由龙头商家，
23、核心商家，小商家三部分构成。龙头商家对市场的号召力最大，核心商家次之，小商家再次之对项目的招商目标分析：任何一个专业市场的构成都由本地代理经销商家，外地代理经销商家，厂家直接设点三部分构成。龙头商家在整个行业市场的号召力最大，如：TOTO卫浴、德尔 地板；核心商家多样经营的代理型商家（前店后厂型商家），在小范围 内影响力较大，如：欧派，正泰，徐家木业、大将军、大红鹰陶瓷等 小商家单一或少数几种品类经营商家，较容易跟风；,招商策略招商总思路,招商总思路：先招龙头商家将做为整个招商的首要任务，确认意向并签 定意向书；在龙头商家基本确定意向的前提下，核心商家将是第一批可以签合同交钱的商家；在龙头商家
24、和核心商家确定后，小商家将跟风而至；通过小商家的大面积进驻，促进龙头、核心商家的进驻；,招商策略招商总策略,第一步集中力量攻克龙头商家：第二步重点出击核心商家：第三步地毯式针对所有目标商家全面铺开：招商推广策略：在整体推广过程中，形象广告全程出现；招商主要以各类经营户直接接触项目信息的方式；方法:收集商家地址,全部以DM发放,跟着短信轰炸,然后上门招商。,招商策略招商时间节点,招商时间节点,备注：招商时间节点的确定需要与开发商确认之后才能决定,时间确定,推进2个月,推进5个月,推进3个月,推进2个月,招商策略租金定价原则,租金厘定考核因素：1、周边物业租金状况：项目周边同类商业物业租金水平。2
25、、地理位置：即地段，项目所在地的商业气氛和发展前景。3、交通便利性：与交通主干道的距离，人员、车辆进出的便利性和可选择之交通工具的多元性，人员出入的快捷度。4、昭示性：即项目的临街面，是否易于寻找、识别。5、配套：市场配套能否满足商户功能需求（如仓库、物流、展示中心等）。6、商铺形式及面积：对商家而言商铺是否合用，有无浪费、无效面积。7、停车位：车位是否充足、车辆出入方便性。,招商策略租金厘定因素,本地市场租金参考：,招商策略租金厘定因素,周边市县市场租金参考：,招商策略租金策略,1.租约期限：建议第一个合同期为三年，以达到吸引品牌商家和主力商家的进驻及快速招商的目的。2.税收及工商管理优惠政
26、策：进行政府攻关，减免进驻商户的相关税费，减少商户经营成本。3.分阶段进行租金优惠政策：结合工程进度及总体招商阶段制定递增式租金及、管理费策略，督促商户尽早签约进驻。4.租金策略：本项目的租金比周边的平均价格下浮20%30%，来吸引商家的进驻，打乱市场，促使尽快开业收益。,招商策略租金策略,租金定价权重分析：,招商策略租金策略,本案的租金是依靠数据得出的租金水平由它们所占权重得出约为：24.28元/月,一层租金定价,本项目一层租金为24元/平米/月,招商策略租金策略,二层租金定价,参考德容装饰城二楼租金水平：8-15元/平米/月 建议本项目二楼平均租金水平：9元/平米/月,招商策略租赁政策,租
27、期：3年租金：均价1F：24元/月；2F：9元/月（根据地段和主次过道等情况具体划分）管理费：免第一年免租期：交一年租金免24个月（开业开始计算）工商、税务：24个月（开发商和政府相干部门尽协商调整，成立经营管理公司）递增率：无水电费：按实际发生费用计算（铺位内）保证金：2000元/间交楼标准：公共部分：通道水泥地面、墙刷白、照明、停车位商铺：毛胚交房、水泥地板、一次消防、上下水、电源、电话线(招商有难度的话,可以考虑送装修补贴),招商策略招商优惠,龙头商家优惠策略：龙头商家条件客户尽可能的放宽；核心商家优惠策略：在定价基础上给予一定的免租优惠或者给予租金方面优惠；老带新优惠策略：享受和老商家
28、一样的优惠，老商家给予一定金额的现金奖励；福商优惠策略：享受核心商家的优惠；,招商策略招商控制,1、严格按功能分区及业态规范分类招商；2、在招商前期销控部分好位置，预留给品牌大户和厂方；3、规范市场，严格的准入制度，制造拒绝“反效应”，提高项目知名度;4、制定严格的商户准入制度，确保商户质量；5、规范市场，保证市场在“价格”及“质量”方面拥有绝对的竞争力；,八、销售策略,销售策略主力客户,我们的购买客户是谁？在哪？他们关心什么？自营户首选，投资户次之建湖县区具有投资意识，购买力强的自营业主其它临近乡镇的私营业主，公务员等信心是前提，运营是保障,销售策略价值提炼,与竞争个案比较，我们的强势表现在
29、哪？五洲国际品牌成熟专业市场运营团队一站式商业模式优化全业态规划及多元建筑形式360度全方位运营保障 经营零风险商务配套、仓储物流全程配送,销售策略执行主旨,修内功：加快工程进度与提升质量，提速招商，考虑未来的管理模式，完善仓储、物流和商业配套；诠价值：对项目价值的高度提炼，比照竞争和消费者关注点，深化项目形象，创造全新的沟通点；强保障：对于自营客，良好的规划、业态布局、完善的管理和优越的发展前景是他们所关心；对于投资客，主力店和大品牌的进驻是信心，更高更贴心的回报模式是突破口。,修内功 诠价值 强保障,销售策略认购规则,品牌商家成功认购是口碑成交基础认购遵循以下优先原则品牌商家，行业龙头商户
30、品牌商家大客户，可优先选铺，带动自营户优质自营户，行业翘楚鼓励具有购买力自营户购买，带动其它租赁户投资客以本地乡镇投资客为主，适当做区域推广,销售策略核心策略,大客户提前购买的必要性A、预防客户流失因大客户购买时都会选择连续组合在一起的铺位，同时其需求的面积较大，金额较高，为防止大客户在抽签过程中出现因排号顺序靠后，购买的铺位无法连续组合在一起等情况出现而导致的客户流失。B、提高公开发售率大客户提前认购，选购一部分铺位，可以减轻开盘时普通客户的公开发售压力，并制造出成交火爆气氛，从而提高公开发售率。C、铺位产权集中大客户连铺购买，整体铺位有利于日后经营管理。,销售策略核心策略,优先选铺，优先认
31、购，享受开盘最低价。前两年开门率达90%以上的自营户，第一年给予房款总价3%奖励第二年给予房款总价5%的奖励。每年投入不少于5000万的市场推广基金，帮助商户拓展客源建立市场品牌联盟，统一全方位广告平台，季度性促销及推介会,销售核心策略（针对自营户）,优先选铺权，开盘最低折360度运营保障，品牌联盟计划,销售策略核心策略,采用稳定收益包租的模式来吸引投资者，强化投资者对五洲品牌的信心返租可降低投资门槛，返租期前3年做固定回报后期根据市场租金情况返还，从而减小运营风险,销售核心策略（针对投资户）,零风险投资计划十年包租，前三年24%租金一次性返还,销售策略核心策略,集中客户积累、集中发售：统一发
32、售可测试客户对项目接受程度、并可随时调整项目销售策略。促进犹豫客户达成购买，并促使客户购买相对位置较差铺位。公开发售前集中回访、价格测试：集中回访可使销售现场始终保持热烈的营销氛围，并且测试客户对价格的接受程度，随时调整项目价格策略，是确保成功销售的重要环节。,集中认筹，集中发售提高开盘解筹率，降低风险,销售策略价格策略,分阶段价格测试，掌握价格与客户接受度的临界点,销 售 准 备 期,客 户 积 累 期,销售策略价格策略,价格制定方法：,市场比较法租金还原法综合判断，确定项目销售均价,价格制定说明,项目物业主体为内街铺，目前建湖及项目周边市场同类项目较少，在售可直接参考的项目不多。据市场调查，德容装饰城、金仕达汽配城物业形态与本项目较为相似，只能参考其现在的市场价值。因此，本项目定价的在售项目德容装饰城、金仕达汽配城参考主要为为主，同时参考片区其他项目售价；另外，本项目售价的制定同时参考了项目周边市场及建湖县专业市场较为集中的街区和同类型项目的租金水平，通过返算检验和评估市场比较法得出的价格；最后，通过市场比较法和租金还原法的综合评定，制定本项目销售均价。,销售策略价格策略,建湖目前可参考的在售专业市场物业很少，价格的制订需要进一步对建湖房地产销售价格统计后方能推算,谢谢！,
