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1、城市综合体,营运一部 廖婧,内容提要,商业地产及城市综合体的定义及特点,综合体城市化发展进程,综合体形态及价值链,购物中心主力店与次主力店的关系,第一个问题：请用四条直线把这九个点连起来，线与线之间不得断开（笔不得离开纸面，一笔画好，不要描。2分钟内)。,突破框框开阔思维,突围,商业地产的概念,传统房地产,成独立行业,回顾-商业地产发展的主要形态,中国商业地产的主要形态,小百货,个体零售,批发市场,过去20年：由合到分 综合到专业 未来20年：由专业到综合,未来20年趋势,商业地产的灵魂核心所在,资本市场溢价的增值,体量大、兼容“商业、住宅、酒店、写字楼、会展、餐饮、娱乐”多种功能于一体的复合
2、型形态的建筑群体。这种建筑群体在不同的功能空间之间建立一种相互依存、价值互补的依存关系，并与城市景观和交通相协调，从而形成一个功能复合、高效、复杂而统一的综合体 城市综合体,成都城市化发展，未来我们将面临更多的城市综合体类的复合形态,我们必须要面对的问题,城市综合体,城市综合体是指城市中的居住、商务办公、购物、文化、娱乐、游憩等各种城市物业功能复合，互为作用、互为价值链的空间、文化意识形态高度集中的街区群体。城市综合体不同于城市中心密集的建筑群体，他具备完整的城市街区的特质，是建筑群体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时，城市综合体通过街区的关系，与外部空间有机结合，交
3、通系统有效联系，延展城市的空间价值。,城市综合体的特征,1,2,3,4,5,6,7,8,9,高可达性,高密度、集约性,整体统一性,功能复合性,土地使用均衡性,空间的连续性,内外部关系完整性,强大的对外辐射型,升值价值,成都城市综合体的发展离不开城市化发展进程,中国大中小城市的分类标准,超大城市：200万人口以上；特大城市：100至200万人口大城市：50至100万人口；中等城市：20至50万人口；小城市：20万以下人口。,全国总人口13.5亿人,1、重庆市：3200万 2、上海市：1845万3、北京市：1633万4、成都市：1221万,我们的目标消费客群,城市化发展,“一个城市只有一个中心”,
4、广州-北京路,重庆-解放碑,北京-西单,上海-南京路,“一个城市只有一个中心”，上世纪90年代，这些中心发展的辉煌恰好应证了这种说法，然而，城市在发展，这些中心还能适应不断增长的发展需求吗？,成都的春熙路,上海由一个中心向多个中心发展,上海-淮海路,上海-人民广场,上海-陆家嘴,上海-徐家汇,上海-虹桥,上海南京路,城市化发展,北京西单的核心地位正逐步被国贸CBD取代,城市化发展,城市化多核心发展是必然趋势,成都城市化的扩张与发展得益于交通的规划与发展,成都城市化发展,从春熙路，到“国际城南”,成都城市综合体的发展,城市综合体随着成都城市化发展，其轮廓已经越来越清晰,国际城南25个城市综合体,
5、未来成都可能面临的城市综合体,社区的城市综合体,市区的综合体,城郊的综合体,城市综合体的组成,城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心（SHOPPING MALL）、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。,购物中心规模分类,巨型/超级购物中心24万以上 大型购物中心12-24万 中型购物中心6-12万 小型购物中型2-6万,SHOPPING MALL含义,商业零售业发展历程中的最高形式 shoppingmall意为超大型购物中心，即购物犹如在林阴道上闲逛一样舒适惬意。大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体,Shopping
6、 Mall的业态,Shoppingmall的消费启蒙,从物质消费-精神消费 ShoppingMall这种新兴的商业形态，造就了一种新的生活形态和环境，能够给人们带来多功能、多特点、全方位的购物生活形态。,东莞华南MALL-七个特色室外景区,华南MALL室外广场,广州正佳广场,广州正佳广场的室内步行街,广州正佳广场,溜冰场,喷泉水幕,城市综合体商业形态定位,核心商业形态,家庭服务,家庭时尚,家庭娱乐,辅助商业形态,家庭休闲品,家庭必需品,家庭生活类,城市综合体商业形态定位,城市综合体商业形态构成,5-10%,其他服务,20-25%,餐饮,30-35%,商业零售,30-40%,休闲、娱乐、酒店,城
7、市综合体运营的价值,城市综合体的综合开发价值链矩阵,城市综合体的价值,城市综合体的运营价值主要取决于人流价值链,主力店与次主力店的思考,购物中心的门店组合形式,主力店+次主力店+专门店,主力店的标准：,1）拥有高价值的品牌 2）在高价值品牌之下的优秀的操作团队 3）具有较强的抗风险能力,购物中心的主力店,知名百货店、大型超市,购物中心的次主力店,知名餐饮店、影剧院、大型书店或游乐场所,万达广场-占地116亩、总建筑面积40万平米,万达广场主要商家,伊藤洋华堂、国美电器、万千百货、万达国际影城、大歌星KTV、快乐老家火锅、韦德伍斯健身、美国百胜餐饮（必胜客、肯德基）、麦当劳等200家国内外知名品牌，该项目还包含住宅（锦华城）、写字楼,主力店与经营散户之间的关系,主力店面积 应为总体商业经营面积的30%50%主次力店也主导着购物中心和MALL的形象和档次 小品牌店、专卖店和其他小业态店对购物中心和MALL起着业态补充和功能完善作用,租户在购物中心的功能角色分析,人流贡献型 租金贡献型租户 提升形象型租户 功能配套型租户 面积消化型租户 综合功能型租户,休息10分钟 谢谢大家！,
