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1、济南房地产市场研究,山东中原投资顾问部:王丛玮 2011.10.17,济南住宅市场概况,Part 1,济南住宅市场分析,万平方米,数据来源：山东中原数据库,政策调控下商品住宅市场供求比有所放大，而价格出现滞涨,近几年济南住宅供求对比,近几年济南住宅成交价格走势,受调控政策影响，近三年商品住宅供应量比往年有所增加，但成交量受政策影响有所放缓，供过于求的差距正逐渐拉大；近几年以来，济南商品住宅价格平均涨幅为13%，但2011年价格为8581元/平方米，与去年基本持平，略有下降。,济南住宅市场新增供应分析,2011年1-10月济南新增供应量表,2011年1-10月济南开盘成交均价,郊区大盘的上市，快
2、速拉高整体房地产市场的新增供应量，成交均价受供应结构影响上下波动,数据来源：山东中原数据库,2011年1-10月济南房地产市场的新增供应量达到230.32万平方米，开盘成交率达到56%；受新增供应结构的影响，济南房地产市场的开盘成交均价上下波动，各项目价格基本保持平稳态势。,数据来源：山东中原数据库,济南房地产市场成交量受新增供应量影响，在新政影响下，成交量有放缓趋势；受新增供应结构的影响，济南房地产市场的成交均价略有起伏，但趋势平稳，涨价幅度普遍放缓。,在房地产新政影响下，济南房地产市场成交量及成交均价上涨有放缓趋势,2011年济南住宅供求情况,2011年济南住宅成交均价,住宅量价分析：,住
3、宅市场小结,在房地产调控的影响下，刚需成为支撑济南房地产市场的重要力量，成交均价涨幅放缓,土地市场分析,近年来槐荫区和市中区土地成交量小，而东部的历下区和历城区成交量较大，政府东拓的规划已有所表现，西进的步伐也将在西客站投入使用后有所加快,2011年1-10月济南市土地成交面积320.16万平米，主要分布城市外围区域，槐荫区和市中区土地成交量小。2008年1月-2011年10月年济南市成交土地1346.6万平米，其中历城区、历下区、天桥区和高新区分别成交326.1万平米、342.4万平米、152.7万平米和162.4万平米，市中区成交237.5万平米，其中中海九曲片区项目成交土地178.2万平
4、米，槐荫区成交125.6万平米。,2008年1月-2011年10月年土地成交量表,万平米,土地单价表现：受房地产市场和土地成交结构的影响，2011年成交土地单价较2010年有所下降，但楼面地价处于较高水平支撑高价的重要因素,2011年1-10月受房地产调控及土地成交结构的影响，济南市市区成交土地总体均价352万元/亩，较2010年有所回落，但楼面地价1345元/平米，处于较高水平。各区域成交土地价格差异大，主要受区位因素影响，高新区、奥体片区等热点开发区域和市区土地地价高，远郊区等认知度低的区域地价低；槐荫区特别是西客站区域发展潜力大，每亩单价和楼面地价均有所上涨。,2008年-2011年济南
5、市区成交土地地价、楼面地价,万元/亩,元/平米,2008年-2011年济南各区成交土地地价走势,万元/亩,2008年-2011年济南各区成交土地楼面地价走势,元/平米,土地市场推售量：未来三年济南土地市场推售量预计为1729万平方米，郊区大盘项目增加、局部市场竞争激烈同时支撑量价,据不完全统计，未来三年在售项目推售量约953万，待售项目推售量约427万，未立项项目推售量约349万。天桥区、历城区预计推售量超350万，竞品大盘项目主要分布于天桥区滨河新区、二环南路、二环北路及腊山片区。,土地市场小结：土地成交量及成交价格呈现稳步增长的态势，而规模土地基本集中在城市外围，未来市场竞争激烈,住宅市场
6、情况,土地市场情况,济南区域住宅市场概况,Part 2,根据东西南北中五个地理方位，将济南房地产市场进行区域划分,东部区域：分界线为二环东路；南部区域：经十路以南，二环东路以西；北部区域：经一路以北区域；中部区域：经十路以北，经一路以南，东到二环东路，西到纬二路西部区域：纬二路以西,济南市区域划分,目前济南房地产市场最活跃的区域，中高档住宅较为集中。2004年以来燕山新区板块成为历下区的开发热点区域；高新区商品房开发起于2002年，直到2006年才有较多项目开发；2009年以来，随着济南市政府东迁、全运会召开等利好消息的影响，奥体片区和高新区成为济南房地产热点开发区域。,自然环境优美，是高档住
7、宅和别墅的聚集地，区域消费能力强。2004年银丰山庄及当时济南最大的旧村改造项目伟东新都的开发，使阳光舜城片区成为济南市热点开发区域；自2005年以来鲁能领秀城、外海蝶泉山庄等大规模楼盘的开发及区域内舜耕路等道路的修建，使市中区二环南路沿线板块成为济南近年来持续的热点开发区域。,各区域住宅市场发展特征,南部区域,东部区域,7236元/,9189元/,12540元/,10189元/,7879元/,当前房地产市场的重点发展区域，高端项目集中,名士豪庭,鲁商国奥城,逸城山色,黄金99,海信慧园,名筑美嘉,东部区域以二环东路为界，东到唐冶新城、北到工业北路，南到经十路沿线至南部山体,海尔绿城,奥龙观邸
8、,恒生伴山,海德公馆,保利花园,恒大名都,区域项目分布,百合花园,区域特征及发展历程,东部区域为济南市的热点房地产开发区域，区域内高端项目集中，一线开发商集中在奥体片区,区域项目概况,当前济南房地产市场发展的重点区域，总供应量为583.06万平方米，以中高端项目为主,注：区域市场的成交均价为各项目剔除精装修价格后的简装修价格；,在售产品分析,区域内在售项目以高层产品为主，热销户型为90平方米左右两室、120-140平方米三室,区域内高端项目集中，主力户型面积为90-100平方米两室，120-140平方米三室；以改善型购房者为主要群体的高端项目如中海奥龙观邸、保利海德公馆，三室户型产品更为热销；
9、,去化速度分析,东部区域月均销售速度为0.81万平方米,客群分析,区域内项目以中高端产品为主，客户以改善型购房者居多，部分高新区项目以首次置业者为主,区域市场容量分析,未来5年区域住宅市场容量为747万平方米，东部仍将为房地产热点发展区域,东部区域的潜在供应总量为747万平方米，其中，最大潜在供应量来自于成交未上市土地；在售项目的潜在供应量主要集中在海尔绿城全运村、保利海德公馆和恒大名都；未上市项目中，海尔绿城百合花园的潜在供应量最大；成交未上市土地中，主要集中在旅游路周边、经十路附近和高新区汉裕片区；,产品及销售,东部区域特征分析,客群特征,奥体板块以高端项目为主，面积集中在116-180平
10、方米之间三室；高新、唐冶板块以中端项目为主，以90平方米两室，120-130平方米之间三室为主；区域内月均去化速度为0.81万平方米,东部区域根据地理位置及房地产发展特征又可以分为高新区板块，奥体板块和唐冶板块；,区域内项目以地缘性客户为主；高新、唐冶板块以首置客户为主，奥体板块则以改善型客户为主；,区域结论,未来东部重点发展区域集中在唐冶片区和高新区汉裕片区,万达广场,中部区域为经十路以北，经一路以南，东到二环东路，西至纬一路,由于区域内土地资源稀缺，导致商品住宅市场发展缓慢，一线品牌开发商已入驻,区域项目分布图,保利大名湖,盛世名门,绿景尚品,发祥福邸,项目基本情况,区域内在售项目少，供应
11、总量为170万平方米一线开发商万达、保利已经进驻,中部区域由于土地稀缺，在售项目少，市场总供应量为170万平方米；其中，万达广场的体量最大；,中部区域项目定位差别较大，万达公馆、保利大明湖定位高端，产品设计以大户型为主；盛世名门则以中端项目面市，户型设计以小三室和功能性三室为主，面积相对较小；区域主力面积集中在70-100平方米两室和105-140平方米三室，高端项目的大户型去化较快；,在售产品分析,中部区域的热销户型为70-100平方米两室和105-130平方米三室,销售价格及去化速度,中部区域的月均销售速度为1.03万平方米，销售均价达到9774元/平方米,区域销售速度最快的为万达广场，自
12、项目上市以来，各种产品的销售都达到了热销的程度；保利大明湖由于在售房源量少，开盘后销售速度放缓；区域市场的平均去化速度为0.93万平方米/月,项目地缘性明显，高端项目以私营业主为主要购买人群，改善自住型客户为主,客群分析,由于区域内项目以中高端产品为主，单价高、户均面积大，因此，客户多为改善型客群，少量投资客；同时，由于项目地段好，市政配套、生活配套齐全，交通便利，生活氛围浓厚，客户以自住型为主；,区域项目分布图,随着大盘项目的陆续上市，南部区域的居住价值迅速提升，区域市场发展前景被看好,区域内在售项目的代表楼盘：鲁能领秀城、中海国际社区,区域范围四至：北至经十路、南到南部山体、东到二环东路，
13、西至阳光新路,区域项目基本情况,区域内在售项目的供应量约为860万平方米，鲁能领秀城的项目规模最大,在售项目中，鲁能领秀城的建筑面积最大，达到420万平方米；中海国际社区的上市销售，增加了区域在售供应量，其与鲁能领秀城一起成为引领区域成交量的领头羊；,项目产品分析,以高层产品为主，主力户型为90-110平方米的两室及140-160平米的三室,鲁能领秀城,银丰花园,天泰太阳树,中海国际社区,泉景天沅,区域内在售项目月均销售速度为1.08万平方米；鲁能领秀城由于在起步区存在大量团购房、先期销售价格低，导致消化速度最快；中海国际社区今年4月份上市推出别墅产品，一个月后推出普通住宅产品，特价房的销售加
14、快了项目的去化速度；,项目的销售速度分析,区域内普通住宅月均消化速度为1.07万平方米,客群分析,区域内项目以市中区的区域客群为主，首改客群比例在不断提高,在售项目潜在供应量,已知潜在供应总量为116万平方米，建筑类型以高层为主，其中中海国际社区和鲁能领秀城潜在供应量最大,区域内在售项目分布,区域在售项目主要沿小清河一线和北园大街-二环北路一线分布，多为中高端项目,区域范围四至：南至经一路、北到二环北路、东到绕城高速，西至二环西路,四建美林苑,在售项目基本情况,区域内在售项目在售供应量约48万平米，万象新天和恒大城项目的潜在供应量大,在售项目中，万象新天和恒大城的总建面超过100万平米，万象新
15、天总建面达到600万平米，恒大城推盘及销售速度快，是本项目上市后区域内的重点竞争项目。,在售项目产品分析,以高层、小高层为主，少量洋房和公寓，热销户型为90平米左右两室和110-120平米左右三室,在售项目销售情况,区域内月均销售速度为 1.71万平方米/月,客群分析,项目影响力局限于区域内，客群多为项目周边区域地缘性客户，刚需特征明显,区域容量分析,区域在售项目潜在供应量约为330万平米，已知潜在项目总供应量超过800万平米，绿地、龙湖和恒大等大型开发商齐聚，未来区域竞争激烈,*注：所标为已知项目一期潜在供应量,住宅,商服,2011年9-12月,恒大城住宅80万平米，商服60万平米,名泉春晓
16、住宅25万平米，商服20万平米,鑫苑名家住宅51万平米，商服0.7万平米,万象新天住宅63万平米，商服8万平米,尚品清河住宅4.2万平米,2012年,2013年,2014年,翡翠清河住宅16万平米，商服3.5万平米,信豪工业北路项目住宅19万平米，商服16万平米,鲁鼎项目住宅10万平米；商服6万平米,2,2.2,11,18,17,17,5.5,25,13,10,15,13,30,30,7,5,11,3,1,4,3.5,15,20,25,12,8,0.2,0.5,3,5,未来四年市场容量,已知区域住宅潜在供应量约为270万平，商业、写字楼等商服产品潜在供应量约110万平，预计供应量2012年达到
17、高峰，住宅约105万平，商服产品33万平；预计绿地泺口片区项目或将在2012年上市，使区域竞争白热化,区域住宅市场小结,蓝石大溪地,绿地国际花都（泉景园）,阳光100,连城水岸,路劲御景城,绿地卢浮公馆,西部区域项目分布图,西部区域发展特征,区域项目分析基本信息,竞争区域名企大盘项目为绿地国际花都、阳光100,区域项目分析项目产品,竞争项目容积率高，导致以高层产品为主,由容积率决定的区域内项目以高层产品为主；蓝石大溪地由于容积率低，当前以高层为主，排布部分花园洋房及别墅产品；,区域项目分析当期户型分析,阳光100,绿地卢浮公馆,绿地国际花都,泉景园,路劲御景城,连城水岸,蓝石大溪地,70,80
18、,90,100,110,120,130,140,150及以上,94-105,两室,94-135,三室,174,四室,88,105-117,135-141,一室,71,87-89,116-125,138,89-94,101-145,162,126-149,71-115,52-69,89-139,89-94,两室面积集中在88-94平方米之间；三室面积集中在105-125平方米之间,93-104,115-140,功能性两室及三室为主力户型,区域项目分析2011年去化速度分析,紧凑型两室和三室去化速度最快,注：以上为2011年各项目的去化量,区域项目分析内部配套,大盘配套齐全，其中，商业配套配置率最
19、高,区域项目分析客群分析,区域内以刚性需求为主，价格、配套是客户最为关注的因素,区域项目总结,济南公寓市场概况,Part 3,济南公寓项目分布图,公寓项目基本情况,综合体项目的公寓产品体量相对较大，住宅项目的公寓产品体量小,在售公寓以小户型平层公寓为主，多为精装修；户型以一室、两室为主，一室主力面积40-60平米，两室主力面积80-110平米,公寓产品情况,位置优越的中部区域价格居高，均价为17550元/；奥体热点区域价格居中，均价为12745元/；其他区域价格较低，均价为8492元/,公寓产品销售情况,公寓市场小结,济南百万大盘项目概况,Part 4,鲁能领秀城,中海国际社区,海尔绿城全运村
20、,恒大名都,恒大城,天鸿万象新天,绿地国际花都,阳光100,济南在售百万大盘项目分布,除阳光100项目以外，百万平方米以上大盘均分布在济南二环路以外的近郊地区；以品牌开发商引领大盘市场；郊区大盘的体量跨度较大，集中在180万平方米或320万平方米左右,注：天鸿万象新天的一期面积约为100万平方米,在售大盘项目基本情况,大盘项目在售产品以高层产品为主，只有海尔绿城全运村为小高层、洋房产品,在售大盘项目产品分析,大盘项目通常定位中高端，产品户型以两室和紧凑、功能性三室为主；除海尔绿城全运村外，其余大盘项目热销户型集中在90平方米左右两室，110平方米左右三室,在售大盘项目户型分析,大盘产品的平均去化速度为1.62万平方米/月；中高端项目单价集中在6500-8500元/平方米，郊区项目通常价格较低，海尔绿城价格为济南市最高,在售大盘销售情况及价格分析,大盘项目由于位置离市区较远，通常配备较为完善的商业、教育配套，这也是项目吸引客群的重要因素,在售大盘配套分析,大盘项目以区域内地缘性客户为主，首置、首改的刚性需求通常为项目的主力客群；海尔绿城全运村则是以多次改善及部分投资客为主,在售大盘客群分析,Thanks for your attention,Wish you a good day!,
