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1、景尚花园商业营销推广方案,2,Who am I?,3,How to Do?,我们卖什么？,销售执行,1,Mission?,目标梳理,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,在建或将建商业项目明显增多，不完全统计，铜陵未来商业供应约120万，商业供应量猛增，必将造成近几年商业地产竞争呈现白热化。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,位置较好、总价较低的商业销售火爆，如汇金广场及嘉华中心。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,本案,北京路,石城大道,义安大道,铜官大道,针对项目周边几条主干道租金调研。,北京西路：整体业态较杂，社区医院、快捷酒店、足浴中心
2、等业态；租金约为30-50元/平米每月；,铜官大道：主要以摩托电瓶车零售为主，有大洋、铃木摩托等约10家品牌专卖店及维修点，辅以休闲、手机通讯业态，平均月租金在3050元/平米.,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,项目边主干道铜官大道及北京路，目前商家租金较低。,义安大道：主要以休闲娱乐、金融为主，生活配套、餐饮、社区超市为辅。月租金价格为50-100元/平米，整体经营状况一般，部分店铺对外转让。,石城大道：业态较多，路北侧以品牌服装店、小商品类为主，路南侧为综合业态，含休闲娱乐、电器商场、SPA会馆等，月租金50-100元/平米。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,
3、市场概况,义安大道及石城大道租金一般，基本集中在50-100元/。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,1#,2#,4#,商业沿铜官大道分布，可售为1号楼6个铺面及2号楼商铺，4号楼暂不对外出售。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,项目位于铜官大道与北京路交叉口，毗邻老火车站、汽车站，为老城区、天井湖、新城商圈三大商圈核心交汇处，板块升值潜力巨大。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,北京路贯穿,北斗星城开发,汽车站搬迁，地块重新开发,老火车站预期开发,项目周边利好，有助于加大商业人流、车流量，加速板块增值。,1、Mission?,北京路：双向
4、4车道,铜官大道：双向4车道,商业所沿铜官大道为城区南北主干道，交通便捷，车流量大，商业形象展示面好，户户街铺，公摊较小。,项目概况,目标梳理,市场概况,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,1号楼1层，除01单位层高4.2米，其余一层均为3.6米,1号楼2层，层高3.6米,01,02,03,04,05,06,07,02,03,04,05,06,07,01,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,2号楼1层，层高3.6米,2号楼2层，层高3 米,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,7.8米,约9.8米,7.8米,7.8米,6米,6米,约9.8米,1号楼
5、可售商铺户型极为优质，几乎为1：1的开间进深比，大开间短进深，商铺展示面好且使用价值高。2号楼开间较大，但内部剪力墙较多，使用有所影响。,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,商业限制性因素一：商业老火车站、汽车站搬迁，商业萧条；商业限制性因素二：2600平米整体商业体量太小，难以形成规模效应；,1、Mission?,项目概况,目标梳理,市场概况,1、利润最大化、快速销售回笼资金形成轰动效应；2、提升项目及公司品牌形象,1、周边商业萧条，租金较低；2、体量小难以形成规模效应，社区配套的体量，但非社区配套的价格,1、如何保证项目利润最大化同时，迅速消化？2、7间商铺，不到1000平
6、米体量如何形成轰动效应？,打破常规 突破定位,打破常规、突破定位从哪里入手？,19,一切从客户需求出发,客户为什么买商铺？客户如何做出购买决策？客户根据什么判断商铺价值？本项目的客户是谁？,建立关于客户需求的常识：,基 础,战 略,2、who am i?,常识1商铺是产生财富的载体，客户购买商铺的最基本目的是为了生财或升财，即追求财富利益,客户需求,商铺功能,租金收益,出租,转售,经营,业主只需收取租金,因“街铺刚性”而稀缺，从而产生增值,销售收益,降低房租成本，并获得营业收入,经营收益,长期收益,风险保障,资产沉淀,客户利益,融资工具,融资收益,融资,可作为不动产进行抵押或置信凭证，从而获得
7、贷款,常识2投资与回报是客户购买商铺时最基本的决策动机，其决策角度与其财富或投资能力相关,一般而言，财富等级越高，越关注回报的长期性；财富等级越低，越关注短期快速回报及安全性；,常识3客户最终是根据经营前景来判断投资回报的，其最直观判断因素则是租金和售价,购铺用途,投资,经营,投资回报,经营前景,判断基础,收益途径,租金或转售价格,营业额,一般投资者的实际判断过程,内在经济原理,项目目标客户,根据产品的价值客户分为2个层次,备注：商铺按25000元/平米计算,本项目客户需求特征以投资为主,一切从客户需求出发,常识1 客户动机：经济利益常识2 客户决策视角：投资回报常识3 客户判断基础：经营前景
8、,晓之以景勾勒美好“钱景”,诱之以利“钱景”保障系统,基 础,战 略,2、who am i?,前景梳理（SWOT分析）,0（机遇）1、国家对住宅的投资抑制，有利于商铺销售；2、老汽车站及火车站地块的改造升级，北斗星城的开发、北京路的即将贯通，有利于提高项目价值；,W（劣势）1、随着老火车站、汽车站搬迁，项目周边商业氛围较弱，周边人流量较少；2、商业体量小难以形成规模；,S（优势）1、老城区、天井湖、新城区商圈核心交汇处，板块升值潜力大；2、沿铜官大道，车流量大，商业展示面好，适合品牌展示；3、大开间短进深，90-150平米适中面积，客户接受度高；4、铺铺沿街，公摊小，风险低，国企开发有保障；,
9、T（威胁）1、2013年经济运行不稳定，抑制部分客户投资需求；2、铜陵在售商业体量较大，竞争压力明显。,前景梳理（USP提炼）,优势,竞争优势,机会,威胁,劣势,发掘核心竞争力,商圈交汇-三大商圈交汇，板块价值不言而喻；升值潜力-北京西路、老火车、汽车站功能改造等，加速项目升值；铺铺沿街-铺铺沿街，展示面好，安全稳定，低公摊，大开间短进深；国企保障-国企开发，保证投资长期稳定性。,8大美好钱景：,2：三大商圈交汇，发展即升值,3：北京路开通即升值,4：高端板块，改造即升值,1:40年独立产权,5:铺铺沿街，使用自由回报稳定,6:全城首创超大开间,7:品牌形象展示区,8:近零公摊，超值性价比,长
10、期回报,升值前景,回报率,项目价值,客户需求,一切从客户需求出发,常识1 客户动机：经济利益常识2 客户决策视角：投资回报常识3 客户判断基础：经营前景,晓之以景勾勒美好“钱景”,诱之以利“钱景”保障系统,基 础,战 略,2、who am i?,风险保证1国企铜冠,品牌属性,铜冠品牌,严谨,品质,文化,有责任感,风险保证2畅通渠道，协助招商,目的：通过专业经营公司对商业街的招商，吸引消费者，保证经营前景；,操作关键点：4号楼引入知名品牌，给客户以信心；1、2号楼协助业主招商，提供增值服务，给客户信心保障；,项目属性,铺铺临街、近零公摊、大开间品牌形象展示区,项目命名及形象主题语,3、how t
11、o do?,价格预测,营销推广策略,渠道营销直效客户资源,事件营销铺王全城拍卖,体验营销完全展示攻略,线下拜访招商带动销售,市场比较法均价预测,价格预测,根据市场比较法，最终核算，建议一层商业均价：35231元/平米，根据市场经验二层价格为一层30-40%，整体均价约23000-24000元/平米之间。根据楼盘操作经验，底商价格一般是住宅的2-3倍，推算出均价约23000元/平米。综合以上两种价格推算方式，建议整体均价约23000元/平米。,3、how to do?,价格预测,营销推广策略,渠道营销自身客户资源,事件营销引领销售高潮,体验营销完全展示攻略,线下拜访招商带动销售,市场比较法均价预
12、测,渠道营销-自身客户资源,对象：铜陵及池州铜冠业主联动推广、拍卖公司客户资源方式：短信、直邮、电话通知、网站内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户（特别是铜冠花园和景尚花园的业主）。目的：实现重复购买以及推荐购买,线下拜访-招商带动销售,对象：铜陵市承租能力较强业态的商家方式：短信、派单、电话通知、户外内容：针对项目推广需要，以区域发展前景、项目投资前景分析和产品诉求传递给客户目的：吸引市场关注，招商与销售同步进行，并为后期其他商业储备客户。,体验营销-完全展示攻略,内容：针对商业橱窗、外墙以虚拟品牌包装，商业广场前面设置部分休闲花坛或突出景观小品，增加客户对项目关注度。目的：增加现场商业氛围，提高客户投资积极性。,事件营销-铺王全城拍卖,仅7 席 铜冠.景尚金街,对象：意向客户方式：铺王公开拍卖目的：以拍卖形式销售商铺，宣传商铺的稀缺性。,营销节点安排,时间轴,事件轴,入市期,储客期,开盘期,持销期,11-12月,11月上旬,10月中-月底,10月初-月中,工程轴,商业具备可销售条件,铜冠老客户资源挖掘，拍卖公司估价,项目围墙拆除，现场商业外立面具备包装条件,对外宣传铺开，针对商家陌拜,铺王公开拍卖,未购买客户跟踪，持续销售,Thank you!,
