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1、南通圆融综合体项目竞标策划报告,策源地产2011.11,本体分析,目标解析,目标分解,客户分析,价值分析及定位,营销策略,销售执行策略,高价/高速/高品牌,从市场寻找实现机会,报告大纲,项目本体分析,1,项目区位,主城核心：濠河公里范围的城市核心区位，居南通东扩主轴带，地段优势明显,主力发展方向,主力发展方向,濠河1公里范围，城市核心区位：项目位于青年东路与工农南路交汇处，濠河1公里范围，为城市次核心区位，项目区位条件优越；位居城市主力发展方向：项目位于城市东向发展主轴上，未来区域发展及价值均将有较大提升；,工农南路,濠河/城市核心区位,濠河1公里,青年东路,交通条件,交通便捷：多条城市主干道
2、，公交系统也完善，能快速近便到达全市各区域,青年东路,青年东路,人民东路,工农南路,外环东路高架,公交站点,工农南路,对外交通便捷，公交系统完善：地块周边拥多条城市主干道，对外交通便捷；同时公交系统完善，拥6路，22路及28路等线路，可到达全市范围；两大城市干道流量较大,对住宅有一定噪声污染;,配套条件,配套成熟：配套齐全，生活氛围成熟，囊括商业，银行，教育及公园景观配套,商业配套：青年东路，工农南通及教育路沿线商业；餐饮配套：教育路特色餐饮街，百岁鱼，呱呱叫餐厅；银行配套：招行银行，建设银行，中国银行等；酒店配套：南通大饭店，如家酒店等；生活配套：南川园菜市场教育配套：南通职业大学，纺织大学
3、等；景观资源：文峰公园,西侧校区湖泊；,青年东路沿线配套,工农南路沿线配套,教育路餐饮配套,濠河商圈配套,南川园菜市场,招行/中国银行,南通大饭店,江苏银行,文峰公园,崇川区社区服务中心,教育环境,人文底蕴：地块周边四大学府的熏陶，人文资源丰富，极大提升项目整体价值；,地块历史：地块早期为南通商贸学校原址，学校成立于1956年，在校学生近7000名；大学集中地：地块西侧拥有四所大学，纺织学院，南通职业大学，农业职业技术学院及南通大学文峰校区，人文氛围浓厚。,地块原址,职业大学,纺织学院,项目整体,大型城市综合体：产品类型丰富，但住宅社区规模小私密性较弱，商业干扰大,城市综合体：项目总建筑面积达
4、37万方，地上面积达25万方，产品类型包括住宅，公寓，办公及商业，为大型城市综合体项目；住宅存在几点不足：首先是社区较小，难以成为规模社区，其次是私密性较弱，主要表现在商业影响及周边环境的干扰；,住宅户型,精装大平层：定位高端，主力1402紧凑三房、1802舒适三房及2202以上奢华四房,合计：277套,精装标准：3000元/平米,项目界定,整体属性：四线城市/主城核心/配套完善/拥有强势人文教育资源/大型综合体；,1、主城核心区位价值奠定住宅高端载体；2、综合体资源配套提升住宅整体形象；3、户型设置具备打造城市高端住宅的条件；,对本案住宅的几点关键认知：,优劣分析,核心区位,精装产品,配套成
5、熟,社区感弱,居住氛围弱,住宅私密性弱,优势,劣势,人文资源,城市综合体,住宅优劣分析,优势劣势红线之内是项目提升关键,噪声污染,项目目标解析,2,走进企业,苏州超大国有企业中国商业地产主力运营商商业地产投资和运营为核心商业，住宅等四大支柱产业,圆融四海 和谐共赢,【企业分析】,企业致力成为以商业地产、旅游地产、商业管理、住宅地产为四大支柱，尤其以商业地产投资和运营为核心的专业化、市场化、品牌化的企业集团,【企业精神】,圆融时代广场,李公堤,阿卡迪亚,【操作项目】,主要运作城市为苏州，运作项目有圆融时代广场，李公堤，圆融大厦及阳澄半岛等商办项目，阿卡迪亚是项目首个运行的高端别墅项目；,项目意义
6、,城市扩张的关键一步,商业经验的成功复制,精装大平层项目操作,壹,贰,叁,项目之于企业战略意义有三，首先是企业城市扩张的第一步，其次是商业操盘经验的复制，最后是首个大平层精装项目的操作,【关键词】以项目的契机实现企业战略扩张,城市进入性！,商业复制化！,住宅高端化！,本案目标,高价,计划年底回款个亿！,高速,打造成为南通顶级精装大宅，并提升集团品牌价值！,高品牌,实现均价为2万元/平米以上！,企业扩张品牌提升三高原则,三高原则：住宅作为首期开发产品，企业对其有“三高原则”,即实现高价，高速及高品牌，一举奠定项目整体形象及口碑,项目目标分解,3,高价的实现,南通整体高端公寓住宅格局及表现如何？,
7、目标分解,高端板块,新东板块高层：8200-9500元/M2,新城区高层：13000-15000/M2,开发区联排：13000-15000高层：7500-8000,老城区高层：13000-25000/M2,港闸区高层：8500-9500/M2,老城区及新城区为高端公寓板块：老城区是全市价值最高地，其次是新城区,高端项目,注：目前列举出来的项目多为已售项目，部分未规划的项目未做统计；,以两大板块在售项目主流均价1.7万元/2以上项目计，高端公寓总计近8个,整体分析：多为中小规模项目，容积率均在1.4以上，价格在1.7万元/M2以上，产品类型以小高及高层为主,；本案为城市综合体，且户型面积符合主流
8、设计;,高端竞品,万濠华府,150,200,250,300,万/套,金鼎湾,翰林府,文峰城市广场,名流府,藏珑,400,600,700万以上,盛荟,尚海湾,本案,以单价与总价锁定高端竞品，主力竞品万濠华府、金鼎湾，翰林府，文峰城市广场及藏珑,其它项目：盛荟，尚海湾多为中小户型，整体总价较低，大平层项目较少，因而与本案竞争相对较弱；名流府虽有大平层，但因总价低，竞争也相对较弱；龙馨园在总价上与本案存在竞争，但区位价值较低。,龙馨园,去化情况,高端项目整体去化表现不均，特别是藏珑项目因价格高企，受众面小而去化不佳；,注：统计主力竞品项目,万濠华府及翰林府去化表现良好，金鼎湾因营销等多种原因，整体去
9、化相对缓慢，而藏珑则因价格高企，受众面小而去化不佳；,开盘分析,开盘强销非常关键，开盘当化比重超50%；而开盘三个月最高销售金额3.6亿,开盘三个月后去化：竞品开盘三个月去化最高达100套，最高销售金额为3.6个亿，本案的销售任务较为艰巨；开盘当天月去：竞品开盘当化量相当于后三个月的过半比例，反映了开盘强销的重要性；,去化结构,140M2以下去化率高，160-170M2供需两旺，本案面积段符合市场主流设计；,注：数据包括文峰城市广场，金鼎湾，万濠华府，翰林府及藏珑,供应方面竞品主力供应为160-170、180-190及200M2以上房源；去化方面140M2以下面积段整体去化率较高；大平层中，1
10、60-170M2及190-200M2去化率较高；主力供应为160-170及180-190M2；主力需求为160-170M2,本案140M2面临名流府在总价上的竞争，而180M2则面临金鼎湾及城市广场的竞争；,存量分析,注：数据主要考虑总价与面积两大因素,160-170M2面积段存量最大，其次为220M2以上；200-220存量相对较少；,面宽分析,180-2202,同一套型上本案面宽均大于竞品，舒适性优越，特别是180M2客厅是本案较突出的卖点,建筑细节,层高及立面等细节品质很关键，万濠华府层高做极致，藏珑采用全干挂石材，体现质感,建筑风格,本案,金鼎湾,本案规划现代主义风格与竞品形成差异，风
11、格新颖，整体线条较为细腻；,建筑风格：竞品项目多为新古典主义风格及ARTDECO风格，本案为现代主义风格，立面较为新颖，且在细节处理上优于竞品；,万濠华府,智能化系统,智能化系统成为高端项目必备条件，是提升项目档次及实现增值的重要砝码；,样板间,样板间体现高端气质，目前精装修项目大多规划2-3套样板间，风格多以简欧，美式等为主；,万濠华府,金鼎湾,入户大堂,万濠华府,金鼎湾,入户大堂打造尊崇感受，万濠华府挑高大堂配楼幢管家，金鼎湾小区入口大堂品质感强,楼幢管家,营销中心,万濠华府,金鼎湾,景瑞18号,高端项目营销中心设计均较为豪华，营销中心气势衬托项目的整体高端调性；,高价的实现,典型高价豪宅
12、公寓项目具备的要素？,目标分解,南通首席城市豪宅，单价达2.6万元/M2,位居南通高端住宅价格第一梯队,获得了相当大的溢价,藏珑高溢价的必备要素是哪些？,第一梯队,第二梯队,藏珑26000,翰林府18000,文峰城市广场18000,金鼎湾16000,万濠华府17000,第三梯队,项目如何获得溢价?,除去7000元/M2的装修标准,项目高出同片区项目1000元/M2;,个案分析藏珑,高价体系,1.市心顶级地段：位于青年东路沿线,城市核心区位,拥城市级商圈配套，顶级地段稀缺价值,藏珑,濠河商圈,青年东路沿线配套,效果图,66套大平层:项目体量小,仅规划66套大平层房源,但另一方面反映了房源的稀缺性
13、;,地段，还是地段,高价体系,2.南通首个石材立面项目：建筑风格为现代主义,立面采用全干挂花岗岩,整体品质突出,立面石材，形象高端,项目采用现代主义风格,整体立面采用全干挂花岗岩,是南通高端项目首个全石材立面项目;,高价体系,3.”空中别墅”创新设计：“平层+复式”的空间结构,彰显项目的居住尺度和居住品质,竖向设计，空中别墅奢享空间,客厅挑高6M,餐厅挑高6M,注:竖向组合示意,高价体系,4.纯高端大平层:项目户型设计完全体现高端性，大面积纯大平层户型，部分挑高设计凸显尊贵,大户型，大平层设计(408M2),客厅挑高,客厅挑高,户型特点:项目采用纯大层设计,大进深阳台,四面宽朝南,多套间设计,
14、多处观景阳台,家庭及会客双厅,中西双厨房;设计元素:三梯两户,主仆电梯分离/客厅挑高/平层与复式组合/一层挑高大厅;,一层,二层,高价体系,5、7000元/平米顶级精装标准：突破市场的顶级精装体系，从而实现高端高价的跳脱,顶级豪宅精装体系,装修材料,高价体系,6、英式管家贵族化服务,对业主进行全方面服务的同时,对项目整体形象档次提升拉动极大,尊贵服务体系,处理投诉 对业主提出的不满意的地方及时修正处理，做到反映第一；热线电话 设置24小时热线电话，对业主的咨询、紧急情况及时回答或赶到；热心服务 遇到老人小孩老弱病残孕或者手拎重物的业主及时上前帮忙，时刻关怀客户；客户问卷定期做好物业服务的客户问
15、卷，针对性的调整服务内容，尽量满足客户需求,客服服务主要内容,服务内容,客服服务代租售物业服务空房管理代为购物特殊保安服务,高价体系下的不足,受规模所限，社区感、配套体系及景观打造力度较弱,示范区,社区感不强:住宅体量仅为22000M2,为小规模体量社区,社区感不强;示范区打造较弱:一方面因为项目未有场地进行打造,另一方面现有打造水平不足于匹配现有顶级价格;,市级商圈,本案分析,实现高价目标的要素及突破方向,豪宅价值体系梳理,好地段,强资源,大配套,优规划,高形象,优产品,重精装,精服务,强营销,大品牌,藏珑溢价要素,本案要素及突破方向,城市核心地段,全石材立面,规划及园林弱,外部环境人文资源
16、弱,大平层空中别墅,7000元/平顶级精装,英式管家,较弱,本地开发企业,核心地段，但非正心,四大学府人文教育资源,综合体自带大规模商业,？24万方整体规划及园林打造,？纯大平层，户型设计细节,？3000元/平米标准，品牌选择,?服务及社区智能化体系,?样板间、展示等营销强化,实力开发商圆融,?立面提升,具备,1.,2.,3.,4.,5.,6.,7.,8.,9.,10.,具备,具备,提升,提升,提升,高速的实现,住宅市场整体环境如何？,目标分解,宏观背景,短期内宏观调控政策松动无望，中央及地方限购令对房地产市场的抑制效应将继续保持,9.28新政,上调存款准备金率,10年9月,11年14月,11
17、年10月,上海代表楼盘降价,重庆开征存量房房产税,11年11月,佛山短命限购令,温家宝多次强调巩固调控结果,珠海、中山出台限购令,11年9月,衢州市出台限购令,人民日报多次发报强调楼市调控,11年7月,加息,限购令扩大,限购令发布,宏观背景,楼市进入下行通道，在多重力量的作用下，一二线城市成交量表现惨淡，调控效果显现,价格质变阶段：在政策的持续打压及回款压力的作用下，目前价格已到了质变的关键时期。上海代表项目降价拉开了全国降价的序幕，预计未来价格将真正呈现理性回归；成交量表现：受政策打压，限购令影响及货币紧缩影响，成交量大幅缩水，金九银十表现惨淡；,南通市场,10年开始库存增大，成交量下滑；住
18、宅价格表现平稳，呈现一路上涨的态势；,商品房年度成交表现,住宅年度成交价格,年度供需表现：供应方面，供应量逐年提升，市场进入快速放量阶段，而从成交量来看，09年市场火热，扭转供需表现，但10年在新政的作用下，成交量出现较大回落，商品房年成交量在220万左右；住宅价格：虽然受新政影响，10年成交量较09年出现大幅回落，但价格却保持坚挺，10年均价达8050元/M2;,年度排行榜,10年低价项目占排行榜近7席,部分拥有商业，主力店及品牌优势的高价项目也表现良好;,外围低价表现良好：排行榜中,近7席为外围低价项目，中港城以1062套位居榜首；景华城：10年价格在12000元/M2左右，价格高企。但在
19、商业及大润发主力店的带动下，取得了不错的业绩；玉兰公寓：绿城集团是最早进入南通的知名房企，在品牌及区位优势的带动下，项目价格一路上涨，10年价格在15000元/M2左右，且去化也表现良好；,月度供需,南通住宅月度供需表现,11年10月成交量创近一年来新低，政策打压市场低迷，市场整体库存压力较大；,供应方面：8月众多项目增大供应以迎接“金九银十”，以期获得良好去化，但真实情况不尽如意。成交方面：在政策的打压下，成交量处于低位运行，特别是10月，成交量仅为3.5万方，创近一年新低，金九银十表现惨淡；,销/存结构,1602以上房源库存压力大，主力去化区间90-1602，120-1602面积段房源供需
20、两旺,全市住宅存量结构,全市住宅成交结构,成交结构：主力成交面积段为90-1202及120-1602；存量结构：存量主力面积段为120-1602及1602以上面积段；供需方面：120-1602供需两旺，而1602存量达51万方，供应远大于需求，整体库存压力巨大。,注：1602以上含别墅房源,价格表现,全市住宅价格表现,各区域价格表现,市场持续低迷，住宅价格出现回落；老城区价格占据全市价格高地，均价1.5万元/2,全市价格：在政策打压下，南通住宅价格10月出现回落，市场上出现众多降价项目，如景瑞一期折优惠，棕榈湾一期直降1000元/M2;区域价格：老城区价格最高，10月达15000元/M2左右，
21、其次是新城区；港闸区及新东片区价格相差不大，开发区因离市区较远，住宅价格最低；,高端平层,南通高端平层进入快速发展时期，但供应量大引发激烈竞争，易形成客户消耗；,07年,08年,09年,10年,发展轴线,11年,别墅发展,高端平层,苏州高端平层发展,南通高端平层：与其它城市相比，南通高端平层发展速度较快；发展真正起源于08年绿城玉兰公寓项目，09年，10年则进入快速发展时期，目前高端平层发展速度远快于别墅；,高速的实现,南通高速去化的项目可借鉴点？,目标分解,1-景华城,中型综合体各物业促进效应，位于城西片区,拥有三大物业类型,目前各大物业均在售,景华城,任港路,外环北路,住宅,公寓,商业,1
22、-景华城,动工之前引入大润发主力店，同时片区商业配套的完善提升了项目整体价值,景华城,河东老街,住宅价格,商业时间轴,主力店释放,商业开业,1.2万,主力店:项目在动工之前就引入大润发超市,带动项目的商业价值,也对住宅价格有所拉升片区商业:地块对面的飞跃百度为大型休闲商业体,它的营业也提升了片区的商业氛围,对景华城的商业也产生促进作用;,飞跃百度,1.1万,1.15万,1-景华城,市场大势及主力店营业刺激项目去化，本案后期可利用两大节点进行重点营销;,景华城月度成交表现,大润发7月试营业,大润发7月试营业,主力店入驻/市场环境好,10年5月之前表现良好:在市场环境大势良好及主力店的入驻的双重作
23、用下,景华城去化情况表现良好；商业开业:7月份大润发的开业也对住宅销售起到一定刺激作用;,2-玉兰公寓,区位优，拥有行政及教育等资源,复制绿城集团成熟产品线,造就项目成功,玉兰公寓,区位:项目位于世纪大道一侧,政务新城片区,紧邻南通新政府大楼及通师一附;区位条件优越;复制产品线:玉兰公寓为绿城集团的一条产品线,本案成功复制绿城产品线;,政务新城,通师一附,世纪大道,通师一附,南通政府,2-玉兰公寓,景观及建筑精细化打造获客户认可，支撑项目内在品质，促进项目的整体去化,景观,景观,建筑立面,风雨走廊,细腻的园林景观及流畅的外立面曲线是项目的亮点和特色，被客户广泛认同,2-玉兰公寓,多频次高质量的
24、营销活动促人气,常时间举行杭州品质行活动,以增加客户对项目品质感知;,产品说明会,杭州行,一期开盘,2-玉兰公寓,高举高打推盘策略奠定口碑，一期推品质房源以拔高形象,同时采用大小户型有机组合方式,1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,一期,二期,三期,推盘顺序:项目推盘主要依据施工进度来进行,从西往东,从北往南;推盘策略:首期推出5,6,7#楼,位置相对良好,以较好房源实现良好去化;同时项目采用户型大小有机组合的方式,以满足各层次客户的需求;,东,2-玉兰公寓,实现高速去化并实现溢价，10年成交量达379套,价格一路走高并获市场追捧,玉兰公寓
25、价格走势,玉兰公寓成交量走势,价格走势:项目一期开盘均价9500元/M2,远高于同片区中南世纪花城的4000元/M2价格;走势方面,价格一路上涨,由一期的9500元/M2上涨至16500元/M2,涨幅达73%;成交量:在区位及品牌优势的作用下,项目去化情况表现良好,10年成交量达379套,但进入11年后,受尾房及市场影响,成交量处于低位运行;,尾房/市场打压,3-万濠华府,高规格的整体规划，采用组团规划及中轴对称规划，空间序列感强烈，拥有三重景观资源,规划分析:根据地块形状，项目规划两大组团，且形成两大中央景观空间，社区感及组团感较强；同时布局采用中轴对称布局，空间序列感较佳，易形成高贵社区；
26、景观打造：项目拥有三大景观体系，景观中轴，两大中央景观及外部河道景观，景观层次较丰富；,3-万濠华府,建筑立面,入户大堂,品质感的建筑细节,体现了项目的做工精细,这些更是奠定市场形象及溢价的重要支撑,3000M2会所+南北水系景观+抬高处理,布置于项目中轴线之上,整体气势宏伟,这对项目形象有极大的提升;,效果图,实景图,3-万濠华府,165M2,194M2,玄关,一梯一户经典户型设计，户型方正,双套间,南侧观景阳台,玄关及收纳设计;高端住宅经典户型,注:165M2及194M2为项目主力户型,3-万濠华府,3000元/M2左右的精装标准，仅一幢设计为精装修；多种高端品牌,采用多种智能化系统,3-
27、万濠华府,之平管理,华府大使管理模式,生活管家与事务管家为特色,提供20项特色服务,高标准物管,贵宾机场接送服务物业租务管理服务户内设备养护服务VIP商务秘书服务房屋清洁服务出租车代叫服务代订牛奶服务装修咨询服务旅行咨询服务.,之平管理是以连续两任中国物业管理协会副会长、万科物业创始人、素有“中国物业管理第一人”之称的“陈之平”先生而命名的专业房地产综合服务机构，国家一级资质物业管理企业，中国物业管理协会会员单位。,楼幢幛管家,华府大使,3-万濠华府,有斐酒店外展,营销中心开放,朗朗演奏会,赞助周杰伦演唱会,营销创南通多个第一:高端酒店外展;开盘交响乐,赞助及邀请明星，进行圈层营销,高端营销不
28、断;,3-万濠华府,万濠华府价格走势,万濠华府月度去化表现,项目整体去化表现良好,月去化速度达20套,远高于同期其它竞争项目,本案分析,实现高速目标的要素及动作,招商提前，引入主力店拉升价值预期,品质化及精细化打造项目，产品力及细节超越,高举高打，奠定品质形象和市场口碑,高端营销，高质量营销，高度创新营销,外部促进,内部塑造,营销手段,先天质素,核心地段综合体及一定的开发商品牌认知度,服务体系,管理模式升级，提供超越期待的居住感受,开盘策略,高品牌的实现,南通品牌开发商竞争格局？,目标分解,知名房企,08年知名房企开始进入南通，10年则进入快速发展期，保利、华润及圆融等品牌房企先后进入，南通市
29、场进入品质发展阶段；,保利香槟国际,华强城,万科金域兰湾,绿城玉兰公寓,橡树湾,中南世纪花城,项目分布：外地知名企业更倾向于外围板块，如新东片区、港闸区及开发区；这有两方面原因，一个是因为崇川区土地供应较少，另一个则是外围片区更具发展潜力，如港闸区的北翼新城及交通利好，而新东片区热度一直不减；项目状态：目前大多项目已进入销售阶段;在市场持续低迷的背景下,市场进入产品品质战阶段;本案:本案是近几年来老城区出让少量土地的其中一块,土地较为稀缺;,在售项目,待售项目,绿地集团,吴中豪景华庭,知名房企更倾向于潜力板块，如港闸区及新东片区等；本案是老城区少量出让土地中的一块,土地自身较为稀缺;,项目分布
30、,多为中大型项目，多具标杆性，容积率均在1.7以上，以高层产品为主，价格及建筑品质多为区域标杆,带动南通市场进入品质阶段;,项目分析,开发特征,外来企业面临品牌落地问题，本地企业在人脉资源稍胜于外地企业外,其它均落后于外来品牌房企,高品牌的实现,典型品牌开发商落地的经验借鉴？,目标分解,两大房企,保利香槟国际,万科金域蓝湾,港闸片区,作为外来的一线房企万科、保利在同一片区,为何差距如此大?他们是如何导入品牌的？他们给予了我们什么启示和教训？,万科和保利是进入南通的两大品牌房企，但品牌落地效果却差异较大,保利教训一,地块处于外围，市场不成熟，库存巨大及客户同质，竞争完全处于下风,北翼新城,外围板
31、块,片区发展港闸区与苏州相城区较为类似,早期以发展专业市场为主,后期则进入人口导入阶段,最后则进入成熟阶段;目前港闸区仅处于人口导入阶段,整体成熟度不够,客户认知不足;项目区位项目属于港闸区外围板块,一方面客户认知度较低,另一方面不能享受北翼新城规划的种种利好;面临竞争港闸区拥有10个住宅项目,未来存量达400万方,同时客户及产品存在同质化,竞争相当激烈,北翼新城规划,北翼新城规划,保利教训二,品牌落地营销活动较弱,高端营销活动少之又少,完全当成普通住宅来销售,客户整体认知度不足;,兽首展出,示范区公开,保利教训三,受限高建筑密度,整体规划舒适度不佳,采光条件弱,同时户型进深大,不合市场主流需
32、求,西南朝向,建筑密度较大:项目容积率2.5,容积率不算高;但为了商业的独立性及打造景观需要,项目大多规划33层的高层,整体建筑密度较大,且户型采光不佳;户型进深大:在建筑密度较大的背景下,项目被迫规划大进深户型,在南通土地充足的条件下,该类户型不被客户认可;,万科借鉴一,复制金域兰湾成熟产品线:95,105M2及135M2户型/新古典主义建筑风格/泰式园林,一方面操作较为熟悉,降低风险，同时客户认知度也较好;,95M2小三房,万科借鉴二,万科借鉴二,万科物管、万客会等成熟客服体系受客户追捧，不仅提升生活品质，更令业主物业持续升值，老业主的品牌追随度有增无减;,万科借鉴二,万科借鉴三,重视媒体
33、关系维护，加强媒体巡展，举行媒体行;同时深入了解客户需求,进行全城巡展,增加客户对项目认知;,万科借鉴二,万科借鉴四,采用精装修跳脱同质化竞争，实现区域突破及价格突破,同时也实现项目品质的提升;,本案分析,实现高品牌落地要素及操作路径,优质地块是重要基础,在服务体系上充分对接客户,创新及差异化开发实力,强大的品牌营销活动,充分了解市场和客户,成熟产品线及开发经验复制降低风险,1,2,3,4,5,6,高价的实现机会,高速的操作手法,高品牌的成功经验,目标分解总结,重点：提升配套/精装/品牌的溢价能力,重点：高举高打/品牌落地/强化体验/商业先行/精准营销,重点：六大模块共同发力,客户定位,4,客
34、户地图,主力崇川区,港闸区补充,城东补充,通州及外围乡镇,在售高端项目客户分析,主要来源于崇川及周边的私营业主,开发区补充,核心客户,年龄特征：40-55岁 家庭结构：两代或三代 置业阶段：多次置业经验；交通工具：拥有多部高级私家车 购买能力：收入丰厚，有相对较强的购买实力 消费特征：多次置业经历，自信果断，好面子，往往不会将价格作为其购房的主要依据；来源区域：崇川区、港闸区、开发区、观音山、先锋镇及通州等下属乡镇；客户等级：本案主力及核心客户；,私营业主,客户结构,核心高端客户,重要中高端客户,游离客户,60%,标签：对环境及产品高度认可的首改或再改客户,标签：看中环境、形象及产品舒适性的高
35、端改善,需求：160平米以上的四房及更大,需求：主要140-180平米的两房到四房,标签：看中地段环境及发展潜力,需求：主要140平米的两房到三房,崇川片区，南通其他片区下属县市私营业主；,城东片区，观音山富裕人群，通州私营企业主等企业高管、银行高管等；,外地投资；学校领导、政府领导等；,30%,10%,客户描摹,寻找一处体现身份的居所，既是财富彰显，也是圈层领地,有阅历有眼界，追求质感人生并懂得享受生活,开始回归情感和家庭，重视教育，为孩子创造更好的未来,注重居住舒适度和便利度，能享受触手繁华,果敢而有决断力，眼见为实，有商人的精明和魄力,立足新崇川，领帅大南通,客户定位,价值梳理与项目定位
36、,5,圆融集团，商业旗舰中国商业地产企业品牌价值TOP10中国商业地产主力运营商，苏州商业龙头企业,城市主轴，区域门户 位于城市两大主干道的交汇处，城市次核心区位，随着城市发展，区域和地段价值有很大提升空间,高端商业配套,人文重地 成熟核心四大学府环伺左右，人文资源丰富氛围浓厚周边配套成熟，逐渐形成区域繁华商业中心,功能复合 商业引擎集公寓/办公/大型商业/精装府邸于一体，成为区域核心配套，打造流光溢彩的都会生活。,出则繁华 入则宁静据核心之地畅达全城，拥享城市繁华与自身丰盛配套 隐于学府与生活区之间，幽静一隅，进退居自如,全系精装 平层大宅140-370平米的舒适阔绰大平层，产品纯粹，整体定
37、位高端，开启城市核心的品质生活享受,高端人居 尊贵圈层仅277户城市上层群体入主，稀缺而专属，代言南通顶级生活区，形成私密高贵的高端圈层,当 圆融 遇上 本案,大型实力国企商业地产巨头城市地标缔造者高端商圈运营商长三角发展步伐,城市核心区位绝版门户地段成熟配套氛围高端商业缺位,全面升级区域商业能级、重新定义城市居住高度、代言区域形象的,一个,城市地标与商业中心,呼之欲出！,中 心 化：商业聚拢效应、影响辐射效应叠加，成为城市核心、灵魂。价值标杆：城市名片、繁华商圈、人居高度。,Code of this report|48,Copyright Centaline Group,2010,全案定位,
38、南通新核心 魅力新都汇,青年路24万国际商业综合体,南通繁华中央，纯奢装平层官邸,住宅定位,谢谢聆听！策源期待与您携手合作！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39e
39、G12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMah0XBd4uTbkfPIhHtw0evPmYOrdhEDoPwvYhzlGplU1AU9mpyiCXH8gpPCBRYjq77VcnbXumNE1yGfyTsbSj89J63kRTKDkKUg3mdS5sJ4X5cQ8
40、dK7oW9IkScssECQdz2O9UTlpRjAFPChjhLdzopQzwxQf8ozdzOhogwAooXpUF83BX4C3jRgjDJiiXEUDMaNz4vQ4n164vspddHvOIVuBBdMA4xp1YhiHk0vOJ8TL1BxogzVlMpmod6ianYGmksQq6NWCEd56hZF4wfaNyZcrGfNxnPiG6ZAxSkfmhJAKtNmCqbRmppeXp8inz4eq3HkWCMSORyMMX522xpHG6basNr6KQfbZsFbHjzyNlJrruLolKFcC84dqfijBO5Dy2NaBcNEBPgQrT12PgpcKx2or2YChN5DPjs80zzdtdAdTKuW4uVv9bbZu3K2SZ2aEhTlIC1UqrIWibkzwHh6p8gLv26zr01mJybfOzFc4T7kQH1IpPwOzMDnAKPLsLrznXGjFNIA9bSWWms6ibKZwQIKrMzalwbFrQJvOP1rPH8rx2KkyYqrtQk5VRwM1HSX,
