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1、1、高效保温隔热外墙体系2、热桥阻断构造技术3、高效保温隔热屋面技术与构造设计4、高效门窗系统与构造技术5、高性能保温隔热玻璃技术与选用6、高性能遮阳技术系统7、建筑辐射采暖制冷系统8、置换式全新风系统9、住宅主动通风与“房屋呼吸”技术系统10、能量活性建筑基础与地源热泵系统,11、高效太阳能利用系统12、PCM_相位变化蓄热材料技术体系的应用13、卫生间后排水成套系统14、隔声降噪，外墙及浮筑楼板技术15、提高住宅光环境舒适性的技术系统16、绿色屋面技术系统17、中水循环及雨水回收再生利用系统18、智能楼宇自控系统,高科技生态住宅建筑的18大系统已经非常的成熟和完善，而且造价非常低廉。,产品
2、设计建议高科技住宅,已经成熟的18大高科技生态建筑系统,高效保温构造外墙体系建筑内保温致命缺点是无法避免冷桥，容易形成冷凝水从而破坏墙体，因此无论是从保温效果还是从外饰面安装的牢固度和安全性考虑，外墙外保温及饰面干挂技术都是最好的外墙保温方式。外保温的形式可有效形成建筑保温系统，达到较好的保温效果，减少热桥的产生，其次保温层与外饰面之间的空气层可形成有效的自然通风，以降低空调负荷节约能耗并排除潮气保护保温材料，最后，外饰面有挂件固定，非粘接，无坠落伤人危险。,产品设计建议高科技住宅,高效门窗系统及高性能玻璃的选用与构造技术采用高性能门窗，玻璃的性能至关重要。高性能玻璃产品比普通中空玻璃的保温隔
3、热性能高出一到数倍。例如单面镀膜Low-E中空玻璃，其导热系数约为1.7w/m2k，保温隔热性能比普通中空玻璃提高一倍，德国新型的保温节能玻璃U值达到0.5，比普通36cm砖墙加6cm聚苯保温层保温效果还好。,产品设计建议高科技住宅,热桥是热量传递的捷径，不但造成相当的冷热量损失，而且会有局部结露现象，特别是在建筑外墙、外窗等系统保温隔热性能大幅度改善之后，问题愈发突出。因此在设计施工时，应当对诸如窗洞，阳台板，突出圈梁，及构造柱等位置采用一定的保温方式，将其热桥阻断，达到较好的保温节能效果并增加舒适度。热桥阻断技术在国外已有优秀的技术和广泛的应用，如消除阳台楼板冷桥构造，德国已有非常成熟的产
4、品，如“钢筋/绝缘保温材埋件”等。这种产品在施工中埋入混凝土楼板，施工简便，效果非常好。国内完全有能力开发这类产品，也会有很好的市场反映,产品设计建议高科技住宅,热桥阻断构造技术体系,外遮阳设施外遮阳是最有效的遮阳设施，它直接将80%的太阳辐射热量遮挡于室外，有效的降低了空调负荷，节约了能量。结合建筑形式，在南向及西向安装一定形式的可调外遮阳，随使用情况进行调节，这样既能满足夏季遮阳的要求，又不影响采光及冬季日照要求。并且可进一步安装光、温感元件及电动执行机构以实现智能化的全自动控制，在室内无人的情况下也可根据室内外温度及日照强度自动调节遮阳设施，以降低太阳辐射的影响，节约能源。,内遮阳设施相
5、对于外遮阳，内遮阳设施对太阳辐射的遮挡效果较弱，但对于居住建筑而言，不论从私密性角度还是防眩光角度考虑都是必须的。同时其对于改善室内舒适度，降低空调负荷及美化室内环境都有一定的作用。,产品设计建议高科技住宅,住宅生态通风技术与“房屋呼吸”概念目前，欧洲采用的住宅动力通风系统主要有两种。一种是门窗+厨卫排风扇的通风系统。这一种造价便宜，安装简单；缺点是噪声干扰，通风效果不理想。另一种是外墙进风设备+卫生间出风口+屋顶排风扇的通风系统。在过滤空气、降低噪声的同时，科学合理地保证了室内通风量，排出卫生间潮湿污浊空气，噪声干扰小；,产品设计建议高科技住宅,产品设计建议高科技住宅,产品设计建议高科技住宅
6、,自然通风与采光的利用自然通风和采光往往是结合在一起的。依靠室内外的风压及热压差，在户型设计时形成有组织的自然通风，在室外气候适宜时通过自然通风达到调节室内热环境的目的,产品设计建议高科技住宅,太阳能对太阳能的利用总体上可分为两类：太阳能集热板集热及太阳能光伏发电。太阳能集热板集热技术较为成熟，设备材料价格也不昂贵，有一定的应用。,产品设计建议高科技住宅,浅层土壤热能 地源热泵系统地源耦合热泵机组可做为空调系统冬季供热，夏季供冷的冷热源系统，并同时提供生活热水。它就是利用地下土壤，岩石及地下水温度相对稳定的特性，输入少量的高品位能源(如电能)，通过埋藏于地下的管路系统与土壤、岩石及地下水进行热
7、交换，夏季，通过对室内制冷将建筑物内的热量搬运出来，一部分用于提供免费生活用热，其余换热到地下储藏起来，冬季把地下储藏的低品位热能通过热泵搬运出来，实现对建筑物供热及提供生活热水。地源耦合热泵的能耗很底，仅为常规系统能耗的25%-35%，它由水循环系统、热交换器、地源热泵机组、空调末端及控制系统组成,产品设计建议高科技住宅,产品设计建议高科技住宅,电冷联热产热电冷联产是采用燃煤或燃气产生一次蒸汽利用汽轮机发电，来提供电力，同时充分回收其排放的低品位废热即中高温二次蒸汽及高温烟气来提供生活用热、冬季供暖以及为单效或双效溴化锂制冷机提供动力夏季供冷，从而实现冷、热、电联产。热电冷联产的效率较高，大
8、型火力发电厂实际运行效率只有36左右，而冷热电联产项目的实际运行效率可达60-80左右。,产品设计建议高科技住宅,辐射制冷供暖系统加置换式通风系统辐射制冷采暖系统加置换式新风系统是一种全新的空调方式，它在提供舒适健康的室内热湿环境及低噪音声环境的同时也具有较好的节能效果。,产品设计建议高科技住宅,产品设计建议高科技住宅,变风量（VAV）系统与变频技术变风量系统是由变频中央空调系统配以变风量(VAV)末端设备组成，是一种高舒适度，低能耗的空调系统。变风量系统比常规这种系统具有相当多的优点：系统中的能耗设备均可进行变频调节能量输出，即使在较低负荷的共况下，也能通过变频调节而工作在较高的效率下，节约
9、大量能源。系统中各个房间可独立起停及调节温度，并且互不影响，给使用者创造了极高的舒适度。变频技术是在建筑物空调负荷需求发生变化时，（如室内人员、室外温度、太阳辐射强度的变化）通过对冷水机组，水泵，风机等设备进行变频调节来降低能量输出以适应负荷需求。其整体节能效果可达到30-40%。,产品设计建议高科技住宅,消除楼板噪声，浮筑楼板技术为解决楼板撞击传声产生的噪音，德国住宅地面普遍采用“浮筑楼板”构造（Schwimmende Estrich）。即在结构楼板上铺设一层绝缘隔声材料，上面再浇筑6-8cm的混凝土沙浆层，这层楼板好像浮在绝缘层上，与楼板及四周墙体分离，从而达到极好的隔音效果。,产品设计建
10、议高科技住宅,卫生间后排水成套技术后排水系统构造是目前首选的方法，这种构造避免了通常下排水构造在卫生间地面上打洞，下水管挂在楼下房间天花上的作法，从根本上消除了噪音、交叉感染、冷凝水等问题，使业主真正享有独立完整的产权,产品设计建议高科技住宅,中水处理及回用系统中水处理系统就是将生活废水、冷却水、已达标排放的生产污水等水源，经物化或生化处理，达到国家生活杂用水水质标准，然后再回用于厕所冲洗、灌溉草坪、洗车、工业循环水及扫除用水等。充分利用有限的水资源，替换出等量的自来水，又减轻了城市污水处理厂的运行负荷，是利国利民造福后代的善举,产品设计建议高科技住宅,产品设计建议高科技住宅,绿色屋面技术在这
11、方面，国外已有成熟的绿色屋面技术，适宜不同条件、不同植物的生长构造。例如在通常条件下，可种植一些易成活、成本低、无需管理的植物，如草类、苔藓类植物；或种植观赏效果好、需定期维护且对土壤厚度要求较高的植物，使其随季节变化形成不同的景观效果。这一构造，一方面要满足植物生长的不同要求，解决蓄水和通风问题；同时该技术构造必须保证建筑顶部防水层不受植物根系的破坏，从而提高居住的舒适性,产品设计建议高科技住宅,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房
12、地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业
13、、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划
14、来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的
15、发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计
16、公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国
17、际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标
18、准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为模式,找出项目的目标客户目标客户的置业需求和偏好找出项目面对竞争市场的机会点,最终目标,S,T,O,W,内部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（项目+环境+竞争）,SWOT分析的价值要素,S/W（优势/劣势）的价值要素 地段要素 环境要素 地块要素 项目要素,具体地说，针对一个地块的价值要素包括：地段要素地段/片区
19、认知度/周边配套（商业/教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度）环境要素自然环境/四至景观/社会人文环境（噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是匮乏）地块要素地形地貌/规模/技术经济指标等（可判断产品的可发挥空间）项目要素目标/开发商品牌/可利用资源等,O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等）微观要素市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向,观点的判定很重要，它是我们作出策略方向的基础。在分析的过程中，我们强调尽可能多地去考虑优势和机会，尤其是必须抓住核心优势和大机会
20、这是我们“挖掘物业价值”的要旨所在。,SWOT分析,我们的战略,发挥优势，抢占机会,利用机会，克服劣势,减少劣势，避免威胁,发挥优势，转化威胁,优势 S,机会 O,威胁 T,劣势 W,进行房地产市场分析时常犯的错误,1。大环境看好，项目的小环境就一定不错2。过分倚重宏观资料来论证项目，只关注外围共性，忽视项目差异性3。过于偏重对“二手资料”的应用4。以前什么卖得好，现在就做什么5。别人做什么卖得好，我们做也会卖得好,房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,补充几点市场分析方法的建议：,市场分析多用数据说话，用图表说话事实胜于雄辩！数据的整理可用excel表格统计（尤其是区域类繁杂项目），便于整理分析；基于事实的分析要提出结论性的建议和观点，或是提出问题、或是判断趋势、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,学习内容,理论部分,案例学习,
