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1、一、公寓项目调查：1、渝高城市日记 2、金科VISAR国际 3、大鼎第一时间 4、海尔海语江山 5、总结分析二、本公寓初步分析：1、平面示意图 2、户型统计 3、装修标准 4、配套设施 5、总结分析三、本公寓营销定位：1、营销定位方式,彩云印象酒店式公寓营销方案,2、目标客户群定位 3、公寓营销定位四、价格初步建议：1、类比项目分析 2、基础价格 3、调价方式 4、调价系数 5、价格调整五、销售收入测算：六、营销推广建议：1、营销组织 2、蓄客方式 3、推广方式 4、放号方式 5、阶段性推广 6、开盘组织,一、公寓项目调查：1、渝高城市日记：地址：火炬大道二郎站旁（巴国城前行200米）项目定位
2、：渝高翡翠城1号投资精品 建筑风格：现代主义风格建筑 物业类别：投资型精装商务公寓 建筑形式：1栋31层（1-3层为商务裙楼，4-31层为商务公寓）户型：套内面积3151平米（即可任意分隔，又可多个自由组合）；销售情况：开盘时间：2009年6月 销售价格：6400元/平方米销售去化：售完,一、公寓项目调查：2、金科VISAR国际地址：九龙坡区黄杨路1号 项目定位：渝中半岛高品质临江宅邸、涉外商务集群和MINI CBD。建筑风格：现代、简约、国际、商务涉外建筑集群 物业类别：高层住宅、酒店式商务公寓 建筑形式：1栋29层、1栋31层、1栋25层、1栋17F层及1栋23层酒店式公寓,一、公寓项目调
3、查：2、金科VISAR国际项目定位：酒店式公寓 产品：公寓23层，1-2F为临街商业，3-7F为商务酒店，8-23F为公寓（标准层3梯16户，256套）；房型：以单间配套和一室一厅为主，两室一厅为辅，面积30-68平米；销售情况：开盘时间：2010年6月销售价格：折后9400元/平米（先打96折，减10000元，再打96折）销售去化：一室一厅将售完，两室一厅和单间配套余少量；,一、公寓项目调查：2、金科VISAR国际 硬件配套：设置全程无线上网系统、全球物流通讯系统、商务管家服务；智能社区缴费中心（水、电、气、话费），各大银行ATM，自动贩卖机。商务配套：设置接待服务中心、文秘服务中心、票务中
4、心、证照服务、商政服务、Free calling、旅游服务中心、订餐咨询服务、会务咨询服务等。,一、公寓项目调查：3、大鼎第一时间B区物业地址：九龙坡袁家岗轻轨车站旁项目定位：谢家湾音乐轻轨小户项目推广语：城市中央 光影特区 产品情况：物业类别：高层住宅、酒店式公寓建筑风格：现代简约风格 公寓：8层，标准层：1梯13户房型：以62-68平米两室为主，40平米一室为辅；,一、公寓项目调查：3、大鼎第一时间B区销售情况：下月底开盘 装修标准：外墙：采用外保温隔热系统，高级外墙涂料饰面。住宅入户大堂、标准层电梯厅及公共走道：精装修。外墙门和窗：双层中空玻璃塑钢门窗。智能安全系统：每户设可视对讲系统，
5、厨房设可燃气体探测器。楼盘卖点：紧邻轻轨2号线袁家岗站和众多公交线路、交通十分便捷；近邻袁家岗、杨家坪和大坪商圈，地理位置优越，周边配套成熟完善。,一、公寓项目调查：4、海尔海语江山（公寓）物业地址：江北寸滩街道茅溪海尔路西侧处 产品情况：物业类别：集住宅、商业、公寓为一体 建筑风格：现代风格（多彩式现代化外立面）公寓：16#楼、32F、4梯16户、496套；房型：一室一厅为主，单间配套为辅，面积30-47平米；销售情况：7月10日开盘，先推11层176套 销售去化：16#楼16%销售价格：清水房折后7100元/平米，装修房折后8100元/平米 销售优惠：减1000元再打98、99折,一、公寓
6、项目调查：4、海尔海语江山（公寓）装修标准：户内部分：天、地、墙装修，配海尔整体厨具，不配家具家电（1000元/m2装修标准）；公共部分：入户大堂：大理石地面、大理石墙面、石膏板吊顶，电梯石材门套；电梯间/走道：地面高级玻化砖，墙面高级玻化砖，石膏板吊顶；配套设备：电梯：品牌电梯有线电视、宽带入户；空调：赠送海尔挂机一台；U-home系统：黑白对讲、小区安防、监控系统、周界防范系统。,一、公寓项目调查：4、海尔海语江山（公寓）楼盘卖点：借助保税港区、两江新区规划建设，大打增值潜力牌。小区中庭景观打造：中心水景、台地花园、山体公园等；社区配置幼儿园、网球场、篮球场、羽毛球场、康体健身场所；项目劣
7、势：周边环境较差，离主公路较近，噪音及灰尘大；周边配套较为匮乏，商业、生活及教育配套亟待改善；精装公寓装修标准低，形象及品质差，影响客户购买意向；周边公交线路缺乏，交通配套还不成熟，亟待引入。,一、公寓项目调查：5、市调总结：重庆酒店式公寓以单间配套、一房一厅为主，两房一厅为辅，面积在25-65平米之间。公寓的功能配套齐全，品质和档次都较高，配备6米以上酒店式大堂，体现楼盘气势，给业主尊贵的待遇。公寓的室内装修，由不装修过渡到简装，到如今的精装，装修标准达到1000元/平米以上。公共部分的装修影响公寓的档次，一般装修都比较高档，细部精致。良好管理及服务能突出楼盘品质，具有聚集楼盘人气的号召力。
8、,本层共33套，套内面积1502.6m2，建筑面积2285.1m2,二、本公寓初步分析：1、公寓平面图：4层平面图,本层共34套，套内面积1590.1m2，建筑面积2288.8m2,二、本公寓初步分析：1、公寓平面图：3层平面图,本层共32套，套内面积1417.8m2，建筑面积2078m2,二、本公寓初步分析：1、平面示意图：2层平面图,二、本公寓初步分析：2、户型统计：,二、本公寓初步分析：3、装修标准：,二、本公寓初步分析：3、装修标准：,二、本公寓初步分析：4、配套设施：,二、本公寓初步分析：5、总结分析：项目优点：物业为装修现房，即买即可拎包入住；物业单套面积小，总价低，置业门槛低。项
9、目缺点：物业为半地下层，采光通风不好，物业形态和条件欠佳，项目品质受到制约；由于为半地下层，客户认可程度偏低，在心理上影响了对形象要求好、档次需求高的购买需求；6号楼原为商业用房，公摊较大（达32.2%），物业费偏高，生活成本偏大；只有满足基本的居住功能，缺乏上品质、档次的生活配套设施，居住品质偏低。,三、本公寓营销定位：1、营运方式定位：初步建议直接销售,通过对市场公寓及小户型项目客户群分析，以及之前本项目定位，可得出我们的目标客户群是：客户来源：以九龙园区、石坪桥、陈家坪片区为主（约占70%），部分高新区、杨家坪、大渡口片区为辅（约30%）。客户年龄：单间配套20-30岁，一房20-30岁
10、，两房在25-35岁。客户职业：园区职工、企业职员、区域居民、个体工商户、城市拆迁户、区县进城置业。购房目的：以自住为主，投资为辅，少量商务办公。购买群体：居家自住者：九龙园区专业市场经营者、西区过渡型居家客户；投资客户：商务办公：,三、本公寓营销定位：2、目标客户群定位：,三、本公寓营销定位：3、公寓营销定位：本公寓扼守西城商业门户，近邻彩云湖畔，以彩云湖为依托，营造为湖景酒店式公寓；产权式精装修、家具家电全配，主力面积30-50平方米，即买即可拎包入住或出租；即将建成的彩云湖公园，可为本区域带来大量消费人流，与云湖商业大街形成互补的复合型商业。本公寓定位：九龙园区公园式酒店公寓,四、价格初
11、步建议：1、类比项目对比分析：根据以上公寓项目调查，可进行以下分析,四、价格初步建议：2、基础价格：,经与以上类比项目对比，本项目综合指数仅为63分，远低于金科VISAR国际和，与其他也有一定差距；从本公寓的综合条件和市场状况出发，价格预测如下：5628元/m2 因公寓需投入约600万装修成本，建筑面积为6652m2；本公寓套内面积为：1192元 本公寓基础价格为：6820元/m2左右,四、价格初步建议：3、调价方式：每户按以下调价因素进行对应调整，以使每户售价根据物业实际情况调得更为合理：楼层价差：2层-50元/m2、3层-25元/m2、4层+0元/m2 位置价差：位置好+50元/m2、位置
12、差-100元/m2 采光通风价差：采光通风好+50元/m2、采光通风差-100元/m2 户型价差：小套型+50元/m2、大套型-150元/m2,四、价格初步建议：4、调价系数：,四、价格初步建议：5、价格调整：,五、销售收入测算：,从上表可看出，本公寓套型按不同调价因素调整后，测算总销售额约3004.71万元，套内可售面积4511m2，套内单价约6661元/m2,六、营销推广建议：1、营销组织：营销场地：公司1层接待大厅，进行适当形象包装（销售导示、展板、墙体、展架）、配置2套洽谈桌椅等；营销人员：3-4名，负责销售接待销讲、登记、签约、按揭等；销售物料：海报1500份，DM单4000份；模型
13、制作：6号楼立体模型2、蓄客方式：蓄客目的：发放VIP卡进行蓄客，进行客户鉴别和积累客户，为项目销售打下良好基础；蓄客政策：交10000元抵15000元（31-50名办卡再优惠2000元）。,六、营销推广建议：3、推广方式：推广区域：围绕九龙园区、石坪桥、陈家坪、高新区片区为主，对杨家坪、大渡口、袁家岗片区进行适当推广。推广方式：以人员推广为主（发单、电话、短信），以媒介推广为辅（小版面报纸、网络、横幅、导示、车内挂旗等）。推广主题：九龙园区公园式酒店公寓 推广卖点：公园式酒店公寓，产权式精装修，家具家电全配；精装修现房，即买即可拎包入住或出租收益；主力面积30-50平方米，低总价、低首付、低月供；,六、营销推广建议：4、阶段性推广：亮相推广：新推物业市场亮相，进行项目卖点及物业形象诉求，即将发卡信息发布。蓄客推广：进行新推售产品卖点及性价比推广，发布VIP卡发放信息，进行为期2个月的VIP蓄客；开盘推广：进行报纸、新闻、网络、软文、短信、传单、电话等营销渠道推广（发布开盘信息）。,六、营销推广建议：5、放号方式：方式1：以VIP卡号为选房顺序号，开盘时持VIP卡按卡号顺序选房；方式2：对办理的所有VIP卡进行现场摇号选房，先摇先选；6、开盘组织：开盘方案：另行拟定，包括开盘活动流程、现场组织控制、选房方案及流程等。认购签约：签约准备、合同修订、合同签订、按揭办理。,
