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1、股,票,研,究,行,业,专,题,研,究,行业逻辑再剖析：地产股目前的形,库存和去化分析：房价难以明显普,遍上涨2012.06.15,特大利好2012.06.13,降息重大利好地产股2012.06.08,+50%房地产 2012 年中期投资,策略2012.05.29,证,券,研,究,报,告,房地产,2012.09.022012 年房地产深圳专题会综述,评级：,上次评级：,增持,专家、20 多家开发商高管交流李品科（分析师）孙建平（分析师）丁明（研究助理）010-59312815 021-38676316 021-证书编号 S0880511010037 S0880511010044 S088011
2、0110015本报告导读：我们于 8 月 29-30 日组织了 2012 年房地产专题会议，邀请专家、20 余家开发商高管对销售走势、价格走势、政策判断等进行解读，受到市场高度关注。摘要：推盘：大部分开发商推盘量集中在下半年，9、10 月货量加大明显；部分开发商货量平均，因此上半年销售领先明显，下半年平稳。销售：开发商普遍表示去化率近 2 月略降或持平，上门量高点下降后,相关报告房地产投资、新开工持续下降，政策维稳7 月全国房地产行业运行数据点评2012.08.10风往哪吹-房地产政策专题督查结果整体满意，判断政策延 续稳定2012.08.09二次督查来临,政策并无本质性变化国务院派出督察组进
3、行地产调控专项调查点评2012.07.25从芜湖到南京，政策合理修正是必然7 月 23 日南京市出台房地产促进政策点评2012.07.25风往哪吹-房地产政策专题给予地王现象压力，政策不会实 质加严2012.07.20,近期较平稳，经济低迷、政策压力使得去化率持续爆发可能性不大。势和任务2012.07.19随着 9、10 月推盘高峰来临，将带动成交量上升。风往哪吹-房地产政策专题7 月 6房价：销售价格较年初促销阶段略有 3-5%点的涨幅，高层关注价格预 日降息:降息扭转观望、托升销量，维期。短期内房价的上涨不具备判断是否回暖的基础，价格大多受成交 持超配2012.07.06结构因素影响。个别
4、地区房价上涨影响了价格预期，政府将持续喊话。风往哪吹-房地产政策专题公积金政策：托起市场的力量之一投资：一季度上市公司普遍投资谨慎，二季度力度略增加；但资金状 2012.06.28况较弱的中小企业仍有较大偿债压力，投资能力并未恢复。2012 年预计房地产投资增速 10-15%，下半年低迷，2013 仍可能难以明显恢复。央行首套房贷利率下限明确为 7 折13 年要看政府换届过程中政策怎么调，如果维持，投资增长不乐观。新开工：下半年同比可能继续为负，个别开发商上调计划但幅度不大。7 月单月住宅新开工面积同比下降 30.4%，为 2000 年以来单月最大降 幅。二季度新开工同比下降 14.5%，为
5、09 年下半年以来最大降幅。推货上升+降准+地方政策放松，地,资金：企业资金面有所改善但仍紧张，流动性最差的时候已经过去，但主要体现为偿债能力上升，投资能力并未全面恢复。土地：近期供地将明显增加，部分龙头开发商对一二线核心城市的认可度明显高于三四线城市。行业在战略布局上存在相当大的分歧。二季度土地市场成交局部活跃，但整体并未放量。上半年土地供应完成的普遍不好，有的完成的 10%都不到，三四季度进入土地放量期。行业分歧加大：（1）部分中小开发商的收缩战略较为明显，无意愿加大投资、考虑转型；（2）在区域选择上分歧加大：一部分只看好一二线城市，一部分选择走向三四线城市。行业在融资渠道上的考虑：（1）
6、加大海外融资平台建设的力度；（2）加大多元化融资渠道，打造房地产基金、加大股权合作等。开发商对形势判断：市场基本保持稳定，不具备房价明显反弹的基础。会议专家等对政策判断：（1）预售制度取消不现实，将使供应更为低迷。（2）房产税：长期对存量房征是必然的，短期可能性不大。（3）限购：对某些城市可能是长期政策，限制大城市过度膨胀。我们在年初提出的优质地产公司 50%绝对收益在 6 月达到目标收益，在目前位置，我们认为对政策预期的修复性行情明确，建议超配地产股，建议以一二线龙头为核心配置，譬如金地集团、保利地产、招商地产、万科、首开股份、中南建设、荣盛发展、华侨城等。请务必阅读正文之后的免责条款部分,
7、产行情持续2012.05.14销量略回升，二三线城市首套利率即将下浮2012.04.24投资下滑、以价换量驱使政策面合理修正2012.04.16降价与信贷支持刚需释放2012.04.09首套房需求得到大力支持2012.03.19影响政策修正的因素仍存在，逢调整建议低配者加仓地产政策跟踪系列 102012.03.15投资下滑趋势确定，政策松动路径不变1-2 月全国房地产行业运行数据点评2012.03.13政策趋松为必然：星星之火，逐将燎 原 地 产 政 策 跟 踪 系 列 9 2012.02.22市场来访量活跃，中西部发展战略长期受益2012.02.20再次降准+看房人气显著回升2012.02.
8、20芜湖叫停不影响政策趋松的方向地产政策跟踪系列 82012.02.13静观局部松动，吹皱一池春水2011 房地产政策面综述2012.01.18房地产信托保兑付：2012 资金链第,1.,2.,3.,4.,5.,6.,7.,8.,行业专题研究目 录销售：推盘高峰来临将带动成交上升.3推盘：集中在下半年.5房价：受优惠收回以及成交结构影响略涨.5投资：开发商投资能力并未完全恢复，政策不变的话，2013 年投资仍不乐观.6开工：部分开发商上调新开工计划，但整体下半年同比可能仍为负.7土地：下半年供地力度加大，资金充裕的开发商将有好的拿地机会.8资金：流动性最差阶段已过去.9政策判断：不会很快放松，
9、支持首次置业，抑制投资.108.1.政策判断:差别化调控持续.108.2.督察组结论解读:房地产市场基本保持稳定，不具备房价大幅反弹的基础.108.3.近期政策传闻解读:预售取消不现实、房产税势在必行，时间、方式还未定、限购是长期的.118.3.1.预售制度取消：不现实.118.3.2.房产税：势在必行，具体时间、方式还未定.118.3.3.限购取消：不现实，是长期的.119.中长期市场判断：空间仍广阔.119.1.房地产:仍是支柱产业.119.2.房地产:空间广阔，制度改革满足住房需求.1210.我们的观点：房价、政策基本稳定，超配.13,请务必阅读正文之后的免责条款部分,2 of 17,行
10、业专题研究事件：国泰君安 2012 年房地产深圳专题会时间：2012 年 8 月 29 日-30 日邀请嘉宾：行业专家、上市公司高管参会嘉宾：基金、保险、私募等机构投资者等下面是我们这次专题会的主要结论：（1）推盘、去化、销售：开发商普遍表示去化率近 2 月略降或持平，上门量高点下降后近期较平稳，经济低迷、政策压力使得去化率持续爆发可能性不大。9、10 月进入推盘高峰将带动成交量上升。（2）房价：销售价格较年初促销阶段略有 3-5%点的涨幅，高层关注价格预期。短期内房价的上涨不具备判断是否回暖的基础，价格大多受成交结构因素影响。而个别地区房价环比上涨，影响了价格预期，政府持续喊话体现了高层关注
11、价格预期的含义。（3）投资：一季度上市公司普遍投资谨慎，二季度力度有所增加；但资金状况较弱的中小企业仍有较大偿债压力，投资能力并未恢复。2012 年预计不高于 15%。2013 年具体要看政府换届过程中政策怎么调，如果政策维持，2013 年投资增长不乐观。（4）新开工：下半年同比可能继续为负，个别开发商上调计划。7 月单月住宅新开工面积同比降 30.4%，为 2000 年以来单月最大降幅。二季度新开工同降 14.5%，为 09 年下半年以来最大降幅。（5）资金：企业资金面有所改善，流动性最差的时候已经过去，但主要体现为偿债能力上升，投资能力并未全面恢复，整体仍偏紧张。（6）土地：二季度土地市场
12、成交局部活跃，但整体并未放量。上半年土地供应完成普遍不好，有的区域完成 10%都不到。预计下半年各地将加大土地供应力度，资金充裕的企业仍有较好的机会。（7）目前形势：房地产市场基本保持稳定，不具备房价大幅反弹基础。（8）近期政策关注点：预售制度取消：不现实。房屋销售价格上政府一定严控,其他方面政府压迫开发商的心情没那么迫切,弱市中寻求合作中的态度出现。房产税：对不动产征税势在必行，但这个和调控房价没有什么关系。肯定对存量房征，什么时候征，怎么征，现在还未定。限购：是长期的。限制滥用资源是长期的；限制过度膨胀的特大城市超过土地承载力是长期的。（9）政策判断：政策还是继续有保有压，抑制投资投机性需
13、求，支持首置首改的需求。但长期看无论是刚需还是改善性需求城镇住房需求仍有大的空间，住房制度改革肯定要满足住房需求实现。（10）我们在年初提出的优质地产公司 50%绝对收益在 6 月达到目标收益，在目前位置，我们认为对政策预期的修复性行情明确，建议超配地产股，建议以一二线龙头为核心配置，譬如金地集团、保利地产、招商地产、万科、首开股份、中南建设、荣盛发展、华侨城等。1.销售：推盘高峰来临将带动成交上升世联地产：春节后上门量持续上涨，带动成交向好。购房者信心持续好转，推盘高峰来临，推盘量带动成交量上升。流动性偏紧，将导致去化,请务必阅读正文之后的免责条款部分,3 of 17,0602,0608,0
14、702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,行业专题研究率可能低于预期。成交主体为刚需，投资客占比略上升，但仍处于低点位置。4 月投资占比为本轮调
15、整以来最低点，亦应该为今年房价的最低点。其后该比例随市场的回暖逐步回升。首开股份：近期销售持续火热，5-7 月连续三个月合同销售额超 30 亿。3 月小阳春，5 月常青藤团购，6 月京内新推项目大卖，福州和厦门项目热销。其中，房山长阳，北京销售竞争最激烈地区，首周去化率超 70%；马驹桥国风美仑 6 月 345 套 3 万方售完；常青藤 7 月中期 200 套 50%去化；沈阳国风润城 8 月来销售良好，之前基本处于滞销情况。中南建设：公司有推盘的新、老项目一个月销售去化率在 65%左右。预计 1-8 月预售 69 亿元，同比增长约 76%。金科股份：新盘去化 60%左右。行业专家：房地产市场
16、的需求量在较长一段时间内是一个常数，政策只能影响需求在一段时间内的分布结构。,图1：7月商品房销售面积增速13.3%,图 2：7 月商品住宅销售面积增速 14.5%,25000,商品房销售面积,商品房销售面积同比,120%,25000,住宅销售面积,住宅销售面积同比,120%,100%,100%,20000150001000050000,80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%,20000150001000050000,80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%-100%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究,图3：1-7月商品房累计销售面积同
17、比下降9.8%,图 4：1-7 月住宅累计销售面积同比下降 7.5%,120000,商品房累计销售面积,商品房销售面积累计同比,120%,120000,住宅累计销售面积,住宅累计销售面积同比,120%,100000800006000040000200000,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,100000800006000040000200000,100%80%60%40%20%0%-20%-40%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究,请务必阅读正文之后的免责条款部分,4 of 17,行业专题研究2.推盘：集中在下半年主要开发商推盘量集中在下半年，特别是从 9 月开始逐步
18、加大。万科：主要城市库存绝对量仍在高位，但去化月数已进入正常区间。短期内供给难以恢复，市场进入去库存阶段已逐渐明朗。中南建设：从九月份开始，公司房地产业务逐步加大推盘量。九月份计划推盘 15 亿元，到年底预计新推盘 60 亿元。下半年，重点项目销售地区有：南通、苏州、盐城、青岛。金科股份：推盘 230 万方：上半年 70 万方、下半年 160 万方。首开股份：截止目前推盘，京内 49 万、京外 42 万方。目前还有 100 万方的规模在后面四个月推向市场。3.房价：受优惠收回以及成交结构影响略涨世联地产：受益于市场的迅速回暖，开发商流动性最差的阶段已经过去。即市场降价促销的动能从二季度开始逐步
19、消除，价格上涨压力隐现。开发企业现金充裕，追求利润诉求将导致价格微涨。开发商：普遍表示销售价格较年初促销阶段略有 3-5%点涨幅，即优惠幅度略有收回。近期价格普遍表示平稳。行业专家：短期内房价的上涨不能说明任何问题，不具备判断是否回暖的基础，价格大多受成交结构因素影响。例如北上广深正在持续郊区化，所以成交均价必然有相对下降的趋势，但是并不说明房价会下降。随着城镇的远郊区化，平均房价肯定会下降，但是随着城市规模的扩张，核心市区现有存量房屋占比肯定会下降，稀缺性上升，所以核心市区房价必然有上升的趋势，这是放诸于世界皆准的规则。首先个别地区房价环比上涨，影响了价格预期。个别月份的微小的波动，什么问题
20、都说明不了。体现了高层关注价格预期的含义。,图5：7月商品房销售均价同比上升11.5%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 6：7 月住宅销售均价同比上升 13.9%5 of 17,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702
21、,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,行业专题研究,7000,商品房销售均价,商品房销售均价同比,40%,7000,住宅销售均价,住宅销售均价同比,40%,60005000,30%20%,60005000,30%20%,40003000,10%,40003000,10%,200010000,0%-10%-20%,200010000,0%-10%-20%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究,图7：1-7月商品房累计销售均价同比上升6.5%,图 8：1-7 月住宅累计销售均价同比上升 6.8%,7000,商品房累计销售均价,商品房
22、累计销售均价同比,25%,7000,住宅累计销售均价,住宅累计销售均价同比,30%,6000,20%,6000,25%,20%,5000400030002000,15%10%5%0%,5000400030002000,15%10%5%0%,-5%,10000,-5%-10%,10000,-10%-15%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究4.投资：开发商投资能力并未完全恢复，政策不变的话，2013 年投资仍不乐观一季度上市公司普遍投资谨慎，二季度力度有所增加；但资金状况较弱的中小企业仍有较大偿债压力，投资能力并未恢复。1-7 月全国住宅开发投资同比增长 10.7%，开发资金来源增速降至 6
23、.2%，增速较一季度末继续放缓。行业专家：今年预计房地产投资增速 10-15%。13 年具体的要看政府换届过程中政策怎么调，如果什么都不变，明年投资增长不乐观。,图9：7月房地产投资增速9.6%请务必阅读正文之后的免责条款部分,图 10：7 月住宅投资增速 4.8%,6 of 17,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,080
24、8,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,行业专题研究,9000,房地产开发投资额,房地产开发投资额增速,50%,7000,住宅开发投资额,住宅开发投资额增速,50%,800070006000500040003000200010000,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%,6000500040003000200010000,45%40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%,数据来源：国家统计局、
25、国泰君安地产研究,图11：1-7月商品房累计投资增速15.4%,图 12：1-7 月住宅累计投资增速 10.7%,70000,房地产累计开发投资额,房地产开发累计投资额增速 45%,50000,住宅累计开发投资额,住宅开发累计投资额增速,45%,6000050000400003000020000100000,40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%,450004000035000300002500020000150001000050000,40%35%30%25%20%15%10%5%0%-5%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究5.开工：小部分开发商上调新开工计划，但整体
26、下半年同比可能仍为负增长7 月单月住宅新开工面积同比下降 30.4%，为 2000 年以来单月最大降幅；二季度新开工同比下降 14.5%，为 09 年下半年以来最大降幅。考虑到全国区域内数据的偏滞后性，下半年新开工同比可能继续为负。万科：2012 年中期实际开工 468 万平方米，竣工 244 万平方米。下半年开工、竣工均将明显多于上半年。中南建设：公司房地产原计划本年度新开工 100 万平方米，截止 8 月底完成新开工 100 万，预计全年将实现新开工 140-150 平方米。金地：新开工调升了 22 万方，竣工变动不大。在建接近 900 万方的规模。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,7
27、of 17,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,0602,0608,0702,0708,0802,0808,0902,0908,1002,1008,1102,1108,1202,行业专题研究宁波富达：年初计划新开工 43 万方，上半年开工按计划。
28、年初的考虑到了调控，节奏适当的调整了。首开股份：半年新开工 62 万方（全年 210 万），首开新开工是以拿到开工证为标准的，所以上半年相对较少。下半年新开工计划有可能微调。栖霞建设：开发节奏加快，全年计划新开工上调至 53.5 万平，且主要集中在下半年。目前新开工计划较年初上调 22.6 万平，其中幸福城项目上调 12.4 万方、无锡东方天郡项目上调 11.3 万方。,图13：7月商品房新开工同比下降26.7%,图 14：7 月住宅新开工同比下降 30.4%,25000,商品房新开工,商品房新开工同比,250%,20000,住宅新开工,住宅新开工同比,250%,18000,200001500
29、0100005000,200%150%100%50%0%,16000140001200010000800060004000,200%150%100%50%0%,2000,0,-50%,0,-50%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究,图15：1-7月商品房累计新开工同比下降9.8%,图 16：1-7 月住宅累计新开工同比下降 13.4%,200000,商品房累计新开工,商品房累计新开工同比,80%,160000,住宅累计新开工,住宅累计新开工同比,80%,180000160000140000120000100000800006000040000200000,70%60%50%40%30%2
30、0%10%0%-10%-20%-30%,140000120000100000800006000040000200000,70%60%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%,数据来源：国家统计局、国泰君安地产研究6.土地：下半年供地力度加大，开发商的分歧加大，但大部分开发商仍坚持以一二线城市为主,请务必阅读正文之后的免责条款部分,8 of 17,行业专题研究二季度土地市场成交局部活跃，但整体并未放量。企业资金面有所改善，但主要体现为偿债能力上升，投资能力并未全面恢复。预计下半年各地将加大土地供应力度，资金充裕的企业仍有较好的机会。万科：12 年上半年，公司新增项目万科权益建筑
31、面积 174 万平方米，参与 1 个旧改项目，对应万科权益建筑面积 39 万平方米。期末规划中项目万科权益建筑面积 3435 万平方米中南建设：上半年公司获取了沈阳地块和苏州地块。下半年公司将继续推进其他意向地区的土地扩展项目，重点在山东、湖北地区。金地：拿地必须是刚需、首置首改；规模要适中，不要太大，更注重周转；更多和地方沟地、旧城改造的地，一线是通过招拍挂拿，二三线和政府谈判，挂牌拿更多；二三线会更多和政府沟地、旧城改造。锁定的几个一级开发，都是市中心旧城改造，偏核心地段。金科股份：加大更方面的资源，北京的存货问题，目前的市场本身是相对的低点，上半年投了 10-20 亿，拿了 7 块地。三
32、四线区域：重庆周边三四线周边来看，尽量找和重庆差不多的，是不是在其他就不能复制。首开股份：北京土地供应量很小，到 9 月 25 日有十几块地会集中入市，会密切关注项目，以郊区县的土地供应为主，包括马驹桥，大兴和顺义等，市区内只有来广营和丰台花乡等较少土地。另外关注在京以合作，并购，合资方式获取地块。北京之前出现供地计划，进行比较可以发现政府预期在降低，价格在降低或者持平，配建保障房的难度也在下降，这是可以反映政府意愿的一个趋势。目前政府也在沟通一些北京企业自有用地入市的问题，目前市内有了新的思路，你配建不低于 60%的保障房，可以不走公开招标，剩余可以实现商品房开发，不用入市。栖霞建设：资金宽
33、裕，有钱买地，物色二三线城市的土地。常州、南通希望进入。7.资金：流动性最差阶段已过去世联地产：受益于市场的迅速回暖，开发商流动性最差的阶段已经过去。中南建设：公司上半年资金情况良好，公司本年度应偿还的信托贷款基本还清，公司短期借款为建筑施工业务流动贷款，利率低、转贷方便，无须担心。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,9 of 17,行业专题研究随着借款利率的下降，公司贷款综合年利率 8.5%。与去年相比，综合融资成本减少约 1.5 个点。首开股份：平均资金成本 7%，有息负债 269 亿，信托余额 72 亿，平均成本 11.46%，年末到期 12.5 亿。中弘股份：一直在做资源的整合，资产池
34、的建立。八个项目规模足够大，现在做资金池，中弘旅游地产基金，联合中铁股份这些央企，还有国内的金融机构，在发起设立旅游产业基金。规模在 100-150 亿，这部分作为启动资金足够了，这部分资金撬动的银行贷款至少 2-3 倍。现在乐观的看，旅游地产基金 9 月底会有认购，在 50 亿以上。目前正在操作这个基金。同时也了解到证监会对旅游公司，包括旅游地产，明年会有松动，并购、融资可能会有松动，这对我们是大的利好。金科股份：目前是瓶颈，现金及等价物是 80 亿，工行、农行、建行 150亿，我们的项目的银行都是绿色通道。银行紧缩的影响，不想其他的办法。上市之后没有融资、负债率比较高的问题，预收账款是比较
35、突出，其他方式也在进行探讨，和境外资金合作。主攻方向：不完全是境外的资本市场。想迅速的达到这个融资条件是有困难的，是在境外的银行的信贷方面，境外的资本方面，成本是不便宜的，是内地和境外的银行的联动。8.政策判断：不会很快放松，支持首次置业，抑制投资8.1.政策判断:差别化调控持续开发商判断：抑制投资投机性需求，支持首置首改的需求，判断未来 2-3年之内，政策还是继续有保有压，政策不会很快就放松。主要策略：加快目前首置首改项目的开发和推货，加快去化率。8.2.督察组结论解读:房地产市场基本保持稳定，不具备房价大幅反弹的基础专家解读：房地产市场基本保持稳定，不具备房价大幅反弹的基础。个别地区房价环
36、比上涨，影响了价格预期。个别月份的微小的波动，什么问题都说明不了。体现了高层关注价格预期的含义。如果是鼓励自主性需求，其实是好政策。自主性需求历来是受政策保护的。而且大多数地方政府的调控中，主要的是刺激自住和改善需求。土地供应完成的普遍不好，有的完成的 10%都不到。供应不足是行业调,请务必阅读正文之后的免责条款部分,10 of 17,行业专题研究控持续不能达成效果的主因之一。有些地方监管不到位。监管永远是不到位的，但并非与政策无关紧要。加强预付款监管，值得就是这个监管到位的问题。但这算不上进一步出台严格调控政策的信号。有可能有小开发商跑路，所以也要加强监管。督察组查处的问题，也就是如上，检查
37、限购是否落实到位，目前看 95%以上满意的；第二区别化的信贷政策是否严格执行；第三条，保障房的建设是否到位，第四条，土地供应是否到位。8.3.近期政策传闻解读:预售取消不现实、房产税出台是趋势8.3.1.预售制度取消：不现实预售制度取消不现实，房屋销售价格上政府一定严控，其他方面政府压迫开发商的心情并不迫切，弱市中寻求合作中的态度出现。8.3.2.房产税趋势明确专家认为全世界市场经济国家有资产就要征税，对不动产征税势在必行。房产税对存量资源，防止闲置，提高利用效率的制度。调整社会公平杠杆，调整中央地方政府的关系。房产税在全世界都是地方政府的税种。现在的地税只能满足过去地方政府的需求，地方政府从
38、价计征的房产税，就带来了完善基础设施的需求，改善了后房价才会涨，收税更多。8.3.3.限购取消：对于特大城市可能性不大专家认为限购和两个事情连在一块，第一是长期要限制滥用资源，他不是短期问题，是长期的。第二个，过度膨胀的问题，超过了土地承载力。因此是长期的。但二三线城市是不断扩展，满足人口聚集的要求。限购是长期的，是限制过度膨胀的特大城市的。9.中长期市场判断：空间仍广阔9.1.房地产:仍是支柱产业专家认为在国民经济影响大的行业中，房地产仍然是稳定程度最高的产业。对 2013 年及此后十年的认识，房地产业仍是国民经济支柱产业。第一，中国经济发展走到城市固定资产大规模形成的时期。我们正在经历固定
39、资产大规模形成的时期，地铁，办公楼，宾馆、医院、学校、住宅建设必不可少。城市化严重滞后于工业化，我们工业是普遍性的生产能力过剩。房地产未来十年发展的规模速度和质量决定未来经济的规模速度和质量。第二，中国消费结构从衣食为主向住行为主转变的过程。出口：上半年哑火，关键问题是人民币升值，对欧出口严重拖拽了经济。投资：靠投资的增长，现在是高度重视，但是毕竟是持续性有限的引擎。消费：支持长期增长的是消费。全世界的经验是消费结构升级，是持续扩大内需的根本之路。前期衣食需求满足后，相继进入了住行的需求。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,11 of 17,行业专题研究未来有房子的人二次置业是支撑房地产的重要
40、需求。第三，我们走到了老百姓追求成为有产阶级的时代。老百姓收入增长的诉求转变为收入稳定增长、财富累积的诉求。现在看，什么财产才有财产性收入，股市现在回到了 12 年前，存款是负利率，物价始终超过一年期定期利率，全国承担了 8k-1w 亿的损失。唯独买了房子的群众实现了。可以预期的是，未来房地产市场的发展是符合人们的诉求的。第四，改革需要利益推动。我们越过了要素市场化阶段，直接进入产权市场化。由于要素市场化不充分，加上改革与经济发展不平衡，国企改革基本暂停了。现在到了突破要素市场化瓶颈的时候了。要素的市场化我们还有很长的要走，利率市场化，土地更不用说。房地产天然是资金和土地密集，人口向城市的聚集
41、分散到多个城市中才能解决。9.2.房地产:空间广阔，制度改革满足住房需求行业专家认为中国城镇住房制度发展过程总体为美英模式，但近期有向德国模式演变的迹象。比如限价、公共租赁房。这个演变有客观原因：城镇住房市场化进一步发展收到生产要素市场化改革滞后，第二个是中央高度关注保障和改善民生工作。住房制度演变的方向取决于两方面：未来住房需求的发展空间、如何解决当前住房领域中村庄的问题。住房需求的空间：住房刚性需求，10-30-年城镇 50%提高到 70%，城镇人口年均增加 1500 万人。人口结构，08-10 年结婚人口为最高时期。刚性需求：并不会平滑的每年释放，住房需求的特点是在时间和面积上有很大的弹
42、性并没有在特点时点上会释放。住房需求有 3-5 年的滞后期，所以有大小年是很正常的。改善性需求：美国、日本等国家在目前中国 GDP 水平是，基本实现一人一室。我国人均住房间数，10 年超过了 1，城市的只有 0.88。北京、天津、上海、东北等地，人均住房间数在 0.7 左右。从 05-10 年，有些省份住房间数是下降的，人口的增加超过了住房间数的增加。像浙江、安徽、福建。人均住房面积的变化，31.06。各省城市，人均住房面积平均是 29 平米。不同房龄，2000-2010 年年均拆迁 3.6 忆。2010 年城市住房房龄结构。总体来看，行业专家认为无论是刚需还是改善性需求城镇住房需求仍有大的空
43、间。住房制度的改革肯定要满足住房需求的实现。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,12 of 17,行业专题研究10.我们的观点：房价、政策基本稳定，超配预判地产政策总体基调将是维持稳定，整体打击总需求的可能性较小。房地产投资、新开工仍持续下降，目前宏观经济景气、政府财政、地产量价等关键指标与之前地产行业政策加码的 10、11 年有着天壤之别。预计未来中央和地方政府将在房产税、限价政策、房价问责、紧缩开发商资金链等方面加强，目标是控制房价、保大限小、稳定供给。我们在年初提出的优质地产公司 50%绝对收益在 6 月达到目标收益，在目前位置，我们认为对政策预期的修复性行情明确，建议超配地产股，建议以
44、一二线龙头为核心配置，譬如金地集团、保利地产、招商地产、万科、首开股份、中南建设、荣盛发展、华侨城等。,请务必阅读正文之后的免责条款部分,13 of 17,附表 1：行业重点公司和关注公司业绩预测及财务估值（单位：元，亿股，亿元）,分类一线二线三线,证券简称万科 A保利地产招商地产金地集团首开股份一线均值荣盛发展金科股份滨江集团泛海建设苏宁环球嘉凯城中南建设中粮地产中华企业信达地产上实发展华发股份鲁商置业宋都股份宁波富达名流置业苏州高新华夏幸福二线均值深振业 A深长城华联控股阳光城,0831 股价8.029.4119.305.029.6510.288.859.057.093.546.033.4
45、19.773.803.953.525.176.823.705.466.221.924.7316.736.104.0116.753.398.80,11AEPS0.880.911.510.671.261.050.820.920.580.060.390.110.800.230.480.370.420.940.230.300.440.070.241.540.500.341.330.060.58,12EEPS1.151.191.920.781.301.271.131.220.990.110.530.321.050.270.590.450.511.060.460.370.670.120.291.970.6
46、70.441.610.101.00,13E EPS1.501.562.430.971.971.691.551.601.150.210.630.471.390.380.660.540.631.280.600.470.930.170.372.510.860.562.080.131.40,11A PE9.210.312.87.47.79.810.89.812.262.615.729.912.216.38.29.512.37.215.818.114.129.519.410.912.2611.912.654.915.1,12E PE7.07.910.16.47.48.17.97.47.232.211.4
47、10.69.313.86.77.810.16.48.014.69.316.016.18.59.19.110.434.38.8,13E PE5.36.07.95.24.96.15.75.76.216.99.67.37.010.06.06.58.25.36.211.66.711.312.86.77.17.28.126.16.3,PB1.651.571.721.121.331.482.512.012.012.063.231.602.121.581.220.911.240.902.971.452.910.961.624.982.021.331.361.942.21,RNAV11.0015.4228.4
48、98.1017.2016.0413.2716.1017.2010.0211.579.3815.317.437.7210.1710.7315.5614.203.1810.815.828.1320.2511.495.4629.748.1013.78,溢价率-27%-39%-32%-38%-44%-36%-33%-44%-59%-65%-48%-64%-36%-49%-49%-65%-52%-56%-74%72%-42%-67%-42%-17%-44%-27%-44%-58%-36%,总市值881.82671.69331.44224.47144.24450.73165.65104.8595.8616
49、1.33123.2061.52114.1068.9261.4653.6556.0155.7237.0458.6289.8949.1450.04147.5586.3651.5640.1138.1047.17,总股本109.9571.3817.1744.7214.9551.6318.7211.5913.5245.5720.4318.0411.6818.1415.5615.2410.838.1710.0110.7414.4525.6010.588.8215.9812.862.3911.245.36,涨幅8.9%14.6%8.1%2.5%1.9%1.6%-22.6%0.7%-16.9%15.1%-12
50、.1%16.0%0.6%16.8%-4.5%1.6%-4.6%-20.8%39.7%0.3%-11.9%8.5%57.6%28.0%24.3%37.2%38.9%,投资评级增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持增持谨慎增持增持增持增持增持增持增持谨慎增持增持,请务必阅读正文之后的免责条款部分,行业专题研究,卧龙地产香江控股万通地产天房发展京投银泰凤凰股份中航地产天津松江顺发恒业亿城股份中国武夷三线均值,3.554.983.163.144.004.503.804.004.363.214.445.07,0.190.060.260.240.160.320.780.380
