《聊城综合体项目营销策划报告104p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《聊城综合体项目营销策划报告104p.ppt（104页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、聊城综合体项目营销策划报告,KEY POINTS,第一部分：项目解读城市宏观背景项目本体分析,第四部分：项目建议项目商业建议项目产品建议项目价格建议,第三部分：营销推广项目形象定位项目推盘策略项目推广策略,第二部分：市场解析商业市场解析住宅市场解析公寓市场解析,项目解读,城市宏观背景,项目本体分析,城市区位属性地处山东、河北、河南三省交界，属于冀鲁豫城市群内具有一定城市规模，经济发展有潜力的城市,聊城全市总面积8715平方公里，建成区面积为69.97平方公里。属于中等规模城市，中心城区规模小，城镇居民主要消费和生活的区域比较集中。2012聊城GDP已经突破了2000亿元大关，在冀鲁豫城市群城市
2、中的第二位，是城市群中经济实力较强的城市。,城市人口分布各辖区人口分布相对均衡，市区人口集中度并不高，但聊城居民商贸活动主要集中在东昌府区，流动人口较多，主城区对下辖县市吸引力较强,聊城市下辖冠县、莘县、阳谷、东阿、茌平、高唐、东昌府区、经济技术开发区，代管省辖市临清市。,ps：上表人口为第六次人口普查数据,城市人口变动近年聊城人口持续保持3%以上的增长率，在三、四线城市中较为少见，为城市房地产的健康提供有力支撑,聊城市是一个劳动输出型城市，近年来城镇人口保持平稳的增长状况。,2012年聊城城镇化率已达到40%，规划将在2015年达到50%。,从2012年到2015年将成为聊城城镇化快速增长期
3、，人口增长速度加快。,2012年聊城常住人口达到了589万人，其中城镇人口为198万人，2012年城镇人口增长率为3%，到2015年聊城城镇化进入快速增长期，人口将有快速增加。,城市发展规划从规划来看，未来城市人口导入力度非常大，城市建设进入向外快速扩张阶段，对房地产市场的发展将产生极大的利好,聊城城区规划主要呈现向东、向南的发展格局，其中东昌府区仍然是规划人口密度最高的区域，是城市商务、商业、居住、休闲娱乐的聚集圈。,城市经济实力聊城经济实力较强，增长速度快，居民人均可支配收入稳步提高，消费总量迅速扩大，为房地产市场的发展提供了有力支撑，城市进入快速发展阶段,2012聊城GDP已经突破了20
4、00亿元大关，城市发展和建设将进入快速发展阶段。,近年来城镇居民可支配收入水平迅速提高，有利于住宅和商业的开发。,聊城市是一个劳动输出型城市，近年来城镇人口保持平稳的增长状况。,聊城市中心城区商业消费总量迅速扩大，成为全市的消费聚集地。,城市宏观分析小结,城市属性,1,聊城属于冀鲁豫城市群内具有一定规模，经济发展有潜力的城市；中心城区对下辖县市的辐射力和吸引力较强，居民商贸活动集中，城市建设已开始进入向外围快速扩张的阶段。,城市人口,2,整体分布上，城市人口较为分散，市区户籍人口不足百万，但流动人口较多，城市向心力强；近年来城市人口持续保持高增长，未来城市人口规划导入力度大。,城市经济,3,聊
5、城GDP已突破2000亿元大关，城市经济增速快、发展有潜力；居民收入水平快速提高，消费意识和消费欲望强烈，消费总量迅速扩大。,人口的高速增长、城市化率的不断提高、居民收入水平的快速提升等因素，为聊城房地产市场发展提供了有力的支撑；城市已步入快速外扩的发展阶段及中心城区对下辖县市的强向心力，将有利于提升本案地段价值的认可度和扩大潜在客源面。,项目解读,城市宏观背景,项目本体分析,本案,项目区位项目地块位于聊城主城区东昌府区，紧邻城市核心区，东、西两侧紧临的卫育路和柳园路分别直达城市核心区和商业中心区,项目从双力路分为南、北两个地块，具体范围为：1.北侧地块范围：电大路以南、卫育路以东、双力路以北
6、、柳园路以西；2.南侧地块范围：建设路以北、卫育路以东、双力路以南、汽车站以西除去市残联（医院）、建设路小学、市国安局等单位。,柳园路城市南北向中轴线,东昌路城市东西向中轴线,香江大市场,大学城,城市核心区,商业中心,建设路、柳园路东南角,项目环境两地块内均为棚户区，南地块周边相对成熟，北地块现有人气不足，但周边多个相邻地块都有开发改造意向，未来区域环境及价值有望得到改善和提升,汽车站,小学,国安,北地块,南地块,香江光彩大市场,三医院,昌润金刚石,香江光彩大市场,建设西路沿街商业,建设路小学,国安局,建设路、柳园路西南角,汽车总站,柳园路沿线,卫育路沿街商业,卫育路、双力路路口,昌润金刚石,
7、地块北侧新建小区,地块内部棚户区,昌华信合花苑,项目规划集住宅、商业、酒店、公寓、公园等物业形态于一体的超大型综合体,项目基本情况1、项目总占地面积905亩（含回迁房用地150亩）。2、地上总建筑面积约180万平方米（含回迁安置房约38万平方米），另：可销售住宅建筑面积约为110万平方米可销售商业建筑面积约为6.6万平方米可销售公寓建筑面积约为11.8万平方米3、在项目中规划设计有约150亩的景观公园。,项目地块紧邻城市核心商圈；紧临主干道，道路通达性好；超大规模社区，产品丰富，商业配套齐全，规划可塑性强；内部规划有较大规模公园，生态景观环境优越。,地块现为棚户区，现有小环境不佳；毗邻大市场，
8、环境较为嘈杂；周边现有配套不够完善，存在欠缺；区域开发滞后，市场接受度不高。,区域大规模的改造将形成集群效应，未来将形成大型商住聚集区，有望打破现有城市格局，成为城市发展的新核心；以本案在区域中的位置和先行者的优势，必将成为区域发展的核心，处于领导者的地位；香江大市场大量的业主和雇员，为本案提供了大量的潜在目标客户。,全市供应量巨大，潜在竞争激烈；开发区等板块相对成熟，竞争力强；本区域棚户区的改造启动，未来也将带来直接竞争压力。,项目SWOT分析,项目核心问题梳理,Q1：本案在整个聊城市场处于怎样的地位？有哪些竞争优势，该如何定位？Q2：本案近200万方体量，仅聊城市区不足100万的人口，支撑
9、力度不足，如何才能更深、更广的挖掘客户需求？Q3：结合项目规模及自身条件，应打造怎样的产品组合才能满足客户需求？Q4：200万方的超级大盘，开发资金投入巨大，如何把控营销节凑，快速回笼资金，实现滚动开发，缓解现金流的压力？,市场解析,商业市场解析,住宅市场解析,公寓市场解析,市场现状目前主要形成了百货大楼商圈（市级商圈）、开发区商圈、铁塔商圈,开发区,从商圈发展及市场竞争的关系来看，本案的机会点存在于：1、聊城整体商业的升级；2、城市核心商圈功能业态有待完善补强,本案,铁塔,香江大市场,五星百货金鼎购物金鼎商厦,区域发展大规模改造将形成大型商住集群，本区域将成为城市商业发展的新核心,世纪天乐商
10、贸城,本案,香江大市场,商业综合体,区域规划改造项目：1、聊城世纪天乐商贸城项目项目总占地约2300亩，规划建筑面积约260万平米，回迁安置房建筑面积约70万平米项目属现代物流商贸项目，项目集批发市场、大卖场、住宅、酒店、公寓、办公、风情商业街、幼儿园、中学等功能2、柳园北路东面商业综合体项目项目占地约708亩，包括体育场馆用地约75亩项目回迁安置房建筑面积约38万平米，规划集中商业面积约10万平米,本案凭借区位和先发的优势，有望成为整个聊城商业升级发展的先行者和领导者,五星百货金鼎购物金鼎商厦,对本项目商业的启示,借势,借聊城城市商业发展升级、核心商圈功能业态完善之势,顺势,顺区域大规模改造
11、形成的大型商住集群效应之势,成势,打造一站式体验型购物中心，引领城市商业发展升级,市场解析,商业市场解析,住宅市场解析,公寓市场解析,土地供应近年来聊城土地整体供应放量，其中开发区供应量最大，可供开发的土地较为充沛；其次为东昌府区，以棚户区改造为主,2012-2013年聊城各区住宅土地市场供应情况（单位：万平米）,2012-2013年，聊城市区住宅土地市场总体供应248万平米，主要集中在东昌府区和开发区，约221万平米，占整体的近9成。,市场走势供需两旺，刚需特征明显，价格平稳，在售楼盘价格“5”字头为主,2013年全年聊城市区商品房新增供应面积83.75万平米，累计供应面积211.82万平米
12、。成交面积186.32万平米，与2012年全年成交143.15万平米相比，同比上涨30.16%；成交17659套，这一数据与2012年全年成交13013套相比，同比上涨35.7%。从月度成交情况来看，3-5月和11月是销售的黄金高峰期。聊城作为四线城市受市场和政策影响不是很大，2013年全年房价分布区间比较平均且波动不大。分楼盘来看，“5字头”楼盘占据主流市场，刚需购房者依然是市场的主力，全年房价走势以稳为主，2013年均价以1月5170始，以12月的5248终，年度综合涨幅1.51%。,市场格局核心区房价最高，城东、城南次之，城北略低,本案,柳园路板块,开发区板块,城北板块,大学城板块,古运
13、河板块,高新区板块,本案地段可打柳园路板块的概念，但价格仍将受到城北板块的影响,市场竞争周边项目及全市大盘；2013年全市销售top10,东昌丽都,金柱大学城,水岸花语,尚东新城邦二期,国际广场,阿尔卡迪亚,新东方龙湾,荣盛阳光艺墅,裕昌水岸新城,对本案具有竞争力和参考价值的项目除本板块内的项目外，还应考虑销售良好的较大规模项目,市场竞争刚需为主，改善为辅，价格敏感，主力均价5000-5400元/平米、总价40-60万元,从产品来看，热销竞品刚需为主，改善为辅；从价格来看，均价主要集中在5000-5400元/平米，套均总价在40-60万元（部分远郊及核心区楼盘价格突破上下限，离散度较高，不具代
14、表性）,东昌丽都三房92,东昌丽都三房100,东昌丽都三房123,户型多变，可自由分割。客厅、卧室全朝阳，全明设计，采光通风皆良好。刚需小户型三房更加紧凑，经济实用，居住动线布局合理，更加受到刚需客群青睐。,户型分析东昌丽都,金柱大学城二房89,金柱大学城三房148,金柱大学城三房115,项目为全朝南户型，卧室及客厅采光较好但相对通风较差，部分户型厨房、卫生间采光差。但各种户型都有一部分赠送面积，相对性价比较高，在刚需户型中去化较好。,户型分析金柱大学城,国际广场二房89,国际广场三房110,国际广场三房120,国际广场三房132,项目户型多为小开间，长进深，两卧朝南，布局缺少亮点，也没有附赠
15、面积，性价比相对较低。,户型分析当代国际广场,水岸花语二房65,水岸花语二房74,水岸花语三房100,水岸花语三房120,项目户型比较方正，采光通风俱佳，且布局动静结合，虽无赠送面积，但两房、三房户型都比较紧凑，经济实用。,户型分析水岸花语,阿尔卡迪亚两房86,阿尔卡迪亚三房95,阿尔卡迪亚三房128,从户型上看，进深相对较长，但南北通透，采光良好，主卧均朝南，户型相对紧凑。,户型分析阿尔卡迪亚,荣盛阳光逸墅两房78,荣盛阳光逸墅三房89,荣盛阳光逸墅三房95,项目户型设计上比较中规中矩，户型选择性比较多，主卧及客厅朝南，采光较好，户型紧凑，实用性高。,户型分析阳光逸墅,住宅市场分析结论,整体
16、来看，聊城住宅市场保持着较为健康的发展态势，刚需特征明显，价格走势平稳。,1,2,3,市场开始呈现郊区化、规模化的发展趋势，潜在供应量巨大，未来竞争激烈。,热销产品以控制面积的紧凑户型为主，80-90平米的两房和100-110平米的小三房去化最好。,在刚需为主的市场环境中，通过控制户型面积来控制总价已成共识；面对激烈的竞争，细致地优化户型功能及尺度、提升产品的实用性和使用效率，有机会突破红海，形成局部的竞争优势。,在面积附赠方面，政策控制较严，但在房型设计的合理性方面，仍存在较大的优化空间。,4,5,刚需客群占据主流，价格敏感，市场主力均价在5000-5400元/平米，主力总价在40-60万元
17、。,对本项目住宅的启示,市场解析,商业市场解析,住宅市场解析,公寓市场解析,公寓市场分析,项目周边无在售小户型公寓产品，目前区域内最近在售的小户型公寓项目是位于经济开发区的当代国际广场。该项目为大型综合体，其小户型公寓产品类型为LOFT，面积在46-86平米，层高5.2米，均价在6500元/左右（普通住宅5200元/平米），因总价低，同时通过分期首付达到降低购买门槛，另因产品新颖，实际可用面积高，得到市区年青人的亲睐，主要作为过渡性居住，销售情况良好。,LOFT,控制面积,低总价、低首付,有需求,小户型公寓,客群定位,有限的购买力，也希望得到尽可能大的空间（层高最好不低于5.2米）同等面积下，
18、创造更高的溢价,低总价还需要低首付 通过分期首付、70年产权等方式降低购买门槛,客群购买力有限 控制面积降低总价 户型功能设计偏重于居住,产业调整升级 都市小白领 向往独立生活 购买力有限,对本项目公寓的启示,项目形象定位,营销推广,项目推盘策略,项目推广策略,项目定位思考,在定位及推广上应重点突出，本案作为聊城首个超大型综合体项目对于提升区域价值、完善城市配套、优化生活环境等方面的标杆优势,核心卖点梳理,地段,配套,环境,地处市中心扩张边缘，铸中央生活圈，塑城市新地标,20万方商业体量，满足日常生活一切需求，成就聊城2.0，为城市带来升级,10万平米中央公园，生态环境大改造市中心稀有城市绿肺
19、，超高收视绿,项目整体定位,缘于聊城、高于聊城一站式 都市生活购物中心,时势造传奇，传奇出时势；无畏时势，但问传奇何在？,都心、繁华、便捷品质、生活,产品解析,吃,住,行,游,购,娱,公寓：全LOFT，高性价比产品；针对刚需+投资+少量办公,住宅：高品质都市社区，多元化产品线满足刚需及功能改善需求,商业：服务项目及周边人群、满足日常生活娱乐需求的一站式购物中心,酒店：商务配套部分，同时可承担项目高端会所的功能及为公寓提供服务,公园：集中景观配套资源，大大提升商业、住宅等产品的附加值,一站式都市生活购物中心,多元化产品组合下的城市综合体，满足吃、住、行、娱、购、游的一切需求,项目形象定位,营销推
20、广,项目推盘策略,项目推广策略,推盘策略实现项目价值最大化,多次推盘，不断提升：控制推量分批次推盘，推盘时间间隔易于控制，有利于根据市场反映灵活调整销售策略，在前一期销售达到制定指标后就可以推出新的房源。同时随着项目在工程形象、推广等方面的深入及优质房源的不断推出，提升项目产品及价格。优化组合，产品互补：每次推盘将优、劣的产品进行组合；或者将不同的户型产品进行组合，给消费者提供足够的选择空间，最终是为了实现销售的正常去化，以期实现项目经济利益最大化。控制价格，保值增值：在目前的市场环境下，建议谨慎控制价格的上涨，但为了保证前期客户利益及项目形象，仍然需要一定的价格涨幅。涨幅建议略高于同期定期存
21、款利率。,二期：一批推出产品：高层住宅A和内街商业二批推出产品：高层住宅A,六期：一批推出产品：高层住宅F二批推出产品：高层住宅F,四期：一批推出产品：高层住宅D二批推出产品：高层住宅D+F,推盘节奏共分六期，每期分两批推、总量不超25万方,一期：一批推出产品：LOFT公寓二批推出产品：LOFT公寓,C,B,D,D,A,五期：一批推出产品：高层住宅E和外街商业二批推出产品：高层住宅E,三期：一批推出产品：高层住宅B二批推出产品：高层住宅C,E,F,项目形象定位,营销推广,项目推盘策略,项目推广策略,一切从客户需求出发,关注1 客户动机：价值匹配需求关注2 客户决策视角：地段、配套、规模关注3
22、客户判断：可期待的发展前景,基础,HOW,核心策略1：,如何发挥优势，抢占机会,以大型综合体及生活购物中心的形象，形成地标效应,核心策略3：,核心策略2：,把握聊城缺少同品质项目的机会，树立项目市场地位,核心策略,勾勒前景，实现产品价值逐步提升,营销推广,破：突破区域落后形象，树立地位,制造项目话题拉高区域形象，聚焦眼球，形成市场关注。,立：强势产品展示，迎接市场检验，奠定地位,固：多元化产品，规模优势清晰可见，稳固地位,结合全方位推广渠道，集中展示，体现项目的市场地位,多元化产品，二次提升项目形象，稳固心里预期,越：产品升级，依托前期基础形成溢价，超越地位,四重奏,第二阶段：LOFT公寓开盘
23、,主题：市中心，买一层送一层，全城争抢突出性价比，热销造势，快速回笼卖点：市中心地段、LOFT可变空间、高性价格比、居住办公皆可,第四阶段：步行商业街开盘,主题：市中心，钻石级成熟铺王，限量争藏突出商业环境的成熟度以及铺位的有限，结合系列炒作，促发抢购热情卖点：市中心地段、成熟商业环境、香江大市场与超市大卖场及月新家居带动、大体量住宅客源支撑、商业街之间业态互惠互补,第三阶段：高层住宅开盘,主题：聊城新中心，品质大升级强调市中心地理位置，以及配套、环境、户型的全面升级，促进快速去化卖点：市中心地段、完善商业配套、开发商实力、综合体大体量优势、优秀户型、公园配套、教育及交通优势,第五阶段：公园住
24、宅开盘,主题：聊城新中心，公园里的家强调公园给客户带来的生活方式变化，提升聊城居住的整体品质卖点：公园视野及环境优势、高品质生活及身份象征，其他卖点同高层住宅,第六阶段：风情商业街开盘,主题：“加洲”风情街，浪漫绽放突出建筑风格与空间功能，以及该商业的稀缺性，触发客户购买卖点：市中心稀缺建筑形态、周边高端商务人群，其他卖点同步行街卖点,第一阶段：整体项目预热,主题：聊城首个，一站式购物体验中心深化商业定位，确立全案形象，设计表现以伟人像、红头文件方式，表现城市未来发展方向,阶段总纲,推广主题项目整体,一城，汇聚世界大成，从容见证聊城繁华，为升级代言！,问鼎城中央 200万方首席综合体,畅享吃、
25、住、行、游、购、娱的一体化生活全方位服务,推广主题整体商业,一步缤纷 聊城首席BLOCK街区！20万购物、休闲天堂 聚拢无限精彩,推广主题LOFT产品,一步梦想 在聊城中心安家！1+1=1 买一层送一层仅需一层价格30万起 坐拥都市繁华，定鼎城央核心商业区,一步繁华 在城市的畅想中起居！5分钟路程 全部搞掂 80-110平米精品户型，首付15万起,推广主题刚需住宅,一步自然 在城市的美景处奔跑！湖为邻、园为伴，且行且珍惜10万平城市公园环伺 典藏臻品户型载誉加推 125-130平米奢华大宅 不再仅仅止步于梦想,推广主题改善型住宅,一步风尚“加州”风情街 独揽夜色绽放浪漫！传风尚，揽夜色，一副绚
26、烂宏伟的城市生活画卷,推广主题风情街,以聊城首个大型综合体形象展示，通过商业勾勒生活前景,形象造势,LOFT产品先行入市，回笼资金，以开盘热销塑造市场追捧形象，奠定地位,第一阶段品牌形象期,第二阶段强势宣传期，蓄水、开盘热销,蓄水+开盘,第三阶段多元产品满足需求，提升预期,刚需住宅产品及步行街商铺面市，提升价值，多元化产品展现规模优势，稳固标杆地位,2014/6,2014/10初,2014/10底（开盘）,二次蓄水+加推,品牌形象造势,引发注意制造全市影响,蓄客+开盘期,全面认知，开盘热销、奠定地位,加推期，多元化产品,多元产品，满足不同层级需求，扩大市场份额,开盘,2015/10,改善类住宅
27、产品及风情街商铺入市，形成溢价，实现价格超越,产品升级，持续销售期,产品溢价，超越市场价格,后续销售,第四阶段持续销售期,公开,推广计划,2015/04,破,阶段推广计划：形象展示期（户外宣传+网媒）推广重点以聊城首个大型综合体形象展示，区域地标为核心话题，通过商业勾勒生活前景,时间：2014.06-2014.08,阶段目标：对项目规划，区域潜力进行炒作，结合户外、网媒树立形象，引起市场广泛关注，为后续蓄势奠定基础。,推广渠道和活动：鉴于施工进度，在形象展示期，推广渠道主要以户外广告、网络媒体、阵地包装为宣传渠道。,树立地位,以政府口吻发话，建立项目形象、地位和市场影响力聊城中心树立项目老大地
28、位,系列推广语示意：,问鼎中央生活圈聊城首席诺州缤纷日月城，尽揽繁华,200万方综合体，生活、购物、娱乐，一站满足，都市生活触手可及,包装阵地、户外包装,形象包装：将项目形象通过工地围挡、户外大牌、道旗等方式出街，宣传展示项目，为项目蓄客预热。,目的：为了让我们想要找的客户主动来找我们，前期对项目的定位包装尤为重要，这是客户认知的开始，所谓好的开端是成功的一半。,包装售楼处包装,全息投影触觉,沙盘灯光效果视觉,钢琴演奏听觉,下午茶味觉,咖啡香嗅觉,【售楼处】五感洗脑强势灌输“区域前景、地标效应”概念,以大事件，带动项目整体形象，引起市场关注,炒作事件营销,知名商业提前入驻，吸引市场关注，提升形
29、象,在项目形象推广前阶段，与几家知名企业举办入驻签约仪式，提升市场关注度,炒作筑巢引凤,网络媒体应用,通过软文正面宣传项目信息人海战术，博客、论坛炒作利用有新闻价值的话题，事件营销,炒作媒体应用突破,网络媒体应用搜房、新浪网等知名论坛全面覆盖，软文+微博+论坛，全面释放项目信息。把一件简单的事情做到极致，就是成功。,软文图片新闻系列稿,微博硬广,论坛炒作,炒作媒体应用突破,阶段推广计划：蓄势+开盘（线上媒体+线下拓客）推广重点产品展示+开盘热销,推广策略及渠道：以硬广、现场展板、短信等多渠道通路展示项目核心价值，配合集中放量暖场活动阶段目标：通过多渠道蓄客通路，积累大量客户，配合LOFT产品入
30、市，回笼资金，开盘热销。,时间：2014.08-2015.03,多渠道渗透，引导市场主流舆论,立,奠定地位,30万起 超高性价比 所见即所得！,LOFT产品入市推广示意,诺州都市生活中心要开卖了？,蓄势多渠道立体组合蓄客，贯穿全局,传统大众媒体,线下媒体,定向推介,圈层活动,渠道资源,户外、报纸、电视、网络等,专业杂志、户外广告、短信等,派单、直邮,展会、活动等,定向推广,外围推广,渠道营销,通路,作用,事件营销提升人气,形象渗透项目了解,产品沟通直面需求,深度认知实现成交,借助资源导入客户,蓄势线上推广,媒体计划考虑依据,考虑形象推广，前期将以户外、报纸等大众媒体曝光为主；为了使得“低成本、
31、高收效”，网络营销、短信投放将是开盘期间媒体投放重点，同时配合报纸、电视等大众媒体节点性投放。,短信应用统一时间节点，针对不同客群发送，带来叠加效果不同的客户，所看重的信息点是并不一样对于老业主，可能更多关注项目产品信息、升值情况等；对于老客户，可能更关注项目利好消息、周边配套进展等；对于外围客，可能更关注项目名声，各界评论，周边未来价值等。,数据筛选：移动VIP、周边在售楼盘项目、区域内定点短信等投放内容：节点销售信息、核心卖点（产品信息、活动信息、价格信息等）投放频次：开盘前后2个月内，平均每周三次，每次30万条活动前区域内投放，每次20万条,蓄势直销推广,渠道执行巡展,选择周末针对商圈巡
32、展，塑造品牌形象，渗透到目标客群的生活区域。,蓄势活动蓄客,展示样板房公开,精工细琢 璀璨盛开,时间：预估2014年10月初对象：新客户、媒体；目的：通过诚意客户进行首轮排摸，锁定意向客户；配合：全线推广，全城短信及公交覆盖地点：售楼部现场、样板房内容：LOFT产品样板房开放仪式；参观样板房；乐队表演；售楼部闲娱乐活动及精美的糕点；,热销开盘热销，奠定地位,时间节点：预估2014年10月底盛大开盘，配合媒体炒作，塑造市场追捧形象,阶段推广计划：加推期推广重点多元化产品展现规模优势及发展前景,推广策略及渠道：以硬广、现场展板、短信等多渠道通路展示项目核心价值，配合集中放量暖场活动阶段目标：刚需住
33、宅产品及步行街商铺面市，提升价值，多元化产品展现规模优势，稳固标杆地位,时间：2015.04-2015.09,固,稳固地位,刚需住宅产品：推广核心：地段、便捷、配套完善、低总价,在聊城市中心安家！,步行街商铺产品：推广核心：市中心商铺、小面积、高回报率,做市中心商铺房东！绝版小面积商铺、坐享高投资回报！,阶段推广计划：持续销售期推广重点产品升级，价格攀升,推广策略及渠道：依托于前期成功，维持日常曝光率，维护老客户关系，挖掘潜在客户群体阶段目标：改善性住宅产品、风情街商铺入市，实现溢价收益,时间：2015.10-,越,超越地位,改善型住宅产品：推广核心：,坐拥10万方生态公园 私享顶级豪宅,1、
34、绿化环境2、产品品质,示意图,维护老客户维护,老带新激励思考,目的：强化客户关系维护工作，同时有力促进项目销售。方案：激励方案可设置为新老客户双方受益，这样既给了老客户足够的由头去介绍新客户，又使得老客户获得额外奖励，增加面子的同时维护亲友关系，直接促进项目销售。,建议方向一：老客户奖励,现金：直接现金奖励10000元/套，或减免一年物业费；票券：赠送价值2000元的超市购物卡，或等值加油卡。,建议方向二：新客户优惠方案,优惠：由老客户介绍的新客户直接可获得减免房款1%的优惠。,行之有效的奖惩制度信息共享的团队合作,精细化客户服务体系,维护客户管理,项目建议,项目商业建议,项目产品建议,项目价
35、格建议,2、目标客户定位及群体特征阐述,商业客户需求分析,地段交通人流商业氛围,经营回报业态规划,升值潜力租金收益,投资,自用,客户关注点与本案匹配度：已具备：地段、交通人流、商业氛围可争取：业态规划、经营回报、租金收益、升值潜力本案已满足不同类型的商业购买客户的共同关注点，可通过业态优化和招商投入增强客户购买信心。,全市投资客户,客户特征：地段/商业氛围/增值潜力大,自用客户,客户特征：商业氛围/经营回报,外地投资客户,客户特征：地段/增值潜力大,2、目标客户定位及群体特征阐述,项目商业客源定位,核心客户,重要客户,偶得客户,体验式业态：,老年业态：,特色餐饮、咖啡简餐、电影院、电玩城、美容
36、SPA、健身房、培训机构、台球室、量贩式KTV、画廊、花卉园艺、珠宝钟表、高端齿科眼科、水族馆,健康器械、药品连锁、保健品超市、老年大学、老年培训班、老年护理中心,儿童业态：,儿童主题乐园、儿童零售、儿童摄影、儿童餐、儿童生活配套、儿童教育培训类,商业定位的依据问题：（1）大环境：未来3大趋势,网购潮趋势,2014生育潮趋势,老年化潮趋势,项目商业思考,（2）中环境：项目所在商圈商业环境,项目商业思考,（3）小环境：项目内部需求环境,项目商业思考,商业分区定位及业态落位,根据“1个商场、3条街”的不同位置、功能、布局，规划“全年龄段商业体验模式”，具体定位如下图：,“星洲”时尚名品街,“加洲”
37、休闲风情街,“豪洲”家居品牌街,“诺洲”购物体验中心,“绿洲”大公园,“诺洲”购物体验中心,主要为超市大卖场、家居城、影城电玩，并加入儿童业态、老年业态针对年龄：0-80岁,商业分区定位及业态落位,“星洲”时尚名品街,参考案例：大宁国际商业广场时尚服饰、运动品牌、潮流饰品、快餐饮品、生活配套、美容美发针对年龄：20-30岁与购物中心关系：是购物中心业态的补充,商业分区定位及业态落位,“豪洲”家居品牌街,参考案例：上海宜山路家居品牌街银行网点、家居品牌店、珠宝钟表针对顾客年龄：30-50岁与购物中心关系：是购物中心家居城业态的升级,商业分区定位及业态落位,“加洲”休闲风情街,参考案例：上海新天地
38、咖啡馆、美容SPA、花卉园艺、情调酒吧、特色西餐、高级中餐厅针对年龄：20-50岁与购物中心关系：补充休闲风情、商务类业态,商业分区定位及业态落位,欧式风情商业街效果示意,欧式风情商业街业态示意,欧式风情商业街业态示意,商业广场景观设计建议,建议增设商业街精神堡垒利用灯光和景观来增加吸引力地铺石材呈环形或扇形造型拱卫主力店正门增设流线型花坛，种植长青灌木类绿植，保证植物的时效性景观灯和灯杆旗相结合，增加商业气氛，也便于后期使用,同规格不同材质的地铺,沟盖式排水沟,采用立体灯光照射，柱形景观灯和地面光源交汇采光，营造夜景,照地灯结合车挡设计,将景观灯具成列布置，结合地面铺装，有助强化街道的序列感
39、和进深感,导视系统,休闲座椅与景观的结合,正对入口设置LED大屏,精神堡垒,雕塑小品,流线整形灌木花坛,落叶乔木减少对店招的遮挡,项目建议,项目商业建议,项目产品建议,项目价格建议,住宅产品建议（首期）立足市场主流的刚性需求，涵盖功能改善需求，引导品质改善需求,高层住宅产品建议两房户型参考,90平米2房/2厅/1卫,高层住宅产品建议小三房户型参考（二梯四户）,3房/2厅/1卫，110平米,3房/2厅/1卫，105平米,高层住宅产品建议三房户型参考,129平米3房/2厅/2卫,公寓产品建议尽量做成全LOFT产品，层高5.4米，买一层得两层,立面现代时尚，类似办公形象板式结构，单侧走廊,60-70
40、平米3房/2厅/2卫两开间朝南,下层,上层,公寓产品建议3房户型建议,公寓产品建议2房户型建议,公园景观环境建议风格主题,第3类 自然的英式设计理念：讲究园林外景物的自然融合，把花园布置得有如大自然的一部分。,第2类 法国花园式设计理念：规整对称、华贵，在园林布局的规模上，显得更为宏大和华丽。,第1类 意大利台地式设计理念：中轴对称，设置多级瀑布、叠水等，自上而下，形成多层台地。,公园景观环境建议入口表现,大气的主题入口 设计理念：具有鲜明的主题特色、大气的整体布局，以及足够场景震撼力。入口区不需要过大的空间及大型的广场，但需要在此气势和细节环境上取胜，因此我们着重强调了延伸大气的水景、主题式
41、绿化、雕塑与喷泉的整体融合。,延伸的水景,主题式绿化,雕塑与喷泉,公园景观环境建议道路表现,道路与景观的结合 设计理念：主干道应具有明确的导向性，道路两侧的环境景观应符合导向要求，并达到步移景移的视觉效果。道路边的绿化种植及路面质地色彩的选择应具有韵律感和观赏性。支路两侧的绿化种植，要尽可能形成绿荫带，并串连花台、亭廊、水景等，通过景观的缩放，形成休闲空间的有序展开，增强环境景观的层次，达到曲径通幽之境。,公园景观环境建议小品表现,水、植物与雕塑的结合 设计理念：小品与周围环境共同塑造出一个完整的视觉形象，同时赋予景观空间环境以生气和主题，通常以其小巧的格局、精美的造型来点缀空间，使空间诱人而富于意境，从而提高整体环境景观的艺术境界。,Thank You!,
