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1、,天津物业公司八月份财务分析报告,财务部,2014.9.4,物业费收缴情况,损益情况,资产负债情况,一,二,三,目 录,四,现金流及未结款项情况,五,风险提示及建议,物业费收缴情况,一,4,在管项目基本情况,注：物管中心面积按收费系统查询，查询日期为8月31日。,截至8月31日，天津物业公司共管理物业项目6个，总收费面积168万平方米，平均入住率94.49%。,5,1-1、物业费回收情况-当期物业费,2014年全年应收物业费3925万元，计划收取物业费2944万元（收费率75%），1-8月实现回收2213万元，完成同期计划金额的65%，完成全年计划金额的75%。,截至8月31日，天津物业公司距
2、离完成收费指标尚需731万元，月均需完成183万元。其中：海河新天地、新干线、远洋城三个项目月均分别需完成40万元、80万元、81万，才能完成项目年度指标。,6,1-2、物业费回收情况-清欠物业费,以前年度物业费全年应收1760万元，计划完成清欠额704万（收费率40%），1-8月实现回收213万元，完成同期计划金额的32%，完成全年计划金额的30%。,截至8月31日，天津物业公司距离完成清欠收费指标尚需491万元，月均需完成123万元。其中：海河新天地、新干线、远洋城三个项目月均分别需完成56万元、31万元、33万元，才能完成项目年度指标。,损益情况,二,目 录,8,2-1、损益情况利润表,
3、天津物业公司2014年1-8月账面净利润-664万。,9,2-1.1、损益情况分项目,截至8月31日，天津物业公司利润总额-664万元。,10,2-2、营业收入情况,2014年8月31日，天津物业公司实现营业收入 3799万元，完成同期计划的73.02%，完成全年计划的49.21%。,11,2-2.1、营业收入分项目情况-入住物业费收入,1-8月天津物业公司实现入住物业费收入2529万元，完成同期计划的95%，完成全年计划的65%。,12,2-2.2、营业收入分项目情况-空置房物业费和其他收入,1-8月天津物业公司实现其他收入1270万元，完成同期计划的50%，完成全年计划的33%。其中：新干
4、线：地上、地下停车位收费未按计划实施，造成预算偏差，金额约为35万元；空置房未按时与地产结算，金额约为105万元。远洋城：已售楼宇维保服务费2013年度、2014年度合同均未签订影响，影响约76万元。万和城：开荒保洁服务费、空置房物业费未按计划与地产结算，影响约235万元；已售楼宇维保服务费2013年度、2014年度合同均未签订影响，影响约25万元。各售楼处：2014年度服务费合同均于近日签订，影响审批流程，导致收入未按计划实现，金额约为460万元。,13,2-3、营业成本整体情况,1-8月天津物业公司实际发生营业成本4210万元，占收入比111%，超过行业均值（行业均值为95%）。完成同期预
5、算比率为93%，完成全年预算比率为61%。,重点仍是关注外包成本问题，严格执行合同约定所列的奖惩条款。各项目必须调整外包人员编制或降低人工单价，确保成本费用控制在年度预算内。,14,2-3.1、营业成本-人工成本,1-8月实际发生人力成本费1646万元，占同期预算比例95%，占全年预算比例64%：,15,1-8月实际发生公共设施维护费900万元，占同期预算比例78%，占全年预算比例53%。,2-3.2、营业成本-公共设施维修费,16,1-8月实际发生清洁卫生费575万元，占同期预算比例87%，占全年预算比例56%。支出偏高项目：远洋城香颂、滨悦园区于2014年新签订合同，补提2013年四季度费
6、用造成超出同期预算.,2-3.3、营业成本-清洁卫生费,17,1-8月发生实际秩序维护费838万元，占同期预算比例108%，占全年预算比例70%。支出偏高项目：海河新天地、远洋城两个项目，于2014年2月份完成合同签订及费用报销手续，需补提2013年4季度费用，金额约200万元。同时，海河新天地增加特保费用，影响约50万元，远洋城香颂、滨悦增加地库成品保护费影响约60万元。,2-3.4、营业成本-秩序维护费,资产负债情况,三,目 录,19,3-1、资产负债整体情况,本期总资产同比期初减少197万元，总负债增加468万元。其中：资产的变化中货币资金减少较多，为885万元；负责的变化中应付账款增加
7、最多，为813万元。,现金流及未结款项情况,四,目 录,21,4-1、现金流情况现金流简表,2014年初天津物业公司结存货币资金1251万元，本期累计流入4271万元，累计流出5156万元，累计净流入-885万元。截至2014年8月，天津物业公司结存货币资金366万元。,22,4-1.1、日常经营流入情况,本期公司实现物业费流入2036万元，占总现金流入的比例为48%。其中包含空置房物业费流入244万元，以后年度预收物业费流入521万元，减免物业费流入53万元，剔除以上三项，本年度实收物业费流入1037万元，清欠物业费流入181万元。,23,本期公司实现现金总流出5156万元，其中，人力成本流
8、出占总现金流出的比例为33%，七项费用占总现金流出的比例为3%，保安、保洁、绿化费用占总现金流出的比例为14%.公共维修费占总现金流出的比例为8%，能源费占总现金流出的比例为10%，税金支出占总现金流出的比例为7%，其他经营性支出占总现金流出的比例为25%，比重较大的仍是人工成本支出。,4-1.2、日常经营支出情况,24,4-1.3、经营性净现金流情况,截至8月31日，天津物业公司总体不能实现经营性资金平衡。主要原因是空置房物业费、减免物业费为按时收回；各售楼处服务费受合同签订影响，不能及时收回。,25,4-2.未结款项情况,截至8月31日，天津物业公司应收款总计5306万元，其中应收入住物业
9、费2412万元，应收空置房物业费和其他收入2894万元。,26,4-2.1、未结款项-应收入住物业费情况,本期应收账款2412万元，其中，以前年度欠费为1548万元，当期（2014.1-2014.8）欠费为864万元。其中：海河新天地以前年度欠费767万元，当期欠费235万元；新干线以前年度欠费415万元，当期欠费281万元；远洋城以前年度欠费351万元，当期欠费275万元；万和城以前年度欠费7万元，当期欠费41万元；风景以前年度欠费7万元，当期欠费33万元。,27,4-2.2、未结款项-空置房物业费和其他收入情况,截至8月31日，各项目应收未收款项共计2894万元，对收入确认及现金流的影响较
10、大。所有款项均为地产公司欠付，主要原因：空置房、减免物业费未按季度申请与地产结算，同时受对接人沟通不及时影响资金计划填报导致付款滞后；开办费、售楼处服务费、维保服务费受合同、成品保护服务费、遗留问题赔偿款受报销手续影响，未能按期实现收入。,注：远洋城开办费于9月初收回,28,4-2.3、未结款项-应付未付款项情况,截至8月31日，各项目应付未付款项共计1600万元,风险提示及建议,五,目 录,30,五、风险提示及建议,建议一：把控年度指标进度已针对售楼处、园区分别建立核算中心，细化售楼处、园区等核算中心真实的盈利状况，从基础数据方面达到准确把控任务指标进度的目的；目前需要各部门协作，明确人工成本、行政费用以及设备设施维修费、能源费在各核算中心之间的分摊方法，为分中心核算提供依据。建议二：提高营业收入完成率加强与地产相关部门的沟通与信息传递，提高入住比例以及物业费收入完成率。对于未签订合同，如售楼处服务费，各项目必须安排专人跟进未签订合同流程，确保及时确认收入。建议三：缓解资金紧张状况按照“量入为出”原则，严格控制各项费用支出，确保各物管中心资金合理支出。对于空置房、减免物业费，各项目必须每月25日前确认当月未结金额，同时提醒并提前与开发公司对接人沟通，保证及时收回未结款项。对于已签订合同尚未结算的款项，各项目必须采取一定措施，建议结算后再支付费用，保证物业公司垫付费用的回收。,
