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1、重庆建新南路综合体开发研究,呈交,2012/7/12,顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司,重庆煌华集团,重庆的地形特点决定了其空间结构不同于一般平原型城市的“同心圆”或“方块状”，重庆的空间结构将呈现“一城五片，多中心组团式”特征，目前主城区划分为5个片区、16个组团和6个独立功能区。“五片”即按照“两江四山”的山水格局，将主城分为五大片区。都市区城市中心主要指中央商务区（CBD），由江北城、解放碑和弹子石滨江地区组成。城市副中心除已有的沙坪坝、观音桥、杨家坪、南坪以外，另外重点建设西永和茶园。由此形成“一个中心，六个副中心”的格局。,重庆市产业规划特征,产业规划呈现“一城五片，多中心组团
2、式”特征,重庆市产业规划特征,“一个中心，六个副中心”,重庆大型零售市场,NOVO在重庆解放碑开了第一家独立百货。诸如GUCCI以及WE等奢侈品、快速时尚品牌积极进入重庆零售市场。购物中心的首层平均租金同比上涨 4.2%达到726元/平方米/月。,市场摘要,快速时尚品牌积极拓展重庆零售市场,重庆商圈市场专项研究,核心商务区,现有项目,未来项目,重百商场,新世纪百货,观音桥,解放碑,北城天街,重百大楼,新世纪百货,英利国际金融中心,环球金融中心,重庆大型零售市场,重百大楼(解放碑)新世纪百货(解放碑)大都会广场重百商场(观音桥)新世纪百货(观音桥)北城天街(观音桥)王府井百货(解放碑)茂业百货(
3、观音桥)新世界百货(观音桥)日月光广场(解放碑)星光68(观音桥)大融城(观音桥)NOVO(解放碑)美美百货(解放碑)富力海洋广场（观音桥)金鹰财富广场(解放碑),现有项目,未来项目,英利国际金融中心环球金融中心,王府井百货,大都会,茂业百货,新世界百货,日月光广场,星光68,大融城,NOVO,美美百货,富力海洋广场,金鹰财富广场,重庆商圈市场专项研究,二、项目基地条件分析,本项目位于重庆市江北区建新南路，比邻观音桥商业中心位置。项目占地X亩，建筑面积地上38万平方米。,本案,项目指标,基地用地条件较好，具有一定的规模性，利于城市综合体项目的打造。,2、商业和房地产市场初步分析,地块45056
4、平方米，容积率建议13.0 建筑面积建议36.68万平方米,一期产品规划,建筑面积26.8万平方米，三栋塔楼，住宅16万平方米，商业7.77万平方米，其中地下建筑面积25911,停车位,建议将交叉路口塔楼定位为SOHO,提升销售价格,一期项目投资估算,可以销售物业-产品一流前提下的估计,毛利润57.1-39.44=17.66亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计10亿元，今后用于招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米和10000平方米5A写字楼。,可以销售物业-产品一般前提下的估计,毛利润49.6-39.44=10.16亿元毛利润，上交各种税费后，纯利润预计6亿元，今后用于
5、招商和运营流动资金3000万元左右，保留购物中心8万平方米。,一期可以销售物业计算理论上毛利润为262000-203100=5.89亿元毛利润，用于滚动开二期,如果销售价格降低到大户型1.2万元，住宅1万元，项目没有销售利润。,建议之一,项目产品定位和设计水平对项目利润的影响较大。建议一期产品在明年十月前投放市场。,100亩项目参考建筑设计模型如下：,建新南路,参考模型,信和地王项目,项目规划设计完善意见之一-突出一期购物中心形象 强调入口设计，增加空中花园的功能,空中花园重点借鉴难波城,重视空中立体动线的引导,空中花园不仅是景观中心，而且是人流聚集中心，是人流动线的重要组成部分。,项目规划之
6、写字楼研究,建议写字楼高度限高230米以内。建议写字楼一栋超高层68层以内1-25层3000平方米每层 25层以上建议在1600平方米以内建议酒店公寓为1-100米，100-230米作为写字楼部分。让写字楼拥有最好的景观资源，拥有福建商会联络更多企业总部进入。,观音桥项目总部办公楼意向图,建议防暴雨作为设计中考虑的因素,对暴雨可能引起的洪水进行疏导，确保不能进入本项目地下室和商场，避免发生重大事故。,四、购物中心和商业街区商业规划,一期77832平方米商业规划构思,购物中心设计意向图 整体规划与设计,Hisense Plazas overall planning and its facilit
7、ies,本项目主要竞争对手,龙湖北 城天街是本项目的主要竞争对手，该项目商业位置优越于建新南路项目，建新南路办公塔楼等价值高于北城天街。,填补观音桥业态空白-满足婚庆业态要求,1.5000平方米品牌酒楼和配套婚纱摄影中心，满足婚庆要求。2.精品超市 引进华润OLE 精品超市,3.引进部分国际一线品牌和二线品牌以及国内一线品牌。,满足中高收入者要求，方便顾客停车。形成观音桥商圈的旗舰型购物中心。,五、关于项目引进资源的社会意义,1.一流购物中心提升观音桥商圈竞争力本项目是观音桥最高品质的现代城市商业综合体项目，不仅在开发阶段上交各种税费，而且在开业后对地方经济发展具有重要贡献，提升整个观音桥的城
8、市形象和品味。其中，10万平方米购物中心年销售额预计前三年分别为，8，10亿元，每年纳税预计万元以上，解决员工就业人就业。,2.为产业升级和发展总部经济助力,8万平方米总部大厦预计吸引企业总部两家，同时吸纳金融创新服务相关企业入住，引导民间资本投入实体经济，不仅有利于搞活民间金融，而且有利于加快江北区产业升级步伐。引进一家以上企业总部，预计及每年多增加1亿元以上税收。,杨宝民先生指导的长沙总部大楼-泊富中心260米高度,3.本项目将引进观音桥商圈缺少的品牌和业态，提升观音桥商业辐射力,引进50个填补空白的商业品牌的名品购物中心需要三年培育期，政府给予购物中心三年所得税减半政策。五十个品牌不仅包
9、括著名时装品牌，范思哲，著名化妆品兰寇，雅诗兰黛等，韩国女装ON&ON,SI、MINIMUM、Deco。包括深圳十大女装和韩国女装三十多个品牌。,深圳市影儿时尚投资有限公司,深圳玛丝菲尔时装有限公司,深圳歌力思服装实业有限公司,深圳市叶子服装实业有限公司,深圳梁子时装实业有限公司,淑女屋时装股份有限公司,这些品牌引进后建成的购物中心将引领观音桥区域的时尚潮流，商业辐射力将强于九龙坡区。,深圳市马天奴服装专卖连锁有限公司,深圳东方逸尚服饰有限公司,深圳市城市俪人实业有限公司,深圳市兴泰季候风服饰有限公司,六、新摩尔公司服务本项目的优势,1.本公司拥有一流综合体开发和运营团队,杨宝民，李敏先生在重
10、庆留影,合作招商与经营顾问公司专家 杨宝民深圳市新摩尔商业管理有限公司总经理，清华大学商业地产总裁班教授，1998年担任王志纲工作室高级策划师，曾任营销总监，物业管理总经理、深圳茂业集团主管房地产营销与百货公司营销策划工作副总经理职务。我国著名城市商业综合体和购物中心经营专家，中国商业地产2011年度十大杰出操盘手，成功主持深圳华强北茂业8万平方米购物中心和海信名品购物中心和苏州工业园15万平方米购物中心经营顾问工作。主持深圳新世界中心、长春国际金融中心等总部大楼建设和营销。,杨宝民先生主持的深圳华强北8万平方米购物中心 2004年开业,杨宝民先生指导的08年奥帆赛 青岛商业配套海信名品购物中
11、心,奥运村Olympics Village,比赛船舶停泊区（内区）Competition yacht anchoring area(inner area),奥帆赛 地上指挥 观摩中心Olympics Sailing Regatta land Commanding and view center,比赛船舶 停泊区（外区）Competition yacht anchoring area(outer area),奥运店Hisense plaza,The commercial supporting facilities for the 2008 Olympic Sailing Regatta,杨宝民先
12、生指导的苏州圆融时代广场和综合体,2008年杨宝民先生指导的50万平方米综合体，包括15万平方米购物中心和商业街区以及大型总部办公写字楼以及二期圆融星座。已经成功开业。,长春国际金融中心,长春国际金融中心总规划用地面积3.6万平方米，规划建筑密度50%，容积率5.7，规划绿地率25%。项目总建筑面积约28.5万，地上建筑面积205000平方米，地下建筑面积约80000平方米。其中商业面积33841平方米（综合商业）；五星级酒店41356平方米；写字楼34863平方米；高档公寓94940平方米。业态为5A级写字楼、五星级酒店、高档奢侈品专卖店总汇、高级公寓。深圳新摩尔商业管理公司担任项目总策划和
13、招商顾问，杨宝民先生亲自指导了项目规划设计，其中总部大楼260米高度，引进了中国人寿保险公司。综合体的红楼系保留文物建筑，引进了浦东发展银行吉林省分行总部。,商业顾问公司金融专家江禾博士星联国际集团执行董事，总经理，星联投资管理董事长。美中经济贸易促进会不动产委员会主席，美国万通投资银行地产金融委员会主任，新加坡CKSP建筑师首席代表，北京大学金融投资联合会秘书长，北京大学人居环境中心专家委员会副主任，兼职教授。清华大学房地产硕士；北京大学国家发展研究院国际MBA；金融学博士研究生。江禾先生积累了十数年房地产业、金融业经验，并主持不动产投资管理、开发管理等系统工作的理论研就与系统运营工作；同时
14、作为中国城市战略、企业战略方向专家为中国多个政府和部门作过战略研究工作。这其中包括北京平谷区金海湖管委会、北京中关村软件园、北京通州新城、青岛市建委，青岛市国际机场，青岛国资委下属集团、上海松江轻轨指挥部、京沪高铁运营部门等。江合先生2004年获得“中国十大策划专家”称号；2007获得“中国行业领军人物”奖；2008年获颁中国生产力学会与中国策划联合会联合颁发的“改革开放30年中国策划标志人物”奖。,商业顾问公司综合体开发专家李敏先生,现任深圳市新摩尔商业管理有限公司高级顾问，广东宏富房地产有限公司市场总监，策划部经理，主持星河湾全程策划与销售。后任长沙运达集团副总经理，重庆奥林匹克花园公司董
15、事长，拥有丰富的综合体和精品大盘开发经验。成功操盘广州星河湾，长沙运达广场五星酒店和名品购物中心以及写字楼综合体项目，成功引进LV等国际名品。,长沙运达广场综合体项目,商业建筑 设计顾问-叶祖达先生,曾任The JERDE Partnership美国捷得国际建筑师事务所中国区总监，目前全球商业建筑设计排名第一，加拿大著名大学规划设计硕士，北京大学博士，英国皇家规划师学会会员，加拿大规划师协会会员，英国及加拿大园境师学会会员。主持上海西郊百联购物中心等多个重大商业建筑设计项目，指导青岛等城市商业综合体项目建筑设计。,商业顾问公司工程管理专家杨健先生,现任深圳市新摩尔商业管理有限公司工程顾问部总监
16、，曾任青岛海信广场副总经理，拥有丰富的购物中心和综合体施工管理经验。主持亚洲最漂亮的名品购物中心建设。,杨健（左）和杨宝民先生,2.拥有产品定位和规划设计优势,本公司团队拥有国内一流综合体规划设计和开发运营经验，已经开发成功的购物中心和写字楼等运作水平，超越万达广场和龙湖天街的水平。本项目将聘请美国SOM设计写字楼，英国贝诺公司设计购物中心和商业街区。,长春国际金融中心,3.招商和运营优势,本项目购物中心将和青岛海信国际名品购物中心合作。本项目书店将和重庆新华书店集团合作，帮助量身定制1万平方米江北区域最大的书店。本项目写字楼部分提前和中国银行等金融单位沟通，帮助金融和企业总部量身定制2万平方
17、米。,商业团队拥有8万平方米一流购物中心的经营经验,六、项目操作步骤和盈利模式建议,设计完成,概念性规划设计,初步的规划设计任务书,规划设计与建筑设计方案,招商摸底与确定正式设计任务书,酒店设计,购物中心和商业街区设计,写字楼和公寓设计,设计优化与节能设计,装修设计,商业视觉形象,启动商业规划与产品定位,招商手册设计,第二、综合体设计的科学流程第三、按照绿色建筑标准，全面打造大渡口区绿色商业综合体，降低运营成本。第四、做好项目全面预算管理第五 争取为一家金融企业及产权交易中心等建设办公塔楼，采用量身定制部分办公空间的方式打造总部大楼。,杨宝民先生提出的综合体流程图,第一、以正确的开发顺序 实现
18、最佳盈利模式提前做好概念设计和招商摸底,总结：,本项目是市区内适合建设大型购物中心和写字楼等综合体的理想地址，项目位于大渡口区步行街商圈端点，市民认同度较高。本项目四大亮点填补江北区空白，金融和企业研发营销总部，高档购物中心和文化街区，空中公园和嘉陵江互相呼应，便于中高档购物中心招商和经营，填补江北区空白。,谢谢,深圳市新摩尔商业管理有限公司,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmf
19、E1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDehVmGax3lrOEbw63VscA3YSijtUKoCyiLzAlVRp7l4QgPNHxvJFFDyjUVN3oHlMa
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