建筑装饰工程项目合同管理.ppt

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1、1,建筑装饰工程项目合同管理,讲授人：*市企业联合会秘书长建筑之家整理二OO八年十一月二十六日,2,学习是生命的奠基石,3,成 功 代 表 过 去 能 力 说 明 现 在 学 习 决 定 未 来,4,A厂与B厂签订一份合同，内容如下：1、标的名称：啤酒运输木箱 2、规格：422929 3、用料；杂木或松木 4、单价：11.40元 5、数量：10000个 6、结算办法：由B厂将货物运至大连港交货，货到A厂经检验合格并点数入库后付款。7、交货期限：2008年3月至7月交清。3月交货1000个，其余每月交货2000个。8、违约责任：晚交货一天，罚款5%。试分析：该合同存在什么问题？会引起哪些纠纷？,

2、5,研究五个问题:一、什么是合同？二、企业为什么要重视合同管理？三、建筑装饰合同文本的主要内容；四、签订合同应注意的有关问题；五、掌握合同谈判的技巧。,6,一、什么是合同？“合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。”（36字）,7,（一）合同是一种协议,由两个或两个以上的当事人参加，通过协商一致达成协议，就产生了合同。合同三个要素：主体-合同当事人客体-标的合同双方当事人权利义务共同所指向的对象 内容-合同条款,8,（二）合同是平等主体之间的协议,自然人：包括公民、外国人和无国籍的人 法 人：与自然人相对 是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有

3、民事权利和承担民事义务的组织。,9,法人存在必须具备以下几个条件：,依法成立；有必要的财产或者经费；有自己的名称、组织机构和场所；能够独立承担民事责任。,10,法人分两大类：,企业法人：是以获取盈利和增加积累、创造社会财富为目的的经济组织非企业法人：是为了实现国家对社会的管理及其他公益目的 机关法人、事业单位法人、社会团体法人 其他组织 合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、附属性医院、学校等,11,（三）合同是平等主体之间民事权利义务关系的协议（三类平等主体：自然人、法人、其他组织）,（四）合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。签订合同是为了达到经济利益目的，把双方的权利

4、义务关系确定下来；变更合同则是改变原来的某些权利义务关系内容，达成新的协议；终止合同则是消灭原有的利义务关系。所以，设立、变更、终止民事权利义务关系，是合同的一种特有的功能。,12,（五）签订合同的基本原则,（1）平等的原则 合同法第三条订立合同时当事人法律地位平等履行合同时当事人法律地位平等承担违约责任时当事人法律地位平等,13,（2）自愿的原则 合同法第四条,当事人有权依照自己的意志决定是否签订合同当事人有权依照自己的意志决定与谁签订合同当事人有权依照自己的意志决定合同的内容和形式,14,（3）公平的原则 合同法第五条,当事人参加民事活动的机会均等。当事人之间享有的民事权利和承担的民事义务

5、对等。当事人承担民事责任合理。,15,（4）诚实信用的原则 合同法第六条,当事人必须以诚实、善意的内心状态对待对方当事人。当事人应以诚实信用方式行使权利。当事人应依诚实信用的方式履行义务。没有诚信比没有法律更可怕，诚信不是个人私事 1万美元借款 原告：这是被告向我借款时她打的收条 被告：这是我收到原告还款时我打的收条,16,有一个故事发生在德国。德尔是一名出租车司机，一天深夜，天降暴雨，德尔归家心切，无意中闯了红灯。次日，德尔收到保险公司的通知：“由于你闯红灯的危险行为，自本月起，你的车辆保费将提高10。”德尔很无奈，改投另一家保险公司，但是保费与原来的保险公司一样，因为他闯红灯的冒险行为已经

6、被记入“诚信档案”。更可怕的还在后面：妻子上商场购物时被告知，必须现金交易，她的信用卡已经作废，因为德尔闯了红灯。在学校读书的女儿也给德尔打电话说，必须马上筹一笔款，因为学校临时取消了支付给她的助学贷款，并要求她马上还清以前的贷款。“您怎么能闯红灯呢，爸爸！”女儿嗔怪。,17,国内其实也有类似的例子。有个同学到广州一家企业求职，结果被挡在门外。是学历不够吗？他是正规院校毕业的本科生。是能力不够吗？他已在好几家大公司搞过多年营销。他被拒聘的原因是该公司明文规定，拒绝省人应聘。之所以会发生这样的事情，恐怕是因为有一些该省人丧失过信誉，在工作中投机钻营耍滑头，这给很多在外打工的该省同乡带来了“信誉危

7、机”，因为上述规定具有一定的普遍性。可见，当不诚信的个体行为以个人形式出现的时候，它会给所在的群体带来损害，而当这种损害蔓延成灾的时候，它就会对人们的思维造成定势上的偏见。由此可见，“诚信迷失”绝非个人的事情，而是会对整个社会群体带来负面影响。,18,（5）守法（合法）的原则 合同法第七条,订立合同和履行合同要遵守法律的强制性规定 主体资格要合法（营业执照、资质、核准的范围等）；见铁路合同 合同的内容要合法（条款不得违背法律、法规、地方法规及规章）；合同的形式和订立程序要合法（如施工合同法律规定应采用书面形式、工程招投标及合同备案等）；合同的履行必须合法。,19,二、企业应高度重视合同管理 企

8、业为什么应该重视合同管理？这是由合同在企业经营管理和市场经济中的法律地位和作用及企业合同管理的现状所决定的。,20,（一）加强和做好企业合同管理是市场经济的客观要求。,1、合同是企业联接市场、实现经济目的的纽带和桥梁。,21,合同是市场的产物市场靠合同动作合同成立以市场为前提,22,2、合同是保护双方权益的依据和准则。工程项目建设的全过程，合同是最为重要的法律文件。合同是双方行为的准则。合同制约发包人和承包人。合同是调解、仲裁及审理合同纠纷的依据。,23,（二）加强和做好合同管理是企业经营管理的内在需求。企业成立与存在的意义是为社会创造各种财富。企业的经营成败与合同及合同管理好坏有密切关系。固

9、定价格风险范围：除设计变更以外不做调整。设计变更增加的工程量按实际发生执行现行计价标准结算。固定价格风险系数：%,24,当前我国市场规则和秩序还不很规范;合同极易被不法分子利用，进行各种违法犯罪活动;市场竞争日趋激烈,故设陷井等潜在的合同风险增大;合同条件日趋苛刻。,25,实践证明:企业不高度重视合同管理，很难取得盈利，效益也容易从合同管理的缺欠中流失，甚至造成亏损、破产。搞好合同管理，是维护企业自身合法权益最基本的要求。,26,（三）加强和做好合同管理是由工程管理人员的现状所决定的。提升合同管理素质势在必行 管理人员：合同知识和合同内容了解不多；不懂合同，盲目签合同；有纠纷时才去查找合同文件

10、；,27,有的同志签订合同时不知怎样使用合同文本；有的项目经理和工程管理人员不会起草合同；对合同有修改意见不会起草协商建议书；对定金和预付款有什么区别搞不清楚；对违约金如何约定不会操作；甚至合同中常见的“合格”是什么概念也搞不明白等；不会用合同保护自身合法权益。,28,合同是权益是企业自身合法权益的体现。合同是责任企业在争取自身应得权益的同时也必须无条件地承担起相应的责任和义务。合同是财富全面地履行合同，企业可以获得最大利润和新的财富。,29,合同是依据，合同是权利，合同是责任，合同是财富。企业要创造财富就必须做好合同管理工作，这是市场经济对企业自身经营管理的基本要求。,30,试题：1、合 同

11、：2、标 的：合同双方当事人权利义务共同所指向的对象。3、合同是法人之间为实现一定目的达成的协议。（）判断题 4、合同是（）之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。多选题 A、法人 B、个体工商户 C、自然人 D、农村承包经营户 E、国家 F、其他组织,31,三、建筑装饰施工合同示范 文本的主要内容,32,1、大连市现行建设工程合同示范文本,1、建设工程施工合同（GF-1999-0201）各类总承包建筑工程2、建设工程施工专业分包合同（GF-2003-0213）各类专业分包工程3、建设工程施工劳务分包合同（GF-2003-0214）各类劳务分包工程4、建筑装饰工程施工合同（GF-96-02

12、05）各类建筑装饰工程5、室内住宅装饰装修施工合同（DF-02-021）各类家庭装饰装修工程6、建设工程造价咨询合同（GF-2002-0212）各类工程造价咨询工程7、建设工程委托监理合同（GF-2000-0202）各类建设工程委托监理业务8、建设工程勘察合同（GF-2000-0203）（一）岩土水文地质勘察、测量及物探9、建设工程勘察合同（GF-2000-0204）（二）岩土工程设计、治理及监测10、建设工程设计合同（GF-2000-0209）各类民用建设工程设计11、建设工程设计合同（GF-2000-0210）各类专业建设工程设计12、房屋建筑工程质量保修书（示范文本）（2000.9.6）

13、各类房屋建筑保修,33,2、现行装饰装修施工合同文本,1、建筑装饰工程施工合同（甲种本）GF-96-020544条2、建筑装饰工程施工合同（乙种本）GF-96-020618条3、家庭居室装饰装修工程施工合同16条4、室内住宅装饰装修施工合同DF-02-02119条,34,3、合同的基本条款 一般合同包括以下条款：（1）当事人的名称或姓名和住所；（2）标的；（3）数量；（4）质量；（5）价款或者报酬；（6）履行期限、地点和方式；（7）违约责任；（8）解决争议的方法。,35,4、建筑装饰施工合同示范文本的主要内容,1合同双方的姓名或名称、住所地、联系方式；2工程概况:包括工程名称、工程地点、工程内

14、容、工程范围等；工程内容：是反映工程状况的一些指标内容。工程范围：是指承包人承包的工作范围和内容。,36,3承包方式：施工实践中常见的承包方式有：,（1）总价合同 固定总价合同 特点：合同价是总价；价格固定；承包人承担风险。（适合工期较短的工程）可调总价合同 特点：合同价是总价；总价是调整的。（一般适合工期较长的项目）（2）单价合同。（3）成本加酬金。成本部分 酬金部分（可以采用比例数额，也可采用固定数额）,37,4合同工期；,5双方的一般义务；6材料、设备的供应方式与质量标准；7工程款的拨付与结算；8工程质量等级和验收标准；9安全生产与相关责任；10违约责任及承担违约责任的方式；11争议的解

15、决方式；12其他应当约定的条款。,38,四、签订建筑装饰合同应注意的有关问题,合同签订总的要求是四句话：一是主体资格要合格；营业执照、资质、核准的经营范围等 二是条款内容要合法；不得违背法律、法规、地方法规及规章 三是语言表达要准确；不能歧义和误解，要严谨，不用形容词 四是权利义务要对等。权利义务、违约责任要对等，具有操作性,39,当前企业在合同签订阶段存在的问题，常见的有：,1、合同当事人主体资格不合格，合同主体不具有相应的民事权利能力和民事行为能力；2、合同文字不严谨，不准确，容易发生歧义和误解，导致合同难以履行或引起争议；3、合同条款挂一漏万，；不全面、不完整，有漏洞4、违反法律法规签订

16、无效合同；5、境外合同文本的疑问；6、应变更合同的没有变更。,40,合同法第270条规定:“建设工程合同应当采用书面形式。”这个规定考虑到了建设工程合同的特点，也有利于保障合同双方当事人的合法利益。那么，施工合同有那些特点呢？,41,施工合同的特点（特、长、多、广）,一是合同标的物特殊特 建筑产品体积庞大，消耗的人力、物力、财力多，一次性投资数额大；建筑产品的固定性和生产的流动性；建筑产品的类别庞杂，形成其产品个体性和生产的单件性。,42,二是合同履行周期长长 由于建筑产品的体积大，结构复杂，建造周期都较长，不同用途，不同专业特点的建设工程工期长短也不同。少则几个月，多则数年。,43,三是合同

17、条款内容多多 由于施工合同的“标的物”特殊，履行周期长等特点，施工合同条款除合同法规定的工程范围、建设工期、中间交工、工程的开工和竣工时间、工程质量、工程造价、技术资料交付时间、材料和设备供应责任、拨款和结算、竣工验收、质量保修及双方相互协作等条款外，还有很多具体内容如：有关图纸、技术资料提供份数，保证工期的进度计划，提前或延误工期的责任、价款的预付和调整、设计变更、现场“三通一平”、地下障碍、工程分包、不可抗力、合同解除、缓建等重要内容。,44,四是合同涉及面广 广,签订施工合同，必须遵守国家的多项法律和行政法规，由于施工合同条款多，涉及的法律和行政法规也就多。如；合同法、民法通则、建筑法、

18、保险法、担保法、仲裁法外，从施工合同监督方面还涉及工商行政管理部门、建设行政主管部门；合同履行中产生纠纷还要涉及仲裁委员会或人民法院；合同纳税就要涉及税务部门。,45,签订合同应注意的有关问题,46,（一）要掌握合同条款的分类 合同条款根据其不同内容，大致可分为四类：（1）依据性条款（法律、法规、规章、规范）多以“必须”、“应当”“不得”出现，或者以某种制裁性规定表示。（2）责任性条款 双方（应）承担的义务和责任（3）程序性条款时间性及前后顺序表述的条款，见文本（4）约定性条款双方协商确定的期限、价款、违约等条款,47,程序性条款时间性及前后顺序表述的条款 这类条款主要是规定在施工中发包人或承

19、包人的一些工作程序，通过这些程序性规定，制约双方的行为。如过去发包人让干的工作，没手续，工程结束后现回忆，没有程序。合同文本制定了一些程序性的条款，该签字的就签字，几天不签字的就认为同意了，这样可以分清责任。这类条款在合同中有20多条是以时间和前后顺序来表述的（不足7天的以小时计算，满7天的以7天或7天的倍数来计算的，这是国际惯例）。比如第32条“工程款、第36条“竣工结算”就是程序性条款，也是责任性条款。第36条款共有9条，集中起来是递、审、支、催、告、交、保、签8个字。,48,（二）做好起草、审查合同三个方面的准备（1）要审阅当事人提供的背景材料：法定代表人证明书：企业专业人员应审查证明书

20、是否在有效期内，如超过规定时间则为无效。营业执照副本：主要审查其是否通过年检，合同所涉及的标的物是否与执照规定的经营范围相一致。法定代表人委托书：法定代表人以外的业务人员外出签订合同，必须持法定代表人签发的委托书及明确的委托权限，超越委托权限则不必能签订合同。有关批文：是否真实、准确。济南案例 介绍信及合同书：主要审查其是否伪造，是否超过有效期限、经办的事项。经办人身份证：如有怀疑，可与正式签发部门核实。担保书：对于数额较大的预付定金的购销合同，应要求对方提供担保。通过信函、电话或派人对对方资信情况进行调查等。对对方进行调查了解是十分必要的，但有些企业为了节省经费、时间，不愿进行调查研究，因此

21、往往上当受骗。,49,（2）要查阅合同所涉事项相关法律法规、司法解释、部门规章；,50,签订施工合同要掌握施工管理领域法律法规和规章形成的十二项制度,（1）资质管理制度（2007年9月1日建设部第159号令,2004年2月3日建设部第124号令）；（2）施工许可制度（建筑法第二章、2001年7月4日建设部第91号令）；（3）工程质量监督制度（建筑法、合同法、2000年1月30日国务院第279号令）；（4）施工招标投标制度（招标投标法、2001年6月1日建设部第89号令、2003年3月8日六部委第30号令）；（5）施工现场管理制度（1991年12月5日建设部第15号令）；（6）安全生产管理制度（

22、安全生产法、建筑法第5章、1991年7月9日建设部第13号令、2003年11月24日国务院第393号令即建设工程安全生产条例）、2004年7月5日建设部第128号令即建筑安全生产许可证管理规定；,51,（7）施工验收备案制度（建筑法61条、国务院第279号令、2000年4月4日建设部78号令即施工竣工验收备案管理暂行办法；（8）工程质量保修制度（建筑法第61、62、63条、国务院第279号令第6章、2000年6月30日建设部第80号令即房屋建筑工程质量保修办法；（9）施工合同管理制度（合同法、建筑法、招标投标法、2001年6月1日建设部第89 号令、省市建筑市场管理条例）；（10）工程造价管理

23、制度（建设工程工程量计价规范GB50500-2003、2001年12月1日建设部第107号令即建筑工程发包与承包计价管理办法、财政部建设部2004369号即建设工程价款结算暂行办法及省、市发布的有关计价定额等）；（11）档案管理制度（1997年12月23 日建设部第61号令和2001年7月4日颁布的90号令）。(12）工程合同担保及保险制度（2004年8月6日建设部建市2004137号文件，即关于印发的通知大政发（2006）93号即大连市工程建设担保实施办法,52,什么是“合格”？“满足要求”才是合格。满足什么要求(需求或期望)呢？应“满足法律法规和顾客要求(需求或期望)”，而必须履行的需求或

24、期望是法律、法规、合同的规定，你就要搞清础法律法规、规章、规范对合格的标准、是怎么规定的。,53,无缝管分冷拔管和热扎管,材质有普通管,合金管,执行标准：,1、结构用于无缝钢管：GB8162-992、输送流体用地缝钢管：GB8163-993、锅炉用无缝钢管：GB3087-19994、锅炉用高压无缝管：GB5310-95ST45.8-型5、化肥设备用高压无缝钢管：GB 6479-1999 6、地质钻探用无缝钢管：YB235-707、石油钻探用无缝钢管：YB528-658、石油裂化用无缝钢管：GB9948-889、石油钻铤专用无缝管：YB691-7010、汽车半轴用无缝钢管：GB3088-1999

25、11、船舶用无缝钢管：GB5312-199912、冷拔冷轧精密无缝钢管：GB3639-1999,54,水泥行业产品标准（36种）,水泥行业产品标准 白色硅酸盐水泥 道路硅酸盐水泥 砌筑水泥 油井水泥 抗硫酸盐硅酸盐水泥 中热硅酸盐水泥低热硅酸盐水泥低热 矿渣硅酸盐水泥 铝酸盐水泥 硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥 矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥 及粉煤灰硅酸盐水泥 复合硅酸盐水泥 低热微膨胀水泥 钢渣矿渣水泥 快硬硅酸盐水泥 自应力铝酸盐水泥,快凝快硬硅酸盐水泥 快硬高强铝酸盐水泥 快硬硫铝酸盐水泥快硬铁铝酸盐水泥 膨胀铁铝酸盐水泥 特快硬调凝铝酸盐水泥 无收缩快硬硅酸盐水泥 彩色硅酸盐水泥 自

26、应力硅酸盐水泥 石灰石硅酸盐水泥 明矾石膨胀水泥 低碱度硫铝酸盐水泥 型砂水泥 自应力铁铝酸盐水泥 自应力硫铝酸盐水泥 型低碱度硫铝酸盐水泥 膨胀硫铝酸盐水泥 磷渣硅酸盐水泥 钢渣砌筑水泥 低热钢渣矿渣水泥,55,以发包方审定的决算为准;以工程造价咨询机构审定的决算为准;,56,工程竣工结算文件以发、承包双方签字盖章后为准；（建设部第107号令第16条、369号文件第14条规定）工程竣工结算文件由工程造价咨询机构审定后经发、承包双方签字盖章确认后为准；,57,（3）研阅有关合同范本并决定是否参照。A、建议采用示范文本；（具有规范性、可靠性、完备性和适应性的特点）B、合同双方当事人自行起草合同文

27、本，根据情况双方商定；C、及时提出修改建议。（详见建议书）,58,对可能存在的“不平等条款、违法条款、陷阱条款、不确定条款”提出修改与补充意见,59,（三）要重视合同价款条款的约定,1、合同涉及工程价款结算的事项 价款的确定；(1.3条)预付工程款的数额、支付时限；(20条)包工包料工程预付款的拨付，原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%，对重大工程项目，按年度计划逐年预付。工程进度款的支付方式、数额及时限；(22条)支付方式：按月结算与支付；分段结算与支付；竣工后一次结算。时间数额：承包人申请14日内；按不低于合同价款的60%，不高于90%。变更调整方法、时限及支付方式

28、；(29条)风险范围及幅度和调整方法；(19条)工程款的结算与支付方式及时限；(31条)工程保修金的数额及支付时限；(32条)安全措施和保险费用；(36条、39条),60,工期提前或延后的奖惩办法；(12条、13条）违约责任及争议的解决方法；(33条、34条),2、合同价款确定的依据：招标工程的合同价款依据中标价订立合同；非招标工程的合同价款依据审定的工程预（概）算在合同中约定。3、合同价款的方式：（第1.3、19条）固定总价固定单价可调价格,61,承包方式：施工实践中常见的承包方式有：,（1）总价合同 固定总价合同 特点：合同价是总价；价格固定；承包人承担风险。（适合工期较短的工程）可调总价

29、合同 特点：合同价是总价；总价是调整的。（一般适合工期较长的项目）（2）单价合同。（3）成本加酬金。成本部分（是承包商修建工程的必要支出）酬金部分（承包商应该获得的利润）（可以采用比例数额，也可采用固定数额）,62,固定价格风险范围：除设计变更以外不做调整。设计变更增加的工程量按实际发生执行现行计价标准结算。固定价格风险系数：%,63,（四）要注意合同的平衡性和可操作性,1、平衡性：（1）合同双方权利与义务必须对等，要相对平衡；（2）合同权利与义务必须“匹配”。,64,2、可操作性：（1）合同各方权利的规定不能抽象原则，合同各方的义务规定要明确、具体；（2）各方权利义务应规定得清清楚楚，具有可

30、操作性，执行过程中不容易产生歧义和误解；例：“主体结构工程施工完成，按商品房销售收入（指入帐部分款项）支付工程进度款”。（3）违约责任不能轻描淡写，要尽量详尽，各方违约责任与其义务相一致；例：按合同法执行（4）合同不能使用形容词，避免使用模棱两可的词语。义务相一致；,65,比如“还”字的使用就要注意,一个人欠他的朋友100万元，他偿还了80万元，在写偿还款的便条中写到“还欠款80万元”，由于对方不讲仁义结果引起了麻烦，他说朋友仍欠80万元，双方闹到法院去裁决，教训也是深刻的。,66,如填加“已”字或“已经”二字 1、已还欠款80万元；2、已经还欠款80万元；3、已偿还欠款80万元。就不会有纠纷

31、了。,67,1万美元收条的两种“解释”,原告：这是被告向我借款时她打的收条 被告：这是我收到原告还款时我打的收条,68,法院一审判决：被告应还款,69,将运到大连或送到现场“北京东站”写成”北京车站”少用“必须”，最好用“应”,70,在一份香菇供应合同中，需方将质量要求“无变质、足干、无杂质”漏写一个“无”字，结果对方真的发来变质香菇，企业受到损失的教训应当吸取。,71,A厂与B厂签订一份合同，内容如下：1、标的名称：啤酒运输木箱 2、规格：422929 3、用料：杂木或松木 4、单价：11.40元 5、数量：10000个 6、结算办法：由B厂将货物运至大连港交货，货到A厂经检验合格并点数入库

32、后付款。7、交货期限：2008年3月至7月交清。3月交货1000个，其余每月交货2000个。8、违约责任：晚交货一天，罚款5%。试分析：该合同存在什么问题？会引起哪些纠纷？,72,A厂与B厂签订一份合同，内容如下：1、标的名称：啤酒运输木箱 2、规格：4229 29 3、用料：杂木或松木(应约定具体木料品种）4、单价：11.40元/个 5、数量：10000个 6、结算办法：由B厂将货物运至大连（香炉礁）港交货，货到A厂经检验合格并点数入库后3日内付款。（应明确港口到A厂货物管理的具体责任）7、交货期限：2008年3月1日至7月30日交清。3月交货1000个，其余每4、5、6每月交货2000个，

33、7月份交货3000个。8、违约责任：B厂晚交货一天，按合同总价款的5%承担罚款违约金；A厂晚支付价款一天按应付款额的5%承担违约金。,73,承担违约责任主要有两种方式：一是支付违约金，甲方不支付价款或乙方拖延提供成果期限、质量不能符合要求就要支付违约金；二支付赔偿金，即因违约给对方造成了财产损失，违约金不足以弥补损失时向对方支付的货币。两者的共同点都是违约，但区别在于前者不一定造成了损失，而后者是造成了损失。约定我方违约责任时不要超过一定额度，应有个最高限额。,74,75,（五）防止合同期限的不确定性（1）严密规定施工期限，避免开工日期设而不定；（2）确切表述每一期限的开始和结束时间，对期限规

34、定要经常使用“之前”、“之后”、“之内”来表述，减少因期限的“前”无开始，“后”无截止的不规范表述而造成的合同履行期限的不可操作性和不确定性。,76,开工日期：破土之日、验线之日、进场之日,竣工日期：验收合格之日 交付使用之日、申请验收之日,77,例：本合同签订十日内支付20%，工程量完成50%时付到总造价60%，竣工后根据决算值支付到总造价的80%，余款20%工程竣工后两年内付清。,78,谈判后：予付款按合同约定的暂定总价款20%支付；工程量完成50%（即主体框架平口）时支付至合同总价款60%；工程竣工30日内按决算值支付至80%；余款在工程竣工后两年内分次支付（其中的10%竣工后一年内支付

35、，余款竣工后第二年内支付完毕）。（注：谈判后的文字表述使工程款拨付时间前移并保证了拨款时间的确定性，使承包方利益得到了保护）,79,例：,双方约定工程款（进度款）支付的方式和时间：支付时间：按形象进度，分主体砌筑完二分之一，主体砌筑完，水、暖、电气安装完，工程竣工验收四个阶段。,80,例：工程款的核实与支付,付款条件：、主体结构（含砌筑）工程施工完成，按商品房销售收入（指入帐部分款项）付款至已完结构工程产值、建筑装饰装修工程施工全部完成（包括给排水、采暖、电气等配套工程），付款至所有已完工程产值的；、工程竣工经甲方验收通过工程结算完成后，付款至结算总金额的，结算完成后半年内且通过行业管理部门竣

36、工验收备案后付至；、余款作为保修金，执行甲乙双方签订的保修合同。,81,如：“凡属工程施工质量原因造成的缺陷，每发生一处，由施工单位承担5000元人民币的违约金”的约定，就不便于操作，因为“每发生一处”的表述含有不确定因素，表达不够准确。如果是某处大型设备安装出现一处质量缺陷与某处墙面出现一处0.5平方米的污迹也算是一处缺陷，都承担5000元合理吗？这就不能清描淡写，应详细一些。如“每拖延一天承担合同总价款千分之一的违约金”的约定,履行过程中就便于操作。,82,（六）要重视工程结算 工程靠干，效益靠算应坚持“二十字方针”“先算后干”：标价分离，确定责任成本；“边干边算”：中间计量，收入确认；“

37、边干边结”：中间结算，签证、索赔同步；“干完结完”：竣工结算完成后28天或合同约定的时间内报出；“结完审完”：28天或合同约定的时间内审完。发承包双方在合同中对上述事项的期限没有明确约定的，可认为其约定期限均为28日,83,高度重视工程款清欠 理债就是理财，催收就是创收,84,（七）注意定金与订金的区别,85,1、定金的性质：定金是合同履行的一种担保方式。合同的担保是在订立合同时由当事人用来保证履行合同的法律方法，主要有定金、保证、留置、抵押四种，定金是其中一种。当事人在订立合同时，给付对方一定数额的货币，这就是定金。2、定金的后果：合同是否履行，对定金会带来不同的法律后果。给付定金的一方不履

38、行约定义务的，无权要求返还定金，接受定金一方不履行义务的，应当双倍返还定金。,86,3、定金的数额：给付定金既要起到担保合同履行的作用，又要不影响当事人的资金周转，因此不宜过高或过低。具体数额比例，当事人可根据实际情况酌定。定金和违约金可以并用，但二者相加之和应不超过合同价款金额为限。4、定金与订金的区别：两者虽然都是当事人一方给付对方一定数额的货币，但两者的性质是不同的，定金具有惩罚性，而订金是事先交纳的一部分预付货款，当对方不履行合同时，不能要求双倍返还订金，只能请求本金和利息。,87,订金在法律上被认为预付款，不具有担保功能。在签订合同时要慎用“定金”字样。,88,（八）要重视施工过程记

39、录（1）发函登记薄（包括发函原件）；（2）收函登记薄（包括收函原件）；（3）图纸、图纸会审、图纸变更及技术交底供应记录；（4）设计变更通知单及变更工程价款报告（14天内）；（5）签证单及签证工程价款报告（14天内）；（6）会议纪要（与会人员签字盖章）；（7）工程师（监理）指令、通知及对该指令和通知的复函（48小时）；（8）发生违约事件的原始资料；,89,（9）索赔意向通知（28天内）；（10）索赔报告及依据资料（56天内）；（11）停、送水、电，道路开通、封闭的日期记录；（12）干扰时间影响的日期及恢复施工的日期记录；（13）气象记录；（14）质量事故记录；（15）甲供材料进场记录；（16）实

40、际工程预付款、进度款拨付的数额及日期；,90,（17）催付工程款通知（18）经业主审查的形象进度月报表、年报表(合同要求期限内)（19）经审查的劳务及分包进度月报表、年报表（20）报送公司的已完成工程量报告（月、年）（21）开工报告（22）中间验收报告（通知）（23）竣工验收报告（28天内）（24）停工（复工）通知（报告）,91,（25）工期延误报告（26）竣工验收证明（27）工程交接证明（28）工程预算书（29）竣工结算报告（28天内）（30）竣工结算书（按合同约定分期、分段结算书）（31）审定的工程结算书（含总分包结算）（32）国家、省、市有关影响工程造价、工期的文件、规定等,92,五、要

41、掌握合同谈判的技巧,一位优秀的工程项目管理人员，应具备良好的心理质和丰富的知识，掌握相应的谈判技巧，才能掌握谈判的主动权。,93,优秀合同管理人员应具备的特征,1、谈判准备充分，计划周密；2、对谈判的议题十分清楚；3、面对压力和复杂情况，思维清晰，反映敏锐；4、善于聆听；5、具有说服他人的能力；6、有耐心；7、能赢得对手的尊敬和信任；8、分析和解决问题的能力；9、自我控制能力强；,94,10、具有持之以恒的决心；11、以目标为导向，能见机行事；12、能洞察本企业和对手企业的潜在需求；13、善于采纳不同的观点；14、在自己组织内部具有良好的沟通和协调技能；15、自信；16、有幽默感；17、善于见

42、好就收；18、辩论技巧。,95,1、先让对方开口 让对方先表明立场和要求，你就可以做到心中有数，拿对方提出的问题做交涉，争取对方让步。也可以在一些问题上做一些让步，以获得对方心理上的平衡，但不能轻易让对方获得，因为他等的愈久，就愈加珍惜。,96,2、要敢于说“不”如果感觉有必要说“不”，就应该勇敢地提出来，只要你说的有道理，使对方相信你说的“不”是认真的。必须始终保持对全局有利的观念，记住自己的每个让步都是你利润的组成部分。,97,3、用互惠互利说服对方 谈判中，善于倾听，善于表述，用心找出对方的价值，适当地加以肯定，是获得对方好感的一大绝招。在谈判中，强调对方有利因素，激发对方在自身利益认同

43、的基础上接纳你的意思和建议。要想成功，就要说服对方，但绝对不要攻击对手，伤对方的自尊，要拿出让对方信服的依据。,98,4、用谦虚有理说服对方 对对方提出的建议，你要认真去听，然后根据你所掌握的情况，再据理力争，让对方了解实情。用详实的数据、资料去说服对方。说话有理有据，口气温和坚决。,99,工 作 方 法 1、在约定期限内提交竣工结算文件；2、在结算核实过程中，要引入经营公关理念，运用好“一二三四”方针：“一主动”：主动做好业主的工作，争取业主的配合；“二勤”：勤发问，勤发函；“三不怕”：不怕向业主要钱，不怕辛苦，不怕麻烦；“四讲”：讲策略，讲方法，讲技巧，讲语言艺术；,100,工程合同是指引我们前行的航标，是照亮我们前行方向的灯塔。智慧者满载而归，平庸者空驶而返。祝愿您成为一个优秀的工程管理专家！祝愿您成为一个成功的项目管理者！,101,祝愿各位 一切顺意！谢谢大家！,