北京广渠门15号地块项目市场调研分析报告.ppt

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1、广渠门15号地,市场调研分析,地块概况,区域市场分析,地块规划建议,地块概况,地块背景及现状地块经济技术指标地块四至地块周边交通情况地块周边配套地块分析,地块背景及现状,地块原为北京化工厂，该厂始建于年，是以生产化学试剂和精细化工产品为主的技术密集型国有大型企业。根据全市工业布局和产业结构调整的需要，北京化工厂将搬迁至大兴区安定镇东部的北京化工集团公司精细化工生产基地。为了促进新厂早日建成，形成新的发展点，北京土地整理储备中心2003年以7亿元人民币收购该地块。,招标出让宗地位于朝阳区广渠路15号。将由北京市土地整理储备中心负责完成宗地的“三通一平”,（“三通”指通临时水路由、通临时电路由、通

2、路，“一平”指除树木、电线杆伐移和现存建筑拆除外的,场地平整）工作。,地块经济技术指标,土地面积：22.8592.612平方米,建筑控制规模：417662.92（含2000平,建设用地：178179.123平方米,米廉租房）,待征城市公共用地：54627.3平方米,其他可出让：385942.92平方米,建筑空高：80米,配套：小学、幼儿园,容积率：1.827,建筑使用性质：居住及公共服务设施、公建,出让年限：住宅：70年,综合：50年商业：40年,东,地块四至情况：,北,项目东至：东四环,百子湾南路,项目西至：大郊亭中路项目南至：广渠路,pekinghouse,项目地块,四,广,渠,路,环,项

3、目北至：百子湾南路,东,地块周边交通情况,北,地块位于东三环和,西,东四环之间，东四环路与广渠路交汇处，十多条公交线路分布地块四周，与规划中轻轨7号线、10号线近在咫尺交通路网发达便,东三环,7广,百子湾南路大peking 15号地house号 轻 轨望 渠 路路,四环,10号轻轨,捷。,北,地块周边配套-购物、娱乐地块周边购物、娱乐设施健全，业态丰富，档次较高。购物范围均在步行5-15分钟商圈内。,东三环,家乐福苏宁电器百安居广,餐饮一条街西百子湾南路大peking 15号地house望 渠 路路红星美凯龙,东四环,乐 购苏宁电器百盛购物中心美罗城沃尔玛,迪卡侬燕莎奥特莱斯,东,三,环,北,

4、地块周边配套,-教育、医疗、金融,银行：工商银行、商业银行、华夏银行、中,东,乐成国际学校,西,规,划,路,垂杨柳中心小学分部,信实业银行、民生银行、申银万国证券等学校：北京工业大学乐成国际贵族学校、陈经伦中学等医院：五洲女子医院加油站：中国石化加油,广北京五州女子医院,大peking 15号地house 四望 渠 路环启明国际双语幼儿园路北京陈经伦中学,站,北京工业大学,地块分析,地块处于泛CBD板块百子湾，东三环与东四环之间，通过对地块周边环境的调研，我司认为地块地貌平整易于综合规划，临近多条交通主干道，出行方便快捷；周边居住氛围浓厚，生活配套较为齐全.因此,建议发展商在开发过程中充分发挥

5、现有优势,深度挖掘地块历史文化底蕴,借助周边项目提升本地块在区域内影响力,把项目塑造成为拥有一定市场影响力和美誉度的大盘,从而规避廉租房对项目形象的影响。,区域市场分析,板块关系概述,双井板块,写字楼市场分析住宅市场分析,百子湾板块,住宅市场分析,写字楼市场分析,地块对比及分析,市场分析-区域划分,CBD核心区,距国贸6公距东二环8公里泛CBD双井板块,里,泛CBD百子湾板块,板块关系概述,再说CBDCBD即英文(CentralBusinessDistrict)的简称,最早产生于本世纪二十年代的美国，中文译为商务中心区。国际上著名的CBD区有：纽约的曼哈顿、巴黎的拉德方斯、东京的新宿等。这些地

6、区一般都集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施，并具有最完善、最便捷的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。北京CBD，在1993年国务院批准形成。其规划范围西起东大桥,东至西大望路,南起通惠河，北至朝阳路。以东三环为南北轴线，以建国门大街为东西轴线，总占地面积3.99平方公里。,板块关系概述,CBD区域共有各类企业单位2521家,其中内资企业1714家，外资及港,澳台企业807家。,包括世界500强企业85家。,外资银行、保险和证券公司等金融机,构150余家。,中外会计师、律师事务所等中介服务,机构200余家。,板块关系概述,首都对外开放的重要窗口和率先与国

7、际接轨的商务中心首都现代化新城区和国际化大都市风貌的集中展现区域跨国公司地区总部和国际性金融机构的聚集地首都发展金融、保险、电信服务、信息服务和咨询服务等现代服务业的聚集地首都国际商务活动和国际文化交流的理想社区,板块关系概述,CBD核心区与泛CBD随着CBD规模的不断扩大，建设进程的不断加快，向外扩张已成为定局。目前CBD向西是成熟的商务区，东二环寸土寸金更为昂贵，已无开发土地；向北为成熟居住地，缺乏商务办公氛围，也无发展空间；因此，向东南方向发展是必然趋势。因此，紧邻CBD的双井和百子湾成为其首当其冲的扩张板块。自从CBD区域被北京市政府明确提出将成为未来城市发展的新中心后，“泛CBD”的

8、双井、百子湾板块作为受益和支撑CBD区域发展的后花园，日益彰显出举足轻重的作用。,板块关系概述,CBD核心区与泛CBD,北京CBD目前已是众多写字楼林立，世界500强总部云集的地方。随着CBD建设的,越发成熟，可供开发的土地也将正式告罄，又一个版图扩张的演变就此拉开序幕。,以CBD为核心，燕莎、酒仙桥、望京、东直门、朝阳门、建国门、百子湾、双井等,板块正显露出强劲发展之势。,其中，双井及百子湾板处于CBD东南，由于相互之间的距离较近，产业功能差异不,太显著，这些地区共同构成了北京市东部城区的大CBD。随着CCTV、BTV东迁带,来的聚合效应日渐成熟，加上周边交通条件的改善，使得这两大板块前景更

9、为呈现,利好，文化创意产业、传媒产业等正在成为CBD新的驱动力。,因此，从CBD的发展对周边区域的影响角度来看，一方面CBD的商务聚集效应带动,了周边区域的经济发展，另一方面周边区域受CBD辐射效应的影响也使得商务环境,呈不断扩展之势，最终将融合为一个相互推动的商务大环境。,CBD核心区与双井板块,根据北京市发展规划，CBD将从原有的4平方公里，发展为辐射84平方公里的CBD功能区。它将带动辐射区内17个街乡的整体发展。与CBD垂直相邻的双井板块成为其版图扩张的首选之地。于是以富力双子座、富顿中心为代表的写字楼以及苹果社区、A派等为代表的高档公寓，作为CBD商务及居住功能的补充先后落户双井区块

10、，支撑着CBD向外扩张，带动了区块迅速崛起。此外，预计明年通车的地铁10号线，将为这个区域增值提供强大支持。,双井板块项目分析-写字楼市场,东,市场分析-写字楼市场分析-区域写字楼项目分布,建外soho富力双子座,瑞赛大厦,优仕阁,东,转基因苹果,西,大成创意大厦金长安大厦,双井桥板块 三一般参考,FESCO写字楼广,大望 渠,15号地路,四环,商富中心,环,路,重点分析,富顿中心,CBD东都,东,号,角,重点项目,一般参照,项目名称,富丽双子座,优士阁商务Mall,富顿中心,建外soho,瑞赛大厦(艾米,FESCO写字楼,克大厦),地理位置,朝阳区东三环内,国贸桥正南1500,朝阳区东三环劲

11、,朝阳区东三环中,朝阳区大北窑,朝阳区广渠路31,双井桥的西北侧,米，双井桥西南,松桥东北角,路39号（国贸中心对面）,三环南路,开发商,北京富力城房地,华润置地（北,北京昆泰嘉业房,北京红石建外房,航天部研究所,北京市新地房地产,产开发邮箱公司,京）股份有限公司,地产开发有限公司,地产开发有限公司,634,开发有限责任公司,物业类型,写字楼,写字楼,商住,公寓、写字楼、,写字楼,公寓,商铺、别墅,产品类型,框架式,板楼、塔楼,建筑综合体,塔楼,高层板楼,占地面积,487800平方米,11663平方米,13900 平方米,130000 平方米,2.80万平方米,建筑面积,110000平方米,9

12、0924平方米,10.04万平方米,720000 平方米,30000.00平方,5.00万平方米,米,总户数,94,624户,3000套,225套,容积率,6.3,4.5,3.5,3.5,绿化率,20%-25%,30%,30%,33%,30%,开盘时间,2002年10月,2003年1月,2002年1月,2004年5月,入住时间,现房,2003年12月,2003年12月,现房,2005年10月,交房标准,公共部分精装修,公共部分精装,精装,精装修,公共部分精装,精装修,重点项目,一般参照,项目名称,富丽双子座,优士阁商务Mall,富顿中心,建外soho,瑞赛大厦(艾米克,FESCO写字楼,大厦)

13、,车位数/比例,254个车位,地下停车位1：1,547个车位,3000个停车位,1：1.5,主力户型及面积,区间,开盘均价,7800元/平方米,12000元/平方米,8400元/平方米,当前均价,5.50元/天/平米,已售罄,出租,已售完,成交均价,9500元/平方米,17000元/平方米,24美元/平米/月,8600元/平方米,租售率,物业费,18（元/平米/月）,3.90元/平方米/月,2.8元/平方米/月,公寓：5元/平方米,未知,3元/平方米/月,写字楼：16元/平方米/月,/月;写字楼：25元/平方米/月,物业公司,北京恒富物业管,第一太平戴维斯,赛特物业公司,理有限公司,周边配套设

14、施,综合商场、邮,商场、银行、医,学校、幼儿园、,幼儿园、会所、,商务、会所、办,局、银行、医院,院,商场、邮局、银行、,商铺,公、娱乐、餐饮,医院,已入住项目-优士阁,市场研究写字楼市场专题分析重点个案研究,已入住项目-优士阁基础信息 物业类型:公寓（特批可注册）总建筑面积:60000 入住时间:2003.12.31 面积区间:49-364 标准层面积：1150平米 使用率：70%交通、配套、商务环境 交通条件：东三环、广外大街、建设中的地铁10号线 配套条件：京客隆、普尔斯马特大中电器、麦当劳 商务环境：紧邻东三环双井桥，富力城北侧，周边商务环境成熟，配,已入住项目-优士阁,已入住项目-优

15、士阁,售价/成交率,成交均价:8882元/平米,销售率：100%出租率：95%物业费:3.9元/平米月租金：2元/平米日,客户信息,客户主要为中小型规模公司，从事科技、咨询、贸易、服务、制造等行业 无大型知名企业，极个别整层购买客户，代表西曼公司 客户投资为主，75%投资,核心卖点,70年产权公寓可注册公司，是区域市场空白，有很强竞争力 交通便利，距离CBD较近，迎合中小服务型企业需求,已入住项目-富力双子座,市场研究写字楼市场专题分析重点个案研究,已入住项目-富力双子座,基础信息 物业类型:纯楼写字楼 总建筑面积:11万（AB座）入住时间:2005年初 标准层面积：1400 面积区间:200

16、-1400 使用率：79%交通、配套、商务环境 交通条件：东三环、地铁10号线 配套条件：1.25公里“星光大道”商业长廊/富力会六星级生态会所 商务环境：周边高档餐饮、写字楼、商业设施较为集中，与项目商业街、会所形成了一个局部商圈，具备一定的发展潜力。,已入住项目-富力双子座,市场研究写字楼市场专题分析重点个案研究,已入住项目-富力双子座,售价/成交率,成交均价:散售10379元/整售约4亿元,销售率：90%出租率：散售60%/整售87%物业费:18元/.月租金价格：3.2元/.天-4.3元/.天,客户信息,散售客户主要以为国际贸易、电子信息类、咨询公司等中小型企业为主 购买用途以投资为主，

17、部分散售客户自用兼出租 整购客户为摩根士丹利及上海盛融投资有限公司，购买后统一经营对外出租,核心卖点,地段优越，比邻CBD，交通极为便利 具备高档且丰富的商务配套，具有良好的商务氛围 品牌开发商开发，品质优良，高性价比,已入住项目-富顿中心,市场研究写字楼市场专题分析重点个案研究,已入住项目-富顿中心,基础信息 物业类型:写字楼,总建筑面积:4万投入使用时间:2004年7月20日面积区间:65-1200 标准层面积：2861平米使用率：74%,交通、配套、商务环境 交通条件：东三环 配套条件：内部：红蕃茄俱乐部、影视视听室、棋牌室、阅览室、健身房、桌球室；外部：普尔斯玛特、劲松剧场、京客隆 众

18、多银行 商务环境：距CBD相对较远，周边以住宅为主，商务,已入住项目-富顿中心,已入住项目-富顿中心,售价/成交率,销售价格:9417元/销售率：100%出租率：70%物业费:16元/.月租金：3.8元/平米日,客户信息,客户主要为中小型规模公司为主，从事咨询、制造、科技、物流等行,核心卖点,结合富顿中心产权式酒店，方便商务人士使用 外立面、大堂装修档次较高，外观形象好 知名物业第一太平戴维斯,已入住项目-平均出租回报率,已入住项目-平均出租回报率,项目名称,销售价格（元/平米）,租金（元/日平米）,投资回报率,富顿中心,9417,3.8,0.15,富顿产权酒店,8675,2.5,0.11,富

19、力双子座,10379,3.2,0.11,以上项目平均投资回报率11.25%(以上项目均为2004年上市),已入住项目-共性特征,已入住项目-共性特征,面积/售价/租金,面积分割灵活、低售价、高回报,租金普遍低于4元/.天,高销售率、高出租率，低租金项目出租率高达90%以上,客户/购买用途,成交客户多以中小型公司为主，主要用途自用兼投资，多数客户已由前期自用改为出租,投资客户比例较高,建筑/交通/配套,地段优越，临近主要交通干道，与CBD核心区距离不足2公里,除项目自身具备了良好的商务配套，周边配套完善，形成了较繁华的商务环境,建筑外观较气派，内部硬件设施配置标准较高，具备良好办公条件,其它,优

20、士阁为70年产权公寓，可以工商注册,2%,6%,市场研究写字楼市场专题分析入住企业分析,总数,办事处,部门,代表处,小公司,事务所,分公司 工作室,341,20,6,24,239,13,30,9,公司级别小公司69%事务所4%分公司,代表处7%,部门 办事处 工作室3%,9%,技,易,询,造,告,播,息,业,律,资,科,贸,咨,广,制,传,信,化,文,电,子,服,务,法,投,物,流,市场研究写字楼市场专题分析入住企业分析,分类,咨询,科技,制造,贸易,文化传播,电子信息,广告,服务业,法律,投资,物流,数值,47,39,27,25,19,16,15,14,10,9,9,比例,14%,11%,8

21、%,7%,6%,5%,4%,4%,3%,3%,3%,行业类型前104739,27,25,19,16,15,14,10,9,9,大,堂,门窗,车位,市场研究写字楼市场专题分析建筑材质与硬件标准,内,容,所,选,材,质,项,目,外立面,玻璃幕墙铝板,富力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心,艺术特色装修，墙地面高级石材,富力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心、优士阁,电梯数量,5-6部,富力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心,电梯品牌,三菱、同力或同等品牌,富力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心、优士阁,空凋品牌,中档中央空调,富

22、力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心、优士阁,双层真空断桥铝合金,富力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心、优士阁,卫生间洁具,科勒、TOTO或同等品牌,富力双子座、苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心,平均120-180平米/车位,苹果LOFT、大成国际中心、商富中心、富顿中心、优士阁,市场研究写字楼市场专题分析入住企业分析,企业类型：CBD下游产业链，如中小型咨询公司、科技公司、制造公司、贸易公司等企业规模：以中小公司为主，大型公司或知名公司占很小的比例。需求面积区间：40-300之间。承受租金价格区间：24.3元/.天购买价格区间：1100

23、012350元/（LOFT售价以0.65计算）,写字楼市场调研总结,地段：项目全部分布在CBD外沿区域，交通便利品质标准：内部配套简单实用，硬件标准低，大部分为甲级写字楼最低配置标准，与顶级写字楼档次存在较大差距面积区间：框架结构，可自由分割，主力区间60-300平米客户：绝大部分出售，以中小型公司购买为主，投资客比例较高销售率：低置业门槛，销售率接近100%出租率：出租情况好，租户以咨询类、科技类、贸易类、创意类、服务类中心企业为主目前投资回报率：平均投资回报率11.2%,双井板块项目分析-住宅市场,东,市场分析-住宅市场分析-区域住宅项目分布,东,乐城豪丽,西,后现代城,金都杭城沿海赛洛城

24、,双井桥板块,三环,A派广36号地,大 PEKING 15号地HOUSE望 渠 路帝景.博悦路,四环,美利山,CBD传奇华瀚国际,项目名称,乐城豪丽,A派公寓,CBD传奇,地理位置,朝阳区西大望路SOHO现代城向南,朝阳区东三环国贸桥往南800米,朝阳区西大望路西侧,800米,路东，距离东三环300米,开发商,北京达义北方置业有限公司,北京浩隆房地产开发有限公司,北京中力房地产开发有限,公司,物业类型,酒店式公寓,公寓,普通住宅,产品类型,板楼,板楼,板楼,占地面积,47200平方米,18182平方米,50000平方米,建筑面积,157500平方米,64600平方米,137500平方米,总栋数

25、,2栋,4栋住宅楼及两栋配套楼,10栋,总户数,413,468,1500多户,容积率,2.96,2.7,2.75,绿化率,31%,30.1%,开盘时间,2007年10月,2006年3月,2005年12月,入住时间,2008年5月,2008年4月,2007年4月,交房标准,精装修,精装修,毛坯,车位数/比例,1：1,290个车位,116个车位,银,项目名称,乐城豪丽,A派公寓,CBD传奇,面积范围,68-144m2,55-140 m2,36-114 m2,户型配比,一居：68-98m2 82.6%；两居：97-,55 m2左右一居室；75-,3651 m2零居；6366,135 m2 12.1%

26、；三居：137-144m2 5.3%,110 m2两居室；118-125 m2三居室,m2一居；8694 m2二居；111114 m2三居,主力户型及面积区间,70m2一居,77-111平米1-2居,小户型,开盘均价,当前均价,25000（元/平米）,20000元/平方米,12000元/平方米,成交均价,17664（元/平米）,13467元/平方米,物业费,5.5（元/平米/月）,2.72（元/平米/月）,2.65（元/平米/月）,物业公司,深圳市金地物业管理有限公司,北京中原华夏物业顾问公,颐中国际物业管理公司,司,周边配套设施,餐饮，酒店，商业，银行，学校，医,商业、餐饮、医疗、邮,幼儿园

27、、学校、大学、综合,院,政、银行行、小学、中学、大学、,商场、商业街、医院、邮局、,宾馆、写字楼、加油站行、餐厅,住宅市场分析总结,区域内新盘项目较少且开发体量不大，土地稀缺性明显；项目集中在国贸以东，东三环双井桥与劲松周边，CBD集聚效应明显；产品类型以酒店式公寓、服务公寓、高档住宅产品为主，多为商住两用。配套设施在办公用途上较为健全；产品户型以精装小户型为主，主力面积区间:：70-85平米占总体量的60%以上；产品价格区间：毛坯1200015000元/平米，精装修20000-25000元/客户类型：购买客群：投资70%，自住20%，两者兼顾：10%；租用客户：CBD周边工作的高级职员短途来

28、京工作或短途旅行的外国人仕规模较小的私企公司,双井板块市场总结,“CBD发展向南倾斜”商务的成熟度和饱和度，以及价格几乎达到峰值，随着,两大电视台的进驻，不少其附属的产业链企业自然会大规模东迁，南部的写字,楼空间应该会有较大的发展余地。,CBD核心区与百子湾板块,CBD近两年的发展使得泛CBD区域房地产开发如火如荼，而泛CBD地区可供开发的土地是有限的，特别是东三区域，区域承载能力已经接近极限，CBD的辐射范围势必会向东延伸至东四环百子湾地区的高速发展已经来临。,百子湾区域属于政府参与规划的厂区搬迁，整体开发改造力度强大，几乎不存在历史遗留问题。在政府的大力支持下，区域面貌正在发生质的改变。,

29、百子湾板块交通现状,百子湾区域位于东四环外，通惠河与广渠路之间，与 CBD区域通过四惠桥成中心对称关系，处于 CBD由西向东、由北向南的延长线上，可通过广渠路东三环和东四环到达CBD，目前广渠路将改造扩宽成城市快速路，有消息称北京东站也会搬迁，这样会使得百子湾区域与CBD的联系更加便捷和通畅。区域内十余条公交线路交错于整个区域之中，地铁7号、10号线分别经过区域的西侧、南侧。广渠路由东至西连接东三环、东四环；西大望路分别由南向北贯穿整个百子湾区域，横纵两条交通干道构成整个区域的主要出行路径。此外，百子湾南路、大郊亭北路等社区周边道路正在建设、规划中，共同组成区域内未来便捷、丰富的交通出行路网。

30、,百子湾板块生活配套,除了CBD商圈外，东三环南路沿线过去也分布着为数不少的工商企事业、行政单位。因此，区域内及区域周边的生活配套设施较为完备。生活配套方面，恒安医院、垂杨柳医院；劲松邮局、双井邮局；中行、工行、建行一应俱全，能够满足居民的基本生活需求。,商业方面，区域内已有的京客隆、家乐福、百安居连锁店；普尔斯马特、燕莎奥莱等综合商业足以满足居民的生活消费。,同时，区域东侧正在开发的CBD东都引入红星美凯龙、美罗城等综合商业项目，体量达到15万平方米以上。整个区域的商业氛围逐渐呈现出繁荣景象。,百子湾板块学区配套,在教育配套方面，附近公立学校包括大望路小学、垂杨柳中学、北京工,业大学等。,多

31、个社区内有幼儿园、学校。比如，珠江帝景的启明幼儿园2005年已正式开园，7000平方米的小学、中学已经建成，目前正在洽谈合作；金都杭城12班的幼儿园、24班的小学即将随二期一起交付使用；沿海赛洛城的幼儿园基建工作将于明年4月份竣工，小学、中学则会随着住宅五、六、七期的开发逐步完成。,此外，乐成国际学校是目前市区内最大的国际学校，也是该区域一大亮,点。,百子湾板块居住项目集聚效应持续加强,北京 2005年土地供应计划指标安排使用方案中明确指示：CBD（中央商务区）将不再新增任何住宅供应用地的规定。据了解，截至目前，CBD区域仅剩8个地块可供开发，占地面积约17公顷，建设内容为酒店、写字楼、公寓等

32、。所以CBD的居住项目成为弥足珍贵的稀缺资源。,以金都杭城、peking house、华瀚国际等为标志的百子湾成为东四环高档居住核心带，已是不争的事实。同时也从侧面说明东四环区域价值的强势增值。,百子湾板块项目回顾,沿海赛洛城：2005年4月份刚开盘时，均价为6800元/平方米，现在的五期均价达到了14450元/平方米，两年半时间，房价每平方米涨了7650元，每年平均涨了3825元/平方米。后现代城：2002年10月底刚入市时，均价为6400元/平方米，现在五期均价达到了21000元/平方米。之项目结案，房价涨了14600元/平方米，平均每年涨3650元/平方米。金都杭城：2005年8月入市时

33、，均价为7500元/平方米，现在均价到了17500元/平方米。上涨4160元综合评价：百子湾区域的房价受CBD聚居效应的影响，价格上涨呈跳跃态势，增长率30%-47%增幅较大。,百子湾板块项目分析,-住宅市场,东,市场分析-住宅市场分析-区域住宅项目分布,东,乐城豪丽,西,后现代城,金都杭城沿海赛洛城,三环,广36号地,大 PEKING 15号地HOUSE望 渠 路帝景.博悦路,四环,美利山百子湾板块,CBD传奇华瀚国际,在售住宅项目列表,老盘,新盘,项目名称,金都杭城,沿海赛落城,华侨城,帝景博悦,PeKing House首府,华瀚国际,美利山,地理位置,朝阳区百子湾,广渠路与石,朝阳区东四

34、环,朝阳区西大望路,朝阳区西大望路甲,朝阳区南磨房,朝阳区百子湾东里,路石门村路一号,门东路交汇口东北角,小武基北路,甲23号,20号院,现代城南1200米,东四环窑洼湖公园旁,开发商,北京浙金都房,北京高盛房,北京世纪华城,北京合生北方房,复地（集团）股份,华瀚投资集团,北京高盛房地产开,地产开发有限,地产开发有,实业有限公司,地产开发有限公,有限公司,有限公司,发有限公司,公司,限公司,司,物业类型,公寓,普通住宅,普通住宅,公寓,别墅 公寓、商业,公寓,普通住宅,产品类型,板楼、板塔结,板楼,30层板楼,板楼、塔楼,叠拼、板楼,板楼,板楼,合,占地面积,90800平方米,12平方米,50

35、0000平方米,310000平方米,91937平方米,27800平方米,160000平方米,建筑面积,359000平方米,40万平方米,830000平方米,900000平方米,165124平方米,93642.14平方,422420平方米,米,总栋数,11栋,9栋,8栋,7栋,19栋4层叠拼别墅,4栋,28栋,，4栋10层公寓,总户数,1500余户,942,约2800户,617,166套别墅，112套,470套,1446套,公寓,容积率,2.86,2.64,2.34,2.89,0.8,3.35,2.64,绿化率,30%,31%,35%,37%,30.52%,60%,30.1%,老盘,新盘,项目名

36、称,金都杭城,沿海赛落城,华侨城,帝景博悦,PeKing House首,华瀚国际,美利山,府,开盘时间,2007年11月,2006年12月,2007年10月,2007年9月,2007年11月,2007年11,2007年12月,30日,月,入住时间,2009年6月,2008年6月,2008年12月,2008年11月,2008年,2009年5月,2009年,31日,交房标准,毛坯房,精装修,毛坯,精装修,叠拼(毛坯)、板,精装修,毛坯,楼(精装修),车位数/比例,1：1.2,1：1.5，269个车,1：1以上,1:2.2；共623个,1：1.2,位,面积范围,55-181 m2,50-160m2,

37、370-560m2,74-264m2,户型配比,一居55-72 m2,50.248m2一居,52.4%；二居：80-104 m2 31%；三居：131-144m2 3%；复试：137-181 m2 0.2%,，76.54-90.868m2两居，122.99148.228m2三居，141.86-160.178m2四居,主力户型及,145m2三居,一居：55-72 m2,145m2三居,面积区,间,老盘,新盘,项目名称,金都杭城,沿海赛落城,华侨城,帝景博悦,PeKing House首府,华瀚国际,美利山,开盘均价,16500（元/平,9000元/平米,20000（元/平米）,12900-1390

38、0元,米）,/平方米,当前均价,16500（元/平,15500元/平方米,17500元/平方米,20000（元/平米）,23000元/平方,米）,米,成交均价,17187（元/平,20830（元/平米）,25068（元/平米）,22912元/平方,米）,米,物业费,2.8（元/平米/,2.4（元/平米/,2.6（元/平米/月）,2.8（元/平米/月）,5.5（元/平米/月）,4.5（元/平米/,2.4（元/平米/,月）,月）,月）,月）,物业公司,金都物业,美佳物业管理公,北京华侨城物业管理,金都物业,复瑞物业管理公司,北京森茂物,司,公司,业管理有限公司,周边配套,会所、幼儿园,学校、邮局、

39、银,大型主题公园、商业,会所、幼儿园与小,酒店、餐饮、商业、写,学校、综合,学校、医疗中,设施,与小学、商铺,行、医院、娱乐,街、公园、酒店、超,学、商铺,字楼、银行、学校、邮,商场、银行,心、幼儿园、,设施、综合商场、休闲健身,市、餐厅、会所、银行、邮局、幼儿园、,局、医院、加油站,会所,学校,金都杭城,市场研究在售项目分析,金都杭城,地理位置：朝阳区东四环外百子湾东路物业类型：11幢公寓,项目概况,总占地面积：90845.4万总建筑面积：35万,容积率：2.89分期情况：共东西部分(目前销售东区三期)开发商：北京浙金都房地产开发有限公司,团,队,规划设计：,自身规划配套：会所、风情商业街、

40、小学、幼儿园、,配 套,社区配套：乐购超市、苏宁电器、邮局,银行,金都杭城,3%,金都杭城,开盘时间：,一期开盘均价：7500元/平米,开发进度,东区一期2005年9月二期2007年6月三期2007年11月入住时间：一期2006年12月 09 6工程进度：一期全部入住，二期一个楼封顶,销售分析,一期成交均价：7980元/平米一期销售率：100%目前均价：17500元/平米目前销售率：70%目前销售速度：月均30套存量：共计240套一期总套数：551套二期总合套：1091套,产品种类：,一居64,7%,自住型客户为主占95%，投资客,产,品,二居87-105三居127-240,40%50%,客,

41、群,占道5%来源：北京 52%（地缘性客户70%,复式280立面：外墙铝单板装修标准：毛坯房,其他区域30%）外地年龄：3045岁为主,48%,金都杭城,商业,评述,金都杭城,核心卖点：江南园林、户型设计、地理位置广告诉求：一期;CDB静地二期：层中居室三期：赢了世界之后隐于CBD,营销推广,推广通路：报广：以北青报精品购物指南为主,网络：焦点、新浪户外：国贸桥、东三环主力通路：路过、朋友介绍辅助通路：网络2500米欧洲风情商业走廊10万平米shopping mall（A区待建）、120万平米新国际生活圈。品牌号召力较强,卖点,户型设计紧凑、使用率高，富有新意。,引进垂杨柳中心小学入驻社区，完

42、善自身配套的同时，提升项目知名度,Peking house,Peking house,地理位置：西大望路21号物业类型：公寓、别墅,项目概况,总占地面积：90246万平方米总建筑面积：16.5万平方米,容积率：1.79绿化率：30.52%,团 队,开发商：复地（集团）股份有限公司规划设计：美国彩恩,自身规划配套：会所、幼儿园,配套,社区配套健全,Peking house,客,群,48%,Peking house,开盘时间：,公寓部分：,开发进度,别墅：2005年5月18日公寓：2007年12月入住时间：别墅2007年7月30日公寓2008年5月30日工程进度：别墅全部入住，公寓部分楼体封顶,销

43、售分析,开盘均价：20000元/平米期成交均价：20020元/平米公寓25030元/平米别墅目前均价：26000-30000元/平米目前销售率：75%别墅别墅部分：1000万2000万元/套存量：别墅16套,产品种类：公寓：4栋，总套数：112套,自住型客户为主占95%，投资客,产 品,面积：212-650平米主力面积：370平米别墅：19栋，总套数：166套,占道5%来源：北京 52%（地缘性客户70%,别墅：面积370-550平方米/套立面：高级外墙砖装修标准：毛坯,其他区域30%）外地年龄：40岁-45岁,Peking house,Peking house,核心卖点：低密度广告诉求：推广

44、通路：,营销推广,报广：北青报新京报为主网络：焦点、新浪,户外：现场围挡主力通路：路过、朋友介绍辅助通路：网络无,商,业,百子湾区域唯一低密社区，产品稀缺性优势较大。,卖点评述,帝景.豪悦,帝景.豪悦,地理位置：西大望路甲23号物业类型：综合（公寓、酒店、写字楼）总占地面积：34万平米 豪悦9万,项目概况,总建筑面积：90万平米 豪悦15万平米容积率：2.89,绿化率：50%分期情况：珠江帝景-帝景豪悦为第六期,团 队,开发商：北京合生北方房地产有限公司规划设计：韩江设计规划有限公司,自身规划配套：酒店、写字楼、服务公寓,配 套,会所、双语幼儿园社区配套成熟,帝景.博悦,帝景.博悦,开盘均价：

45、20000,开盘时间：2007年9月2日,期成交均价：20830,开发进度,入住时间：2008年11月23日工程进度：项目个15层，目前5层,销售分析,目前均价：22000目前销售率：49%,结构封顶,目前销售速度：月均76套存量：公寓313套,产 品,产品种类：公寓：7栋，总套数：582套面积：两居 100，三居 140主力面积：同上,客 群,自住型客户为主占65%，投资客占道35%来源：北京 20-30%（地缘性客户70%,立面：被拴干挂大理石材装修标准：精装修,其他区域30%）外地 70-80%年龄：35-55岁为主,帝景.博悦,商业,帝景.博悦,核心卖点：品牌、地理位置、建筑风格、社区

46、规模广告诉求：首府官邸，人文别墅藏品豪宅推广通路：,营销推广,报广：以北青报）为主网络：焦点、新浪,户外：国贸桥、东三环主力通路：老带新及品牌追随者辅助通路：网络2500米欧洲风情商业走廊10万平米shopping mall（A区待建）、120万平米新国际生活圈。将百子湾区域提升为高档居住板块的先行者,卖点评述,品牌效应显著，拥有一定数量忠实的品牌追随者。,120万平米国际生活商圈，对提升区域居住环境有重大意义。,华侨城,华侨城,地理位置：朝阳区东四环小武基北路物业类型：15层板楼,项目概况,总占地面积：50万总建筑面积：83万,容积率：1.66分期情况：共分两期(目前销售二期),团 队,开发

47、商：北京世纪华侨城实业有限公司规划设计：北京建筑设计研究院,自身规划配套：欢乐谷主题公园、5万平米商业街、酒店、大型超市，中餐厅、快餐,配,套,厅或茶餐厅、特色商业、经济型酒店。社区配套：银行、邮局、洗衣店、药店、,花店、彩印店、蛋糕房,华侨城,华侨城,开盘时间：,预售均价：15150元/平米,开发进度,一期2005年6月二期2007年6月入住时间：一期2006年7月工程进度：一期全部入住，二期一个楼封顶,销售分析,成交均价：14758元/平米目前均价：15000/平米销售率：45%共计426套，存量：231套销售速度：月均66套,产品种类：,自住型客户为主占95%，投资客,一期：一居56-1

48、12二居88-130,4%17%,占道5%,产,品,三居136-148四居194-200复式112-272,64%4%11%,客 群,来源：主力客群是CBD区域的从业人员，占到70%；还有一部分,立面：外墙面高级面砖及部分干挂石材装修标准：毛坯房,来自深圳，是华侨城品牌的追随者。年龄：3045岁为主,华侨城,商业,华侨城,核心卖点：旅游地产广告诉求：一期：旅游地产 欢乐城市,营销推广,欢迎进入华侨城旅游主题社区推广通路：报广：以北青报北京晚报为主,网络：焦点、新浪户外：四方桥、国贸桥主力通路：焦点、搜狐辅助通路：报广意大利风情的维吉奥商业街6万5千平米，只租不售，商业街分大型餐饮，社区配套商业

49、，会所，经济型酒店和大型卖场，现基本以整租为主，散租户较少。以进驻的商家有乐购集团和英皇餐饮机构。今年6月开街。1、华侨城以旅游地产的模式成功的将欢乐谷和住宅融合，依靠品牌优势实现快速销售，,卖点评述,2、通过公园的运营提升了项目的商业价值。只租不售的经营方式即保障了商业街业态的合理分布，也保证了开发商经营的持续性发展。,3、东西向的户型大多集中在80-100平米左右，有较大的价格优势，有组团景观支撑。,沿海赛洛城,沿海赛洛城,地理位置：朝阳区百子湾路5号，广渠路与石门东路交汇口东北角,项目概况团 队配 套,物业类型：板楼、少量板塔总占地面积：34.8万总建筑面积：86.3万容积率：2.64分

50、期情况：共分七期(目前销售五期)开发商：北京高盛房地产开发有限公司规划设计：美国MUAC建筑公司自身规划配套：运动会所、医院、学校、幼儿园、地下车库周边配套：学校,邮局,银行,医院,娱乐设施,综合商场,休闲健身,沿海赛洛城,商业,沿海赛洛城,核心卖点：纯美式街区/精装小户型广告诉求：CBD魅力之城,营销推广,北京的魅力场，世界的赛洛城推广通路：报广：以北青报北京晚报为主,网络：焦点、搜狐、新浪户外：百子湾桥、东四环中路楼体主力通路：焦点、搜狐、新浪辅助通路：报告、户外、短信11万平米，美式商业步行MALL由中心商业MALL（5万多平米）、1000米特色步行MALL（2.4万平米）、临街风情MA