潍坊达美水岸项目（服务汇报文件） .ppt

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1、,潍坊达美水岸项目（服务汇报文件）,青岛福元九合投资顾问有限公司,谨呈：潍坊森达美置业有限公司,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,目 录,青岛福元九合投资顾问有限公司淄博分公司（淄博晨田房地产代理有限公司）济南分公司（济南福元玖合地产顾问有限公司）青岛福元玖合房地产开发有限公司青岛福元玖合担保投资有限公司青岛锦元三合商业投资有限公司青岛福元玖合塑钢有限公司中国建筑研究院凯博监理有限公司山东分公司新山东高尔夫网站,“福元九合”集团架构：,服务区域：市内市南、市北、崂山、四方、李沧城阳、即墨、胶州、开发区、胶南、平度、莱西省内济南淄博（张店、淄川、桓台、周村）潍坊（高密、昌乐、青州）威海（乳山

2、、荣城、文登）烟台日照东营滨州泰安莱芜,公司运营介绍：,近期服务项目汇总表：,近期服务项目汇总表：,近两年累计代理项目44个，策划项目18个近两年来累计服务面积达938万平方米。,近期服务项目汇总表：,此项目09年全年回款11亿元，月均销售套数150套以上。,项目：位于风景秀丽的青州市云驼风景区内，云门山与驼山交汇处，两山之间天然形成一条河道，沿河道两侧建设别墅类项目，占地面积2000余亩。项目设有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅根据地块分布，划分为各种不同具有鲜明建筑风格特征的居住片区：中式徽派风格、英格兰维多利亚风格、西班牙马德里风格、意大利托斯卡纳风格、法国普罗旺斯风格、北美加州风

3、格、地中海风格、现代简约风格。累计建筑面积50余万平米,潍坊青州市云驼风景区项目,该项目位于高密市经济技术开发区，北侧为高密市交通主干道康成大街，西侧是贯穿市区的胶河，南侧为高密市高档住宅区，是高密市未来的政治、金融、商业、生活中心的钻石绝版地块。项目总建筑面积近40万平米，总户数2457户。是由高层、多层、花园洋房、商业以及沿河公园、高档会所、大型水上公园等组成的综合高档住宅区，也是高密首屈一指的高档大盘。,项目位于泰安市泰山脚下，占地3500亩。项目设有36洞高尔夫球场、五星级酒店、国际会议中心、水上运动中心、企业商务会馆。累计建筑面积27万平米,格林堡高尔夫庄园，位于青岛华山高尔夫球场内

4、，是一个兼具自然生态、高尔夫文化、高端生活属性的贵族社区。项目设用：联排别墅、独立别墅、顶级豪宅、酒店式公寓、五星级假日酒店、国际商务会议中心。,一期：联排别墅（浅水湾）高尔夫爱好者 自然环境 结合高尔夫球场运营,二期：小高层公寓（新月郡）酒店式管理、运营 带有投资返还性 拎包入住,本项目位于青岛崂山区辽阳东路以北，滨海大道以西。项目东临青岛国际高尔夫球场，南侧临近青岛科技大学和青岛大学。距离辽阳路海尔路立交桥3.5公里。项目占地面积近6万平米，总建筑面积18.5万平米，其中住宅部分建筑面积12.2万平米，商业部分6.3万平米。项目采用法国新古典主义设计风格，分设多层住宅、小高层住宅、高层住宅

5、、五星级酒店、商业中心。,中国墅项目：位于青岛崂山区与城阳区交汇处，依山傍水，环境优美，景色宜人。项目设有四合院、独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、叠拼别墅、商业累计建筑面积10余万平米,碧海金沙项目：位于青岛胶南水边云城内，距离轮渡安子码头约有15分钟车程。项目设有，住宅、酒店、公寓累计建筑面积9.5万平米,白鹭湖项目：位于青岛胶州滨海新区，少海新城白鹭洲内。项目设有独栋别墅、双拼别墅、联排别墅、商业累计建筑面积5余万平米,代理项目成绩：,2010年7月1日，中国指数研究院权威发布“中国房地产指数系统总评榜2010年上半年青岛商品住宅销售排行榜”中，由我司代理的凤凰城和中央国际榜上有名。且在销售

6、金额排行中，位于全市前两名。,我司曾荣获：“青岛地产金牌顾问机构”“青岛市房地产十大营销代理机构”“青岛市广告协会会员单位”“山东金牌地产顾问”“3.15读者放心品牌联盟单位”“青岛房地产平面广告优秀作品展优秀设计奖”“青岛地产最具影响力营销机构”“青岛市最具创意代理机构”“青岛房地产最具营销价值顾问机构”“年度中国房地产中介行业百强品牌企业”等殊荣。,公司获奖介绍：,公司获奖介绍：,2008年1月9日从北京人民大会堂召开的“2007中国房地产中介行业年会暨全国房地产中介行业盘点表彰大会”上传来喜讯，我司荣获“2007年度中国房地产中介行业百强品牌企业”荣誉称号，并被接纳为中国房地产经纪代理协

7、会会员。,公司运营介绍：商业顾问公司,服务项目：上海金鹰国际购物中心南京新城市广场南京新世纪广场青岛中联创意广场青岛中联U谷2.5产业园青岛中央国际青岛鲁能领寓,独家选址代理：华衡汇会所苏荷酒吧品尚豆捞坊广东98粤餐厅流光岁月SPABIGDAY婚庆机构等,中联创意广场,中联2.5产业园,鲁能领寓,公司运营介绍：商业顾问公司,商家资源：1、餐饮类：肯德基、必胜客、麦当劳、棒约翰、DQ冰激凌、星巴克、SPR、上岛咖啡、味千拉面、李先生加州牛肉面、真功夫、蕉叶亚洲餐厅、俏江南、麻辣诱惑、品尚豆捞坊等。2、娱乐类：苏荷酒吧、88酒吧、好乐星KTV、好乐迪KTV、格莱美KTV、乐邦法式餐吧、良子保健等。

8、3、零售服务类：屈臣氏、亮视点眼镜、海信光学、新光音像、法兰索亚面包、喜爱化妆品、BIGDAY婚庆机构、各大银行等。,旗下拥有山东最大的高尔夫媒体新山东高尔夫网,项目承担使命区域属性分析项目本体分析市场竞争分析项目定位营销推广,目 录,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,企业实力拥有数十年开发历史，全球土地储备23万亩，开发范围涵盖亚洲、欧洲、大洋洲10余个国家。自2008年开始，森达美地产在中国进行实质性运作，已在山东省内进行土地储备数千亩。,中期战略用5年的时间初步建立森达美地产在区域内的品牌优势、品质优势和规模优势，进入山东省一线房地产开发商行列。,关于,森达美置业实力雄厚，但作为首次

9、进入中国开发的地产企业，要进入山东省一线房地产开发商行列，实现品牌、利润双赢森达美置业需要打造地产“丰碑”项目,森达美置业在山东开发的第一个项目：,达美水岸,承载着森达美人创造标杆项目，为后续项目打造良好平台，本项目赚取的将不仅仅是开发利润，更是森达美置业向山东房地产开发第一集团跨越的强有力跳板，是升华企业品牌的佐证。,我司认为，达美水岸项目承担的将是：,大盘盈利模式：大盘的盈利模式来自于整体利润，前期快速回现以实现滚动开发，后期价格逐渐提升，实现预期利润目标。,福元九合观点,大盘产品线：丰富的产品层次，不同产品承担不同的使命,福元九合观点,大盘客户：大盘需要营造自己专属的客户圈层，主流客户群

10、；大盘的前后期客户经常会发展演变,新区大盘的客户演变路径,城区大盘的客户演变路径,一期：周边如富士康等占50%；市区占50%，为：万科员工、关系户及老客户养老客户不用准时上下班的人追求升值的客户,二期：市区70%以上年轻夫妇，第一套房，第一居所有孩子的家庭中小生意人+“创意新贵”,三-五期：市区80%以上；整体层次提升，间或推出类别墅,万科四季花城的客户演变路径,福元九合观点,达美水岸作为城市大盘，必然具备大盘的操作特征,操作模式：从一期的回现产品向溢价产品过渡。产品线：从前期相对单一的产品线向多元产品线过渡。客户圈层：从前期相对单一的客户类型向丰富的客户类型过渡。,福元九合观点,基于前述分析

11、，达美水岸需要打造逐渐提升的价值平台，必须进行进行产品升级。,前期,开发周期,项目价值,价值梯度快速提升,中期,后期,价值平台再次提升,价值平台稳步拓展,福元九合观点,项目承担使命区域属性分析项目本体分析市场竞争分析项目定位营销推广,目 录,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,地块属性区域属性,1、滨海新区规划与区域发展,黄三角开发将以东营、滨州、潍坊、莱州四大临港产业区为主体，三年内“黄三角”将吸引1.5万亿元资金的重点开发。潍坊市政府力争在环渤海经济圈中率先崛起，在三年的时间内力争投入800至1000个亿，提速加速全速推进滨海新城的建设。在此基础上，2009年潍坊市政府确定了滨海新城“一

12、城四园”的总体发展格局。,一城：滨海水城（四区）“希望城”科教创新区“太阳城”中央商务区“幸福城”高档商住区“欢乐海”旅游度假区 四园 先进制造业产业园 生态海洋化工园 绿色能源产业园 海港物流园,2、滨海新区总体规划格局“一城、四园”,地块属性区域属性,3、总体规划格局之“一城”滨海水城,“希望城”科教创新区实施“3350”工程，力争用3年时间，形成50平方公里、50所院校、50万师生的规模，打造环渤海地区一流的蓝色高端产业科教基地。,“太阳城”中央商务区规划面积6平方公里，努力打造环渤海具有一定影响力的高端商务聚集区。近期启动综合商务中心、高档商务酒店、金融港、企业总部基地、学校、商住区建

13、设。,“幸福城”高档商住区规划面积6平方公里，努力打造环渤海具有一定影响力的高端商务聚集区。近期启动综合商务中心、高档商务酒店、金融港、企业总部基地、学校、商住区建设。,“欢乐海”旅游度假区规划面积60平方公里，依托临海优势，开发滨海休闲度假、生态湿地、邮轮与游艇旅游等高端旅游产品，打造山东“蓝色逍遥游”品牌和国内知名的滨海休闲旅游目的地。,地块属性区域属性,4、总体规划格局之“四园”四产业园,地块属性区域属性,区域内未来10年将自然增长30万人口,5、区域价值研判人口,根据总体规划，2015年年滨海将成为海上潍坊的城市核心。2020年，城市化水平达到90%，人口达到40万。2030年滨海人口

14、将超过60万，达到中等城市水平。,另外，产业园与科教产业基地的建成将导入大量人口。,地块属性区域属性,区域交通日臻完善,5、区域价值研判交通,高速公路：规划中的日潍高速（日照港-潍坊港）城市轻轨：该项目拟南起潍坊火车站，沿白浪河东岸，途经潍城区、奎文区、寒亭区、经济开发区、滨海新区至潍坊港，全长80公里，从市区人民广场到滨海水城只需要20分钟。铁路交通：山东第二条“胶济铁路”的德龙烟铁路开工建设，届时，滨海新区的居民坐火车出行将变为现实。机场：潍坊滨海国际机场（拟建中）,地块属性区域属性,区域内：分布有滨海中学、中心幼儿园、滨海中心医院、老年活动中心、中百超市，和百大超市 等配套。另外已经有1

15、4座大学开始进驻。滨海客运站也已经规划。整体上来看，目前周边配套不完善。,6、区域价值研判配套,配套设施目前还不尽完善,地块属性区域属性,绿化率高，白浪河穿城而过，区域整体居住环境良好。滨海新区正在打造滨海旅游和培养旅游品牌，会进一步加快区域环境建设。,区域环境发展潜力巨大,7、区域价值研判环境,地块属性区域属性,区域内以低端产品为主，在售项目建筑形态单一，主要以多层产品为主，逐步向小高层产品过渡。达美水岸的到来，在社区规模、产品打造、产品线丰富度得到全面提升，在区域内一枝独秀。,地块属性区域属性,7、区域房地产市场发展概况,大部分竞争集中在基本居住需求满足和成本竞争层面、部分项目完善外围产品

16、已体现市场价值。,8、区域房地产开发水平,地块属性区域属性,区域属性小结,区域优势：区域是未来发展潜力巨大。区域产业发展将对产业人口的吸聚能力将大大加强，购买力稳定。生产和生活配套逐步完善，有望成为潍坊最适宜居住的区域。区域劣势：不是成熟的房地产开发区域。配套不完善。,地块属性区域属性,项目承担使命区域属性分析项目本体分析市场竞争分析项目定位营销推广,目 录,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,1期,项目本体分析,项目本体分析,项目本体分析,一期营销分析,一期成交客户分析,形象定位：海上潍坊 千亩大盘 营销要点分析：借势区域发展；强势品牌导入；样板景观打造；客户 价值体验、重要节点把控 推广

17、渠道：潍坊日报（潍坊楼市）、广播、潍坊房产网等网络、户外等 异地客户拓客渠道：分展点、免费看房车、异地房展等,通过调研和判断，我司认为一期客户主要滨海新区及因产业发展导入的潍坊市区等地客户，其次为外地客户，这部分客户主要以投资为目的，兼有养老及度假需求。,滨海新区客户多为首次置业；潍坊市区客户在此置业多为二次及以上置业；限购政策的推出会为大量一、二线城市投资客。,渤海大街,项目本体分析,项目待开发地块分析：,本体属性小结,滨海新区千亩大盘。首期开发10万平米，以欧式风格多层产品为主。在产品、营销、服务方面属于区域标杆。自上市以来，销售状况良好，价格不断攀升。客户主要以潍坊本地，由产业导入的居住

18、客及投资为主。,项目本体分析,项目承担使命区域属性分析项目本体分析市场竞争分析项目定位营销推广,目 录,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,竞争的两个层级：,职工家园,达美水岸,滨海花园,滨城绿洲,昊海花园,区域主要楼盘分布,海正项目,区域内竞争,1,2,3,3,4,5,5,在售项目中，以10万以上的大中型社区为主。多为兵营式排布。建筑类型较为单一，以多层产品为主，高层、小高层产品尚未出 现。低密度别墅产品崭露头角。建筑风格以现代风格为主。欧式风格开始出现。,区域楼盘分析建筑风格及类型,区域内竞争,户型产品从两房、三房、四房到复式均有分布。面积区间供应主要在80-120。100-110经济三

19、房市场存量较多。70-80两房属于市场空白点 四房、复式等大户型产品整体去化较慢，市场供应较少。,区域楼盘分析户型及面积,区域内竞争,社区内配套以沿街商业和幼儿园为主。部分大盘设有会所，会所功能以运动休闲功能为主。前期开发楼盘园林规划较简单粗糙。后期开发楼盘为提升居住感受及档次，注重内景观的打造。,区域楼盘分析社区配套及景观,区域内竞争,区域楼盘分析销售,市场总价区间集中在20-30万元之间。大多数楼盘达到现房、准现房阶段，房源选择面仍较广，去化速度整体较慢。客户群主要以刚性需求为主，投资客，也占到了一定比例。美达水岸虽然均价较市场高出一截，产品、营销方面较其他项目有优势，去化速度相对较快。,

20、区域内竞争,项目地址：潍坊滨海经济开发区昊海大街177号 开 发 商：潍坊天瑞置业有限公司 总建面积：12万。其中住宅7.5万，商业4.5万 容 积 率：1.36 产品类型：现代风格5+2F多层 户型面积：123-139三室双卫、88-109三室一厅一卫(楼头)、88两室 户型配比：130-140占8%,123-129占25%，88-109三室占35%，88两室32%销售均价：一期2150元/销售状况：08年10月开盘，至今去化约70%，月均去化10套左右 车库、位：地上车库1850元/目前推售：一期12个楼，约370套房子，二期开始交2万认购。客户群体：以当地居民刚性居住为主，部分潍坊城区的

21、投资客户。卖点分析：滨海开发区门户地段、引进品牌超市、幼儿园、多种户型产品,123-139三室两厅两卫,88-109三室两厅一卫,88两室两厅一卫,区域个案分析滨海花园,区域内竞争,项目地址：滨海新区管委会北300米路东 开 发 商：潍坊昊海置业有限公司 总建面积：6.8万 容 积 率：1.04 产品类型：5+2F多层现代住宅、11F公寓写字楼、四星级酒店 户型面积：住宅83-100两室、125-144三室，237-274复式 户型配比：83-99两室15%，复式10%，125-144三室占75%销售均价：2200元/销售状况：2009年11月开盘，去化60%，月均去化16套左右。车库、位：1

22、700元/目前推售：多层住宅约400户左右，现房销售 客户群体：以当地居民刚性居住为主，部分潍坊城区的高端客户。卖点分析：四星级酒店配套、复式产品、新区地段、工程质量。,83-99两室两厅,124-131三室两厅一卫,237-274复式,区域个案分析昊海花园,区域内竞争,项目地址：新海大街以南，海川路以西（海正饭店东南）开 发 商：潍坊滨海投资发展有限公司 总建面积：30万，其中一期18.3万，二期11.7万 容 积 率：1.09 产品类型：5+2多层，一期现代风格，二期现代古典风格。户型面积：一期剩余以88套二、179套四户型。二期85-90套二、106-126套三 户型配比：二期126约占

23、40%,105楼头套三占20%，85-90约占40%销售均价：一期2200元/、二期2300元/销售状况：一期09年8月开始销售，二期10年11月开盘。车库、位：车库1700元/，车位未规划 目前推售：一期团购剩余户型，二期4个楼座，正常市场销售速率10套/月。项目分析：政府主导开发，前期以团购为主，口碑不好，工程质量问题较多,二期外立面,一期外立面,区域个案分析滨海职工家园,85,90,107,126,92,区域内竞争,项目地址：央子供电所北临 开 发 商：潍坊鑫鹏置业股份有限公司 总建面积：18万 容 积 率：1.21 产品类型：5+1F多层 户型面积：95两室、90-96三室、121-1

24、26三室、160四室、250复式 户型配比：95两室占45%，96三室占25%，126-140占20%,160以上占10%销售均价：2330元/销售状况：2010年初开盘，目前在售约438户，去化率约60%，月均去化20套 目前在推三期，共座楼 车库、位：1800元/项目分析：该项目以中小户型为主，总价低，去化速度较快。势达美水岸，去化较为理想。,160四室,121-126三室,90-96三室,95两室,区域个案分析滨城绿洲,区域内竞争,区域竞争小结,供应：区域主要有5个在售楼盘，海正50万项目近期将会上市。产品：以多层产品为主，别墅类产品较少，两室及三室为主力供应户型，多 个楼盘的二期加大1

25、20中小户型供应。价格：区域楼盘均价普遍在2200元/左右，达美水岸均价相对较高。营销：除达美水岸外，各个楼盘包装较为粗糙，无系统宣传推广，主要靠等 客上门。客户：客户以潍坊本地自主客为主，投资客群随着区域发展，逐步增多。,区域内竞争,各个楼盘，对“达美水岸的威胁主要来自于价格，区域内低端客户为它们的主要目标客群。,目前潍坊低密度产品主要分布于南部奎文区和坊子区，城市的边缘地带，多用来作为项目的拔高产品。,细分物业类型竞争,除“凤凰太阳城”、“恒信领海国际”外，其余项项目以中小规模为主整体项目开发强度较低，容积率一般在0.411.5之间物业类型丰富，包括别墅、类别墅和洋房，小高层洋房等。其中，

26、别墅类产品多样，以叠拼、联排为主，独栋产品稀少,建筑规模及物业类型,细分物业类型竞争,多数项目以异域风情建筑为主，但受销售价格限制，产品品质感较弱产品设计上已经具备一定的创新和亮点，开始注重产品附加值,建筑风格及产品创新,细分物业类型竞争,细分物业类型竞争,面积区间分析,在售低密度产品中，别墅面积供应集中在270370之间 独栋主力面积为300-350，联排为200左右，叠拼主力面积250-300。最小面积的别墅为为190的叠拼产品，最大面积的别墅有390左右的独栋产品；洋房面积供应集中在150200之间，最大面积有245左右的复式洋房产品。,潍坊在售洋房产品均价集中在42006000元/m2

27、；在售别墅产品独栋别墅为7500-15000元/，联排别墅约5500-10000元/，双拼别墅约为8000-11000元/；叠拼别墅5500-8000元/。具有价格优势项目销售速度明显较快，品牌也对项目消化具有较强的促进作用。,价格及销售情况,细分物业类型竞争,客群以生意人、政界人士为主，投资需求也占到一定比例除项目周边客户外，吸引了相当部分的高新区客户前来置业,客群情况,细分物业类型竞争,项目地址：宝通街与潍洲路交叉口西200米 开 发 商：潍坊天润房地产开发有限公司 占地面积：8.14万 总建面积：12万 容 积 率：1.03 绿 化 率：40%产品类型：多层、联排、叠拼 停 车 位：地下

28、车库1：1 开盘时间：2008-09-23 优 势：自然环境好，紧靠鸢都湖，着力打 造白浪河沿河景观带以低密度产品为主，社区 整体档次较高。劣 势：地理位置较偏，周边配套不全，临 近机场，噪音大,个案分析天润浅水湾,细分物业类型竞争,关键词：首席高端名盘、潍坊市重点工程、欧式风情高尚社区,户型分析,细分物业类型竞争,E1户型：面积：约105两房两厅一厨一卫一阳台一入户花园,D1户型：面积：约181四房两厅一厨两卫一阳台一入户花园,C3户型：面积：约148三房两厅一厨一卫一阳台一入户花园,八角观景窗,入户花园,卧室飘窗,户型点评：天润浅水湾在户型设计上加入了飘窗、入户花园等元素，在潍坊市房地产市

29、场具有首创性，将住宅更好的与景观元素相溶。入户花园面积均为赠送，约在10-20之间。户型基础也秉持方正原则，基本做到动静分离、干湿分区，并无大的纰漏。,内庭院,独特的内庭院设计可以提升联排别墅的品质，属于潍坊首创，但浪费了不少面积。,270观景视角,客厅上空6米挑高,户型分析,项目地址：青年路与宝通街交汇处西100米 开 发 商：潍坊市宁建发展投资有限公司 占地面积：11万 总建面积：11.7万 容 积 率：1.2 绿 化 率：35%产品类型：多层、小高层、联排、双拼 开盘时间：2009-06-14 优 势：自然环境好，紧靠湿地公园 劣 势：周边配套较差，临近机场，噪音大,个案分析香颂湾,细分

30、物业类型竞争,关键词：白浪河改造重点工程、欧式建筑、万亩湿地,南向阳台,户型点评：香颂湾户型方正，住宅为5层，顶层复式。南向的卧室、阳台设计，增加了室内的采光度。户型均为南北通透，居住舒适度较高。户型设计整体无特别亮点。,户型分析,细分物业类型竞争,低密度市场竞争小结,细分物业类型竞争,产品分布：根据当地政府有关文件，城区别墅已无新批纯别墅项目，新推别墅盘主要 集中在郊区及周边县市。产品特征：纯别墅项目较少，以混合型社区为主；产品包含独栋，联排，叠拼及情景 洋房等。规划特点：以南北布局为主，部分建筑偏南设计，部分楼盘采用组团式设计概念。景观特点：公共景观以宅间的绿化为主，局部布置小型景观节点；

31、部分楼盘挖 掘和利用外部景观，如凤栖墅1号打造沿河景观带，天润浅水湾打造沿白浪河景观。建筑风格:风格多样，有北美、新古典主义、法式、中式等。价格:独栋：高端15000元/，中端：7500-8000元/联排：5500-10000元/双拼：8000-11000元/叠拼：5500-8000元/,项目承担使命区域属性分析项目本体分析市场竞争分析项目定位营销推广,目 录,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,初步筛选：地块因子分析,项目定位：档次定位,中高档高品质物业,1、提升项目整体形象，扩大项目影响,2、提升片区整体形象，扩大片区辐射力,3、提升开发商品牌度、美誉度,4、丰富项目产品线，拓宽客群,5

32、、提升项目的价格上涨空间,6、通过价格差异，促进主流产品销售,项目定位：档次定位,关于客户，我们认为：,针对我们的目标客户，我们更期待与他们形成精神上的共鸣和提升，体现其对生活的追求和所归属的圈层！有效占有客户资源、短期内迅速占有影响力要求！,核心客户 区域产业发展导入的的企事业单位职工，生意人。重点客户 受到区域、价格、环境前景等吸引的潍坊市区自住及 渡假需求客户。次重点客户 潍坊周边县市人群。偶得客户 看好区域前景的其他区域、地市短期自住、投资客户。,项目定位：客户定位,客户特征概述：,项目定位：客户定位,物业功能符合客户需求、差异化竞争和产品创新的原则,本项目产品的主导功能以满足社区中高

33、端需求的创新产品为主就居住功能而言，主要考虑如下因素：,市场差异化竞争的原则，片区多数产品形式较为传统；未来住宅市场发展趋势的分析；产品创新和产品引导的原则。,综合以上因素，本项目住宅物业形态锁定为“泛洋房、类别墅”，主要包含高层阔景洋房、5层退台洋房、叠拼、双拼、联排、独栋别墅等。,项目定位：产品定位,项目定位：产品定位,产品配比建议,项目定位：产品定位,产品配比建议,为保证现金流，户型定位要面向市场刚性需求，与市场主流相一致。增加部分市场差异化紧凑型户型，有利于项目实现提单价、控总价的策略。为实现品牌目标，扩大客户群层面，适当增加舒适性三室、四室户型。,1 F,2F,3F,产品建议,双拼别

34、墅5室4厅3卫 面积329,项目定位：产品定位,花园层下挖1.2米,产品建议,双拼别墅4室4厅3卫 面积225,项目定位：产品定位,产品建议,双拼别墅4室3厅4卫 面积261/5室3厅4卫 面积303平米,项目定位：产品定位,一层,二层,项目定位：产品定位,产品建议,退台洋房户型,三层,四层,项目定位：产品定位,退台洋房户型,产品建议,五层,产品建议,退台洋房户型,项目定位：产品定位,项目定位：产品定位,高层户型90130m2，两房/三房（01户型可变四房）,产品配比建议,项目定位：产品定位,高层户型88133m2，两房/三房（三房入户花园可封闭成房间）,产品配比建议,项目承担使命区域属性分析

35、项目本体分析市场竞争分析项目定位营销推广,目 录,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,营销策略要点,市场启示,引导区域市场板块形成，并以潍坊一线阵营产品扩大获得市场认可度,区域启示,以区域价值名义，塑造潍坊价格洼地，价值高地，促进项目价值提升,拓宽客户渠道，引导客户区域潜力认知，唤起客户区域归属感,产品启示,以新城中心标杆大盘名义，构建起项目竞争壁垒,客户启示,推广主题,一境一天地,一宅一人生,主题意境悠远，引人遐想，耐人寻味 具有鲜明的排他性，锁定精英人士的目光,形式,衔接,以政府的名义发起邀请大中型企事业单位领导人物参加邀请潍坊主流媒体参加将发展成果会上公布并邀请名人在发布会上探讨区域发

36、展的意义在潍坊主流媒体上就此次活动开展持续性的跟踪报道将本项目作为政府规划的一部分进行介绍说明本项目对于区域发展的作用进行介绍说明目的：加强社会影响，提高客户信心,活动主题：滨海新区发展成果汇报会,主题活动,形式,衔接,邀请意向客户、摄影爱好者及相关协会参加邀请潍坊主流媒体参加摄影并进行评选获奖者颁奖摄影者代表发言（家园建设相关主题）将本项目作为摄影展的一部分围绕家园建设话题，引出本项目在家园建设方面的贡献目的：提高客户对项目关注度和区域归属感,活动主题：滨海新区是你的，也是大家的 美丽家园摄影展,主题活动,尊享权益：业主可凭相关凭证享受达美水岸相关优惠联系设定部分消费场所或高雅中心等，业主可凭相关凭证享受优先权或折扣权；业主凭相关凭证享受到森达美置业开发的项目的优惠，终身有效。业主凭相关凭证可享受到森达美置业合作商户的优惠及优先权益。,启动起来森“达美客户会”把项目业主纳入“森达美客户会”，并享有指定的特殊权益为森达美置业后期项目的启动打造平台,以集团客户会的名义集结客户,圈客方式,推广方式,报纸广告,搜房网络广告,潍坊新闻网网络广告,主要媒体应用,短信,媒体应用,3D动画片,项目推广渠道,主要媒体应用,项目营销推广,报纸广告,报纸广告,搜房网络广告,潍坊新闻网网络广告,公司简介,商务条款说明,项目提案汇报,目 录,我们公司的经营理念：,一起成功，一起分享。,