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1、1,安庆全力时代置业玻璃厂项目物业发展建议报告,版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。,谨呈：安庆全力时代置业有限公司,2,本次汇报的主要内容,1,项目定位回顾,2,案例借鉴,3,项目物业发展建议,4,项目经济测算及经济评价,5,附件,客户定位产品定位形象定位,3,项目核心价值提炼：三四线城市核心区位、各种配套齐全、商业价值较高、具有很强市场影响力的标杆性项目,核心价值,项目内部价值-安庆首席豪宅社区,项目外部价值-城市核心价值-商业、生活、医疗
2、配套齐全,主题园林领先市场的创新产产品私家会所智能化社区,老城区绝版土地，交通便利人民路商业街，步行5分钟人民医院、市立医院、人民路小学、第三中学、双莲寺小学等医疗和教育资源,项目商业价值-业态补缺-商业集群效应,安庆市目前缺乏高档精品商业中心，本项目可率先补缺市场，“成为第一个吃螃蟹的人”本项目临近安庆核心商业圈人民路，可发挥商业集群效应，使得本项目商业成为安庆市核心商圈的重要消费节点,4,建筑风格,产品形态,去化速度,中心区典型项目均价,主力户型区间,主力户型面积集中在110-130，较之前户型趋于下降,在售产品主要以现代简约风格为主，少数楼盘如大发宜景城、富春国际花园出现现代欧式风格,单
3、月走量70套左右，部分明星项目、知名开发商项目更加畅销,目前市场上以小高层、高层为主，12-30层，多层渐少；板式排布为主,阳光花园6800元/，江畔尚城5300元，左岸名居5400元/，逸泉湾6000元/,本项目主力客户群,高级公务员、企业高管、事业单位职工、私企老板、成功生意人,集中式商业与 社区配套商业 体量与价格,安庆住宅市场回顾：主力户型面积呈缩小趋势，集中在120-130；集中商业和社区商业体量较小，中低端为主,5,利润最大化,价值最大化,市场特征,地块地处安庆城市核心区，周边配套成熟，居住条件优越，住宅价值高，要充分实现项目的价值,安庆市场仍属于成本型市场，因此要求本项目在开发上
4、必须控制成本，低投入高收入,模式沉淀,通过玻璃厂项目的开发，积累城市住宅开发经验，能形成可复制的开发模式，形成积淀,高端定位,核心地段，配套成熟，要打造安庆标杆项目,开发商目标：项目高端定位，在控制成本的前提下实现利润的最大化,控制成本,其它,6,项目整体定位：安庆城市首席豪宅+精品购物中心,关键词：尊贵、舒适、活力,核心问题,住宅的尊贵性和舒适性打造商业的价值最大化,7,根据3、4线城市产品发展规律，确定本项目以风情园林和配套体系为主要发力点,产品升级,功能配套,规划,风格,产品形式,户型,园林,市场机会,从三四线城市发展规律来看，对于客户作用最有效为园林环境。如：郑州百合公寓,3、4线城市
5、完全靠产品设计拉动作用较少,生活便利,尊贵感,3、4城市配套主要意义,建一个高品质的会所，主要做前期展示用,身份感,以高品质园林体系打造作为满足客户对于居住舒适度的需求以高端、品味配套设施满足客户对于便利性、身份感和尊贵感的需求,舒适性,尊贵感,8,边缘客户,重要客户,核心客户,项目客户定位：本项目未来客户群主要有高级公务员、企业高管、私企老板、成功生意人,区域价值,产品价值,项目情况,项目价值,城市核心区位、配套齐全、生活氛围浓厚,核心客户高级公务员、企业高管、私企老板、成功生意人客户描述认同城市中心区域价值对居住品质有要求具有较强的购买力,重要客户政府官员、泛公务员、外来商户客户描述对区域
6、价值认可有强烈的改善性需求购买能力较强,客户定位,边缘客户八县客户、投资客户客户描述对配套要求高有极强的投资意识购买能力有限,9,市场供应：安庆市场供应集中在110-145平米三房和150-170平米四房，面积趋同化，各盘力图控制总价,120,130,140,150,160,170,180,190,200,110,100,90,80,迎江世纪城,御景国际,江畔尚城,左岸名居,世纪名居,阳光花园,68103,市场供应情况市场供应面积基本都在110以上两房面积集中在85-100，三房面积集中在110-145，四房面积集中在150-1170复式户型很少，世纪名居是总面积150.45的复式，升级版大四
7、房；左岸名居193.37+192.66，顶层复式,市场特点目前安庆商品房均价为5000-6500元/，总价集中在50-90万之间市场主力面积趋同，户型组成上“三房+四房”为主此类产品更加符合安庆内需客户对于舒适度和品质的置业需求,170260,产品定位,10,顶层复式体现尊贵感,30F高层体现实惠性,打造价值标杆，在主流面积基础上适当扩大,提高单价控制总价，在主流面积基础上适当减小,占有型的富豪圈层,追求卓越的富裕圈层,期待未来居住的圈层,追求财富的投资圈层,有品位的精英圈层,提升生活质量的小富圈层,18F高层体现舒适性,部分 超越市场主流产品，注重享受空间的打造,享受型的富裕圈层,高端投资圈
8、层,公务员及泛公务员圈层,各物业打造方向：顶层复式拔升项目形象，面积适当放大；18F高层基本符合市场主流面积区间，30F高层面积适当减小,产品定位,11,户型配比建议：本项目建议以三房及三房以上户型为主力户型，体现项目的高端定位，设置少量两房产品降低销售风险,安庆市场消费需求以传统居住为主，因而三房是需求最广，也是销售最好的户型四房和顶层复式满足财富权贵阶层的豪华居住需求大两房吸引刚需客户，降低销售风险控制总面积以控制总价,产品定位,城市，让生活更美好,他们想要的，绝不仅仅是一栋简单的房子，而是城市中的品位人生，一个可以托付终生的承诺,形象定位,13,不仅仅是居所，更是献礼城市的缤纷巨著,全力
9、大作，引领安庆豪宅市场,形象定位,14,尊享贵派，君临天下的气度,形象定位,15,喧嚣之外的宁静，激情背后的悠然,城中之城,16,全力城市中心地标豪宅,献礼安庆的顶级豪宅,全力睿智华庭,关键词：活力、尊贵、舒适,形象定位,17,案名推荐,全力城市首府,全力睿智华庭,全力国际公馆,诠释项目荣耀地标形象,原则2,原则1,突出身份感、尊贵感及品味,体现城市价值,原则3,18,本次汇报的主要内容,1,项目定位,2,案例借鉴,3,项目物业发展建议,4,项目经济测算及经济评价,5,附件,上海77公馆深圳华润幸福里,19,案例研究体系的确立,战略层面：自我中心化，对内极致化产品打造,战术层面：扬长避短，克服
10、规模资源限制，以小见大凸显城市价值,案例选择：深圳华润幸福里,案例选择：上海77公馆,20,自我定义区域标杆，突破区域价格平台豪宅借鉴,华润幸福里,77公馆,小规模高容积率城市豪宅借鉴,21,77公馆位于南黄浦板块，老上海的传统居住区，提出打造“新天地向东”的板块概念,项目简介：公馆77(老西门公馆)位于建国新路77弄近肇周路距离上海两大时尚地标新天地与淮海路分别约800米和1200米，拥有良好的地域优势和浓郁的时尚气息 项目四至：位于黄埔区西侧，与卢湾区比邻，南至大吉路，西至肇周路，北沿建国新路、周边交通：南北高架，内环线高架，延安路高架，西藏路、复兴路M8、M10号老西门站；西藏路、陆家浜
11、路的M8、M9号线陆家浜站；马当路徐家汇路M13马当路站，距本案都在1公里范围圈,22,依托城市景观的大环境，以上海传统高层建筑的主题样式Art Deco风格为基础,外立面：定位ArtDeco经典建筑风格 以石材及进口面砖打造了整体建筑外立面，采用天然石材基座，赭石色面砖立面细节：利用花岗岩或大理石进行图案创意，利用金线米黄等肌理丰富的材质来体现华贵，利用局部的太阳光芒，闪电等纹样勾勒细节采用低调的脚线，直白的顶线,23,通透围合式空间布局，围绕2600平米中央草坪，巧妙人车分流,围合式布局：巧妙利用地形将五栋建筑分列两边，形成惬意的空间围合，保证社区自然通透，两个带坡度的人行入口以宫廷喷泉为
12、元素，每栋楼的入口广场也都具有自身的景观主题 人车分流：采用人车分流概念，车辆一律被请进到地下车库内，车库与每栋楼的电梯大堂相连。出入口：小区共设置了3个出入口，车辆出入口与ARTDECO风格五星标准酒店式大堂人行主入口,商业区：商铺为一栋二层独立式排布。采用全石材立面与石材铺地、采用行道树和花坛点缀。是集休闲，美容，健身，银行等为一体的高级商业配套,24,项目园林采用“疏林草地”模式，及打造下沉式庭院与地下一层会所,园林：2000多平米的大面积中央草坪，采用“疏林草地”模式、英式下沉式庭苑，引进的耐踩踏常绿草种形成疏密有致、高低错落的景观空间，座楼前都设计了建筑小品、对景 会所：会所面积约1
13、600多平米，位于地下一层，与下沉式庭院相连内设雪茄吧、spa、阅览室、健身房和一座国际标准的短道泳池会所顶部、景观园林内增设了儿童乐园，烧烤区等设施,25,户型全南向设计，不是常规的南北通，得房率80%,26,装修所用产品皆为国际一流的品牌,保温、节能、隔音系统智能热水供应系统同层排水系统外墙保温系统BPB石膏墙面粉刷,环保节能,瑞士吉博力排水系统德国柏丽橱柜日本大金VRV中央空调美国科勒卫浴德国Blanco水槽西门子烤箱、抽油烟机美国A.O史密斯热水器美国Herrscher门控设计Smeg微波炉、电磁炉Ise残渣处理器,精装品质,27,小规模高容积率城市豪宅KPI体系：,注：案例详情参考附
14、件,28,77公馆,小规模高容积率城市豪宅借鉴,自我定义区域标杆，突破区域价格平台豪宅借鉴,华润幸福里,29,深圳顶级都市综合体、超高层、深圳首个单价破4万的高层住宅项目,自09年7月1日开始销售，至09年11月27日，短短5个月共150天：高层平面单位762套完美售罄，共实现销售金额逾40亿元,当之无愧的深圳单盘销售冠军创深圳非别墅首个单价破4万的楼盘,幸福里3栋49层超高层,位置深圳罗湖滨河大道与宝安南路交汇处，万象城南侧住宅指标综合体指标：总建面积55万平米（含木棉花酒店）住宅综合体指标总用地面积：14.277平建筑面积：111.038平容积率：7.76绿地率：35%楼高：49层、164
15、.4米,30,极致产品打造,精致园林设计,营销手段革新,31,产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置,深圳最高标准的产品品质：最高水准的建筑装配最高品质的细节打造最高标准的施工工艺最高标准的装修配置,进口洞石外墙 夹胶、LOW-E、中空三层玻璃停车场远距离读卡系统擦窗机黑镜钢电梯门智能化信报箱美洲樱桃木三层实木复合地板自动关闭门磁系统的常开防火门,在住宅项目中首次使用或罕有使用的材质和配置：,32,洞石、瓷板与陶土板干挂，并首次大面积使用内衬防水铝背板，全石材打造4.2米高的地下大堂及9米层高的首层大堂,外立面打造舞动的格子,建筑立面采用黄金分割的色彩
16、构成原则，红色、灰色和米白色为主色调洞石、瓷板、陶土板采用干挂工艺，内衬防水铝背板，在住宅项目中首次大面积使用干挂的安全性测试：400公斤的拉力测试、红外线空谷率测试3,白洞石深灰色面砖砖红色面砖深灰色陶土板砖红色陶土板米白仿洞石瓷板,公共空间打造大堂,全进口石材高品质打造,地下大堂高品质打造：4.2米层高、威尼斯米黄地面、法国木纹石墙面首层大堂打造标准：9米层高、进口象牙米黄和天然海底黑金花地面、进口白洞石墙面,33,全石材打造地下大堂与首层大堂,地下大堂,首层大堂,34,深圳住宅首次采用4M/S的高速电梯，并首创宽达2.8米的全进口石材打造的电梯间,电梯深圳首个住宅高速电梯,电梯间深圳首创
17、开阔空间，全进口石材,日本进口日立高速电梯，速度达甲级写字楼标准4m/s黑镜钢饰面，特制幸福里LOGO；轿厢内净高达2.8米，开门高度达到2.4米，开门宽度达到1米轿厢内部采用扪皮及樱桃木饰面，高档美观,电梯间宽度达2.8米，全部使用进口石材打造，为深圳首创地下大堂电梯间与标准层电梯间同样标准，大面积采用黑镜钢饰面首层大堂电梯间层高9米，地面为象牙米黄和黑金花、墙面为白洞石标准层电梯间为阳光电梯间，采光通风极佳，地面为威尼斯米黄、墙面为法国木纹石,35,产品打造均采用国际顶级品牌，室内设计由梁志天亲自操刀,万象城工程样板房千锤百炼确保交楼标准的品质和工艺选取世界顶级品牌精装修交楼国际顶尖室内设
18、计师梁志天亲自操刀量身定做,华润置地CCDI中建国际梁志天设计事务所贝尔高林CL3设计事务所,C L 3,36,三层中空玻璃、地板接口铝条包边、三层实木复合地板采用45度斜铺工艺,三层中空LOW-E夹胶玻璃，最大化景观视野,三层中空LOW-E夹胶钢化玻璃（为住宅门窗玻璃的首创）、高2米宽3米、厚度达到3.4厘米、半吨重-专业吊装,三层实木复合地板：表层为樱桃木、芯层为松木、底层为桦木,保留实木优点，扭转缺点，稳定、耐磨、舒适地板采用45度斜铺工艺，严格控制流程，有效降噪隔音每块木板的宽度为15公分（一般为9-12公分）,室内木地板比空中花园地面高出一截，防止空中花园室外雨水流入室内腐蚀室内地板
19、空中花园与室内地板接口处采用铝条包边，防止地板跷起,37,阳角面金属包边、墙面采用手刮腻子工艺、玻璃镜面隐藏柜采用意大利进口滑轮,室内阳角面采用金属包边，防止损坏墙面采用手刮腻子工艺，非一般直接刷涂料，结实耐用,玻璃镜面隐藏柜：双开门推拉式隐藏柜，采用意大利进口滑轨,38,三菱变频多联多户中央冷暖空调、公共区域与户内配置美国原装进口EDWARDS烟感与温感报警系统并取消室内喷淋系统,空调系统,消防系统,日本三菱重工，变频多联户式中央冷暖型空调系统，是三菱重工空调的最高端水平系列出风口设有灯槽，分散灯光及出风，并进行消音处理，几乎无噪音设有双向遥控器（墙壁固定和移动）,公共区域和户内均配置烟感和
20、温感报警系统（住宅项目罕见）住户大堂设置消防栓、手提灭火器和自动喷淋系统室内取消喷淋系统，设置烟感，厨房设置温感产品均采用美国原装进口EDWARDS,39,BOSCH安防系统、德国进口速宾停车场系统、首次配置远距离读卡技术，信报箱使用门禁卡和密码双重设置,智能化系统,安防智能化系统全面采用德国BOSCH安防系统，包括可视对讲系统、门禁系统、闭路电视监控系统及防盗报警系统客厅和主卧设有红外微波双鉴（一般是单项鉴别）探测器及紧急报警按钮,停车场远程读卡系统采用德国进口速宾/Schedit&Bachmann停车场系统，并在住宅项目中首次配置了远距离读卡技术，无需停车即可快速进出智能化信报箱有别于传统
21、的锁型信报箱，使用门禁卡和密码锁双重设置，并采用黑镜钢饰面,40,极致产品打造,精致园林设计,营销手段革新,41,贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂,香港贝尔高林设计总监亲自主笔设计园林面积1万平米，主要由庭院和泳池两部分组成小区整体抬高1.5米，与周边环境相区隔；园林与君悦酒店和万象城二期休闲广场统一规划设计，营造超五星级的私家园林“五维立体绿化”园林特大型乔木、常规乔木、高灌木、中低灌木和草坪通过高差的变化营造跌落水景、坡地、台阶，营造独立、幽静的居住环境和丰富的景观效果首次将园林引入了地下大堂，每栋的地下一层
22、大堂与室外都是相连通的。,园林打造私密性,42,采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合，提升住户艺术感知,这些盒子亦可当作一个一个的艺术廊,室內的建筑元素再也不是室內的建筑设计,而是一件一件的艺术品。这个戶外的园林再配合室內建筑设计的元素,將它演变成一个戶外艺术廊,称为艺林当人们进入这个家园，也随着进入一个艺术空间,艺术廊,43,极致产品打造,精致园林设计,营销手段革新,44,针对高价、高速、高形象的项目目标与障碍因素，提出围绕时尚与艺术性打造幸福生活价值、制造高体验,目标：华润中心的整体定位和华润在深圳首个住宅项目的使命决定了幸福里必然要实现顶级住宅地位（高价。高速。高形象）,围绕时尚性和
23、艺术性体现项目的顶级都市幸福生活价值制造高体验；强调附加值突出优先性有效整合优秀资源给予客户高度关怀,幸福里营销思路,45,自我标杆化豪宅KPI体系，来自幸福里的借鉴,极致产品：,产品采用深圳最高品质标准进行打造，首次在住宅项目中首次或罕有使用最高端材质与配置极致化外立面、公共空间、内部装修、机电和智能化系统、园林和会所设计,精致园林：,贝尔高林设计1万平庭院与泳池、小区整体抬高1.5米、五维立体绿化园林、利用高差丰富景观效果、首次将园林引入地下大堂采用户外艺术廊的方式，将会所与园林相结合,营销手段革新：,充分运用建筑、围墙、楼书宣传渠道，进行客户深访，采用统一专属物料VI实行“一对一”选房策
24、略，每位销售手持PDA项目与时尚奢侈品牌紧密嫁接，并按照奢侈品营销路径操作,注：案例详情参考附件,46,本次汇报的主要内容,1,项目定位,2,案例借鉴,3,项目物业发展建议,4,项目经济测算及经济评价,5,附件,产品体系展示体系标签体系,47,基于3C法来构建项目物业发展建议的体系,物业发展建议的考量因素,Case:项目条件,Customer:客户敏感点,Competition:市场竞争,客户需求、敏感点,当地的客户有什么需求？认同什么样的项目特质？,市场竞争和现状,项目本体特征,市场现有项目水平？,项目的自身条件有哪些可以构成核心竞争力？,项目的整体定位高端形象，高端产品为主的城市中心区舒适
25、型住宅社区如何在物业中体现？,48,项目本体条件:安庆城市核心区位+领先安庆市场的创新产品,核心竞争力：核心区位+创新产品,1,城市核心区位,超越市场的产品体系,本项目位于安庆城市市中心区，紧临人民路商业街、教育、医疗配套齐全。项目的成功打造需要紧紧围绕城市价值构筑项目的核心竞争力,本项目定位为安庆最高端住宅，拥有创新的物业类型及领先市场的产品打造，构筑成项目的另一个核心竞争力,2,49,客户敏感点：客户有“趋洋”特征，喜欢欧式风格建筑；置业有跟风心理，有钱人买的是身份和面子，项目打造时需要着重树立豪宅形象,安庆有实力的客户很多，市区就不到100万人，口碑流传比较厉害，没有秘密可言，只要产品足
26、够吸引人、买了有面子，有一个人去买了会有很多朋友跟风去买 阳光花园营销经理安庆现在的客户开始有分化，有钱的人和经济能力有限的人选择在不同区位、不同楼盘购房。有钱的人还是喜欢在市中心买房，什么都方便，一般工薪阶层更多考虑价格，在城西和新区买的多一些。在安庆区位好、产品做的好的项目不多，客户选择的余地其实有限。御景国际营销经理,访谈语录,客户建筑风格需求（市场调研数据）,建筑风格测试结果：通过市场调查中对客户的建筑风格喜好测试，安庆市的目标客户对于欧式的建筑风格接受度最高客户特征：客户“趋洋”情节明显，偏好认可欧式风格建筑风格客户更加偏好暖色调，稳重、典雅、大气的建筑风格,50,市场竞争：未来市场
27、竞争激烈，需要通过园林、产品创新、商业打造等多方面的综合打造创新的生活方式，形成差异化的核心竞争力,资源,创新产品,领先生活方式,本项目位于安庆城市核心区域，各类配套齐全，是项目的核心竞争力之一,项目拥有更加领先、创新的产品，也是项目的核心竞争力,通过更具文化性、内涵性的生活方式打造，突破竞争,阳光花园,御景国际,绿地迎江世纪城,51,将3C的三个维度研究给出的信息和结论综合，得到本项目的物业意向原则：,Customer趋洋心态+欧式风格+豪宅形象,Competition创新产品+领先生活方式,Case城市核心+商业价值,安庆核心区域的创新产品、注重形象打造和风情营造的豪宅社区,活力商业,舒适
28、产品,尊贵形象,风情园林,52,本项目的物业发展体系：在城市豪宅关键因素指导下的三大体系产品体系、展示体系、标签体系,产品体系,展示体系,活力醒目,尊贵典雅,舒适享受,城市豪宅关键因素,标签体系,53,规,划,产品体系,内城与外城共生的规划意向，打造城市意向，通过商业的开放空间形成与区域环境交流和融合的活跃城市界面，并建立地标价值,产品体系,活力醒目,尊贵典雅,舒适享受,54,本项目规划上的限制因素：沿街面小、地形不规整,华中西路,宜城路,43米,150米,规划重点一：地块形状限制下，如何进行产品布局？规划重点二：还迁楼布置在何处？规划重点三：如何在地块限制的条件下最大化商业价值？,55,整体
29、规划意象：内城与外城格局，外城繁荣、内城私密,外城：城市活力磁极，共享的、开放的、参与的,内城：私享空间，个体的、闲适的、自由的,56,地块分级：由于地块周边缺乏资源条件，因此要内部造景建立以社区内主景观为核心资源的居住价值体系，形成产品溢价,华中西路和宜城路交汇处的商业价值最大，设置为商业区商业区右侧的地块临路由噪音，且临近商业中心，居住价值贬损，建议设置还迁区中间地块均好，确实中央景观所在区，设置18F高层产品北面地块私密性最好，建议打造30F高层，南面可观江景，北面可看湖景,华 中 西 路,宜城路,商业区,还迁区,一级居住区,二级居住区,地块周边缺乏强势资源条件，本社区的居住规划价值将来
30、源于社区内部的核心景观价值，建立以核心景观为导向的资源价值体系借助景观资源优势竖立明星产品作为项目销售过程中的价值标杆通过建筑排布尽量拔高景观资源周边的容积率、增加观景房的总建面考虑市场风险，在满足容积率的前提下，以小高层产品为主，高层仅作为平衡容积率的手段,57,商住分流：商业动线从地块西南侧进入，项目主入口设在地块南侧,商业动线,住宅动线,商业人群和住宅人群分流，互不干扰商业街主入口在西南侧，而住宅主入口在地块南侧华中西路商业动线和住宅动线清晰，减少了彼此间的干扰,同时也减少了物业管理的难度,主,次,58,华中西路,宜城路,人车分流：车行动线在项目西侧，地下车库结合地面停车，减少对行人的干
31、扰,住宅,住宅主入口,车行主入口,车行动线,住宅动线,人车分流，地下车库结合地面停车车型入口设在地块西侧，主入口设置在华中西路，最大化保证宜城路的沿街面商业以地下停车为主，少量地上停车地下停车场电梯直通住宅，同时有路线与沿街商业连通，为客户提供便利,59,规划排布示意图,商业,住宅规划,一级居住区,二级居住区,还迁区,60,排布形式：根据客户访谈，安庆人特别重视南北通透，本项目的排布方式建议采用“行列式”排布，北部高层可适当营造“变化的天际线”,整体排布以保证“南北通透”为主要原则，北部高层可适当营造变化的天际线，实现错落有致的视觉效果,住宅规划,61,商业目的：本项目引进大型超市最大的目的是
32、提升商铺的售价，因而扩大商铺的力量成为关键,本项目引进大型超市的目的有两个，一是完善小区的生活配套，另一个功能则是提升街铺的售价,目的是提升街铺售价,从而本项目商业利润最大化的问题就演变成如何最大化商铺体量的问题？,大型超市,街铺,商业规划,62,商业的排布方式：由于本项目商业体量较大，且有集中式商业，沿街面较短，选取“入口集中型”排布方式,根据世联对社区商业的研究，发现各社区商业的布点主要有四种类型：,入口街铺型示例：万科四季花城,入口集中型示例：星河湾,以点带面型示例：海滨广场,圈地街铺型示例：锦绣江南,入口集中型商业能够最大化减少商业对住宅的干扰易于形成规模效应,商业规划,63,本项目商
33、业人流动线设计建议：人流动线的原则是易于引导人流进入街铺和地下超市，广场起到人流集散地的作用,集中式商业,外街,内街,广场的作用：提升项目商业的档次与形象起到人流集散地的作用广场东北侧设置扶梯和阶梯引导人流进入地下超市,人流动线规划中，内街可结合具体情况设置具有衔接过渡的中庭等设施，一方面使人流的动线较灵活，同时也起到很好的凝聚人气的作用，提升内街商铺的商业价值,地下人流东线,地面街铺人流动线,集中式商业人流动线,外街,内街,会所,商业规划,底商,底商,外街,64,地面街铺排布建议：“两纵两横”，沿街设置两层，集中式商业底层也设置街铺，最大化街铺的体量，实现商业快速回现,集中式商业,外街,在华
34、中西路和宜城路的街铺总长度计为164米，进深按12米测算，总面积4224平米集中式商业底层底商按20米和100米的长度以及12米的进深测算，内街的总面积为1440平米,这样，本项目的地面可售街铺总面积达到5664平米,按照街铺15000元/平米的售价估算，项目街铺可回现9000万元左右,外街,会所,商业规划,底商,底商,65,地面街铺排布建议：街铺建议“双开门”，能够有效引导人流进入内部集中式底商，提升内部底商的价值,商业规划,集中式商业,外街,外街,会所,底商,底商,双开门的两大优点,1、将人流合理的引入内部的集中式商业和集中式商业底商，提升内铺的价值2、双开门可以便于将街铺横着一份为二，使
35、得街铺的组合更加灵活,街铺双开门示意图,66,高层围合社区,67,主入口,次入口,主景观轴,68,集中式商业排布：建议排布在商业地块的东北角，三层，集中式商业内外部均设置扶梯引导人流进入地下超市,街铺,集中式商业,集中式商业内外部设置地下扶梯引导人流进入地下超市,街铺,会所,商业规划,底商,底商,69,地下商业体量最大化：由于地下面积不计容积率，超市建议在地下向内部靠，节约空间在南、西、北三面设置地下铺面,地下超市示意图,设置扶梯和台阶引导人流进入地下,大型超市,地下铺面,商业规划,70,商业停车位：由于本项目商业地块占地面积有限，建议商业停车位全部设置地面生态停车位,卸货区,地面停车位,在宜
36、城路和华中西路沿街设置生态绿化停车位，既能解决商业停车，又能起到绿化的作用,商业规划,71,本项目规划设计要点建议,规划要点,住宅,商业,可售住宅体现私密性和尊贵性朝向设计大于景观面最大化保证南北通透,街铺体量最大化，设置内街地下超市体量最大化 宜城路和华中西路设置广场，体现商业形象，集散人流商业全部设置地面停车位,规划容积率做到最大,72,单,体,产品体系,雄壮尊贵、尽显都市意向的Art Deco建筑风格,产品体系,活力醒目,尊贵典雅,舒适享受,建筑风格,户型设计,73,安庆市场建筑风格扫描：在售产品主要以现代简约风格为主，少数楼盘如大发宜景城、富春国际花园出现现代欧式风格，客户接受度较高,
37、大发宜景城英伦田园风格,碧桂园西班牙风格,世纪名流 现代简约风格,御景国际现代简约风格,阳光花园二期产品采用ART-DECO的建筑风格，很受客户欢迎，成熟稳重的风格带着典雅气息，符合35-50岁客户的审美观,阳光花园 ART-DECO风格,74,客户测试结果：Art Deco风格受到绝大多数客户肯定,总计测试23名客户，其中有9人首选art deco风格，另外10人次选art deco风格，art deco显示出极强的适应性,客户接受art deco风格的几大理由：用料实在，踏实不讨巧形状挺拔，极强的昭示性说不清为什么，就是好看,75,综合考虑客户接受度、差异化和都市意向因素，本项目选择Art
38、 Deco建筑风格,选择Art deco的原则,满足客户需求：安庆精英人群对品质生活的追求与安庆现有项目保持鲜明的差异性凸现现代都市生活，注重庄重、高品质和典雅的形象打造,76,Art Deco特征一：横向、竖向三段式立面构图，轮廓整齐、庄重雄伟，充满了理性的美感,昆山世茂东一号,标准的古典主义三段式处理，即将立面划分为纵、横三段，建筑左右对称，利用立面的线脚装饰将建筑明显分为基座、楼体和顶三个段落造型，轮廓整齐、庄重雄伟，被称为是理性美的代表,丁香公寓,77,Art Deco特征二：中层用重复线条体现形式感,强调竖向线条，在形式重复，形成规整的序列，凸显项目的挺拔之气竖向窗带与横向窗带、窗间
39、墙穿插对比，使立面效果的表达更加丰富,竖向窗带与横向窗带的穿插对比,垂直线条的重复,78,Art Deco特征三：重视建筑顶部的打造，标志性的顶部退台、尖塔、凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势,顶部层层退台，突出中部主体的阶梯状造型手法，具有典型折线形art deco效果，充满了韵律感,横竖线脚交界处的刺凸状几何化装饰,在建筑的顶部形成收缩的标志性尖部，营造出建筑的高耸和挺拔感，序列状排布的尖顶效果凸显了项目的非凡气势,造型整体凸凹，线脚丰富细腻，棱角分明的立面段落塑造了项目挺拔的公建化效果,碧云国际社区,79,Art Deco特征四：善于运用多层次的几何线型及图案，注重建筑内外门窗线脚、檐口及
40、建筑腰线、顶角线等细部装饰,ART DECO风格善于运用多层次的几何线型及图案，重点装饰于建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等部位，在底座、内部门窗、栏杆亦饰以装饰艺术派的图案和纹样，比如麦穗、太阳图腾等等，显现出华贵的气息,腰线的风格化对比,80,Art Deco特征五：在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识,老上海百乐门舞厅,百乐门舞厅在转角处顶部有一座高高耸立的圆柱形玻璃灯塔，共分四节，层层收缩，在夜晚大放光芒，成为老上海一道独特的风景线。在立面上也有条条垂直的霓虹灯饰带，与灯塔相呼应,在山花以及裙边、顶角线等强昭示性部位，设置金属、石雕的项目logo标识，增加项目品质感,顶
41、部的八角状塔楼以及竖向格栅定义了项目鲜明的特质,龙湖唐宁one,风格化、强昭示性的个性标识,81,Art deco总结,5,4,3,2,1,横向和竖向三段式立面构图，建筑左右对称，轮廓整齐，庄重雄伟,立面采用形式重复的竖向线条体现形成规整的序列，同时适当运用横向窗带、窗间墙丰富立面效果,重视建筑顶部的打造，标志性的顶部退台、尖塔、凸凹体现建筑的韵律感和非凡的气势,善于运用多层次的几何线型及图案，注重建筑内外门窗线脚、檐口及建筑腰线、顶角线等细部装饰,在建筑立面上附加风格化、强昭示性的个性化标识,82,整体意象：尊贵、成熟、稳重、典雅，打造“低调的奢华”、“不动声色的优雅”,ART DECO风格
42、多层次的几何线型及图案，显现出华贵的气息向线条的挺拔向上，塔楼式的退台，利用整体凹凸形成高立挺拔，简洁流畅竖向线条，显现建筑高贵而内敛，优雅而不动声色的文化气息外立面则采用住宅产品中少见的天然石材干挂，典雅、稳重、大气，历经时间淘洗，而更具时间感，经得起岁月的洗礼,不动声色的优雅,ART-DECO，典藏世界级王者气质璀璨耀世，收藏一个阶层的生活品味,83,立面色彩：以暖色调深色系为主，少量糅合浅色，有利于体现品质感，营造高端奢华意象,Art deco风格通常以暖色调+深色系为主，深色系能够体现厚重感和品质感，而暖色调有利于营造奢华的气质和高端意向少量浅色的糅合使得空间灵动大气。给人以开放、宽容
43、的非凡气度具有较好的耐污和抗老化能力，有利于项目展示,满足客户心理符合差异化要求,84,建筑细部：檐口、线脚、廊柱、裙边、门券的表达,85,外立面细节：注意对于排水管、空调机位、水箱等细节的处理，可大力提升项目的品质感,避免破坏建筑立面的整体性；细节处考虑周到，体现人性化,水表箱隐藏化、景观化,保证外立面的简洁明快,空调机位利用镂空铝扣板或百叶窗进行遮挡,水管需隐藏在外立面之下，避免破坏外立面的整体感,三湘海尚管线全部隐藏在外挂层里，立面完全净化,86,外立面材料的选择需要综合形象、建筑成本与消费者的接受程度,本项目可选择的立面材料,1,全石材干挂,2,底部石材+面砖,3,底部石材+涂料,4,
44、底部石材+铝板,建筑底部采用石材贴面是体现项目品质与形象的必须步骤，而立面材料的选择需要综合形象、建筑成本与消费者的接受程度,87,全石材干挂肌理丰富、经久耐用，能有效地提升项目品质感，但成本较高,Naga上院干挂意大利Granti Fiandre黑色石材,石材干挂施工工艺,外立面全石材优点：石材肌理丰富、经久耐用，有效地提升项目的品质感干挂石材与结构之间留有80-150mm左右的空腔，大大提高了外墙的保温性能,外立面常用石材成本（含安装）：普通砂岩：300-400元/澳洲砂岩：600-800元/国产花岗岩：450-800元/进口花岗岩：900-1400元/莱姆石：1800-2000元/,干挂
45、施工法能减轻自重，缩短工期，防止渗浆腐蚀，但施工成本较高，在180-300元/之间,绿城皇冠花园干挂新疆卡拉麦里金,88,综合考虑，涂料和面砖都属于相对低档的立面用材，涂料成本略高于面砖，但使用效果更佳,外墙材料方向1较高品质的外墙瓷砖，减少砂浆勾缝的宽度，提升整体立面效果,外墙材料方向2高品质的外墙涂料，注意特殊的防裂处理，力保3-4年销售周期内不会开裂,翠湖天地外墙采用“华宝石”仿石涂料,百仕达乐湖采用米白色玉石面砖,涂料和面砖的建筑成本：外墙涂料成本普遍在20-60元/，氟碳漆为70-75元/，高档真石漆成本在120-200元/外墙面砖中，通体砖成本在30-60元/，釉面砖为20-40元
46、/，进口高档陶瓷砖超过500元/,综合考虑，涂料和面砖相比，涂料成本虽然略高于面砖，但是就使用效果而言，涂料大大优于面砖,89,世联建议本项目基地采用全石材干挂外墙立面，体现尊贵与质感，其他地方适当使用高档涂料丰富立面效果，以控制成本,高投入高形象方案,性价比方案,世联建议：首选全石材干挂外墙体。在成本控制的前提下，以底部石材真石漆的组合，适当穿插创新材料丰富立面效果,目前高档楼盘采用的立面石材,90,本项目立面采用的具体材料推荐,高档配置底石：沙特黄金钻、巴西橄榄绿、印度黑金沙涂料：阿克苏诺贝尔、日本SKK,保守配置底石：山西黑、白玫瑰、河北黄金钻涂料：ICI涂料、新嘉里、建球,OR,成本压
47、力下可选择底石真石漆涂料,石材涂料商家建议：新伍方石材（上海）有限公司，地址：中国上海嘉定区马陆镇嘉新公路988号，联系方式：021-59900898，上海华府天地立面石材供应商宁波锦达公司，地址：浙江省宁波市鄞州商会大厦南20楼，联系方式：0574-87320207，日本SKK中国区总代理，与日本SK化研联合开发世界第五代幕墙产品华宝石真石漆，上海翠湖天地立面涂料供应商,91,外立面可能的创新方向介绍,创新方向一：洞石,创新方向二：陶土板,陶土板的优势：陶砖自身带多孔，具备隔热性能干挂后，陶砖与建筑混凝土墙之间有更厚的空气层，增强了节能性低碳抗腐抗污性能好，实现建筑不老,北辰世纪中心,进口天
48、然罗马米黄洞石,洞石因表面有许多孔洞而得名。因其天然的气息、优雅的底蕴、独特的色泽与纹理，故成为高贵、典雅的象征。世界上最名贵的洞石产自于意大利、伊朗和土耳其,由于洞石成本高昂，一般只用于公建和高档写字楼，华润幸福里住宅立面局部使用了伊朗白洞石,外墙洞石成本（含安装）：1000-1600元/,陶土板又称之陶板，是以天然陶土为主要原料，不添加任何其它成分，经过高压挤出成型、低温干燥并经过1200-1250的高温烧制而成，具有绿色环保、无辐射、色泽温和、不会带来光污染等特点,华润幸福里外立面局部干挂宜兴紫砂泥陶土版,陶土板品牌推荐：法国特立、TOB、新嘉里,92,建筑形式一：出售产品以板式为主，板
49、式住宅能够较好的做到南北通透，采光、通风效果好，舒适度高，同时实用率也高,住宅产品板式建议双联板式,管理成本不高,管理成本不高,均好性强，各套户型的优劣差距很小,公摊小，实用率高，通常能够达到90%,板式建筑的四大优势,93,建筑形式二：还迁的1.2万平米住宅建议做塔楼，高容积率节省占地，腾出更多的地建可售住宅,大户型板式建议双联板式,采光会比较单一，通风比板楼稍差一些 塔楼户型的使用率通常仅为75%，因为塔楼内的电梯井、候梯厅、变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上,还迁楼主要是满足拆迁户的面积赔偿，应当尽量拔高容积率，为可售住宅产产品节约占地,塔楼缺点：,94,梯户比&标准层：依据
50、本项目的户型配比建议，分别设置1梯2，1梯3和1梯4，标准层面积在300-420之间，还迁房标准层可适当增大,1梯2户,1梯3户,1梯4户,舒适性三房、四房,板楼,1.2万平还迁房,本项目梯户比建议,建筑形式,小三房,板楼,塔楼,标准层面积,300-400平,约350平,约420平,95,单,体,产品体系,奢华有度、充分满足安庆客户高端需求的创新户型设计,产品体系,活力醒目,尊贵典雅,舒适享受,建筑风格,户型设计,96,项目户型分析,1,功能布局,2,空间尺度,功能空间有设置书房，但没有与主卧连在一起设计了入户花园，但面积较小,开间过小，进深太长，户型的通透性不足；客厅尺寸较大主卧空间尺度过小
