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1、犀浦东地块前期定位方案,谨呈：,尺度兴业2013年7月,第二部分 现状认知,目 录,第三部分 价值梳理,犀浦之痛发展机遇,城市价值区域价值交通价值产业价值功能价值,第一部分 地块认知,地块指标地块认知,第四部分 模式研究,模式研究借鉴案例,第五部分 定位方向,第六部分 产品规划,战略定位定位诠释整体定位功能定位形象定位,产品体系商业产品办公产品酒店产品居住产品配套产品,第七部分 项目引擎,对城市的价值对社会的价值,目 录,第一部分 地块认知,地块指标地块认知,地块指标商业主导的品质型综合体,商业主导的品质型综合体用地规划指标优越，地块未来产品规划的品质获得保障,地块认知城市功能西扩的首要受益者
2、,处于城市西扩的头牌位置，拥有承接主城内核功能先天条件,本地块,成都西进,犀浦成熟居住区,犀浦北部新城规划发展区,为了更好的理解项目地缘母体优势，将项目置身城市发展的角度审视本案。,第二部分 现状认知,犀浦之痛发展机遇,主城外扩，将是成都未来二十年城市发展的主旋律。,与其它区域相比，犀浦尚未利用有利地势抓住城市外扩的有利机会继承到主城内核功能外扩升级的重要财产,南向外扩华阳独秀北向外扩大丰区域东向外扩东村区域西向外扩新光华区域西向（成灌线）？,华阳，成都通往双流的枢纽，国际化特征早已形成，实现对主区功能的承接,华阳新城特色旅游产业、城市级商业、城际无缝对接交通网络、国际化市政规划体系等,光华新
3、区，成都通往温江的通道，新兴居住区成型，成为开发的热土,新兴居住区规模产业集群、城市级商业、城际无缝对接交通网络、完善的基础配套体系等,光华、华阳发展成为成都外拓的“城市功能核”,城市功能核区域形成高端职能，具有产业与发展要素吸引力的作用,城市功能核,综合因素衡量,区域规划,人口密度,产业发展,房地产开发,商业中心,教育体系,生活配套,交通体系,华阳也好；温江光华也罢；区域发展规划无疑不是发展成为主城功能外拓的核心承接区；形成一个城市功能新核，具备有力的产业和发展要素的吸引力！但就目前的犀浦而言：未能承接主城功能外拓的功能，是否具备足够条件继承“主城外扩及功能升级”的重要财产？,同处郫县的郫县
4、新城却占尽城市锋芒,在整个郫县的分区规划中，规划有郫县北部新城、东南部新城抢占城市锋芒，犀浦名不见经传,红光,犀浦,东南部新城,老城,望丛,北部新城,成都方向,热点开发区域,绿地国际花都,中铁瑞景茗城,华宇天府花城,中信.未来城,龙湖弗莱明戈,郫县金融中心,郫县新城抢占城市锋芒区域内龙湖、华润、中信、绿地等品牌开发进驻，区域开发水平空前巨变,华润橡树湾,龙城国际,同处郫县的郫县新城却占尽城市锋芒,犀浦，一个中心城区功能升级必选之地，却沦为郫县的“输纽”之痛,在成都向郫县扩张的版图中，犀浦理当具备枢纽功能，且有完善的交通、基础配套体系，但却痛失良机，成为郫县的“输纽”之痛！,为何？犀浦，主城区功
5、能外拓承接区沦为“输纽”之痛！站在城市发展的角度寻找犀浦历史性机遇。,成都西部新城规划出台，犀浦红光为未来西部新城的区域次中心之一,成都总规带来的发展之机,成都总规带来的发展之机,郫县城市发展定位清晰成都新一轮城市总体规划确定郫县为成都的重要组成部分,“城市功能核”承担主城区的功能外拓,次中心功能,“全域成都”理念,宜业宜居,城乡综合示范带,成都中心城区西部生活服务区,产业配套服务区,生态宜居创业城,功能完善的“城市功能新核”,成都西部新城,第三部分 价值梳理,城市价值区域价值交通价值产业价值功能价值发展价值,国际城西排头兵、桥头堡,未来规划目标百亿级城市商圈、郫县市级副中心服务业集聚区,城市
6、价值成都西拓的排头兵、桥头堡,红光,犀浦,郫筒镇,成都方向,成都发展方向,高端机械设备、电子电器、生物制药,第一产业,第二产业,第三产业,6.4:61.5:32.1,产业比例,高端制造产业为主,第三产业快速增长,集商贸商务、楼宇经济、金融保险、电子商务、文化创意、教育科研等产业集聚的现代服务业,产业价值特色产业集群,产业规划成都中心城区西部生活商务区，主要发展商业商务、服务产业、创意产业、房地产业,快铁向西，融入成都15分钟生活圈,完善交通交通配套体系媲美欧美等级路网,一轴三片四站，五横三纵一轴：国道 317 线；三片：北部新城、南部老城、绕城外城市发展预留区；四站：双铁犀浦站、快铁犀浦东站、
7、地铁两河站、地铁成外站五横：XN5831、国道317、西芯大道、蜀西-科新路、西源大道 三纵：天润路、绕城高速、天河-西安路,国道317,北部新城,南部老城,绕城外城市发展预留区,天润路,XN5831,绕城高速,蜀西路-科新路,天河-犀安路,西芯大道,西源大道,四站,川西交通纽带,交通价值川西“中枢”,交通发展城西交通门户，未来成都15分钟城际生活圈,中心城区西部生活商务区,田园城市生活居住示范区,主题乐园、历史探幽、现代农业观光、滨水游憩为特色的旅游产业带,川大、川外、财大等名校云集,中国西部高新技术产业研发基地,功能价值中心城区功能承接区,城市功能成都中心城区西部商务、居住、产业承接区,尴
8、尬处境：急需功能承接外拓区,城西贵胄,成都向西,郫县新城,城市新贵,大牌商家云集土地日益稀缺,犀浦？,枢纽门户,主城功能外拓的必然选择,迁移,涌入,犀浦主城功能外拓区与必选区,主城功能外拓必选区犀浦，成都“全域成都”战略布局的必选区,具有明确的城市发展规划指导，但为何却总与历史性发展机遇擦肩而过？,第四部分 城市功能核,模式研究借鉴案例,模式思考城市功能核开发模式,以解决居住为目的而成为大都市周边的卧城建筑密度较低、以低层独立式住宅开发为主代表城市区域：北京天通苑、回龙观地区,引入部分产业并提供一定的就业机会的卫星城市建筑密度提高，建立公共交通系统代表城市：北京大兴区黄庄卫星城,居住就业相对平
9、衡、功能相对独立完善的新城建筑密度较高，各类物业混合开发，公共交通系统完善代表城市：北京望京,第一代,第二代,第三代,功能逐步完备，城市体系逐步健全，承载城市功能转移的城市功能核,功能完备，城市体系健全，具备产业吸附能力的城市功能核建筑密度很高，物业类型丰富，城市关键的交通枢纽代表城市：北京石景山,第四代,功能属性逐步增强，主体化逐步清晰，发展方向逐步明确是城市功能核的显著发展特征，可以指导我们更清晰的认知大区域的发展进程,田园新城,TOD新城,边缘新城,产业新城,行政中心新城,政府主导下的由新城开发公司进行规划建设的新城。政府的主导作用体现在地址选定、提供资金等。,以捷运系统导向发展历年为指
10、导的新城建设通过与城市中心区快速连接来缩短交通时间，吸引居住。,伴随城市发展的加速，中心城功能逐步外迁，在原城市边缘形成的功能较完善，相对独立的新城镇。,以一种或多种产业为主导的工业园或产业园的形式上建立起来的相对独立的新城镇，一般和大都市距离较远。,指随着首都以及相关政府机关的迁移，而建立起来的作为新政治中心的功能区域一般选择环境优美的地方建设,通过分担核心区部分城市功能来实现城市多中心结构的目标，一般与城市中心区保持便利的交通联系,城市功能核,模式思考城市功能核开发模式,就城市功能核的发展模式来看，虽不能一蹴而就，但也有规可循关键点在于：,借鉴案例六本木新城,一个集办公、商业、住宅为一体的
11、综合性建筑群东京六本木新城建成于2003年，是现今东京著名的居住、购物中心和旅游中心,产业整合+综合开发城市功能整合交通便捷信息高速都市休闲地,六本木建筑群包括森大厦、东京君悦大酒店、朝日电视台、美术馆、好莱坞美容美发世界榉木坂六本木综合楼，住宅楼等10栋建筑及附属设施,借鉴案例六本木新城,六本木新城呈现南北梯级分布，由三大区域构成其中办公及商业是最为主要的功能性区域,A区主要功能：办公、学校、零售总建筑面积：24500平方米层数：地上12层、地下3层高度：59.33米（最高点）B区主要功能：办公、零售、美术馆总建筑面积：380000平方米层数：地上54层、地下6层高度：238.05米（最高点
12、）C区主要功能：住宅、办公、服务住宅规模：840单元，约2000人,借鉴案例六本木新城,完善的配套与内部功能，构建超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈,借鉴案例六本木新城,六本木新城三大理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市强调生态花园城市和艺术文化的有机结合，注重生态和城市绿化建设,借鉴案例六本木新城,36,六本木新城三大理念：垂直花园城市、新都市生活、艺术文化城市强调生态花园城市和艺术文化的有机结合，注重生态和城市绿化建设,垂直花园城市整合分散的土地城市功能立体复合超高层建筑紧凑型街区绿意盎然的自然开放空间,借鉴案例六本木新城,浓郁的复兴文化艺术气息是六本木新城丰富的精神内涵的具
13、体展现使得六本木地区的识别性及符号感强烈的凸显出来,艺术文化城市融合艺术、知识复兴街区活力、维也纳式艺术街区,借鉴案例六本木新城,区域高起点发展信心,土地增值,继承升级主城产业,奠定自己城市发展重要地位,人口吸纳,城市形象升级,高薪产业导入,案例借鉴点：最终六本木新城，以完善的城市功能内核，以一己之力，拉动城市发展，更带来了：,日本东京六本木新城可借鉴之处,城市内核功能齐备：商业，文化，娱乐设施从开发之初即建设并配备,个性特质突出：注重生态和绿化建设,自然和人造的景观始终贯穿整个城市，并成为亮点和优质生活元素,居住商务平衡：完善的配套与绿色生态自然有机结合，形成居住和商务的有力保证,艺术文化提
14、升形象：强调生态和艺术文化的有机结合,具备承载产业的强力功能：片区化开发，产业整合与综合开发并重,案例借鉴点：成功要素,犀浦要继承主城外扩的重要财产急需一个“六本木新城”打响犀浦高起点发展的第一枪，从而带动区域高起点发展。而本项目大体量商业指标、优越的地理位置恰好具备了实现区域高起点发展的重要条件！,第五部分 定位方向,战略定位定位诠释整体定位功能定位形象定位,回顾,回顾项目、城市现状、城市价值研究的结论寻找项目定位的方向,城市及区域研究,建设功能完备的城市功能核,城市枢纽、生态田园、宜居宜业是最直接的价值点,资源符合程度高，价值重叠增加项目丰富程度,价值梳理研究,项目研究,成都中心城区西部商
15、务、居住、产业承接区,品质型综合体项目,国内外新城发展模式借鉴,综合开发，配套先行,居住、休闲、商业、生态平衡发展,定位思考,从城市发展、价值挖掘、企业诉求等因素出发，提炼项目定位的关键词,开发因素,价值挖掘,城市发展,宜居,地标,形象,文化,艺术,休闲,生态,健康,生活,门户,宜业,形象,概念,规划,综合,定位诠释,项目定位应立意于具有田园城市人文气息及国际都市人文优势的代表城市门户形象的综合体,具有生态田园优势的,具有国际都市人文的,代表门户形象的综合体,田园的+休闲的,国际的+人文的,门户的+升级的,项目定位整体定位,成都.国际田园城市生活示范区,LIFE STYLEINTERNATIO
16、NAL GARDEN CITY,项目定位功能定位,功能完备的国际田园城市生活地标综合体,GARDEN CITY LIFE STYLE,项目功能定位国际生态复合型功能体系,由居住、商业、办公、酒店、配套五大产品共同构成的产品体系形成复合型多功能的项目产品组合，实现功能完备的国际田园城市功能示范区的整体定位,成都国际田园城市生活地标综合体,项目定位形象定位,国际的+品质的,生态的+人文的,震撼的+夺目的,国际都市新生活,城市田园新情调,艺术生态建筑群,第六部分 产品规划,产品体系商业产品办公产品酒店产品居住产品配套产品,物业属性：可承接主城内核产业导入的功能性精神属性：扛起城西主城内核的城市形象,
17、项目规划原则功能完备的国际田园城市生活地标综合体,产品体系功能完备的国际田园城市生活地标综合体,初级生活消费型,商业定位：城市商业功能核，继承主城功能外扩与升级，区别传统商业中心单一消费功能，打造功能更完备的商业体,为消费而消费，为消费去商场,多元化高端生活消费型,消费仅是其中之一,公园式购物中心,多元化消费型商业示意：,非商场，是公园：生态范的景观、公园式休息区、公园式购物中心，利用通道，转角等空间,同时也是：,非商场是展场：新型艺术展示（艺术特供类，独式家居等）,艺术、生态、人文小品全面装饰，打造项目艺术特色,国际新型艺术展示中心,非商场是展场：新型艺术展示（艺术特供类，独式家居等）艺术、
18、生态、人文小品全面装饰，打造项目艺术特色,同时也是：,时尚潮流运动中心,商业体顶层空间,当然少不了服装，但与传统商场不同的是，这里的服装只有一件：,潮流服装定制中心,服装百货增加个性潮流定制服务,与传统商场相比，更多了会议、展示等功能,潮品新品发布中心,全球美食汇,豪华国际美食盛宴,还有其它：生活配套中心,精品购物超市,不是商业中心，而是功能复合的：生活方式中心LIFE STYLE,商业定位,办公物业城市发展的精神堡垒,极具个性的地标建筑,办公产品定位生态化、现代化、个性化的办公空间,生态、人文办公,办公产品生态化、现代化、个性化的办公空间,个性、艺术办公,办公产品生态化、现代化、个性化的办公
19、空间,创意、时尚SOHO办公,特色的、生态的、个性的商务空间国际慧源中心,办公定位,酒店定位,人文艺术的结合体,一座城市的待客之道,上海首席公馆城市文化遗产精品酒店特点：早期为法租界的小洋楼，后期通过旧上海符号营造怀旧氛围，突出文化气质，将酒店塑造成一座历史故事博物馆（酒店大厅摆放着手摇留声机、旧式照相机、原版梅兰芳唱片等300余件百年历史珍藏品，房间墙上挂着上世纪30年代的黑白老照片，每件藏品都有一段故事。）商业配套：多家高級中、西餐厅、咖啡厅，提供最高档的魚翅及海鲜等。客群：跨国企业的CEO、总裁、国际明星和各国政要等社交名流,酒店定位参考案例成为众多明星旅游过程中的一大目的地,酒店定位最
20、成都的主题酒店,依托成都城市文化特色，打造城市文化酒店典范之作,酒店定位,超五星城市文化精品酒店,居住产品定位,智能、品质社区,居住产品定位,时尚、个性公馆,居住产品定位,成都.首席智慧社区,品质、时尚、智能的人居典范,特色产品,艺术会馆国际俱乐部,特色产品,迎宾广场 门户标签生态 艺术 文化,第七部分 项目引擎,对城市的价值对社会的价值,城市价值：新的城市GDP、地方税收及就业人口增长极,本项目的开发建设，将更加持续的促进商务、商旅及商业发展，打造城市软实力，推动GDP持续快速增长。,GDP,税收,本项目预计总投资15亿元，并将带动建材、金融业、保险业、制造业、电力、煤气及水的供应业等多个产
21、业链共同发展，提升地方税收。,就业,本项目的开发建设和相关行业的推动，将为城市持续提供超过0.5万个就业岗位，解决城市就业问题。,城市价值：犀浦对外招商引资的新“引擎”,城市功能核定位区域发展的功能核，带动区域规模土地、居住、商务及商业价值！,城市功能核,土地价值,居住形象,商务形象,商业价值,吸引众多开发投资企业，实现区域开发的新热潮,区域开发价值提升,城市价值：犀浦城市战略升级之典范,犀浦宜居宜业.典型样本犀浦宜居宜业.典型象征犀浦宜居宜业.典型代表,战略升级之典范给区域注入新的活力，带动区域形象、功能升级！,社会价值：成都生态田园城市生活新样本,生态田园城市.浓墨一笔生态田园城市.城市级
22、地标生态田园城市.典型样本,生态田园城市新样本带动区域国际化、生态化形象升级，引入新的居住、办公、商务理念，打造与国际城南、时尚城东、商贸城北并驾齐驱的“城市新地标”！,附件：项目经济风险预测,项目总投入项目收益预算自持资金预算,按照以上规格打造项目，预计总投入约16.2亿元,收入风险提示：按照400万/亩地价，参考市场售价，且物业全部售出后，其项目收益约%，以传统地产行业来看，属于高风险回报！,实际收入：按照商业后期可持续运营的条件，需在投入运营3年后，且70%用来自持，自持物业资金将达到1.96亿元，外加自持酒店物业0.4亿元，自持资金总额约2.4亿元,（全部售出）项目收益1.71亿元,酒店+商业自持物业资金2.4亿元,本项目理论收益为1.71亿元，而自持物业资金为2.4亿元项目操作过程中现金回笼尚不能作为自持物业资金沉淀，资金流动具有较大的风险。,THE END以上内容由尺度兴业提供,
