《广州南沙xx湾项目酒店定位可行性分析31p.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州南沙xx湾项目酒店定位可行性分析31p.ppt（31页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、2023/2/6,中惠璧珑湾项目酒店定位可行性分析建议,广州运营公司销售策划部,2023/2/6,来自我们的思考：,做酒店可行吗？该做什么样的酒店？项目酒店如何运营？我们面临哪些问题？,2023/2/6,做酒店可行吗？南沙酒店业未来的发展空间有多大？现有酒店市场如何？客源来自哪里？酒店做好后，对项目的助益？该做什么样的酒店？项目酒店如何运营？我们面临哪些问题？,2023/2/6,南沙的发展空间（看现在）：地处珠三角、港澳几何中心，交通便利，旅游资源丰富,地处珠三角地理几何中心广州香港澳门“A”字形空间结构中处于支撑位置联结珠江口两岸城市群的 枢纽性节点距广州市中心50公里，距香港38海里，距澳
2、门41海里 以南沙为中心，在60公里半径范围内有14个大中城市,自05年独立设区以来，常住人口数量逐年上升，其中非南沙本地户籍人口比例逐步上升，比例为23%，常住人口的增长率维持1.0%-1.6%的水平之间。2010年，全区常住人口26万人,按照广州市政府预 计未来10年内，单南沙的常住人口就要达到百万。,南沙三大旅游区域：以天后宫、黄山鲁森林公园、亲水公园以及正在建 设的游艇会为代表的东部滨海旅游风景区；以湿地公园、百万葵园、十九涌渔人码头为代表的南部水乡生态旅游风景区；以蕉门河绿道为代表的北部蕉门河生态景观区。,2023/2/6,南沙的发展空间（看未来）：国际智慧海滨城市、粤港澳全面合作的
3、国家级新区、珠三角世界级城市群的新枢纽,国际智慧海滨城市 广东省新行政中心 扩大南沙保税港区范围给予项目安排倾斜和财税支持粤港澳全面合作的国家级新区珠三角世界级城市群的新枢纽赋予南沙新区管理机构省级管理决策权限 探索粤港澳游艇出入境便利化措施 南沙新区在未来40年内“扩容”近三倍政府为南沙描绘出了一片壮丽的蓝图,2023/2/6,南沙绝无仅有的核心区域位置，丰富多彩的旅游资源，国家政策的大力支持，为未来南沙的发展提供了强有力的支持，同时作为城市发展重要支撑配套的酒店业也迎来了新的一轮的发展契机。,2023/2/6,南沙现今酒店业市场：南沙酒店主要分布在南沙区商业氛围较为浓厚的进港大道沿线,南沙
4、区目前以四星级以下的酒店、旅馆居多，总体上来说，除了1 间五星级酒店（南沙大酒店）外，三、四星级酒店约45 间，其余的都是中小旅馆居多。,2023/2/6,南沙现今酒店业市场：南沙酒店数量偏少，整体呈现服务不到位，管理不规范现象,南沙的经济尤其是工业、物流发达，对酒店会议、宴会的需求很大，从上表可以看出，南沙酒店主要是以大型的多功能会议、宴会、商务及休闲渡假为主题，除了南沙大酒店客房数量在300 间以上外，其他的酒店的客房数量不多。这说明，南沙酒店市场主要以公司、政府、社团会议客为主，因为会议、宴会等团体客源的季节性更强，所以不能配置大量的客房，以免在淡季期间客房设施出现过多的闲置。,2023
5、/2/6,南沙大酒店个案分析：,南沙大酒店是霍英东先生成功投资白天鹅宾馆后又一顶级力作,是广州市唯一海景超豪华五星级酒店；亦是南沙海滨花园新城的标志性建筑，楼高78 米，共15 层，占地12 万多平方米，总建筑面积5 万多平方米。楼体屹立于边，气势恢宏，大型亚热带绿化广场与山水相融，天然石山、瀑布、喷泉和迷人的海滩相连，碧水、蓝天、山景和酒店融合构成了一幅美丽的山水画。装修豪华典雅、尽显尊贵气派又不失家居的温馨；绿化面积大，达8万多平方米，山水交融，大自然的惬意闲情尽在其中。酒店拥有各种豪华客房320 间，客房面积达46 平方米，采用视野宽阔的三边窗户、选用具有吸热功能的新型节能玻璃-低辐射镀
6、膜中空玻璃，并采用了目前最先进的液晶电视机。置身宽敞舒适的客房，山水美景可尽收眼底。酒店还设有宴会厅、中餐多功能厅、风味餐厅、亚洲餐厅、咖啡厅、大堂吧等九个中西餐厅和大型亚热带绿化广场、网球场、迭级式恒温泳池与露天泳池、健身中心、儿童游乐场等。,2023/2/6,南沙祈福酒店个案分析：,广州祈福南沙大酒店坐落在广州南沙经济开发区进港大道，距虎门大桥、虎门轮渡码头及南沙客运港仅5 分钟车程，交通便利。1996年开业，2005 年装修，楼高6 层。广州祈福南沙大酒店是一家按照国际星级标准设计的园林度假酒店，酒店占地六万多平方米，绿化面积宽广，环境优雅，四周围有绿化带保护，内有中央泳池花园、绿化长廊
7、和后花园，尽显东南亚园林建筑特色。酒店拥有各类豪华客房230 套，房内装饰高贵典雅，色调柔和，配有冷暖空调、国际电视网、保险箱、小酒吧、电话、宽带上网接口等。会议中心设备齐全，酒店内设有十多项室内娱乐设施，是商务会议、旅游度假的理想选择。*客人凭房卡免费使用游泳池及健身室；*客人凭房卡到酒店中餐厅、西餐厅、卡拉OK、桑拿及其他康体活动消费可享受9 折优惠（穴位推拿除外）；,2023/2/6,南沙珠江三角洲世贸中心大厦酒店公寓个案分析：,广州南沙珠江三角洲世贸中心大厦位于广州南沙开发区港前大道，南沙海湾新城的中心地带，毗邻南沙新客运港。总层数24 层，其中地面以上22 层，楼高87.71 米，用
8、地面积7992 平方米，总建筑面积31703 平方米。公寓以酒店式服务公寓为主，户型有一房二厅、两房两厅、三房两厅可供选择。停车场、展览厅、会议区域、商务中心、咖啡厅、泳池、休闲等各类设施齐全；二十一、二层是观景酒吧，能容纳近二百人把酒言欢。公寓采用开放式设计，引入大量天然空气，公寓楼层每层均有空中花园，采用立体式的绿化布局。公寓内设计简约、高效、现代，厨房采用无烟煮食，体现了健康、环保的生活时尚；先进的网络支持使无线宽频覆盖所有的公共区域，实现智能化管理。,2023/2/6,南沙酒店现有客源分析：南沙酒店客源主要公司、政府、社团会议客为主，消费主要集中在金州商圈沿进港大道处,在工业化进程主导
9、下，以汽车、船舶等大型制造业为代表第二产业在南沙产业结构中比重最大，达80%左右；,由于南沙的经济尤其是工业、物流发达，对酒店会议、宴会的需求很大，目前南沙酒店主要是以大型的多功能会议、宴会、商务及休闲渡假为主题，客户主要也是针对公司、政府、社团会议客为主；南沙是广州重要的工业强区之一，工业产值占南沙经济的比例80%以上，占广州市工业总产值的15.6%。随着产业结构的调整和升级，南沙的工业发展重心转向输配变电、精细化工、电子信息、机械设备、生物医药、环保产业、新材料和光电一体化等科技含量高、发展后劲足、带动力强的行业。这些新兴产业对当地的会展、酒店、娱乐等第三产业的拉动将是十分巨大的，推动整个
10、酒店业的发展，为酒店客源提供充足的保证。目前南沙经济来源主要是工业企业，这些企业对第三产业有明显的需求，对酒店业发展起着极大的推动作用；,南沙区政府,金州商圈,项目属金州商圈，临进港大道、南沙区政府，属南沙新兴商圈核心区域，酒店客源稳定，得享天时、地利、人和，为项目酒店业盈利提供保障,2023/2/6,小 结,南沙凭借十二五规划及众多利好，酒店市场不可限量,目前南沙不缺酒店，众多中低端酒店、旅馆林立,南沙缺的是五星级、超五星级高端酒店；有品味、有个性的创意酒店,2023/2/6,另：酒店对项目的裨益,提升项目规模感和档次，形成真正标杆公寓式酒店作为项目的配套，体现项目的高端性和规模的完整性，展
11、现的是项目配套的齐全，它的设立为未来业主带来极大的便利性的同时其酒店行业品牌价值的延伸将吸引大量的市场眼球和需求客户的光顾也为项目 的市场知名度和行业权威性提供强有力的支撑，使项目成为真正的行业标杆，引领市场风潮。,增加附加值，为项目营销溢价在项目设立公寓式酒店，能够为项目增加附加值，使之区别并超越竞争对手，为项目的销售产生溢价作用。,为销售造势，对后期的商业尤其是公寓项目销售的推动一个品牌商业的入驻能够推动整个市场的发展，带旺整个区域，以项目星级服务水准的公寓式酒店作为销售切入点，引起市场的广泛关注，激起目标客户的兴趣，进而产生购买欲望，尤其是具投资性质的商业和公寓项目，将产生直接的推动作用
12、。,项目配备酒店将直接提升项目产品附加值，为营销产生溢价作用，并通过长期经营带来品牌持续宣传效果,2023/2/6,做酒店可行吗？该做什么样的酒店？酒店业业态主要集中在两方面，一为高档酒店（五星级和超五星级酒店）和经济型酒店（创意酒店、公寓式酒店和连锁酒店），我们该如何取舍？项目酒店如何运营？我们面临哪些问题？,2023/2/6,基于璧珑湾公寓经济指标下的酒店建设要求：,璧珑湾项目拟酒店建设要求：,1、不对公寓产品原有内部架构作大调整；2、酒店面积控制在10000 内，其余8000 建 写字 楼，13026 建公寓；,项目总规划图,北地块12栋平面图,进 港 大 道,2023/2/6,五星级酒
13、店建设要求：,内外装修采用高档、豪华材料，工艺精致，具有突出风格。有中央空调(别墅式度假村除外)，各区域通风良好。在非经营区设客人休息场所；提供店内寻人服务提供代客预订和安排出租汽车服务；总机话务员至少能用3种外语（英语为必备语种）为客人提供电话服务。至少有40间（套）可供出租的客房；70%客房的面积（不含卫生间）不小于20平方米；装修豪华，有豪华的软垫床、写字台、衣橱及衣架、茶几、座椅或简易沙发、床头柜、床头灯、台灯、落地灯、全身镜、行李架等高级配套家具。室内满铺高级地毯，或为优质木地板等。采用区域照明且目的物照明度良好；有卫生间，装有高级抽水恭桶、梳妆台（配备面盆、梳妆镜）、浴缸并带淋浴喷
14、头（有单独淋浴间的可以不带淋浴喷头），配有浴帘、晾衣绳。采取有效的防滑措施。卫生间采用豪华建筑材料装修地面、墙面，色调高雅柔和，采用分区照明且目的物照明度良好。有良好的排风系统、110/220V电源插座、电话副机。配有吹风机和体重称。24小时供应冷、热水；有可直接拨通国内和国际长途的电话。电话机旁备有使用说明及市内电话簿；有位置合理、装饰高雅、具有特色、独立封闭式的酒吧,根据五星级酒店建设标准要求，项目不具体打造五星级酒店硬件要求。,2023/2/6,公寓式酒店（创意酒店）要求：,公寓式酒店，设置于酒店内部，以公寓形式存在的酒店套房。它有以下几种特点，其一，它类似于公寓，有居家的格局和良好的居
15、住功能，有厅、卧室、厨房和卫生间；其二，它配有全套家具与家电，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换及一些商务服务等等。公寓式酒店既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。土地性质为旅游用地，产权通常为40年。酒店式公寓最大的特点就是自由方便，而且价格相对较低，随时可以得到酒店式的各种服务，如洗衣服、更换被单等。一般酒店式公寓的公共设施均类似酒店，所以居住者的身份和气派也可彰显。,根据项目公寓式酒店建设标准及产品要求，项目具备打造公寓式酒店条件。,2023/2/6,公寓式酒店选址建议：,项目总规划图,
16、进 港 大 道,公寓酒店、写字楼、公寓,酒店对交通通达性要求较高及考虑12栋临进港大道，面临噪音污染，对公寓销售形成一定的抗性，故建议将12栋做公寓式酒店选址。,2023/2/6,做酒店可行吗？该做什么样的酒店？项目酒店如何运营？项目拟建设酒店基础上，我们又该如何操作？我们面临哪些问题？,2023/2/6,酒店运营6种模式探讨：,投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持,模式一,投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系,投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理,投资者自己经营管理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更 大的酒店品牌集团,委托管理特许经营的双重运作,让委
17、托管理方成为酒店的股东，带资管理,模式二,模式三,模式四,模式五,模式六,2023/2/6,本项目,酒店投资者可以从所有权、管理权、营销权等各个方面对酒店进行严格的控制，如果酒店投资者有良好的管理团队、知名度很高的品牌形象及完善的营销系统渠道，酒店可以获得良好的发展，并且，这种模式可以使酒店投资者得到酒店店经营所产生的所有利润。,管理复杂，需较大的精力和专业技能，不适宜发展,优势,酒店运营模式可行性探讨：,模式一,投资者自己经营、管理酒店，不与其它酒店产生关系,酒店投资者不同任何外部公司产生任何关系，采用自己经营、管理的方式运营饭店，也就是选择作为单体饭店(Independent Hotel)
18、存在这种单体酒店的经营模式，目前大量的国有酒店都采用了这种方式。,这种单体酒店无法获得通过网络化经营实现的规模经济，在提高品牌知名度和扩大营销渠道方面存在很大困难。,劣势,2023/2/6,本项目,加入酒店联盟所支付的费用要远远小于加入某个特许经营联号系统，而且酒店自身的品牌不必发生改变，可以保持相当的独立性。,需要公司日常运营管理和专业人才的投入，不适宜发展,优势,酒店运营模式可行性探讨：,酒店完全由投资者来进行管理和经营，但通过加入一个或几个酒店联盟获得营销和预订方面的支持。,酒店联盟不像酒店联号那样给酒店全面的营销支持，酒店自身营销能力的强弱和品牌知名度的高低成为了选择这种模式的酒店成功
19、与否的关键因素。此外，如果自身没有一个良好的管理队伍的话，这类酒店的发展会受到很大的限制。,劣势,投资者自己管理经营，但是加入一个更大的联盟团体来获得一些支持,模式二,2023/2/6,本项目,投资者本身并不具备管理酒店的先进经验以及其它资源储备，那幺专业的管理公司将帮助他实现这些并带来良好效益。,无需公司人员投入但经营成本较大，不适宜发展,优势,酒店运营模式可行性探讨：,投资者选择由独立的酒店管理公司或联号管理公司管理酒店，再加入酒店联盟在酒店投资者没有酒店业管理经验的情况下，选择专业的管理公司管理饭店成为一种较好的选择。,投资者必须将酒店的管理权让渡给酒店管理公司，对酒店经营管理的控制大大
20、降低。而且，聘请专业的酒店管理公司往往需要支付高昂的管理费用和人员开支，使酒店的经营利润受到侵蚀。,劣势,投资者把酒店交给专业的酒店管理公司管理,模式三,2023/2/6,本项目,利用具有知名酒店品牌在整个市场上的广泛影响力提高自己的销售能力。,公司需投入人力、财力和专业的酒店技能，不适宜发展,优势,酒店运营模式可行性探讨：,酒店投资者可以成为某一个酒店联号的特许经营受许方，使用其品牌，但由自己经营管理酒店一些酒店在长期的发展过程中积累了丰富的管理经验，对客服务已经达到了很高的水平，但是由于品牌的知名度较低，限制了饭店客源的进一步扩大。,酒店的未来发展，要受到品牌的限制,劣势,投资者自己经营管
21、理酒店，但是通过特许经营等方式，加入一个更大的酒店品牌集团,模式四,2023/2/6,本项目,投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许可服务，从而实现价值的最大化。,此类操作模式管理复杂，投入成本大，不适宜发展,优势,酒店运营模式可行性探讨：,酒店的投资者可以通过某种一揽子协议，或者在和某个酒店联号签订管理合同的同时又和这家酒店联号签订一份特许经营协议，即：一家酒店可以同时接受一家酒店联号提供的两类不同的服务管理服务和品牌及相关营销服务，在这种情况下，一些酒店投资者往往选择最有利于自身的组合方式，由不同的酒店管理公司分别提供不同的管理服务和品牌许
22、可服务,此类操作模式管理复杂，发展方向受较多限制，而且投入成本大,劣势,委托管理特许经营的双重运作,模式五,2023/2/6,本项目,将管理公司和酒店捆绑到一起，防止酒店管理公司做出不利于投资者的决策。同时，酒店管理公司可以在酒店的战略计划制定过程中起关键作用，减少战略决策失误而给业主和管理方带来损失的可能性。,让委托管理方成为酒店的股东，带资管理，通过他们专业的管理技能和品牌知名度，降低经营风险和规避经营不足的劣势，该类经营模式最适宜项目酒店经营模式,优势,酒店运营模式可行性探讨：,选择带资管理合同，饭店管理公司参股饭店，成为联合投资者。,最终决策权受制，同时不能够实现单方利润最大化,劣势,
23、让委托管理方成为酒店的股东，带资管理,模式六,2023/2/6,做酒店可行吗？该做什么样的酒店？项目酒店如何运营？我们面临哪些问题？项目打造公寓式酒店的过程中，我们又将遇到怎样的难题？,2023/2/6,重点问题,公寓酒店(创意酒店)，我们面临首要问题？,12号楼将10000 原规划做公寓的部分改做创意酒店自己持有,这意味着什么？,由公寓变酒店无法回笼的资金：10000 12000元/=1.2亿,变身为创意酒店需额外增加的软装费用：10000 2000元/=0.2亿,将有1.4亿元资金变为长期持有型经营物业,2023/2/6,问题一：进入门槛高，前期投入多，资金需求庞大,公寓式酒店，既吸收了星
24、级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，与普通住宅楼比较起来，其结构和设计均有所不同。酒店公寓需要配套齐全、高档，能为住房提供星级酒店式的生活环境和物业管理公寓式酒店的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标准来配置，纳入酒店行业管理范畴，故其在硬件配套和软件需求上，要求都比一般住宅公寓要高，投入的成本也相对比较高，资金需求比较大,公寓酒店(创意酒店)，我们面临其他问题？,问题二：引进酒店过程复杂，管理难度大,公寓式酒店是一种既吸收了星级酒店较好的服务功能和管理模式，又吸收了住宅、写字楼的某些特点，属于“酒店式的服务，公寓式的管理”故其在引进的过程中相对复杂，而且其作为公寓式酒店属于酒店范畴，故其在管理的过程中，面临人员管理，服务管理，卫生管理等方面的问题，难度较大，要求较高,问题三：酒店效益回收周期长，且面临目前南沙人气不足的境况,公寓式酒店前期投入成本较大，且属于公司自营性业务，故将面临资金回收周期长的境况，而且目前南沙虽有政策利好因素，但总的来说南沙目前常驻人口约20万，面临人气不足现状。,问题四：市场竞争激烈，品牌知名度低,目前南沙区主要酒店坐落于进港大道沿线，与项目形成竞争态势，而且项目酒店面临品牌知名度低，客户群不固定的现象,2023/2/6,完,广州营销策划部,
