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1、建华玖珑湾推广执行方案,建华玖珑湾 2011年开盘前期推广执行方案,目 录,第一部分 战略篇 第二部分 市场篇第二部分 客群篇第三部分 执行篇,精确制导,PART 1 战略篇,本案营销面对的三大问题,1、虽定位于新城之上公园名府，但实际距离较远，地段的心理地图价值不高；2、相对于区域市场的高价格入市，客群具有一定的心理抗性；3、在新城区域明显期房销售欠佳的市场环境下，本案的大期房销售存在一定风险。,解决之道（针对三大问题）,、通过“东城古楚”、“西城淮安”、区域未来规划补强地段不足，提升区域认知及价值感受；、以绝对产品力价值减弱客群对高价格的抗性；3、建议利用精装房的可接受周期和建华地产的品牌
2、信任度解决期房对销售 的影响。,营销核心,1、高端市场地位和气质调性：东城古楚 源自生活2、地段价值补强：东城古楚+交通引导+城市中心+未来规划3、本案是绝对产品主义的项目 中式皇家的产品力联想：皇家园林、精装入户大堂、稳重立面质感 高舒适度的产品力价值：全面家居解决方案 建筑与精装同步设计的操盘创新 细致入微的全精装方案 国际品牌精装建材的高端品质4、绝对价值感召力的现场展示度与杀伤力：现场与售楼处包装调性的控制是关键,PART 2 市场篇,古楚不老,楚州楼市产品线不长，高品质产品稀缺，本案以绝对产品力填补了楚州高品质产品的市场空白。楚州楼市品牌开发商不多，建华以绝对品牌力进入楚州，强化区域
3、楼市品牌力量。总结：本案要树立楚州楼市的高端产品标杆,“古楚不老”,本案产品价值点,建华品牌价值新楚州+“商务生态新城”的区位优势中式格局的围合院落空间传统国学内涵的主题园林（皇家气质）稳重里透着现代的建筑设计彰显居住者身份感的专属大堂高舒适度的韩版户型空间全面家居解决方案（绝对产品力）,结论,地段补强 势在必行,1、位置引导销售道具的应用地段图可达性标注地段阐述价值排序 A、翔宇南道801号（森林公园东侧）路牌引导。B、楚州行政中心向西3300米（楚州行政中心开放时）C、金陵国际大酒店向西3000米。（金陵国际大酒店开放时）,交通引导示意：,2、生态商务新城软广及销售道具等内容补实 未来淮安
4、政府行政中心、大剧院规划及对区域未来影响 生态新城文化中心森林公园休闲中心主题示意：生态新城，不只2011。,3、未来规划重点软广。两横(翔宇大道、吴承恩大道)三纵(宁连高速、康马路、楚州大道)的交通价值）。主题示意：“两横三纵”交通网催进商务新城居住区繁荣进程。,PART 3 客群篇,淮安不安,淮安市区域客群相对隐性，非一般身份，不够直接，难以把握。,“淮安不安”,客群综述：,淮安市区社会主流、中坚阶层；生活模式倾向保守、安静、内敛；经济收入稳定，“绝对”消费能力强。,客群来源：,主要是楚州地区和淮安市区（清浦区、淮阴区、清和区）工作和生活的客户，这些人对本区域有比较深刻的认同，将长期依附于
5、此，具体来源为：淮安做生意的国营或私营企业主、合伙人，；周边部委、军队、科研机构、机关大院成长起来的有较强经济 实力的子女；区域工作的高级官员、军队高干、单位中高层管理人员、高级 技术人员、专家级医务人员；沿线高端消费群，以及部分潜在客群。,客群特征素描：,事业-有很强的事业心，事业稳定有成；家庭-看重稳定的家庭生活，对生活质量要求高，重视下一代的教育；身份 有较高的社会地位和身份感，行事内敛不张扬，拥有广泛的社 会资源和影响力；性情有丰富的人生阅历，对事情有自己独立的判断力，沉稳自信，理 性消费，概念、包装、炒作等不易打动；素质知识层次、文化品味、审美情趣高，有较深的文化内涵和个人素 质，兼
6、顾传统与时尚。,数据支持：绿地世纪城国际花都,客户情况分析1、客户支付能力分析：国际花都二期50%采用一次性付款方式，显示了该区域客户强大的支付能力。2、客户基本情况分析(1)、客户获知途径分析：大部分客户来源于朋友介绍与路过。(2)、客户年龄构成分析：客户年龄中于31-45之间(3)、客户学历分析：客户本科以上学历占到70%以上(4)、客户身份分析 a、客户单位性质分析：客户集中在国有企业、事业及私民营企业 b、客户行业性质分析：金融证券业类、房地产开发建筑类、IT类 c、客户职业构成分析：以管理人员居多 d、客户职位构成：以高管和部门负责人为主,目前居住状况及购房目的分析：目前的住房性质：
7、以有产权的房改房、商品房、自购经济适用房居多。购房目的：三、四居客户购房目的主要以扩大居住面积为主，两居客户以买房结婚为主。,数据支持：绿地世界城国际花都客群行业构成,客群行业细分,职业背景分析由上图1，客户来源于企业和国家机关的比例较大，这也与项目周边单位的构成情况基本一致，说明项目客源的地缘性。由上图2，项目中没有较为突出的职业背景，但是公司职员、医 疗机构、私企业主、公务员、建筑设计、部队军人一直是项目基本的客户职业背景构成；,教育背景：成交客户基本拥有大学学历占78%、研究生学历占12%，绝大多数客户有一定的文化涵养，对项目有一定的品质需求。家庭构成分析：成交客户中有68%为三口之家或
8、以上，与对客户的年龄分布基本相符。休闲方式分析：喜欢在假日以户外运动方式休闲的比例为40%，而不运动，以网络或其它户内方式休闲的比例为60%。置业状况：成交客户中67%为一次置业，21%为二次置业，12%为三次（以上）置业；而93.4%的客户本次置业的目的为自住；而82%的客户一次（二次）置业就选择本区域（淮安、楚州），可见客户有强烈的区域情节。,结论,根据客群特点，初期软入市，以建华品牌引发期待；塑造项目高端形象。之后快速植入产品价值。坚定高形象，着力对位吸引。,最大共性特征,地缘性高知性理性非刚性需求,PART 4 推广篇,我主新城,11年5月 工程出地面11年月 售楼处开放 11年10月
9、 会馆落成12年12月 一期交房,项目工程节点,11年5月 开始储客11年6月 临时售楼处启用（新亚广场、时代超市）11年月售楼处投入使用11年10月 正式开盘实楼样板间及开放,销售节点,工程节点,销售节点,工程出地面,售楼处开放,会馆落成,一期交房,开始储客,售楼处投入使用,正式开盘实楼样板间及开放,5月,6月,7月,8月,9月,10月,12.12,临时售楼处投入使用,2011年销售任务,一期推出主力房源为90-140平米的三居和部分，从10月开盘销售算起到年底，4个月要完成4个亿的销售额，任务艰巨！,推广周期划分,2011.67,形象导入期,认购蓄势期,开盘强销期,2011.8 9,201
10、1.10-12,事件传播,售楼处开放,项目开盘,阶段时间,阶段,重要节点,基础筹备期,户外导入,2011.45,补强地段 树立形象,产品亮点价值最大化,热销并持续,形象导入,认购蓄势,开盘强销,阶段,主题,目的,走出紫禁城的皇家园林,户外、事件传播、网络、直投等,建华玖珑湾的皇家园林,户外、报广、直投、示范区、样板间开放活动等,全面家装解决方案,户外、报广、直效、公关活动等,2011.6-7,2011.8-9,2011.10-12,渠道与手段,2011.4-5,基础筹备,市场发声引发期待,建华进入商务生态新城,工地现场包装户外、软性炒作等,阶段费用划分,各阶段费用配比,2011年整体推广费用预
11、估：800万元,其中全年户外费用共计 300万销售道具及现场包装费用 100万第一阶段：形象导入期 预估费用：150万第二阶段：认购蓄势期 预估费用：200万第三阶段：开盘强销期 预估费用：150万,1、本案盘量小，推广比例相应较高；2、形象导入期间，相对需要较大投入；3、从整盘销售来看，4个多亿的销售总额，需要足够的推广费用。,具体推广执行（2011年4月2011年12月）,基础筹备阶段,（11年4月11年5月）,阶段主题：建华进入商务生态新城,VI基础延展,VI系统的设计完成及制作（手提袋、名片、胸卡、基础导示系统、工地围档等）,销售道具,折页、海报/户型单页/产品手册/楼书,基础筹备工作
12、,网站,与其他宣传品风格统一，本阶段内容主要以项目形象和产品告知为主,户外,原 则：尽量多拿据点，发布主题与项目进程配合紧密选择种类：擎天柱/路牌/楼顶广告说明：有效的户外告知、引导是本案未来传播的关键。布点建议：城市主干道目前已经上画完成（翔宇大道绿地世纪旁）项目区域周边目前已经上画完成（河下大桥）客群活动区域目前已经上画完成（楚州县城建行房顶，淮安市区新亚广场楼顶）,户外导引系统由于本项目区位相对劣势（枚皋路南延尚未完全通车），视觉通达性不够直接，需要通过导引系统有效引导客户到达本项目，并阻分周边其他项目人流；A、地盘导引系统：翔宇南道两端做道旗；B、外部导引系统：楚州大道路口、宁连公路路
13、口、东长街、康马路交通指示牌的设置。工地视觉包装A、高端项目的细节更为重要，工地现场也会成为理性客户的关注重点B、本案的工地现场视觉包装要契合项目气质和客群的审美特点,现场包装,活动准备,说明：新闻发布会选址 外展场选址（确定为新亚广场、时代超市巡展）论坛嘉宾约请（人员建议具体见后）,动作 户外（5月初6月下旬）策略：以建华品牌的力量导入，先入为主建立生态商务新城的地段定义；不过多空谈，逐步渗透，引发期待。主题：建华进入商务生态新城,推广预热工作,目的：为项目入市作好准备，形成市场关注和期待。炒作主题例举：1、建华进入商务生态新城 2、实力建华，新城热力加速 媒体选择：报纸淮晚扬子等5余家报纸
14、媒体杂志地产画册等业内杂志,动作2软性炒作（5月）,第一阶段:形象导入期,（11年6月11年7月）,阶段主题：走出紫禁城的皇家园林,动作 户外（6月下旬-7月）策略：以建华品牌的力量导入，先入为主建立生态商务新城的地段定义；不过多空谈，逐步渗透，引发期待。主题：走出紫禁城的皇家园林（6月下旬开始更换）,动作2 事件传播“建华进入商务生态新城”新闻发布会 暨“走出紫禁城的皇家园林”论坛,目的：通过一次具有轰动效应的事件传播，采用非常规的房地产入市推广方式，使项目虽未露面，但已显现出贵气、品位、有内涵的形象气质，引发市场期待。1、时间：6月下旬2、地点：待定3、形式：邀请政府、媒体、业界参加新闻发
15、布会，形成项目入市舆论；随后邀请嘉宾谈论皇家园林艺术魅力及如何将其应用于现代生活。4、拟邀嘉宾：城记作者 王军 故宫博物院关于园林研究的专家“样式雷”相关后代传人 南派、北派园林设计代表人物,1、软性炒作目的：扩大新闻发布会、论坛在业界和大众中的影响力，使项目形成市场关注和期待。时间：6月下旬炒作主题例举：1、走出紫禁城的皇家园林 2、皇家园林：中国居住景观的淬炼媒体选择：报纸淮晚扬子等5余家报纸媒体杂志地产画册等业内杂志 备注：选择各媒体的封面或其他显要位置发布,主要配合动作,2、一报一刊的软文报广化内容：将论坛嘉宾观点提炼成文，通过平面媒体以文字为主的广告形式进行发布。主题：建华玖珑湾对话
16、皇家园林关键点：广告底部放置醒目的建华玖珑湾咨询电话投放时间：7月每周一期共期媒体选择：淮海晚报半版扬子晚报整版,主要配合动作,3、编写走出紫禁城的皇家园林时间：7月中旬内容：论坛中各嘉宾的发言文字总结，同时编入建华玖珑湾的项目介绍及咨询电话。作用：直投、软性销售道具,主要配合动作,4、直投目的：将走出紫禁城的皇家园林一书直接投递至有效客户群体，在其生活范围形成口碑。时间：8月初 次投放点选择：区域各大军队医院、科研院所，金融街写字楼，丰台科技园、中关村。,主要配合动作,5、网络发布时间：6月下旬 7月发布渠道：以新浪、搜房网为主；主题：建华进入商务生态新城”新闻发布会 暨“走出紫禁城的皇家园
17、林”论坛内容：新闻发布会、论坛等事件传播的告知；（具体由网络发布公司提供详细计划）,主要配合动作,第二阶段:认购蓄势期,（11年8月11年9月）,阶段主题：建华玖珑湾的皇家园林,园林鉴赏手册 全能家政4C方案,技术筹备工作,动作 户外 主题：紫禁东来，玖珑湾传承 翔宇南道现代皇脉园林 重点建议:本阶段户外建议增加阶段型点式覆盖 增加楚州区或淮安市区的重点区域传播。,动作报广 媒体：淮海晚报版面：A叠 2次整版次半版发布规划：整体形象：8月 3日 周四 翔宇南道 现代皇脉园林 淮晚 整版产品亮点：月10日 周四 园林篇1 淮晚半版 8月17日 周四 园林篇2 淮晚半版 9月 7日 周四 园林篇3
18、 淮晚半版 9月4日 周四 大堂篇 淮晚 半版开盘告知：9 月28日 周四 开盘篇 淮晚整版,动作3 网络发布时间：8月、9月发布渠道：以新浪、搜房网为主；主题方向：建华玖珑湾皇家园林鉴赏（具体由网络发布公司提供详细计划）,动作4 杂志重点针对楚州区、淮安市区客群的定向推广8月 IT经理人 封三整版 地产画报 封三整版 主题：翔宇南道 现代皇脉园林（调性气质篇）内容：园林示范区实景,动作5 直效淮海晚报夹报时间：月上旬主题：翔宇南道现代皇脉园林内容：以 项目形象园林实景照片样板间照片投放区域：楚州区、淮安市区覆盖的形式。,第三阶段:开盘强销期,（11年月11年2月）,阶段主题：全能家政4C方案
19、,“4C”释义“C”，care的缩写。建华玖珑湾全能人性关爱家居方案的灵魂。与项目价值对接：Body-care身体关爱园林之武园，运动功能。identity-care身份关爱皇脉园林之龙园、同质社区。Life-care生活关爱会所及家政方案，生活配套。spirit-care精神关爱园林之文园，陶冶性情。,一期客户通讯,技术筹备工作,时间：月内容规划：项目进度信息楚州人文历史淮安大剧院信息故宫园林建筑赏析 全能家政4C方案诠解,动作 户外 阶段目的：全面推出全精装产品价值主 题：建华玖珑湾 全能家政4C方案,动作报广 媒体：淮海晚报 版面：A叠 1次整版 2次半版发布时间：10月日 周四热销形象
20、篇 淮报整版10月日 周四全精装篇1 淮报半版10月2 7日 周四 全精装篇2 淮报半版,动作3 软性炒作 目 的：利用开盘热销，及时炒作“全能家政4C方案”时 间：10月主题规划：之一：建华引领家装进入精装时代！之二：精装只有硬件是不够的，建华让家政进入精装时代！之三：建华玖珑湾，“全能家政4C方案”诠解。备注：软文搭配项目实景图片及样板间图片,动作4 网络发布时间：10月、11月发布渠道：以淮安楼市、淮安搜房网为主；主 题：建华玖珑湾家政进入精装时代！（具体由网络发布公司提供详细计划）,动作5 直效 邮政直投目的：直接到达有效客户群体，产品实景打击。时间：10月下旬1次 内 容：正面：项目形象、项目介绍 反面：“全能家政4C方案”解读投放点选择：楚州区、淮安市区,动作6 活动10月建华玖珑湾开盘活动全能家政4C方案推介活动会馆落成配合活动配合样板区开放的其他现场活动11月、12月客户答谢联谊活动,THANKS！,
