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1、江苏宏达灵璧项目规划定位与营销报告,第一部分：市场调查与研究第二部分：规划建议第三部分：经济测算第四部分：定位与营销推广第五部分：博云社作品展示,第一部分：市场调查与研究,灵璧县城鸟瞰矩形为护城河,灵璧县位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，背靠中原，东望沿海。总面积2054平方公里，辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口118.3万人。灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有“虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之誉。灵璧石名冠古今中外，被誉为“中国四大名石”之首。灵璧县已被安徽省列为加快东向发展的23
2、个重点县之一。,城市简介,灵璧县区位优势明显。北有徐州国际观音机场，驱车40分钟即可到达。距连云港和南京两大港口各200公里；穿境的宿泗高速已动工建设，2010年建成通车的京沪高速铁路在灵璧县边境设站，距灵城仅20分钟车程。开工的双明高速公路和宿淮铁路穿境而过，3至5年后，将形成“两高速、两铁路、北机场、南码头”的立体式交通格局。,交通优势,规划期内，灵璧县城镇体系空间布局将采用“一个中心、两条轴线、三个重点”的发展模式，形成以县城为中心，沿交通干线为轴线发展的空间结构。“一个中心”：县域中心城镇灵城镇。指中心城区，通过功能强化和政策扶持，形成区域经济的增长极核，起到核心带动作用。“两条轴线”
3、：沿灵双灵固公路主轴线，沿宿泗公路次轴线。以促进劳动力转移、基础设施和公共服务设施等级配套等为手段，积极有序地引导城乡居民点合理集聚，促进乡村工业向重点乡镇空间集中。“三个重点”：指冯庙镇、渔沟镇、尹集镇;重点发展食品加工业、建材业、化工业等。,城镇体系格局,灵城建设预开发地块（旧城改造部分）图示,灵城建设预开发地块（新区部分）图示,20062010年灵璧县GDP走势图,经济发展,20062010年灵璧县固定资产投资走势图,20062010年灵璧县人均生产总值走势图,截至2011年3月3日灵璧县预售管理档案,2011年3月3日灵璧县商品房销售情况一览表,截至2011年3月3日灵璧县商品房价格走
4、势图,山水御景花园,项目名称：山水御景花园开发公司：安徽灵璧山水房地产开发有限公司营销代理：青岛祥发伟业房地产营销顾问有限公司整合推广：EaChance易成项目位置：灵璧县奇石大道与建设南路交叉口向东两百米售楼地址：灵璧县建设南路（龙山广场对面）售楼电话：05576227888 6227999,聚龙凤山豪庭,项目名称：聚龙凤山豪庭开发公司：安徽聚龙置业投资发展有限公司营销策划：安徽锦程房地产营销策划有限公司项目位置：灵璧县迎宾大道（原凤山路）与花园街交叉口售楼电话：05576172999 6172666,宏泰世纪城,项目名称：宏泰世纪城开发公司：江苏南京宏泰房地产开发有限公司项目位置：灵璧县奇
5、石大道南侧建设南路东侧售楼电话：05776034088 6223999项目简介：是灵璧规模最大的一个楼盘，达22万方，约2076户，一二期已售罄，目前在售三期，1-3层已基本去化，4-6层尚剩余百余套房源，均价在3500元/方左右。,祥和庄园,栖凤苑,中方大厦,中方大厦标准层,中方大厦户型,中方大厦户型,区域房地产市场分析,1、供应量少、潜力巨大灵璧房地产市场尚处于发展初级阶段，城区面积倍增，各个区域呈现出鲜明特点，城北定位为政务区，未来开发力度较大，目前住宅楼盘主要集中在城南区域，市场新兴楼盘仅6个，有房可售的也就2-3个楼盘，市场供应量相对较少，具有较大的潜力空间。2、区域情结深厚通过实地
6、走访获悉，方便子女就学已成为城镇居民到灵璧县城购房置业的首选因素，其次为生活配套和环境，从这三方面分析，也将成为当地县城购房的首要考虑区域。,4、110-120方左右的户型最受追捧通过调查了解，户型面积在110-120方左右的户型由于在总价控制、居住空间舒适性等方面能达到较好的一个平衡，较为市场所认可。5、产品形态目前以多层为主，对小高层、高层物业逐步接受通过市场上各代表性楼盘的情况分析，基本以多层为主，但随着房产市场的逐步完善，逐渐出现中方大厦、凤栖苑等高层楼盘，目前登记较为火爆的御景花园也规划有小高层住宅，由此可见，小高层、高层物业将逐渐在市场中出现。6、可售房源少，客群相对较为单一目前灵
7、璧整体住宅房价在3500元/方左右，可售房源较少，购房客群相对单一，外来投资者所占比例极小，随着城市化进程的不断加快，城镇的购房需求具有较大的挖掘空间。社区商铺的价格因地段而异，位于城北的凤山豪庭商铺价格在6500-7500元/方，市区的商铺价格已超出10000元/方。,第二部分：规划建议,地块基本情况,本 案,实 景,地块SWOT分析,Strengths-项目优势,地块SWOT分析,Weakness-项目劣势,地块SWOT分析,Opportunities-项目机会,地块SWOT分析,Threats-项目威胁,规划建议,围绕本项目商业部分的市场定位，主要从三个角度考虑：一、借助磬云市场升级改造
8、契机，优化商业环境，提升商业价值。磬云农贸市场的升级改造，是项目商业部分的一个主要亮点，由于其浓厚的商业底蕴及当地居民的消费倾向，将为项目的商业带来较大的操作空间，通过科学规划设计及经营管理，弱化农贸市场所带来的对周边环境的影响，借助其较大的人流号召力，再结合其余商业部分的定位与运作，使项目的商业价值得到最大化。二、安置商业2F设计，其余商业1F设计 1、在商业布局方面，建议将安置的4000方农贸市场和2300方商业，定于地块最东侧，区域尺寸为长60米，宽50米（去除道路退让），因为该区域距交通主干道相对较近，便于人流和车流的疏散，而且有利于弱化农贸市场对其余商业面积和住宅部分产生的不利影响。
9、2、其余商业部分设计尺寸为长140米，宽50米（去除道路退让），建议设计为1F，采用沿街商铺与内街商铺的形式。建议店铺尺寸为开间4米左右，进深10-12米，面积控制在40-50方。,三、商业定位建议 出售商业在定位方面需结合农贸市场的相应情况，在业态方面可主要围绕干货、小商品、家用超市、食品批发部等方面。四、住宅部分建议设计板式小高层 1、根据上述设计设想，安置部分（除住宅面积）面积为6500方，西侧一层商业的建面为7000方，住宅可建面积为21500方，根据地块尺寸初步排布，规划11层小高层在日照要求及其它技术要求方面均能解决，消防方面能否满足规划要求则需进一步向相关部门确认，去除住宅安置2
10、700方，住宅可售面积约为18800方。2、小高层设计，裙楼平台可设计成空中花园，增加住宅的景观和卖点，并且可以设计采光井，满足商业部分的自然采光条件。3、主力户型设计为110-120方，三房格局，将居住舒适度与总房价等方面有机统一。,五、置换建议 由于目前农贸市场处于营业状态，随着项目的开工，需先给经营户落实经营区域，结合地块现状，建议可先将经营户置换至地块最西侧的空地，对地块东侧老市场区域先行施工建设，届时再进行互相挪换，从而确保市场的经营状态和项目的施工进度。,N,1、规划50*60米区域作为农贸市场和商业安置，其中北、东、南三侧沿街商铺面积约1400方（进深10米，开间4米计），作为商
11、业安置，两层面积共6000方，尚剩余4600方，其中4000方为农贸市场，200方作为办公，400方作为商业安置。2、如（1）所述，商业已安置1800方，还有500方建议安置在西侧内街商铺处。,1、商业约7000方，去除500方安置，可售为6500方2、布局以沿街商铺+内街商铺的形式设置,通道宽4米,50米,1F,2F,入口,60米,商业平面示意,农贸市场入口开间10米,140米,单铺开间4米，进深10-12米,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,沿街商铺,内街商铺,内街商铺,内街商铺,内街商铺,N,1、日照系数按照1.3计，住宅层高以2.9米计，设计11F小高层间距要求为42米，楼宇进深按12米计
12、，结合地块70米宽度及相应道路退让，技术上能满足相应要求。2、如上排布，住宅总建面20240，与计划可建面积21500相差不多。去除安置2700方，可售面积为17540方。,设置采光井,50米,2F,60米,住宅平面示意,140米,2单元4户，建面110、110、110、110.,11F,3单元6户，建面120、120、110、110、120、120.,11F,3单元6户，建面120、120、110、110、120、120.,11F,空中花园,空中花园,空中花园,第三部分：经济测算,1、如第二部分所述，本项目的商业可售面积为6500方，住宅可售面积为17540方。2、商业部分均位于一层，按10
13、000元/方计，商业的总销售额为6500万。3、住宅按均价3600元/方计，总销售额为6314.4万。4、综上，根据该规划方案，项目总体销售额为1.28亿。,第四部分：定位与营销推广,整体市场定位：灵璧城市核心，一流商贸集区,形象定位：万千宠爱于一身,案名：宏达商贸广场,120平米约3600元/平米=43.2万,120平米首付3成约13万，若按揭30年，月均还款约1900元。,购房成本预测,目标客群洞察,年 龄：2555岁。来 源：有城区情结的当地居民及镇乡进城买房的客群 生活形态：三口之家或者以及走向社会的年轻人购房动机：配套完善，方便生活，解决子女就学,购房群体特点,营销推广,1、基于非主
14、流产品的非主流运作，消费者主要通过户外、横幅、DM派发等形式获取相应信息，同时借助农贸市场的升级改造，借助相应的SP活动，制造项目的关注点，提升项目的影响力。2、拓宽推广区域，将项目信息辐射至县城下属镇村，通过主动挖掘的方式，积累目标客群，推动销售。,总推广策略,阶段,产品导入期（2011年8-10月）阶段任务：项目方案审批完成，推广进入备站阶段，为之后的蓄客做准备。1.方案审批完成；2.售楼部选址、装修；3.现场包装；4.地段炒作。,1,本阶段推广策略,地段与老市场商业价值炒作 基于老市场本身具有的商业价值及项目所处的城市核心的地段价值，这两方面对本项目而言至关重要。,阶段,开盘前预热（20
15、11.11-2012.1月）阶段工作 1、项目工程推进 2、售楼部蓄客 3、媒体整合出击 4、SP公关活动,2,媒体策略,本阶段属于开盘前预热，所有工作都为开盘服务，媒体策略上立体交叉整合出击，进行大规模的覆盖，为开盘蓄客。,短信群发,DM定向直投,平面媒体,户外道旗大牌、过街横幅、车体,阶段,开盘热销（2012.2-3月）阶段工作 1、项目工程继续推进 2、项目开盘热销 3、媒体整合出击 4、SP公关活动,3,谢谢！,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYg
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