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1、Marketing Research,中原地产市场报告（中国 深圳）,2009.11.02-11.08,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,政策热点银监会敦促国内银行密切监控房地产开发贷款,银监会有关人士3日表示，银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控，对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注，但此举并非要求银行压缩对开发商的贷款规模。银监会此举主要是为了提醒各银行警惕潜在的房地产泡沫所带来的风险。银监会要求评估房地产开发商的债务水平，是藉以遏止他们过度举债所引发的房地产价格飙涨现象，同时，也希望降低以天价买进土地的房地产开发商以及那些
2、进军房地产业的大型国企的杠杆比例，其中，主要针对那些主营非房地产的国有企业。,政策热点国土部督察地王 推新版土地出让合同防闲置,近期以来，各地特别是一线城市地王现象频现，“地王”开始成为国土资源部调控司调研的主要问题。目前防控“地王”出现的有利手段是2008年推出的土地出让合同“新版本”。国土部还对一线城市展开督察。在最近北京市的四块“地王”土地合同签订中，在有关部门的监督下，这四块土地的土地出让合同都采取了新合同版本。新版本的土地出让合同中，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。但对于已经出让且处于闲置的
3、土地，国土部门目前清理手段依然有限。闲置土地清理涉及到闲置情况的认定，处罚手段等一系列问题。这也是一直以来，闲置用地难以得到有效控制的主要症结。,政策热点招行房贷政策收紧,据中国之声报道，5日中午，招行下发通知，明确规定首套房贷利率优惠上调为八折，二套房贷利率上浮10%，该政策将从11月9日起实施。同时，招商银行南京分行也下发通知，明确了首套房贷利率优惠由原来的7折上调为8折，在认定上以家庭为单位，但如果首套房贷还清，再贷还是认定为首套房，11月9日起执行。至于此前已经享受7折利率优惠的客户是否也会统一为8折，招行未给出回复。,政策热点部分省市延长房地产优惠政策至2010年底,继湖南省表示将延
4、续房地产优惠政策后，目前吉林等省份分别通过不同方式向开发商表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。此外，安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式给地方省级政府提出建议，希望顺延2008年底出台的地方性扶植房地产政策。省级政府出台的房地产扶持政策主要是在税收、房地产出让金等方面的优惠，例如广东省2009年初出台的“粤十五条”，因各地实际情况的不同，地方是否选择延续优惠政策也将不同。,城建规划前海合作区规划初步确定:建珠三角曼哈顿,深圳市规划和国土资源委员会3日召开新闻通气会，通报前海深港现代服务业合作区的规划进展。目前前海合作区域规划思路已初步确定，预计将在
5、明年上半年完成规划成果。根据规划设想，前海定位为未来整个珠三角的现代服务业中心。规划设想提出，前海合作区的功能定位为：深港合作先导区、体制机制创新区、现代服务业集聚区、结构调整引领区。重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、商业服务六大领域。至于深圳城市总体规划所确定的“福田中心”和“前海中心”的分工，“福田中心”是整个深圳市的中心；而“前海中心”的着眼点将是服务整个珠三角。,城建规划规划中的前海中心没有安排住宅的考虑,至于“前海中心”未来是否会像现在的市中心区一样发展部分住宅项目？市规划国土委副主任许重光介绍，“规划上目前没有在前海安排住宅的考虑。这里的定位很清
6、楚，主要是发展以深港合作为基础的现代服务业，发展最高端的产业是该区域最主要的考虑。至于居住、生活等配套将主要由前海周边的一些区域进行解决，而且从现状发展看，宝安新中心区、南山等区域生活等配套设施及氛围已经相当成熟。”在规划利好下，目前的宝安中心区和南山前海片区住宅楼盘投资价值凸显。,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,各区每周成交（11.02-11.08）,各区成交累计同比（11.01-08）,全市周新批预售量（套数）走势,上周全市新批预售212套，环比减少了87.2%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均1176套,2008年周均1320套,
7、上周 212,2009年周均929套,全市周新批预售量（面积）走势,上周全市新批预售4.2万平米，环比减少了54.4%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均11.5万平米,2008年周均12.8万平米,上周 42459,2009年周均8.9万平米,全市周成交量（套数）走势,上周全市总成交1419套，环比增长了39.1%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,2007年周均1159套,2008年周均703套,上周 1419,2009年周均1328套,全市周成交量（面积）走势,上周全市总成交面积为12.6万平米，环比增长了51.5%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,20
8、07年周均11.5万平米,2008年周均6.4万平米,上周 126314,目前周均12.4万平米,全市周成交均价走势,数据来源：国土局网站主页公布价格（略有延迟）,上周全市实现成交均价为18429元/平米，环比小幅继续回落2.8%。,2007年周均11921元/平米,2008年周均13283元/平米,上周 18429,目前周均15044元/平米,全市存量（套数）走势,截至上周全市总存量规模为34149套，环比小幅减少3.4%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,截至2007年底27137套,截至2008年底52936套,截至上周末34149套,全市存量（面积）走势,截至上周全市总存量规模为
9、372万平米，环比小幅减少2.2%。,数据来源：国土局网站项目销售公示明细,截至2007年底271万平米,截至2008年底544万平米,截至上周末372万平米,上周罗湖区成交了158套，1.4万平米，环比增长了30.6%和35.7%。,罗湖区周成交量走势,福田区周成交量走势,上周福田区成交了103套，5534平米，成交套数与上周持平，成交面积环比减少3.9%。,南山区周成交量走势,上周南山区成交了227套，2.2万平米，环比增长了35.9%和59.4%。,盐田区周成交量走势,上周盐田区成交了25套，2899平米，环比减少了16.7%和4.7%。,宝安区周成交量走势,上周宝安区成交了394套，3
10、.7万平米，环比增长了55.1%和96.2%。,龙岗区周成交量走势,上周龙岗区成交了512套，4.5万平米，环比增加了48.4%和42.2%。,罗湖、福田周成交均价走势,上周罗湖区实现均价31134元/平米，环比小幅下跌了2.9%。上周福田区实现均价24190元/平米，环比上涨了5.2%。,南山、盐田周成交均价走势,上周南山区实现均价26929元/平米，环比上涨了12.9%。上周盐田区实现均价26836元/平米，环比上涨了36.3%。,宝安、龙岗周成交均价走势,上周宝安区实现均价13863元/平米，环比下跌了15.3%。上周龙岗区实现均价11779元/平米，环比下跌了10.8%。,市场热点,二
11、级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,新开盘项目,新开盘项目价格区间,天麓六区,圣莫丽斯,溪山,金山碧海花园,三湘海尚,花样年花郡,富通御岭公馆,三湘海尚,首地荣御,德意名居,富通御岭公馆,水榭山,中海半山溪谷,京基东方颐园,君悦龙庭,荣域,海语山林,深港一号,3号线城市公寓,花语岸,非常公馆,新开盘项目均价（折后）走势,上周全市只有两个项目开盘，都是关外项目，开盘均价为11800元/平米，环比下跌了25.7%。,上周 11800,最高40000,最低5200,数据来源：深圳市国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（关内）,期房在售项目每周销售量监测（关内）,数据来源：深圳市
12、国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（宝安区）,数据来源：深圳市国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（宝安区）,数据来源：深圳市国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（龙岗区）,数据来源：深圳市国土局网站,期房在售项目每周销售量监测（龙岗区）,数据来源：深圳市国土局网站,现房在售项目每周销售量监测,数据来源：深圳市国土局网站,市场热点,二级市场成交概况,具体项目销售监测,中原三级市场成交概况,各区周成交情况（11.01-11.08）,各区累计成交情况（10.01-31）,全市中原成交量走势,上周全市中原买卖成交了244单，环比减少了78.9%。上周全市中原租赁成交了77单，环比减少了76.
13、5%。,罗湖区中原成交量走势,上周罗湖区中原二手买卖成交了82单，环比减少了61.5%。上周罗湖区中原二手租赁成交了20单，环比减少了63.0%。,福田区中原成交量走势,上周福田区中原二手买卖成交了20单，环比减少了94.2%。上周福田区中原二手租赁成交了18单，环比减少了85.1%。,南山区中原成交量走势,上周南山区中原二手买卖成交了49单，环比减少了79.4%。上周南山区中原二手租赁成交了10单，环比减少了84.1%。,盐田区中原成交量走势,上周盐田区中原二手买卖成交了9单，环比减少了70%。上周盐田区中原二手租赁成交了4单，环比减少了71.4%。,宝安区中原成交量走势,上周宝安区中原二手
14、买卖成交了41单，环比减少了77.6%。上周宝安区中原二手租赁成交了15单，环比减少了63.4%。,龙岗区中原成交量走势,上周龙岗区中原二手买卖成交了43单，环比减少了71.1%。上周龙岗区中原二手租赁成交了10单，环比减少了70.6%。,罗湖各片区成交量走势（买卖）,上周罗湖区的笋岗片区依然没有成交记录，银湖片区也仅有一单成交，布心-翠竹片区成交为全市最高，达到35单。,数据来源：中原三级市场成交数据整理,福田各片区成交量走势（买卖）,数据来源：中原三级市场成交数据整理,上周福田区的所有片区都有成交，但所有片区成交均未上双，成交最高的皇岗片区成交也仅为5单。,南山各片区成交量走势（买卖）,数据来源：中原三级市场成交数据整理,上周南山区的西丽片区没有成交记录，其他成交的片区中仅华侨城和南油片区成交上双。,盐田各片区成交量走势（买卖）,上周盐田区成交了9单，其中沙头角片区5单，梅沙片区4单。,宝安各片区成交量走势（买卖）,数据来源：中原三级市场成交数据整理,上周宝安区的沙井片区依然没有成交，龙华及宝安中心区的成交上双。,龙岗各片区成交量走势（买卖）,数据来源：中原三级市场成交数据整理,上周龙岗区的横岗片区没有成交，其他三个片区中，布吉片区成交最高，达到32单。,The end,thank you.,
