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1、第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 1,現代投資計劃評估方法,淨現值法獲利指數法內部報酬率法修正內部報酬率法不動產投資的風險分析,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 2,淨現值法,淨現值(Net Present Value,簡稱 NPV)法方法:淨現值=未來淨現金流量之現值初始現金投入=或CFt：t 期淨現金流量(即各期稅後現金入)R：折現率(即投資人之要求報酬率),第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 3,淨現值法,決策準則:單一計劃:NPV 0;互斥計劃:
2、Max(NPV1,NPV2,)0優劣:缺:複雜優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 4,獲利指數法,Profitability Index Method;簡稱 PI方法:獲利指數=未來各期現金流入現值之和/未來各期淨現金流出現值之和,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 5,獲利指數法,決策準則:單一計劃:PI 1;互斥計劃:Max(PI1,PI2,)1優劣:缺
3、:(1)複雜(2)某些狀況未符合價值最大化原則優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 6,內部報酬率法,Internal Rate of Return Method;簡稱 IRR方法:內部報酬率:使淨現值(NPV)為0之折現率NPV=或CFt：t 期淨現金流量(即各期稅後現金入)IRR：內部報酬率(即投資人之報酬率),第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 7,內部
4、報酬率法,決策準則:單一計劃:IRR R;互斥計劃:Max(IRR1,IRR2,)R優劣:缺:(1)複雜(2)某些狀況未符合價值最大化原則(3)可能無解或(4)有多重解(5)再投資報酬率問題優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 8,淨現值法與內部報酬率法之比較,在互斥案件在下列兩情形下，IRR會做錯誤決策規模差距太大現金流量之時機不同時在互斥案件情形下，IRR提供一安全性指標,第九講:不動產投資報酬率與風
5、險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 9,圖7-2 無解之情形,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 10,圖7-3 多重解之情形,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 11,修正內部報酬率法,Modified IRR Method;簡稱 MIRR方法:修正內部報酬率:使各期淨現金流出現值之和等於未來各期現金流入現值之和之折現率 PV(cost)=PV(terminal value),第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 12,修正內部報酬率法,決
6、策準則:單一計劃:MIRR R;互斥計劃:Max(MIRR1,MIRR2,)R優劣:缺點:(1)複雜(2)某些狀況未符合價值最大化原則優點:(1)考慮風險因素（2）考慮整時間價值因素(3）考慮投資人之機會成本（4）考慮整個投資期間之現金流量(5)考慮整個投資期末處分資產之現金流量,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 13,例釋 7-1,一個投資人購買一個擁有10個舖位的小商場。以下我們陳述該投資計劃的各項內容：不動產售價為一千萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$3,800,000;評定建物價值為$1,200,000。業主須拿出兩百萬資金和八百萬貸
7、款，貸款條件為年利率10%，期限三十年。按月分期等額償還貸款本息。不動產價值的70%可以採直線折舊法，按七年攤提折舊。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 14,例釋 7-1（續）,投資計劃預定5年，估計5年後可售得1,500萬，同年度不動產座落土地之公告現值為$8,300,000;評定建物價值為$900,000。假設土地增值稅率為:(漲幅100%以內為40%)、(漲幅100%-200%以內為50%);(漲幅200%以上為60%)財產交易所得為評定建物價值的14%。邊際所得稅稅率為50%。要求報酬率為10%。出售資產之交易費用為$1,000,000
8、。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 15,例釋 7-1（續）,收益與營運費用估計如下:,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 16,運用現代投資計劃評估方法之解答,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 17,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 18,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 19,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Pag
9、e 20,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 21,各評估方法之解答,淨現值法PI法：2.37IRR法：38.38%MIRR法：30.77%,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 22,不動產投資的風險分析,經營風險（Business Risk）財務風險（Financial Risk）因為舉債而來的風險增大報酬率波動增大違約的機率（提高損益兩平點）,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 23,例釋 7-2:舉債與報酬率波動,今有一個投資計劃，其不動產售價為1,0
10、00萬。每年的淨營運收益有三個可能情形：(1)1,000,000；(2)1,500,000；(3)2,000,000。這三種可能情形的機率各佔1/3。該投資者可以發行債務以籌措投資款項。為簡便起見，我們假設(1)該投資者發行500萬債券以籌措投資款項，(2)沒有營利所得稅，(3)年利率為15%。我們以表7-7來說明舉債與否對報酬率波動的影響。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 24,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 25,例釋 7-2:舉債與違約的風險,今有一個不動產投資計劃，該計畫擁有28則該計畫
11、之個出租單位。每單位每年租金收入為10萬元，而每年每單位之變動成本為5萬元。該計畫每年之固定支出為20萬元。則該計畫只要出租四個單位即可損益兩平。如該計畫有一12，25年分期按月等額攤還之貸款7,500,000，則每月之償債支出為79,000。則每年償債支出為948,000。則每年固定支出成為1,148,000。則該計畫至少要出租23個單位才可損益兩平。,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 26,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 27,不動產投資的風險分析,流動性風險（Liquidity Risk）管理風險（Management Risk）利率風險（Interest Risk）政治風險（Political Risk）,第九講:不動產投資報酬率與風險分析方法(II),不動產投資概論 廖咸興,Page 28,分散風險的方法,投資於不同資產類型之分散策略投資於不同區域之分散策略,
