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1、一.灌云县概况,灌云县位于江苏省东北部。东部濒临黄海；西部与宿迁市沭阳县及连云港市东海县为邻；南部隔新沂河与连云港市灌南县相邻；北部与连云港市海州、新浦两区接壤，隶属于连云港市，是国务院首批批准的对外开放县之一。灌云县1912年建县，得名于南有大川灌河，北有名山云台。总面积1840平方公里，其中：耕地面积154万亩。下辖8个镇、12个乡，省属3个农盐场、县属6个农林场圃。全县共有318个行政村,在气侯方面，灌云属暖温带季风性气候，年均气温15，年均降水量959.4毫米，年均日照总时数2456.2小时，日均约6.72小时(提示:在日照充裕的区域对住宅的朝向要求度较高),城市概况认知,城市交通概况
2、,灌云县交通运输具有临港、沿线、多路、近场的特点，交通便利且组合条件好，形成了较为完备的水运、铁路、公路、航空“四通汇流”的主体交通体系。临港，县城距离江苏省唯一的大型海港连云港港口只有70公里，乘车只需40分钟。沿线，县城距陇海铁路只有30公里，从县城驱车至连云港火车站只需30分钟，通过陇海铁路可连接亚欧，南北与津浦、京广、焦枝、宝成、京九等铁路相连。多路，灌云县境内有宁连、汾灌、沿海三条高速公路。近场，白塔埠机场属全国54座4D级机场之一，离县城50公里，每个星期有24个航班飞往北京、广州、上海、温州、厦门等城市。,分析：县城独特的区位优势，给灌云的未来发展带来有利的一面,将有助于区域后续
3、经济的较快速度发展,城市人口发展概况,数据显示，灌云目前人口结构特点仍以非农业人口为主，从人口增速情况看，主要仍以自然增长为主体，几乎不存在外来人口的注入，但随着城市发展速度的加快，农转非的速度将会加快，一定程度上扩大了城镇人口的基数比例;提示：从目前城市发展的速度上分析，城区的中心辐射能力尚可，县城人口增长潜力较大；,城市经济环境认知,2009年灌云生产总值达到106亿，比上年增长15%,生产总值连续多年保持两位数的增长；从四县09年生产总值看，灌云排名第三，整体经济仍处在发展初期，由于经济总量基础较低，其年度增速较快，综合实力的不断提升将会拉动城市整体生活指数的提高；,城市产业结构变化,从
4、总体三产结构看，县城的第二产业持续增长的，从而进一步体现了城市发展的重点方向，在以工业为主导的战略地位确订后，城市的经济发展加速明显，人民的生活质量也将随之提升;,城市居民生活概况,2009年县城镇人均收入为10550元，比2008年增加了1540元，涨幅为17%;通过和连云港市区和赣榆、东海的人均收入对比，灌云的人均收入还是比较低；,城市发展规划概况,灌云以西城东港发展格局、“一城一港三区”的生产力布局。一城即县城，一港即燕尾港，三区就是灌云经济技术开发区、临港产业区、大伊山旅游经济区。,县城定位山水城市,城市背景总结,总结：城市经济快速增长，城市范围不断扩张，房地产持续发展，商品需求潜力较
5、大，未来城市向西、南发展，居民收入持续增长;,二.房地产市场概况,土地市场发展概况,从07-09年土地成交特征来看灌云县年成交土地量比较平稳;从成交价格来看07年过高是由于19-21号地块成交价格约60万/亩，导致整体均价过高,由此可见08年开始土地成交开始转向新区和开发区；从成交土地容积率来看，容积率基本没有太大变化；以09年成交土地的1.6的均容积率来算，后续市场将会有约100万的上市量；从09年市场成交区域来看，开发区占65%的，后期上市约有60万的上市量，新城区35%，后期约有40万上市量，09年老城区无土地成交；,土地市场发展概况,1月县城有5块地成交，成交价格有一定涨幅，5幅地块约
6、有40几万的上市量，其中2号地块就占36万，因此加上09年的体量，后续市场还是存在较大竞争;说明：3号地块成交价格过高，是由于地商业比例较大；,商品房市场发展概况,07-09年房地产市场价格概况,07-09年县城商品住均价由1600涨到2300元，价格逐年持续快速上涨；从价格涨幅来看，09年涨幅最大，涨幅为27.7%，其中主要涨幅时间为09年下半年；,商品房市场发展概况,09年市场上市4918套，成交6271套，供需比为1：1.27，出现供小于求的局面，较好的去化了之前的存量;09年市场成交面积约760186，成交均面积为121；从09年市场成交走势看，12月呈现破纪录的“井喷”行情，迎来“巅
7、峰时刻，由此可见12月楼市优惠政策到期的末班车效应表现得依旧十分明显；且部分较好项目价格卖到2700元;,灌云县09年市场概况,商品房市场发展概况,销售率74.3%,整体市场存量房源分析,从市场剩余房源来看，前期市场共累计上市房源16835套房源，累计销售12515套，剩余4320套，约占总上市房源的25.7%，现阶段，市场可售房源相对较少，呈现出住宅房源短期供应不足的现象，按照年均销售4171套的情况来看，剩余市场房源仅够维持一年；后续供应量分析：目前市场在售项目都为07、08年拍卖土地，两年成交土地的上市量约220万，目前市场已经销售140万，已上市余量约40万未售，同时还有约40万左右的
8、土地没有进入二级市场，预计2010年市场将有约70-80万的上市量，后续，随着2009年约100万的土地也将陆续进入二级市场，将会进一步的提升市场供应总量，供应量的快速增加，将会给二级市场带来较大的销售压力；,商品房市场概况,从灌县城区主力商品房销售情况来看，销售率为68%，整体销售表现还是比较好，部分2009年下旬上市项目销售率也达到的40左右%；,商品房市场概况,商品房分布概况及特征分析,县城目前在售的商品房项目约有16个左右；从区域分布来看主要集中在城南开发区和新区，从产品类型来看主要有多层、别墅、小高层，其中以多层项目最多，别墅项目比较少，小高层项目才开始出现；,商品房市场概况,商品房
9、分布概况,在价格方面 分物业类型：多层住宅2300左右，独栋别墅3500左右，小高层目前未开始正式销售，单层商业5000左右，双层商业7000元左右。（注阶段售楼处了解到的情况，小高层的价格将会比多少要高出200元/平米左右，并没有出现倒挂现象）分区域上：目前新区多层2600左右，城南在住宅2200左右，老城区住宅项目2000元左右，三区交汇点住宅价格约在2500；本案位于三区交汇处；,商品房市场发展概况,市场热点楼盘动态,三.项目地块定位,项目技术指标,项目地块概况,项目地块概况,本案位于新城区和老城区的交汇处，紧邻县城主干道南环路、伊山南路、未来的工商局和长途汽车站，且紧邻盐湖，环境资源较
10、好，区域成熟度较高；,项目区位环境概况,项目区位环境概况,项目地块概况,1、地块4月1号挂牌，其中部分位置尚未拆迁，但拆迁工作由政府安排，出让为净地;2、目前周边目前有多个项目，价格在2400-2600不等；3、项目紧邻盐湖、伊山南路4、周边生活配套，菜场500米，离县中心时代超市、商业街1.5公里；,项目地块概况,项目性地块优劣势分析,结合对整体市场、项目地块条件以及区域环境的综合分析，找出了本项目的优势、劣势，同时也发现了在竞争环境中的威胁和机会；,本案客户定位,市场购房客户分析,市场客户源分析新婚人员对住房需求：把新购商品房作为婚房；改善型居住条件需求：原住房已经满足不了对生活品质的追求
11、；周边乡村入城需求：因为子女要入县城求学而需要在县城定居；拆迁安置需求：随着灌云建设步伐的加快，旧城改造和新城建设向纵深推进，房屋拆迁面积逐年增加；,客群特征描述客群特征：旧城改造、临港化工区的建设，拆迁人数较多，拥有较多的拆迁赔偿费他们也是一个潜在的购买群体。根据我们的调研结果来看，目前的在灌云县城主要的购买人群为：公务员、事业单位（包含农村）、教师（包括乡村教师）、工人、外出打工者、拆迁居民等；区域特征：靠近老城区的项目，居民购房热情较高，楼盘去化能力较强，主要集中配套较成熟地段；消费动机特征：居民购房以自住为主，存在一定的投资性购房，但规模不大；,本案客户定位,本案客户定位,本案购房人群
12、,4.本案建议,产品定位方向我们的产品设计目标，要为本区域高知人群和富欲人群量身打造；我们的产品的设计目标，在满足目标客群的需求外，还要打造为本区域的样板产品，带动城市房地产业品质的升级，改变目前市场高档楼盘少，产品品质弱的局面；我们产品的设计目标，要通过产品的引响力带动板块市场的全面升级，提升板块的市场影响力。,产品定位组合多层+花园洋房+别墅+小高层多层：市场需求主流，在保证现金流的情况下，满足市场多数人群的购房需求；花园洋房：提升小区的居住档次和形象，拉升项目的总体品质，为较富裕阶段量身打造，树立区域楼盘标杆，引发市场关度别墅：进一步起到提升项目体形象的作用，但总量需适度控制小高层：城市
13、发展的主流方向，对提升居住品质将起到推动作用，但现阶段受物业费等多方面的影响，市场关注度较弱，需要引导,本案目标客群,主力锁定在改善型购房需求者,开发出适合他们需求特征的产品,他们追求的是居住的舒适度,户型的舒适度,环境的舒适度,安全的可靠性,产品定位 设计方向,大不是唯一的标准，在产品设置中，在合理控制建筑面积的同时，要提高其产品的使用面积，达到即保证居住舒适性，又能合理控制总价的目的。,户型的舒适度,落地飘窗,设备平层,顶层挑高,入户花园,阳台、露台,解决办法,产品定位 设计方向,以设备平层报建，后可调整为次卧或书房,步入式飘窗，可增加使用面积,产品定位 设计方向,本案区域项目户型分析,从
14、本案周边项目户型面积上看,100-110三房户型市场供应量大,销售率达到了86%，其次是110-120 三房，销售率为77%，80-90平米两房，销售率为85%；,产品定位 设计方向。关于户型面积,县城热点项目户型分析,从本案周边项目户型面积上看,110-120三房户型市场供应量大,其销售率也达到了62%；其次90-100，销售率为68%，100-110，销售率为94%；,市场户型分析,目前市场产品还是以三房为主；80-90平米的两房产品市场上市量不多，但销售率较高，说明还是存在一定市场需求；130以上的产品市场需求量和销售量较差，在后期产品规划中建议比例要少，减少市场风险；,本案建议,本案产
15、品户型面积建议,小高层户型面积建议根据目前市场面积需求变化和主体目标客群的改变，建议户型配置为,同时在设计过程中考虑产品的赠送面积,本案建议,本案产品户型面积建议,低层区面积设置,本案建议,本案产品户型面积建议,洋房、别墅区面积设置,户型设置市场产品分析,目前市场项目在产品很多项目有很大的相似度，且产品设计上赠送面积的概念还没有，同时，户型在设计中多数项目产品设计只有南阳台，无北阳台，本案作为后期县城的标杆项目，必须跳出市场常规的产品设计理念，先从产品设计上领先于市场，通过产品创新，引导城市客户群体购房理念。,本案建议,小高层产品建议示意图,125,90,小高层产品建议引入赠送面积的概念，如入
16、户花园，增加客户使用面积,本案建议,多层产品建议,多层产品建议还是以市场客户需求为主，主力户型以100-120的三房为主,环境的舒适度主要体现在景观的营造上，但名贵树种并不是提高景观价值的标准，有机的植被组合，才能营造出舒适的居住环境，按目前市场的销售价格，在景观营造上，规划要体现居住和舒适性，在植被选择上，要体现经济性,产品定位 设计方向,环境的舒适度,解决办法,处理好前、后、侧三重花园的设计及下沉式庭院的配置,在花木选配上将乔木、大灌木，小灌木，花卉及植被5层有机组合，形成垂直绿化景观体系，营造树荫密植，花香四溢的归家小径，并合理的运用水景及水景小品,边单元住宅可用栽植乔木与灌木的软性方式
17、围合成私家花园，提高一层的居住舒适度,重点打造前、后、侧三重花园设计及下沉式庭院的运用,产品定位 设计方向,产品定位 设计方向,利用软性方式给一楼住宅围合成私家庭院,居住的安全除有效了物理防护外，好的物业管理公司也是提高居住安全和提升居住满意度的有力保障,产品定位 设计方向,安全的可靠性,解决办法,骋请当地具备良好口碑及管理经验的物业管理公司,建筑风格和建筑形态：市场项目建筑概况,从市场项目风格来看，主要分为以美都新城为代表的欧式风格、君悦华庭为代表的地中海风格、以伊城景廊为代表的现代风格，其中现代风格项目约占70%，占市场主力。从市场项目外力面看，现代风格项目都以面砖为外立面，欧式和地中海都
18、以涂料为外立面；,从市场项目建设类型来看，项目都为多层，都是以4+1、5+1、6+1形式出现，顶层都建设为阁楼，少数项目中有一两幢小高层，项目低层都建造为车库、储藏室；,欧式（浙派）建筑:产品建筑符号性较强，易于引起市场关注,产品定位 设计方向,建筑风格,本案拟打造为高档住宅小区，要具备一定的“领导”作用,本案的产品印迹感强，同时具备一定的留传价值,结合区域环境及本案的客群特质，在产品风格上建议采用欧式建筑风格,区域商业概况,目前区域内商业都已沿街形式建设，且和住宅相连，多数以双层形式推出，从上市和销售来看，产品主要集中在双层的70-110，现阶段单层售价4000-5000元，双层6000-7
19、000元；,双层两量层一起卖，单层指一层,区域商业概况,本案商业建议,区域商业目前都以沿街商业形式出现，产品都以单层、双层形式出现，本案在产品上建议做成挑高商铺，这样既可以卖出价格，又不占用容积率；在商业位置方面建议在B、C地块沿小区入口做成内街商铺，服务于社区居民，其余位置商业希望紧邻伊山路、建设路做沿街商铺，正好和伊城景廊沿街商铺形成呼应，服务于周边居民和车站乘客；在工期安排在后期，一方面不占用资金链，后期区域的项目居民入住后也可促进商业的价值；,会所,本案项目建议,商业示意图,市场项目建筑概况,商品房市场概况,市场楼盘设施现状,太阳能系统：目前从市场项目来看，多数小区使用太阳能，前期由开
20、发商统一安装的较少，受江苏省强限性规划，低底楼盘均要统一安装太阳能。,天然气：从项目天然气设计来看，新项目几乎都有，且都已外接形式出现；,门窗：从市场项目的门窗材料来看，多数项目都是用塑钢材料，少数彩铝材料；,市场商品房建筑概况,保安：从市场项目的安保系统看，仍处在社区保安防护的初级阶段，多数项目有门禁系统、以及红外周界防扩系统；,车位车位以半地下车位为主主要建议设置在楼栋的中间部位，设置半地下停车场，同时结合人防要求在小高层下设置地下停车场，根据车位的实际需求，还可以集中景观地下做停车场，同时，花园洋房的停车场建议设在单体北侧建筑的首层，采取下层式设计。在环小区周边可设置港湾式地面停车位。,
21、本案智能化建议,智能化建议,通信宽带网络系统小区内设一网络中心机房，通信电缆引入宽带网络，内设光纤中端设备及总配线柜；有限电视系统市政有限电视接入小区电视前端室，每户按需要设置终端；对讲系统每个单元入口设对讲主机及门禁机，每户内设一个双向对讲分机，可实现住户与保安中心进行通话，系统管线上采用对讲方式，具备对讲、报警、开锁功能；4电视监控系统安保监视电视系统控制设备采用电脑矩阵控制设备，设在小区安保中心，值班人员可以实现实时监控住宅区域内情况；巡更系统在小区相应地点设置无线巡更信息点，巡更人员装备电子巡更器，按规定路线进行值班巡更并予以记录；车库管理系统在车库出入口设电动栏杆，入户口通过传感等设
22、备进行自动开关,项目产品设计在符合市场需求同时，需要提高科技含量，促进产品亮点。我司建议增设小型智能化设施，以期在宣传上突出品质和品位，提升形象。一方面成本较低，另一方面也可以大大增加市场的卖点，促进销售。,此报告仅为市场现状的初步沟通，进一步深入解析后续进行谢谢,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZa
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