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1、【响水经济开发区-生产性服务业项目-现代物流产业集聚园区建议书】【响水周边城区概况及各区域产业分析篇】1、项目区位概览（1）响水地域介绍响水县地处江苏省盐城、淮安、连云港三市交界处，东临黄海，与日本、韩国、朝鲜隔海相望。总面积1378平方公里，总人口56万人。下辖12个乡镇和一个省级外向型农业综合开发区。 204国道、通榆大运河和沿海高速公路贯穿县境南北，县城距连云港机场仅70多公里、盐城机场100公里。素有苏北黄浦江之称的灌河流经县境直入黄海，国家二类开放口岸陈家港位于灌河入海口处，是我国东部天然良港，现已建成大小码头30多座，距连云港仅23海里。 全县人均占有土地3.78亩，是江苏人均占地
2、最多的县份之一。农副产品品种齐全，质量上乘，是全国优质粮棉生产基地，现已建成林果、畜禽、浅水藕、特水养殖等六大主导产业基地。滩涂面积广阔，拥有240亩滩涂，盛产对虾、四腮鲈鱼、梭子蟹等近200种海淡水产品。 目前已形成纺织、化工、机械、食品、医药、农药、建材、盐业、染料、以及生物等门类较齐全的工业体系，尤其是色纺纱、轴承座、空调冷疑器、蒸发器、氯酸纳、亚氯酸纳、丙烯酸等一大批名牌产品享誉国内外。城市基础实施是全国百强县之一。社会事业蓬勃发展，财政金融、邮电通讯、科技教育、文化卫生等各项事业蒸蒸日上，社会和谐安定，城乡兴旺繁荣，具有良好的投资环境。港区扩建工程已列入国家规划，陈家港火力发电厂项目
3、国家计委已原则通过，待报国务院审批。响水的能源交通等基础设施和投资环境将进一步完善。“九五”期间到年，响水县将为实现全面达小康、初步现代化的目标而努力奋斗。（2）经济开发区信息江苏省响水开发区成立于1997年7月，经江苏省人民政府批准为省级开发区，发展目标是建成全县“外向型农业经济示范区、高新技术产业集中区、工业转移聚集区和现代化新城区”。 开发区投巨资高标准建设了基础设施，基本实现了“七通一平”，具备了企业进区建设的必备条件。开发区管委会作为县政府的派出机构，代表县政府在区内行使管理职能，享有县级经济建设管理权限，率先建立了精简高效的符合市场经济要求和国际惯例的管理服务体制和运行机制。管委会
4、各部门对进区单位实行服务承诺制度，推行“一站式”全程服务。目前，已有入区企业66家，协议投资25。6亿元，其中投资超亿元的8家，5000万元以上的达11家，已投产20家，完成投资9。8亿元，已形成了以纺织、制衣为主要特色的新兴工业园区。成为“以工兴县”、“跨越发展”的重要载体。小结：在2010年招商过程中，经济开发区突出以沿海开发、产业发展和日韩港台为重点招引重大项目。整合园区资源，明确提出“由单纯注重工业招商向生产性服务型产业招商转变”，由单个招商向产业集群、产业链和配套招商转变。10月份以来，共引进了中建材220万吨水泥粉磨站、汇源饮用水、浙江仪器仪表和扬州印染等一批重大项目。此外，提出“
5、服务创业、培育民企、发展集群、做优平台”作为经济发展的重中之重。（经济开发区范围地图）（2）响水东北部城区的产业信息2006年开始，东北部开城区兴建，目前以沿海经济区、经济开发区、生态化工园为主体的现代工业园区已经初具规模。其中响水经济开发区和陈家港化工集中区从无到有，从小到大，已成为全县经济的重要增长极，全县已初步形成纺织、化工、机械、电子、食品、轻工、医药、建材、盐业等门类比较齐全的工业体系。 近年，东北部以陈港镇为中心，国家二类开放口岸的陈家港已经与国内各大港口以及日本、韩国等国家直接通航，被誉为“苏北黄浦江”的灌河沿线已建成千吨级以上码头6座。小结：目前港区、陈北工区、蒲港工区、嘴头港
6、等区域已经形成以化工业、船舶制造业、物流业为主导的产业园区，园区日前已经签订诸多重大项目。12月江苏粤海物流产业园有限公司投资建设的港口物流产业园项目在响水港区双港作业区落户，该项目总投资40亿元，计划用地3000亩、新建5000吨级散杂货和件杂货码头泊位2个，占用岸线540米，陆地总建筑面积129.3万平方米。计划2013年全部完成。（化工产业及船舶产业园集中区域图）（3）现代物流产业集聚区的特点与响水现存园区企业的匹配现代物流产业集聚区的概念，现代物流集聚区是将众多物流企业聚集在一起，实行专业化和规模化经营，发挥整体优势，促进物流技术和服务水平的提高，共享相关设施，降低运营成本，提高规模效
7、益。其内涵可归纳为以下三点。 (1)现代物流集聚区是主要由分布相对集中的多个物流组织设施和不同的专业化物流企业构成的具有产业组织、经济运行等物流组织功能的规模化、功能化的区域。这首先是一个空间概念，与工业园区、经济开发区、等概念一样，具有产业一致性或相关性，拥有集中连片的物流用地空间。 响水目前具有非常出众的基础条件，以沿海经济区、经济开发区、生态化工园、船舶产业制造园为主导的基础工业，为现代物流产业的发展提供了强大的发展平台！随着企业的不段发展与壮大，传统的物流业态与服务理念已经跟不上现代化物流信息技术的发展，对一站式的现代物流服务需求日益增加。经济开发区作为发展的前沿，现代产业聚集效应需求
8、日渐突出。(2) 现代物流集聚区是对物流组织管理节点进行相对集中建设与发展的具有经济开发性质的城市物流功能区域。作为城市物流功能区，物流园区包括物流中心、配送中心、运输枢纽设施、运输组织及管理中心和物流信息管理中心等适应城市物流管理与运作需要的物流基础设施。 小结：目前响水全县66家船舶及其配套企业共引进专业人才921人，建成万吨级巨轮40余条。根据政府“三港联动”规划，充分利用灌河的资源优势，已经引进了造船企业17家，与此同时，船舶配套产业作为招商重点，在沿海经济区内规划了11平方公里的船舶配套产业园，与之前规划的化工园、生态产业园、中小企业园，并驾齐驱，形成总体城区的经济园区联动，、在经济
9、开发区发展中，作为现代物流的主要特征，项目将有效的降低物流成本、提高物流运作效率和改善企业服务有关的功能，可以更有效的联系生产、生活等具有产业发展性质的经济功能区。未来将开展满足园区居民消费、就近生产、区域生产组织所需要的所有生产性、经营性的活动。（陈港工业园区地图）【项目未来发展的政策方向解读】近年来，响水县以建设“苏北沿海、沿灌河具有水绿滨河特色的宜居城市”为总体目标。提出“以工强县、沿海开发、外向带动、城镇崛起”四大战略，突出“四个重抓”:重抓工业，抢抓发达地区产业转移的机遇，把招商引资和项目建设作为组织经济工作的第一要事来抓，加快沿海开发，发展壮大园区，以“三驾马车”拉动全县经济快速发
10、展，增创工业经济发展新优势；重抓城建，按照“一体两翼、重心向南”的发展方向。2009年响水成立服务业发展局，提出“加速发展生产性服务业,积极发展消费性服务业；大力提升传统服务业,努力突破新兴服务业”的发展思路，五年来，通过实施乡镇“六个一”工程，共完成了150多项“六个一”工程建设，重点中心镇服务设施日趋配套，居住环境不断完善，面貌形象大为改观，辐射力、吸引力明显增强。县试点示范村生态化工园区沙荡村、陈家港镇蟒牛村。其中，位于全县沿海开发最前沿的陈家港镇紧紧围绕“江苏东北部沿海开发重要节点、现代化生态型港口新城、沿海经济开发区和生态化工园区生产生活服务基地”的功能定位和提出“两高、两快”的总体
11、要求，按照“一年拉框架”和镇区“东扩南进”的总体要求，强势推进港城建设，为“两驾马车”的快速发展提供强有力的支撑。 小结：纵观想说经济发展过程中，在政府“注重科技型、规模型和环保型项目的引进，坚持“大项目支撑、产业链招商、生态园建设”发展理念指导下，加速发展生产性服务业成为未来发展招商的关键，项目未来的“现代物流产业集聚区”的概念完全符合经济开发区，乃至政府战略指导思想的运作目标，项目的运营将成为经济开发区的服务业引擎,带动总体园区经济向上快速发展，成为响水经济快速发展的强大引擎。与陈港、沿海经济带、生态园区等形成互动资源联动优势，在总体产业链的分工中形成优势互补，错位发展；【现代物业业概念及
12、政策导向分析】1、现代服务业：（1）现代服务业定义服务业是指农业、工业和建筑业以外的其他各行业，即国际通行的产业划分标准的第三产业，其发展水平是衡量生产社会化和经济市场化程度的重要标志。服务业按服务对象一般可分类为：一是生产性服务业，指交通运输、批发、信息传输、金融、租赁和商务服务、科研等，具有较高的人力资本和技术知识含量；二是生活（消费）性服务业，指零售、住餐、房地产、文体娱乐、居民服务等，属劳动密集型与居民生活相关；三是公益性服务业，主要是卫生、教育、水利和公共管理组织等。（2）生产性服务业分析生产性服务业特征生产性服务占服务业整体的比重逐渐加大，值得注意的是，在服务业的内部，生产性服务的
13、比重逐渐加大，主要工业国达50以上，它不仅改变了以往的服务业生产和经营方式，而且带动了传统服务业的升级改造，成为全球经济发展中一支不容忽视的新生力量。于是，“现代服务业”的概念便应运而生。目前，人们对现代服务业所具有的理解，主要是在经济理论和经济活动发展的过程中，所逐渐形成的关于其本质特征的一些共识，大致概括起来，可以归为下几个方面：1现代服务业的核心是生产性服务业： 现代服务业发轫于两方发达国家的生产技术和生产组织结构变化的结果，而当代信息技术和知识经济革命则为其发展提供了有力的推动作用。2经济的信息化和知识化是理解现代服务业的关键： 在这一背景下， “服务”的几个传统特性非实物性、生产与消
14、费的同时性、不可存储性以及不可贸易性正受到空前的挑战。3服务业正在向生产领域渗透，其范围也逐渐同生产领域相融合： 这一趋势使得从生产领域内独立出来的服务业越来越具有一种主导性和支配性，当代经济中的许多生产部门已成为服务业的附属部分，它们的生产目标将同绕着“服务”这一核心而展开。4现代服务业的基本判别标准：(1)它是与生产过程相结合的服务业，如第三方物流； (2)它是市场交易过程相结合的服务业，如与企业购并相关的服务业； (3)它是与创新过程相结合的服务业，如风险投资； (4)它是与信息技术相结合的服务业，如网络调查服务。生产性服务业的产业链近几十年来，工业生产性服务业在发达国家得到充分的发展，
15、逐渐形成了一个完整的产业链，这条产业链能够为企业提供从产品立项到产品营销与服务的全方位支持。工业生产性服务业作为货物生产或其它服务的投入向发挥着中间功能，它们提高了生产过程不同阶段产出价值和运行效牢，被定义在包括上游(如可行性研究、风险资本、产品概念设计、市场研究等)和下游的活动(如广告、物流、销售、人员培训等)。换句话说，工业生产性服务业贯穿于生产、流通、分配、消费等社会再生产环节之中。生产性服务业分类表：产业分类细项内容物流与速递业物流业：数码仓库、配送中心、第三方物流、连锁商业和配送服务速递业：城际速递、跨地区速递、国际速递信息传输、计算器服务和软件业电信和其它信息传输服务业：电话、电报
16、、移动通信、互联网信息服务、数据传输、图文传真、星通信等电讯业务和电信传输服务计算机服务业：数据库开发、数据存储、数据库维护；楼宇智能化等计算机网络服务、数据处理业务、系统集成、计算机主设备维护咨询业软件业：系统软件、中文信息处理软件、专业应用软件、管理软件、通用软件等; 计算机软件开发及其咨询电子商务批发业：电子商情服务、网络仓库、虚拟市场零售业：网上商城、网上书店金融保险业银行业：网络银行、无线移动银行、电子支票、电子钱包证券业：实时行情查询、网上证券交易保险业：网上保险服务其它金融活动：基于互联网提供服务的国际国内信托投资业务、财务公司、典当行、拍卖行、期货交易等活动房地产业房地产业租赁
17、和商务服务业租赁业：人才租赁、融资租赁、汽车租赁、工程机械租赁、金融T具租赁咨询服务业：法律咨询、统计咨询、管理咨询、决策咨询、会计服务、税务筹划、审计服务、1：程评估、质量认证、资产评估会展业：项目策划、广告策划、广告没计、广告代理、市场推广、国际、国内会议服务、博览展示服务科学研究、技术服务业研究与试验发展：信息、材料、生物、瞑药等领域的原创一件成果专业技术服务业：技术监测、榆定、质量监督、标准制定以及计量；环境保护、监测；技术推广和科技交流服务等科技中介服务业；符行业的工程设计；专利代理、产品设计等其它综合技术服务、科研项目评估科技交流和推广服务业：科技信息中介服务、科学技术咨询远程教育
18、学历教育与非学历教育：广播电视大学、教育频道教学、网络学院、网上知识库、网上培训社区、国际远程教学3、总结：综上所述，可将现代服务业的内涵归纳为：“现代服务业是在工业化高度发展阶段产生的，主要依托电子信息技术和现代管理理念而发展起来的知识密集型的生产性服务业”。就目前我国服务业生产水平和产业结构相对滞后的状况而言，提出“现代服务业”这一概念，有着特殊的现实意义，它实质上代表的是在我国经济转型过程中对于服务业发展的一种新思考和新认识。【长三角总体发展战略，合力打造长三角现代服务业中心的政策】2007年长三角总体战略提出现代服务业的工作中心。一是坚持生产性服务业与民生服务业并举。重点抓好生产性服务
19、业发展，充分发挥生产性服务业对推动产业升级的支撑作用，对转变经济发展方式的助推作用，对保持工业“一高一领先”的配套作用。着力发展现代物流、金融、商务、研发、中介以及楼宇经济等生产性服务业。 二是坚持改造提升传统服务业与发展现代商务贸易业并举。积极推广连锁、特许经营等现代经营方式和新型业态，利用现代电子信息技术提升流通效率，抓好各类商品市场的改造提升，发挥重点商贸企业的龙头作用。以楼宇经济、总部经济为载体，积极发展现代商务区。【江苏沿线将打造金色海岸线，10年将投3万亿元】近日出台的江苏沿海开发总体规划透露，江苏将通过10年时间，完成固定资产投资3万亿元，把江苏沿海地区打造成为区域性国际航运中心
20、、新能源和临港产业基地、农业和海洋特色产业基地、重要的旅游和生态功能区。 江苏沿海开发区域包括连云港、盐城和南通三市市区以及赣榆、东海、灌云、灌南、响水、滨海等14个县（市）。小结：近年总体长三角的政策对现代物流业及总部经济、现代商务区提出明确的发展方向。在上述大背景的引导下，未来的经济开发区位内部将形成完整的生产、销售、物流及相关服务体系，辐射到响水周边生态产业园，使得陈港化工业园、船舶制造业基地变成一个包含现代服务业的成熟产业模式体。【政企联动模式】提升优势整合资源企业搭台建设高端现代物流业服务中心1、政府支持作为响水县政府，长期以来困扰我区发展的短板并非区域资源和经济原因，而是资源整合度
21、不够，造成大量的潜在商机和资源的浪费，无法形成可以辐射广泛区域的产业集群。目前县内大型的国内外企业众多，他们都有着非常雄厚的实力和完整的产业模式，如何充分利用现有的强大区域资源将成为我区今后发展的一大主题。 2、企业搭台如何提供这样一个平台，这不仅仅是一个问题，更是一个商机。我们紧紧的抓住了市场需求的方向，为已经成熟的市场提供一个施展的平台。正是介于政府和行业内的这种迫切需求，我们对于将来的经济开发区招商充满信心。我们需要做的就是充分的和政府沟通，让政府、企业和开发商相互之间的联动成为我们将来宣传和招商的一个重要手段。项目本身的影响力，也会成为企业的一张名片，随着招商的进行，更多的外地商家的入
22、驻，这张名片必将随着市场的成熟和扩展，带向全国。3、提升优势随着近年响水工业产业招商的成熟，大型化工企业、船舶制造中心作为跨区域产业交流的一种重要平台，势必将总体产业集群推广出去，使优势资源不断更新和整合，带来响水新一轮大踏步的发展。由此，我们提出项目总体定位为：集物流电子商务中心、物流企业研发创意中心、金融服务配套中心三中心及企业公共服务平台、园区配套为一体的现代物流企业总部经济集聚区。项目口号：【服务高地 财智硅谷，打造集成式现代物流产业整合服务样板区的成熟典范！】3、功能定位分析（1）园区功能架构分析针对总体定位中，我们对于园区功能结构分为：物流电子商务中心、物流企业研发创意中心、金融服
23、务配套中心三个中心，三大中心功能相互作用，为园区入驻企业和未来的物流中心提供整体化、配套式服务。其功能结构图如下：（2）功能解析：物流电子商务中心中心立足于提供现代物流企业上下游的关联企业，进入园区。通过电子交易、电子商务、产业综合服务等服务手段提高现代物流服务效率。主要功能：1、物流调度平台：提供“一条龙服务”，包括物流配送、结算等一体化服务。2、客户服务平台：在提供办公场所的基础上，更建立客户服务平台、客户管理系统和客户服务中心。提供软硬件兼备的平台式服务。3、电子商务平台：提供电子商务咨询、交易、培训、信息咨询、等国际化的平台服务。配套服务中心中心立足于提升金融配套服务水平和商务配套设施
24、水平，建立和长三角物流服务对接平台，提高现代物流产业融资水平，以期达到提高物流中小企业竞争优势、提升物流产业优势的结果。主要功能：1、信贷中心：采用金融超市的理念，一条龙为产业提供信贷资金。 2、财务咨询：吸引银行为入驻企业提供金融服务、金融咨询、定期培训以及技术指导等，其中，财务服务包括货物保险、财产保险等。3、投资顾问中心：为有充足流动资金的公司提供投资方向及投资建议。4、非银行金融中心：引入信托公司等，采用信托等多种渠道，提高企业融资手段和方法。5、创业融资中心：建立创业基金，为创业企业提供前期资金支持。6、高品质办公区：商务洽谈、会议中心、展示中心等。现代物流企业研发创意中心中心立足于
25、通过建设一个技术中心，为各类供应商、技术设备商、服务商提供一个技术交流的平台，提高现代物流服务的附加值，可有效减少无序竞争的情况出现。同时提供产业研发和产业人才培训的主要职能。主要功能：1、引进中心：致力于现代物流行业分析研究、技术服务、提高企业产品水平，增加企业竞争优势。 2、技术创新中心：政府可以有效引进物流行业技术人才，采取与终端用户联合创新开发等方式帮助当地中小物流企业提高服务质量，降低其运营成本，帮助其产业升级，提高产品竞争力。使企业得到充分利益的同时企业也得到相应报酬。3、技术认证中心：考虑设置物流行业技术认定中心，提高物流技术研发积极性。项目总体规划设计构想规划思路1、 规划思路
26、分析物流园区规划应综合考虑宏观布局设计、基本战略定位、组织网络架构和营运策略设计等几个不同的方面。除物流中心平面分区及功能规划外，还应从如下几个层次进行设计：（1）作业层次：如储运作业的整合与标准化（托盘、储运箱与容器共同化）、配送运输作业整合（车辆共同化）、作业信息输入整合（条码化）、采购作业与订单信息传递（、）等。 （2） 作业管理层次：如库存管理、存货管理（、分级）、营销信息反馈（）与分析、出货订单排程、拣货工作指派等作业的规划管理。 （3）决策支援层次：如配派车系统、配送区域规划、物流成本分析与计费定价策略等。 （4） 经营管理层次：策略联盟、联合采购、共同配送等业者间的资源整合。可由
27、产业垂直整合、水平整合，或不同行业间的整合方向进行。3、针对本项目的规划建议原则（1）经济效益最优化：本项目中分成2个地块，分为一二期，一期展现集聚区的现代服务业形象二期，以低密度的花园生态式办公为启动核心，将社会经济效益实现最优化组合。（2）合理分区原则：两块区域可以根据未来的功能及用途进行设计，保证配套辐射半径同时，形成中轴景观的连通功能。（3）分期发展原则：根据项目对现代服务业的拉动作用以及物流企业招商运营效果，该地块分成2期开发，产业互动，资源共享。本项目根据使用功能可分为6个部分：企业总部经济（大中型物流企业楼）、中小企业物流总部经济区、电子商贸企业办公楼、研发技术中心、公共服务中心
28、及配套综合服务区。合理组织布局，使区域间在功能上相辅相成互不干扰。为了充分体现现代服务业样板的整体定位，设计中总体风格体现现代感，营造低碳环保的健康绿色办公环境，以“建立大园区”“塑造小园区”的建设理念，建立花园式的交流环境，通过激发总部园的灵感，小园区的高品质景观，重塑新的现代办公生活方式，通过便捷的交通网络、富有活力的景观节点实现经济综合开发区的现代服务业新地标。规划中根据企业未来使用功能和入驻企业性质的要求出发，结合建筑的使用功能，设计多种组合方案，其中针对于小型企业和办事处规模的物流单位设计集约型办公建筑，减少自身企业的成本压力。基地内部规划两个出入口与城市快速道路相连接，在既满足消防
29、要求，车流、人流通行的同时，也将规划的2个区域更好的衔接起来。中央设置架空景观廊道贯穿基地内部，形成类似于“世博轴”一样的园区立体景观轴线。设计总平面【物流园区单体设计】 物流企业孵化器院落式生态办公与独栋企业办公后期运营分析篇综合管理 在项目后期的管理方面，考虑到项目的业态丰富，组织结构复杂，管理难度大等缺点，我们欲考虑综合协调，分级管理的物业模式。在这样一个大体量，业态极为丰富，且各种业态相互作用的建筑综合体内，协调管理必不可少。因此，我们认为，采用功能分化式物业管理会比较有效。总体管理金融服务管理公共服务管理综合配套管理商务中心管理进驻企业管理总部物业管理招商运营模式 1.总体形象推广，
30、日常的现场管理，统一管理可以通过收取合理的商务管理费用，举办各项物流相关企业推广活动，收取出租活动场地等达到收支平衡甚至盈利目的。分散经营的含义包括：经营业主每月缴纳租金，在符合管理中心管理原则前提下缴纳管理费，各物流企业单位对各自的经营自负盈亏。2.以零租金及政策扶持引入行业领袖企业。3.以领袖企业为号召，低租金或低价优惠政策引进上下游及相关同行业企业。4.租售并举满足不同需求。5.以企业为中心形成上下游配套企业及开经济开发区区管委会紧密的异业同盟关系。突出专业特色、综合化、全程化、一站式服务，以资源整合为要素，采取专业公司为操手，政府介入与物流行业龙头企业和物流行业国际组织共同联手打造产业
31、集聚区的发展模式。1)突出综合多元化2)突出专业特色化3)营销网络连锁化4)“免费+服务+E化”趋势【最后结论结论】1、本项目在未来将推动现代物流产业发展，体现经济开发区产业集聚优势，为政府创造税收方面的经济效益，同时能带动经济开发区整体经济的快速发展，解决地方就业压力，提供创业平台，促进周边基础设施建设。1、 社会效应分析（1） 拉动园区周边产业的互动作用，提供信息平台和专业的物流服务，提升整个响水县的生产性服务行业的地位和塑造现代物流行业先锋力量的形象。（2） 加速周边园区的资源整合度，作为开发区新的经济品牌，吸引更多的企业入驻，最终形成产业汇总点。2、 经济效应分析（1） 通过全面的招商引资，拉动产业区位整体联动效应，对于政府税收、地区土地价值、和集群效应的经济价值都是得以集中体现。（2） 随着大量的企业的入驻，必将拉动当地就业水平，提升人民生活水平，园区所有的配套设施，也将成为服务大众的优势资源。2、该项目将培育现代物流产业聚集效应，推动响水城区不同产业“三区联动”；为加快信息网络建设，实现物流优质高效运营提供平台保证；3、项目通过打造现代绿色物流、建设生态园区，使该项目必将成为人与自然和谐相处、经济社会与生态环境协调发展的“生态绿色示范现代物流集聚区典范！”
