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1、房地产市场走势研判,2,2007年进出口贸易总额达到2万亿美元，累计贸易顺差达到2622亿元,2007年全国固定资产投资13.72万亿元，同比增长24.8%,2007年信贷投放额达27.8万亿元，同比增长16.4%,贸易顺差过大,投资增长过快,信贷投放过多,流动性过剩经济过热,宏观经济背景,外贸出口,固定资产投资,内需消费,经济发展的三驾马车,驱动中国经济增长的三驾马车出现了信贷投放规模大，投资增长过快以及贸易顺差累计效应巨大的问题，导致目前经济发展出现从过快向过热转变的风险,3,1978年以来，中国出现过四次显著通货膨胀，历次通货膨胀的根源都是投资或消费需求过于旺盛；,目前通货膨胀的最直接表
2、现聚焦在CPI上，如何控制消费品价格持续上涨，避免CPI持续高位运行，政府可能出台各种政策，保证CPI快速降至合理水平。,中国历年通货膨胀状况,宏观经济背景,从历史看，中国经历了四次较典型的经济过热，主要是由工业化初期大规模的投资需求引发的信贷失控导致的，经济过热突出表现为CPI指数过高,4,目前宏观经济过热的风险与人民币汇率存在较大的关联，贸易顺差的过快增长使得中国目前盯住美元的政策承受越来越多的压力，人民币升值的通道已经打开,关键背景要素人民币升值,外部压力,内部动力,日本,美国,“盯住美元汇率”政策，使美元贬值的积极效用没能全面发挥；施压人民币升值与美国对华反倾销政策一起，构成了布什政府
3、对华经贸政策调整的新内容。,日本提出议案，提请七国集团通过 广场协议类似的文件”，逼迫人民币升值，打垮人民币对日元的挑战，确保日元在亚洲的未来主导地位。,相对劳动生产率快速增长，贸易顺差越来越大，外汇储备过高,人民币购买力评价（PPP）过低，中国物价水平只相当与美国的21%,全球油价持续高企，美元贬值,国内通胀压力,人民币升值原因,5,而对人民币持续升值的预期则造成大量国际热钱快速涌入中国，在推高外汇储备的同时也使得国内的流动性过剩加剧，并使得通胀的风险增大,目前人民币对美元汇率中间价已经突破6.9，较07年初升值幅度达到13%。2007年底，我国外汇储备余额已经达到1.53万亿美元，国际热钱
4、正在加速流入中国。,关键背景要素人民币升值,6,随着中国经济继续向重化工业的深入，对资源性产品的需求不断增大，而以石油为代表的资源性产品价格的上涨将对国内宏观经济的发展产生越来越重要的影响,国内70美元/桶,国际120美元/桶,在国际油价不断冲高的背景下，要与国际油价接轨，国内油价至少还将有50%的上涨空间，油价持续上涨已成必然趋势。,关键背景要素资源产品价格上涨,7,在资源性产品价格上涨已成世界趋势的前提下，来自市场的压力将使国内资源性产品的价格逐渐与世界接轨，可以预期，国内资源性产品价格将进入一个长期上涨通道,关于深化价格改革促进资源节约和环境保护的意见:把环境治理成本和资源枯竭后的退出成
5、本计入石油、天然气、水、电、煤炭和土地等产品的定价中，节约能源法正式实施 后，我国将采取一系列措施，推动全社会节约能源、提高能源利用效率,其中包括继续实施有利于节能的经济政策，积极稳妥地推进能源价格改革，择机进一步理顺成品油、天然气价格。,能源涨价时间表,2005年12月，国家发改委将天然气出厂价格每千立方米提高50-150元，平均涨幅达到10 2006年3月26日，国家发展改革委发出通知，将汽油和柴油出厂价格每吨分别提高300元和200元。2006年5月24日，国家发改委又将汽油、柴油和航空燃油格分别每吨提高500元。2006年6月30日，国家发改委开始实施电价调整方案，将全国销售电价平均每
6、千瓦时提高2.5分。2007年11月1日，国家发改委宣布提高国内成品油价格，汽油和柴油的全国平均零售基准价分别由每吨5480元和5020元调整为5980元和5520元，全国平均零售价分别为每吨 6460元和5960元；折合每升约分别提高0.4元和0.46元。2008年6月20日起将汽油、柴油价格每吨提高1,000元，航空煤油价格 每吨提高1,500元；自2008年7月1日起，将全国销售电价平均每千瓦时提高2.5分钱。汽油和柴油上调后，全国平均零售基准价折合每升约分别提高0.8元和0.92元。据测算，汽油、柴油零售价涨幅分别为16.7%，18.1%，电价上调4.7%。,关键背景要素资源产品价格上
7、涨,8,由于资源性产品在整个经济中基础性及先导性的地位，其价格上涨的渗透力极强，将带动一大批关联产业成本上扬，宏观经济中成本驱动的通胀风险将持续存在,国内原油价格水平提升,原油加工企业的生产成本提高，下游企业面临较大的涨价压力,替代产品例如煤炭等的价格上涨,CPI上涨,国际原油价格上涨,关键背景要素资源产品价格上涨,9,1991年夏，日本经历了二战后长时间的经济高速增长后，泡沫经济崩溃，出现一系列后遗症：巨额不良资产、投资信心崩溃、市场低迷、企业倒闭失业率攀升等，日本进入失落的十年。二战后，美国共经历十次经济衰退，表现为工业减产，失业率上升、金融衰退。经济学家汉密尔顿指出：在美国发生的历次经济
8、衰退中，除一次外，衰退之前原油价格均大幅上涨。,他山之石,日本和美国的经济发展历程表明：经济过热和通货膨胀可能引发经济滑坡、资产价格下跌、企业减产倒闭、金融危机失业率增加等社会问题。,日本和美国的经济发展历程表明：经济过热可能引发经济滑坡、资产价格下跌、企业减产倒闭、金融危机失业率增加等一系列严重的社会问题,10,总结：由于人民币升值的历程短期不会结束、世界资源性产品上涨的长期趋势及中国经济发展中投资拉动的动力引擎持续存在，中国经济将在较长时期内面临流动过剩以及通胀风险，因此适度紧缩的金融政策将成为未来中国经济发展中较常态的现象,宏观经济核心影响因素,人民币持续升值趋势不会改变,能源价格不断上
9、升趋势不会改变,治理通胀成为是宏观经济政策的主要目标,热钱继续涌入中国，通货压力继续增加,持续从紧货币政策,适度稳健财政政策,人民币持续升值、能源价格的持续上涨、生产资料价格持续上涨的趋势不会改变、因此我国未来将面临的通胀压力将继续加大，治理通胀也必将是宏观经济政策的主要目标，而作为调控通胀的主要手段，我国也必将在较长一段时间坚持从紧货币政策。,宏观调控,11,由于房地产行业资金密集型特征以及房地产在国民经济中的地位，目前紧缩的金融政策以及相关的行政政策对房地产的发展产生了直接的影响,在政府价格干预和价格监控下，08年5月份CPI同比上涨7.7%，物价仍在高位运行，政府将继续采取市场加行政组合
10、拳打压。,行政手段,紧缩地根、增加保障房供应、价格干预等,2008年1月7日，国务院发布关于促进节约集约用地的通知加大闲置土地处置力度；增加保障房和普通住房的供应；2008年，政府临时价格干预，加强价格监管。,从紧货币政策,市场手段,央行执行从紧的货币政策，08年以来存款准备金率快速上调5次，现达到历史新高的17.5%；增加第二套房首付比例及利率水平。,市场手段集中回收流动性，给经济降温；行政手段侧重房地产市场，抑制房价持续上涨。,市场行政相结合,房地产政策趋向,12,08年以来中国频发的自然灾害以及奥运效应进入尾声，对未来宏观经济的走向造成了一定影响但不会改变经济大势，维持紧缩的金融政策仍然
11、是政府经济调控的主基调,金融政策趋向：持续加息、信贷紧缩、限制外资，行业资金门槛提升,06/8,06/9,加息,限外,06/11,上调存款准备金率,07/1,上调存款准备金率,07/2,上调存款准备金率,07/3,上调利率准备金率,07/4,上调存款准备金率,07/5,07/6,07/7,上调存款准备金率,上调存款准备金率,上调利率准备金率,07/8,上调利率准备金率,07/9,上调利率准备金率,07/12,上调利率准备金率,中国事件背景：,08/1,08/3,08/5,08/4,上调利率准备金率,上调利率准备金率,上调利率准备金率,上调利率准备金率,上调利率准备金率,08/6,1月25日，我
12、国南方地区发生雪灾，湘、贵等21个省不同程度受灾，直接经济损失达1516亿。,5月12日，四川汶川发生8.0级地震，受灾人口达3000万人，遇难6.9万人，造成经济损失超过雪灾，保守估计在1900亿元。,5月27日至29日，暴雨席卷湘、鄂、贵、桂等南方12省，受灾人口912万，直接经济损失约50亿元。,立秋吉日2008年8月8日8时 北京奥运开幕,房地产政策趋向,13,经过05年到07年密集的调控政策出台，以及08年以来宏观经济大势影响，房地产已开始进入一个深度调整期，短期出台新的政策可能性较小，潜在调控手段有物业税,信贷紧缩导致2007年全国房地产市场成交下降，价格已有下降趋势；2008年房
13、地产市场调控将从土地、行政、供应、金融和税收四个方面进行调控。,从市场效果来看，房贷紧缩政策将是抑制房价上涨的有效手段，可能成为政策主力；从经济增长来看，通货膨胀的压力也将迫使银行采取紧缩的货币与财政政策；从国家金融体系稳定来看，人民币升值必然带来外资严控政策。,土地政策,供应结构,税收政策,金融政策,紧缩地根,规范土地交易,保障性住房,控制贷款规模,物业税,限外政策,未来调控主要方向,房地产政策趋向,14,此次房地产行业的深度调整周期与宏观经济大势的走向密切相关，预计中国仍需要较长时间来消化国内的流动过剩问题，房地产此次调控期预计将达到12年时间,国家统计局数据显示：1-5月份，房地产开发投
14、资9119亿元，同比增长31.9%，这说明目前房企仍在大规模扩张，而信贷从紧则使开发商资金链出现问题，据国泰君安报告称，08年全行业资金缺口达到7100亿元，平均每家开发商资金缺口1201万元。加息、提高首付比等金融调控极大打击了房地产投资及投机行为，再加上房价向下运行的预期，市场观望氛围浓重。目前北京、深圳、广州、南京等各大城市销竣比已低0.7，而销售面积同比降幅均也在40%以上。,高价拿地大幅扩张房企资金缺口巨大,货币政策从紧信贷持续紧缩,房地产市场面临深度调整,开发商,购房者,政府,在未来持续通货膨胀的压力下，货币政策必然持续从紧，这使开发商资金压力必然异常严峻，而价格下降的预期使房地产
15、市场的观望氛浓重，多重因素的影响下，房价调整成为必然，房地产市场也必迎来一个漫长的低迷期。,房地产政策趋向,15,但在未来通胀压力有所缓和时，货币政策也必将有所放松，房地产投资需求必将再度呈增长趋势，已在空转的物业税必将落实出台，房地产市场将因此进入一个更为漫长的调整期,物业税又称财产税或地产税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高.目前我国实行的房地产税是按照房产原值征税，土地税是按照土地的面积来征税 我国现行物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取
16、的物业税。,模拟物业税出台的时间表：2010年物业税将开征并导致房地产市场的深度调整,预测值,房地产政策趋向,16,物业税开征后将从消费环节抑制需求，改变地方财政收入来源构成方式上改变原来的房地产游戏规则，市场将经历长期整固,物业税相关：物业税现已在北京、辽宁、江苏等十省市开始“空转”运行。物业税属地方税种，在大力推进保障性住房的前提下，物业税的开征可能成为保障住房资金的重要来源，因此政府有望在稳定的前提下适时推出，现国税总局正在积极准备。物业税将大力打击投机行为，据保守估计，物业税开征将使房价下降25%。,房价调整,物业税出台,打击投资需求,资金来源,地方政府财政收入增加,国税总局已在积极准
17、备中，在通胀回落，货币政策放松的情况下，物业税将适时出台,大力兴建保障性住房,分流市场,开发成本降低,房地产政策趋向,17,机会型,快速成长型,区域领先型,跨地区发展型,全国化型,资源型,资金型,专业型,年销售额 6个亿 6-10个亿 10-30个亿 30-50个亿 50亿以上,市场的深度调整将加速房地产行业整合，不同资源禀赋的房企将出现分化，领先房企由于融资渠道多元化优势明显，资金、土地等要素资源将加速向其集中,发展趋势,缺失开发经验、成本控制能力相对较弱，未来面临挑战巨大,融资渠道主要依靠银行贷款，未来面临挑战巨大,资源优势显现，有望加速成长,融资渠道多元化，竞争力进一步增强,挑战与机遇并
18、存，总体发展趋势向上,处于从区域领先向跨区域或者从跨区域向全国领先企业转变过程中，风险巨大,机会型企业的未来关注点在于项目的成败其他类型企业在现阶段都必须考虑通过快速回现稳固资金链，通过拓宽融资渠道缓解资金压力,不同企业的影响,18,房地产企业的融资方式包含内外两种，并遵循着先内后外，先债后权的融资路径,房地产企业的资金融通方式,外源性融资,内源性融资,Vs,Vs,Vs,优选方式,房地产投资基金,虽然房地产企业就拓宽融资渠道进行了有益探索，但是由于法律及政策环境的约束和发展不完善，使得上市成为房地产企业融资的优选方式，但是具备条件的企业相对较少，国家近期的审批也非常严格，造成地产企业资金链普遍
19、偏紧,中南控股集团有限公司房地产业务借壳大连金牛（000961）浙商集团将旗下超过45亿元的房地产业务注入SST亚华（000918）常州高新技术产业开发区发展（集团）总公司将房地产和城市建设资产注入黑牡丹（600510）新洲集团将房地产业务与白猫股份（600633）全部资产和负债进行置换。,19,随着房地产市场的调整的开始，虽然已经努力拓宽融资渠道，但是万科、中海、碧桂园、长江实业等众多地产领先企业纷纷采取降价促销手段，快速回流资金,中海,2008年5月份，中海地产位于深圳宝安、龙岗的两个新盘分别以5500元/平方米、4988元平方米的超低价开盘，创下区域内的价格新低。,万科,2007年末，万
20、科在广州、深圳、成都等城市率先降价销售，降幅在15%-30%之间；2008年2月21日（元宵节），万科对上海的十个楼盘集中优惠销售，优惠幅度5%。万科1-5月份共销售197亿元，回流资金良好。,碧桂园,碧桂园一贯采用低价销售策略，07年年底，广州凤凰城就以4800元/平米冲击市场，端午期间，广州另一项目还打出3800-4000元/平米超低价；5、6月份，碧桂园在广州、重庆、武汉等多个项目进入预售期，碧桂园仍以低价策略占领市场，5月实现销售合同20亿元。,面对楼市寒冬，降价成为大势所趋，领先企业已经开始未雨绸缪。,市场表现,富力,天津富力地产携旗下富力津门湖、富力城、富力湾及富力桃园四盘联展，联
21、手推出“32尊享大礼”活动：3送，即送契税3%、送维修基金1%、送购房产权交易印花税0.05%；两重大礼，为99折购房优惠，另加赠送2777元购房喜宴,20,总结：我们对目前宏观经济背景下，房地产产业发展的关键分析结论,此次房地产调整的时间落点将取决于宏观经济什么时候走出通胀风险的判断，预计调整周期会在12年时间,市场需求会在较高程度受到抑制，对后市看淡的预期将使得持币待购现象突出，需求萎缩将是市场直接体现,企业在此有四种选择：放慢开发节奏观望市场、降价促销积极回笼现金流、项目的转让或者收购、多元化发展（如综合性物业开发及运营）平衡住宅市场调控风险,1,调整周期,2,市场影响,3,开发企业行为
22、,此次房地产行业调整是供求关系决定价格这一基本经济规律战胜非理性的市场行为一次例证，同时也是对前几年狂飙的房地产行业的一次理性的洗礼，房地产企业汰弱留强的进程已经开始，喧闹过去后，市场将重新回归到对产品、对服务等客户价值的追求,“我总是这样想：今天很痛苦，明天更痛苦，后天很美好。但绝大多数的人会死在明天晚上，坚持、撑下去，随时准备明天会有更倒霉的事会发生，那便可能看到后天的太阳了。”马云,The End.,武汉市2008年12月份房地产市场表现根据亿房网11月份统计资料整理,第一部分全市的商品房销售情况一、主城区商品住宅成交价格分析1、主城区商品住宅价格走势 2、片区商品住宅成交均价及销量情况
23、3、不同户型商品住宅成交价格情况二、主城区商品住宅成交量分析1、各房价区间商品住宅销售情况 2、不同面积商品住宅销售情况3、不同建筑类型商品住宅销售情况,第二部分：相关政策法规一、数字信息二、宏观经济三、政策法规第三部分：重点楼盘介绍,目 录,第一部分：全市商品房销售情况一、主城区商品住宅成交价格分析1、主城区商品住宅价格走势11月份(11月1日-11月30日)，通过对武汉市房地产信息网公布的数据统计，全市主城区在售楼盘402个，成交均价为5429.75元/平方米，比上月下跌139.37元/平方米，跌幅为2.5%，与去年同期相比，跌幅达2.4%；月销售总套数为4253套，比上月增加975套，增
24、幅为29.74%，同比减少45.58%。,价格走势与成交量走势,从08年5月份开始，主城区商品住宅价格就呈下降趋势，月平均下幅率在1.97%。,1,十一月份每周楼市走势图,上图是十月第四周至十一月第四周武汉市商品住宅销售情况图。从图中可以看出，十月平均每周销量在1000套左右，日成交量保持在140套左右。与上月相比，成交量有所增加。,2,2、片区商品住宅成交均价及销量情况(单位：元/平方米 套),通过对比本月和上月武汉市各片区商品住宅成交均价可以看出，大部分片区商品住宅成交均价均有所下跌，跌幅都在2个百分点左右。,3,本月汉口中心区成交均价最高，达到6845.93元/平方米，沌口片区成交均价最
25、低，为4028.75元/平方米;而同比涨幅最大的是武昌中心区，涨幅达到8.05%。其次是汉口中心区，涨幅为6.9%,由各片区商品住宅成交套数显示，武昌片区商品住宅销量位居全市第一，本月成交了785套，其次是关山片区，成交了724套。青山区销量最少，仅有82套，这与该区的市场开发量有着很大的关系。而从销量涨幅来看，与上月相比，大部分片区销量略有增加。,4,3、不同户型商品住宅成交价格情况通过数据显示，本月140平方米以上户型成交均价最高，达5837.06元/平方米，与上月上比，下跌了167.49元/平方米，跌幅为2.87%;120-140平方米户型成交均价最低，为5142.23元/平方米;与上月
26、上比，下跌了133.46元/平方米，跌幅为2.60%；90120平方米及90平方米以下的户型成交均价则分别为5189.48元/平方米和5618.62元/平方米。商品住宅成交户型价格分析（按建筑面积划分）,5,二、主城区商品住宅成交量分析1、各房价区间商品住宅销售情况从价格来看，本月商品住宅成交量主要集中在5000-6000元/平方米，共成交了1414套，占全市总成交量的33.25%;其次是4000-5000元/平方米的楼盘，成交了1170套，占全市总成交量的27.52%；6000-8000元/平方米的楼盘，成交了868套，占全市总成交量的20.41%；价格在4000元/平方米以下和8000元/
27、平方米以上的楼盘分别成交了688套和112套，占总成交量的16.18%和2.64%。从数据上可以看出，与上月相比，价格在6000元/平方米以上的商品住房住宅成交量有所增加。从住宅交易区域来看，6000元/平方米以上的高价位住宅交易多集中在汉口中心区、武昌中心区和汉阳中心区，占全市该价区间住宅的65%以上；4000元/平方米以下的住宅交易多集中在沌口片和东西湖，占全市4000元/平方米以下住宅的90%以上。商品住宅成交价位分布图,6,2、不同面积商品住宅销售情况从下图可以看出，本月商品住宅成交面积集中在90-120平方米，共成交了1385套，占到全市总成交量的32.57%，较上月减少了0.88%
28、;90平方米以下的户型，成交了1278套，占总成交量的30.04%，较上月减少了1.24%；120-140平米以的户型共成交了986套，占全部成交量23.18%，较上月减少了1.02%;140平方米以上的户型成交了604套，占全部成交量的14.21%，较上月增加了1.1%。商品住宅按成交面积划分销量比例图,7,3、不同建筑类型商品住宅销售情况本周高层商品住宅共成交了1908套，占全市整体成交量的44.87%;小高层商品住宅共成交了1404套，占全市整体成交量的33.02%;多层商品住宅共成交928套，占全市整体成交量的21.83%;别墅共成交了12套，占全市整体成交量的0.28%。,8,第二部
29、分：相关政策法规一、数字信息4%：10月份我国居民消费价格总水平（CPI）同比上涨4.0%，涨幅比上月回落0.6个百分点。10月份CPI环比（比前一月）下降0.3%。居住类价格同比涨幅也明显回落。10月份，居住类价格同比上涨4.6%，涨幅比9月份回落1.9个百分点。其中，租房价格上涨。1至10月份累计，我过CPI同比上涨6.7%，涨幅比前三季度回落0.3个百分点。29.2%：市统计局昨日披露，110月，我市固定资产投资保持平稳增长，全市共完成全社会固定祖产投资1727.06亿元，比上年同期增长29.2%。同期全市房地产开发投资418.76亿元，比上年增长25.1%，增幅与去年同期持平。住宅投资
30、319.5亿元，增长30.5%，其中经济适用房完成投资30.76亿元，增长66.2%，增幅同比提高3.3%。房屋施工面积3266.62万平方米，增长11.2%，其中经济适用房施工面积352.4万平方米，增长53.8%，竣工面积19.8万平方米，增长380.5%。520个：省委、省政府在襄樊召开鄂西生态旅游圈工作会议。会议明确了“鄂西圈”的未来发展目标，已基本确定在明后两年建设520个项目，总投资预计1664亿元，其中明年先启动383个，总投资预计1222亿元。,9,0.3%：昨据市统计局披露，10月份我市CPI涨幅继续回落，较去年同比上涨3.8%，涨幅比上月回落0.3%个百分点。2795：市物
31、价局公布了武汉两处经济适用房天兴花园三、五组团和丰华园的销售价，最贵2795元/平方米。1000亿：国家发改委紧急召开会议安排四季度新增1000亿元投资工作。1000亿元投资去向主要包括农林水、保障性住房及环保领域，其中农林水方面约500亿元，保障性住房、环保等其他部门分配另外约500亿元。1.6%：国家发改委发布了最新全国房价调查结果显示，从今年1月份全国房价同比涨幅11.3%达到历史最高点之后，房价虽然依然显示同比上涨，但涨幅逐月回落，到今年10月份，全国房价同比只上涨了1.6%，是今年以来的最低水平，已经接近回到去年水平。继深圳广州之后，上海成为第三个新房价跌破去年同期水平的一线城市。1
32、5万：武汉市国土房产局获悉，武汉市5年内将建成15万套经济适用房。2008-2012年，武汉市拟安排总规模4100万平方米的各类住房建设计划，相当于武汉城区现有住宅规模的三分之一，其中75%为保障性和中低价位、中小套型住房。,10,二、宏观市场10月我国PPI涨幅明显回落2.5%湖北PPI涨4.7%资料来源：008年11月11日楚天金报内容摘要：据新华社电国家统计局10日发布的数据显示，10月份我国工业品出厂价格（PPI）同比上涨6.6%，涨幅比上月回落2.5个百分点。我国工业品出厂价格同比涨幅在今年8月份达到10.1%的近年来高值后，开始回落。9月分涨幅为9.1%，10月份进一步回落到6.6
33、%。10月份，我国原油出厂价格同比上涨11.3%，涨幅比9月份回落14.3个百分点；普通大型钢材价格同比上涨22.3%，涨幅回落11.8个百分点；铝的价格同比价格下降7.5%，降幅加快3.8个百分点。1至10月份累计，我国工业品出厂价格同比上涨8.2%，涨幅比前三季度回落了0.1个百分点。今年10月份，湖北省工业品出厂价格上涨了4.7%，涨幅比9月份回落2.55%，是我省工业品出厂价格今年以来涨幅最低的月份。业界观点：从数据看加工生产领域的上游价格整体出现了回落。国家政府对宏观经济的指导方向是“一保一控”，其中“一控”就是控制物价上涨，物价上涨中也括PPI价格的涨幅，PPI价格回落是在一定程度
34、上说明了国家的宏观调空政策在逐步起效。,11,调查数据显示：全国房价涨幅逐月回落趋势明显资料来源：2008年11月12日上海证券报内容摘要：据国家发改委和国家统计局昨天（11月11日）发布的调查数据，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%，涨幅比9月低1.9个百分点；环比下降0.3%。10月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%这些城市新建住房销售价格同比上涨1.8%，涨幅比9月份低2.1个百分点；环比下降0.3%，其中，90平方米及以下新建住房销售价格环比下降0.3%。二手房销售价格同比上涨0.8%，涨幅比9月低1.8个百分点；环比下降0.4%。分地区来看，上述城
35、市新建住房销售价格同比涨幅较大的城市主要包括：海口上涨13.6%、银川9.8%等；同比价格下降的城市有11个，主要包括：深圳房价跌幅为15.0%、广州房价跌幅为7.4%、重庆房价跌幅为3.5%等。环比价格上涨的城市有21个，主要包括：湛江1.9%、温州1.0%；环比价格下降的城市有35个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳跌幅为2.5%、广州跌幅为1.8%。业界观点：10月数据看，各区域市场继续延续萧条状态，即使在10月底政府出台行业相关政策，但短期内无法逆转行业下行的趋势，市场信心不够，消费者还在探底过程中。,12,10月人民币实际有效汇率升值3.08%资料来源：2008年11月5日中国证券报
36、内容摘要：国际清算银行昨日公布的数据显示，10月份人民币实际有效汇率指数为112.1，当月人民币实际有效汇率升值3.08%，今年以来升值13.5%。一过的实际有效汇率除考虑所有双边名义汇率的相对变动情况外，剔除了通胀对货币本身价值变动的影响，综合反映出本国回避对外价值的相对购买力。10月份，人民币实际有效汇率升值速度较上月有多放缓，主要是近期美元强势所致。数据显示，10月份，人民币对美元小幅贬值0.11%，人民币对日币贬值8.04%。但 10月份人民币对欧元大幅升值14.6%，对英镑升值13.1%分析人士指出，由于欧元去经济疲软及持续降息预期的存在，未来欧元对美元仍将走低，对人民币也将走弱。欧
37、元对人民币贬值，将严重影响我国的出口贸易。有测算显示，目前我国有20%30%的外贸企业以欧元作为结算货币，这部分企业需要针对欧元走软做出适当的收益保值安排。人民币实际有效汇率在1月、3月、6与呈升值态势。10月份，人民币名义有效汇率值数为112.1，当月升值3.49%。业界观点：外汇时常的干预力度仍然较大，外汇共给仍然大雨外汇需求，人民币有升值压力。从外汇供给和需求的角度来看，人民币仍有升值趋势，中央银行对外汇市场干预仍然是稳定汇率的重要因素。,13,CPI回落为保增长赢得空间 未来物价或继续走低资料来源：2008年11月12日中国证券报内容摘要：国家统计局昨日发布的数据显示，10月份CPI同
38、比涨幅为4.0%连续6个月保持回落。其中，食品类价格连续8个月环比回落。业界观点：为治理本轮物价上涨，有关部门采取了多管齐下的综合治理方式，通过汇率升值以缓解输入性通胀，通过紧缩货币以环节流动性过剩，通过增加农产品攻击以治理成本推动型通胀。这种单纯依靠回避政策的做法，事实证明效果良好。10月贸易顺差创新高 出口增速可能继续下滑资料来源：2008年11月12日上海证券报内容摘要：海关总署11日公布数据显示，2008年10月我国出口总值1283.27亿美元，同比增长19.2%；进口总值930.88亿美元，同比增长15.6%；贸易顺差352.39亿美元，比9月增加58.69亿美元，再创历史新高。业界
39、观点：董先安表示，虽然从进出口数据来看，中国贸易顺差同比增长仍创新高，但数据有滞后性。新订单减少会在今后几个月的数据中体现出来，出口增速将继续下滑。“在国际金融危机的刺激下外需超预期下降，将进一步施压出口板块。”,14,央行报告提出以六大举措加大金融支持力度资料来源：2008年11月18日 新华网内容摘要：中国人民银行17日发布的第三季度货币政策执行报告指出，央行将实行适度宽松的货币政策，确保银行体系流动性充分供应，保持货币信贷合理增长，以六大举措加大金融对经济增长支持力度：一、根据形式变化及时启动保障性金融稳健运行的各项应对预案，加强国际协作，应对金融危机的不确定冲击。加强对国际金融形式演变
40、的监测，密切关注国内经济金融形式变化，及时制定、完善和启动应对各种紧急情况的预案。同时加强国际协作，提升市场信心，维护金融市场和金融体系稳定运行。二、确保金融体系流动性充足，即使想金融机构提供流动性支持。适时适度调减公开市场操作力度，密切关注银行体系流动性分布结构变化，充分运用多种工具对流动性出现暂时困难的军容机构提供资金支持。三、促进货币信贷总量稳定增长，加大银行信贷对经济增长的支持力度。协调运用各项政策工具满足经济发展对货币信贷的合理需求。指导政策性银行加大对重点项目建设及农副产品收购的资金支持；鼓励商业银行对中央投资项目提供配套贷款，继续扩大信贷投放。,15,四、加强窗口指导和政策引导，
41、着力优化信贷结构。坚持区别对待、有保有压，鼓励金融机构加大对重点工程建设、中小企业、“三农”、灾后重建、助学、就业等的信贷支持，加大对技术改造、兼并重组、过剩产能转移、节能减排、发展循环经济的信贷支持，有身队性的培育和巩固消费信贷增长点。同时继续限制对“两高”行业和产能过剩行业劣质企业的贷款。五、进一步发挥债券市场融资功能。大力发展企业债、公司债、短期融资券和中期票据等非金融企业债务融资工具，拓宽企业融资渠道。六、加强对国际经济金融形势和资本流动的监测分析。进一步完善金融服务，促进贸易、投资便利化。加强对外投资的风险提示和监管，稳步推进资本项目可兑换。业界观点：相对国际金融环境，目前中国需要扩
42、大内需，增加资金的流动性，所以政府需要通过较宽松的金融手段去支持中国经济的发展。,16,湖北首笔金融租赁生意成交 20亿资金注入武汉地铁一号线资料来源：2008年11月25日楚天都市报内容摘要：不用贷款，以交租金的方式也能从银行获得融资。昨日，工商银行旗下的“工银金融租赁有限公司”与武汉地铁集团有限公司在汉签约，武汉地铁一号线核心设备的所有权以20亿元暂时“卖”给了工行。这也是我省首笔金融租赁业务。根据协议，武汉地铁集团将武汉地铁一号线核心运营设备（包括机车等）的所有权，以20亿元人民币的价格，暂时（初定15年）让渡给工行金融租赁公司。在此期间，武汉地铁集团仍然保留经营、使用权，但需要向金融租
43、赁公司支付租金，到期后可按残值回购所有权。业界观点：传统的银行抵押贷款需要一定比例资本金，而金融租赁方式比较适合缺乏启动资本金的项目。在许多发达国家，社会投资额的20%30%是通过这种金融租赁的方式完成的，而在我国目前仅不到4%。（传统抵押贷款方式中抵押资产的所有权、使用权仍属于找银行借钱的企业，借款企业给银行还利息。采用金融租赁的方式融资，资产的所有权、使用权实现分离，所有权归金融租赁公司，企业想租赁公司交租金。）,17,三、政策法规交行新房袋细则：首次贷款购自住房首付2成资料来源：2008年11月4日新京报内容摘要：继农行、光大银行之后，交通银行也公布了房袋细则。新增客户首次利用贷款购买自
44、住房，首付比例为20%，贷款利率为基准利率的0.7倍。从昨日起，对符合优惠条件者已经开始放袋。相比此前两家公布细则的银行，交行的房袋细则仅对新增客户首次利用贷款购买普通自住房，做出了央行的最低优惠做出。关于存量房袋如何调整仍在研究制定中。不过交通银行房袋细则的内容仍具模糊空间，其中对于二套房和其他客户首付比例和利率政策，交通银行仅表示继续执行央行359号和459号文件规定，为有更为详细的规定。根据央行这两项规定，已利用贷款购房又申请购买第二套住房的，贷款首付四成，贷款利率上浮10%。但对已利用贷款购买首套自住房的家庭，如果人均住房面积低与当地平均水平，再次向银行申请贷款，可以比照首套自住房贷款
45、政策执行。业界观点：更多银行开始针对房地产新政策制定一些细则，由于中央对房地产新政不作进一步明确，各地方银行根据地方特点制定细则，在很大程度上，银行针对新政在各地执行上都有一定可操作性，在一定程度上从金融方面上激活房地产市场。,18,房地产市场细分箭在弦上9000亿住房保障计划启动资料来源：2008年11月16日国际金融报内容摘要：11月12日，住房和城乡建设部副部长齐骥表示，我国将加大保障性住房建设力度，计划3年内投资9000亿元用来解决低收入家庭住房困难问题。按计划，国家将用3年多时间增加200多万套廉租住房、400多万套经济适用住房，另外还有220多万户林业、农垦、矿区的棚户区的改造，总
46、投资可能达到9000亿元，平均每年3000亿元。业界观点：巨额的投资计划激活日趋疲软的房地产市场及相关产业。未来几年这些低档住宅供应的大幅增长可能对开发商有项目的价格和交易量造成一定的下行压力。,19,第三部分：重点楼盘介绍汉阳区水墨清华物业类型：住宅物业地址：水墨清华位于汉阳区龙阳大道18号 售楼电话：84871818、84871717建筑形态：27栋联排别墅、9栋双拼别墅、高层（别墅3层，高层24层）开发商：武汉龙阳养殖垂钓有限责任公司绿 化 率：35.40%总户数：331占地面积：77687平方米总建筑面积：70291平方米楼盘动态：武汉繁华都市中心，二环线内，临墨水湖岛居新中式别墅水墨
47、清华，高贵蕴于内敛。在三面临湖的岛居上，27栋联排别墅、9栋双拼别墅，错落有致；通幽曲径中，自由、精致、淡雅的苏州园林，30米环湖湿地公园，让您在幽长的湖岸线中，体验古时归隐山林与大自然为伴的博大心境。在水墨清华，用传统建筑赋予现代功能做出来的产品，更具文化内涵及舒适性，而需要有完全私人空间过一种有情趣的生活，这也只有在中式园林别墅中才能最好地体现。水墨清华，居住的，不仅仅是房子！,效果图,效果图,20,江汉区两湖总都二期康城 物业类型：住宅、商住楼物业地址：江汉区北湖西路与北湖小路交汇处售楼电话：85765555、85768888价格:待定开盘时间：2008-11建筑形态：高层一栋23层精装
48、小户型、一栋29层高层开发商：武汉富华房地产开发建设有限公司绿 化 率：35%总户数：248总体面积：44、71、76、80、100-147总建筑面积：25000楼盘动态：“两湖总都”，以其稀有的全南向观湖景观资源和中心地段，成为西北湖畔绝版豪宅。此次推出的两湖总都二期“康城”由组成。充分弥补一期大户豪宅的产品空白，为向往西北湖中心生活的都市精英与白领们缔造一处安乐窝。两湖总都二期“康城”地处武汉西北湖核心商圈中心地段，紧邻武汉金融一条街-建设大道和CBD商务区，稀缺的西北湖生态资源、便利的都市生活圈，都为“康城”后期发展奠定基础。让居家于此的您，享受悠优生活。,交通图,效果图,21,江岸区锦
49、湖金利花园物业类型：住宅物业地址：锦湖金利花园位于江岸区江岸路12号售楼电话：82316666、82310188价格:08年12月均价4800元/优惠：一次性付款98折，贷款99折开盘时间：2008-10-18建筑形态：17栋高层开发商：武汉锦湖置业有限公司绿 化 率：33%容 积 率:2.40总户数：1920优势户型：总体面积：占地面积：75000总建筑面积：180000楼盘动态：锦湖金利花园地处堤角老城区，位于堤角公园边，解放大道轻轨与本项目近在咫尺，十几条通达三镇的公交线路直达小区，生活配套成熟。银行、医院、幼儿园、小学、中学一应俱全，天兴洲大桥、二七大桥的开通将使本项目业主出行更加便捷
50、。锦湖金利花园内设会所、幼儿园、羽毛球场，2万多方的立体园林绿化，使业主生活既便捷又多姿多彩。60%的高层住宅8楼以上可以眺望长江美景。锦湖金利花园是堤角片区升值潜力巨大的一个大型高档社区。,交通图,效果图,22,硚口区幸福阳光物业类型：住宅物业地址：幸福阳光位于硚口区古田三路与南泥湾大道交汇处（汇丰企业总部对面）售楼电话：61281888 65220666价格:08年12月均价4900元/开盘时间：2008-12建筑形态：小高层.13层开发商：星江国际企业集团武汉有限公司绿 化 率：35%容 积 率:2总户数：286占地面积：10000总建筑面积：21000楼盘动态：幸福阳光，低总价/低首付
