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1、佛山禅城区亚艺项目分析,目录,一、宏观市场 2011年经济分析 2011年房地产调控热点 佛山宏观市场分析二、佛山土地市场分析三、佛山房地产市场分析 禅城区房地产市场分析四、小结五、项目区域分析六、项目区域小结,一、宏观市场,2011 年，全国GDP 增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计GDP增速仍在9.4%的高位，经济下行风险不大。2011 年三季度以来，CPI在达到2009以来的高位后连续三个月下降，10 月回落至5.5%，11月继续下降至4.2%，通胀压力继续减弱。,2011年经济分析,2011年1-10 月，全国累计房地产开发投资额达到5万亿，总量已高于2010
2、全年；同比增速下降至31.1%，为两年来最低水平，延续今年以来的下行趋势。全国开发投资增速仍处于历史高位,一、宏观市场,2011年经济分析,一、宏观市场,1、房产税 1月27日，国务院同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点，具体征收办法由试点省、自治区、直辖市自行制定。1月28日，重庆开始征收房产税。征税对象：针对个人拥有的独栋商品住宅，个人新购的高档住房，在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。房产税税率是以房产交易价为征税基数，交易单 价达到上两 主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍(含)至4倍的，税率为1%；4
3、倍(含)以上的税率为1.2%。2月27日，上海市开始征收房产税，征收对象为上海市居民家庭在上海市新购的第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房，征收范 围为上海市居民家庭第二套及以上住房中人均超过60平方米的面积，适应税率根据不同情况定为0.4%和0.6%两种。2、加息 20111月-7月，央行共加息3次(2010年以来共5次）,上调存款准备金率6次（2010年以来共12次）。一期存款利率提高到3.5%大型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高点。7月-11月共计5 个月里，央行未上调利率和存准率。12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，这是近三年来央行首次下调存准率,2
4、011年房地产调控热点,一、宏观市场,3、限购 佛山从3 月18 日开始实施市行政区域内住房限购措施，原则上对已有1套住房的佛山户籍居民家庭和能够提供在佛山1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2 套及以上住房的佛山户籍居民家庭和拥有1 套及以上住房的非佛山户籍居民家庭、无法提供1年以上在佛山纳税证明或社会保险缴纳证明的非佛山户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。4、一房一价 国家发改委发布商品房销售明码标价规定,要求从5月1日起商品房销售实行一套一标,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。商品房销售价
5、格明码标价后,可以自行降价,打折销售,但涨价必须重新申报备案。佛山从5月10日起，新取得预售的商品房严格执行“一房一价”。佛山住建局要求实际销售价格必须不低于公示价格的90%，防止开发商在申报时给房价充水。,2011年房地产调控热点,20052011年佛山GDP一直呈现稳步上升的势头，2011 年佛山GDP预计达到6600亿元,完成地方财政预算收入335.66亿元，增长16%,一、宏观市场,佛山宏观市场分析,2005年以来，佛山的人均可支配收入每年以8%或以上的速度增长。截至2011前三季度，全市城镇居民人均可支配收入23218元，比上同期增长12.6%，增幅比上半年提高0.2个百分点；城镇居
6、民人均消费性支出18192元，增长10.5%,一、宏观市场,佛山宏观市场分析,05-09间，佛山的固定投资稳健发展，10-11前三季度，佛山固定资产投资以11%-12%的增长速度快速发展。2011前三季度，佛山市固定资产完成投资1368.15亿元，比上 同期增长14.1%。全市房地产开发投资完成投资427.90 亿元，增长25.8%。,一、宏观市场,佛山宏观市场分析,佛山是传统的制造业城市，产业对出口的依赖程度高；佛山五区产业经济自然形成各具特色的产业结构第二产业仍为发展重心，且多为本地企业，可见佛山私企业主的数量庞大，也是消费的主要驱动力。,一、宏观市场,佛山宏观市场分析,一、宏观市场,“十
7、二五”规划以智能科技塑造智能佛山，打造金融商贸城市为核心四化融合：四化融合智慧佛山”是指通过信息化、工业化、城市化、国际化的相互融合、互相促进、共同发展，把佛山打造成为新兴产业发达、社会管理睿智、大众生活智能以及环境优美和谐的智慧城市。四化定位：定位：通过四化融合，把佛山建设成先进产业聚集区、睿智管理 先行区、智能生活新天地、美丽和谐好家园。沥桂两地联手，经济作用明显。南海区规划以沥桂组团为核心构建主城区，为“沥桂一体化”规划的一部分，南海里水镇与大沥镇分别有两个项目奠基，标志着南海区府建设南海东翼片区的目标已经付诸实施。位于南海中东翼的桂城、大沥及里水三地邻近广州，为信息、交通上与广州对接带
8、来利好，起到桥梁纽带作用，广州优势资源辐射作用也是非常明显。,佛山宏观市场分析,一、宏观市场,佛山的“三旧”改造成果逐步显现，印证佛山城市的转型。由旧改项目变身的佛山家居博览城即将投入使用。从王府井进驻，到新鸿基澜石旧改项目的动工，季华路、佛山大道“两轴”新增的商业地产将在接下来的几年间集体面市。一大批商业地产项目的出现，不仅是禅城“三旧”改造的转型，同时也印证佛山城市的转型。城市骨架的建设加快内外连接 地铁三号线将串联南顺禅。广佛地铁二期魁奇路至小涌段：广佛线二期工程起于佛山市禅城区的魁奇路，止于东平新城的小涌 广州地铁6号线有望接驳里水。广佛肇高速三水至小湘段年内动工。水南延线最快明年动工
9、。,佛山宏观市场分析,佛山5+2+1组团重新定位，标志佛山进入强中心的城市发展方向,一、宏观市场,佛山宏观市场分析,二、佛山土地市场分析,2011年，佛山市通过“招拍挂”公开市场共供应各类型用地281宗，总供应用地面 积1081.01。其中工业用地供应为123宗，共552，约占总供地面积的51%，住宅用地供应95宗，共353，约占总供地面积的33%；商业用地供应36宗，共89.85，约占总供地面积的8%；办公用地供应18宗，共67.41，约占总供地面积的6%；其他性质的用地供应9宗，共18.73，约占总供地面积的2%。,2010年承接09年二级市场的复苏，土地市场一片飘红，禅城、南海和顺德土地
10、成交大幅攀升；2011年各区土地成交均为近来低峰，禅城区商住用地成交环比2010年下降20%，2011年南海区商住用地环比暴跌176%，顺德区环比下跌81%。三水环比下降60%,高明区环比下降66%。2011年佛山商住用地成交集中在禅城区和南海区。,二、佛山土地市场分析,2007-2011年，佛山商住用地成交受二级市场影响明显，08 年和11楼市均遭遇政策调控政策影响，成交量均低于500，2011年更是遭遇楼市调控的强压，自三月限购出台后，土地市场发展趋向低迷。月均成交仅为25 万。自8 月开始，土地成交率逐渐降低，流拍现象普遍。9 月成交率更是38%的全年最低。,二、佛山土地市场分析,201
11、1年全年商住、商业土地供应534万，成交368万，成交率为69%，较去的83%下降14%，流拍的土地增多。流拍地块基本都是总价高、单价高的地块，发展商面对目前的市场环境，普遍对一次性投入巨大的资金态度谨慎，造成了这些商住地流拍。,二、佛山土地市场分析,2011年成交的商住用地中小于5万的约占52%，5-10万的约占19%，10-30万以上的用地约占23%，而30万以上的大宗商住用地仅占总成交宗数的6%。,二、佛山土地市场分析,纵观07-11年的总价地王，本年度度的地王成交价仅仅超越遭遇全球金融危机的08年地王，与其他年份地王成交价相比大为缩水。这也从侧面反映了二级市场不景气，发展商资金链吃紧，
12、直接反映了土地市场的不景气，土地难以提价。,二、佛山土地市场分析,三、佛山房地产市场分析,2011 年佛山房地产运行概况：预售：2011 年佛山五区商品房新增批准预售建筑面积约839.5，同比 涨4%。成交：2011 年佛山五区商品房成交56581 套，合共约633.89，同比下降18.87%。价格：2011 年佛山五区商品房成交金额5179003元，均价约为8170 元/，同比上升9.69%。,2011年，在“新国八条”、“限购”、“加息”、“限贷”等政策的打压下，佛山商品房的新增预售为839.5，环比2010年涨4%。虽然2011年佛山土地市场惨淡，但国家要求开发商拿到地后必须2年内开发土
13、地，迫使过去两年内入手地块的开发商加快动工，这也是二级市场成交惨淡，供应依然旺盛的主因。,三、佛山房地产市场分析,2011年1月，国家出台“新国8 条”，2月央行上调基准利率0.25%，楼市进入调整期，再加上2月份春节的影响，导致2月份商品房住宅进入最低点。3月18日，佛山“限购令”的直接导致3月份一度回升的供应量，再次急速下滑。6-8月，开发商观望期间逐渐放量，供应量逐步回升，进入第四季，各项目加快推货节奏。集中在“金九”放量，经历“十一”成交的冷遇，供应量在10 月份一度跌至全年度的第二低点。,三、佛山房地产市场分析,从各区住宅供应分布看，南海区和顺德区供应量依然是全市主力区域，供应量分别
14、为321.65万和271.98万，南海区占全市总供应量的38%，顺德区占全市总供应量 的33%。其他三区供应量较少，禅城区以137.05万的供应量占据全市总供应量的16%。而三水区和高明区供应量均低于百万平米，三水区供应量为56.84万，高明区仅 51.98万的供应量。,三、佛山房地产市场分析,佛山市2011年一手住宅成交56581套，成交面积633.89万平米，同比2010减少 18.9%，仅此于08年的低点,三、佛山房地产市场分析,2011年，顺德区以微弱的优势，险胜南海区3个百分点，领跑佛山五区，全年成交占佛山总成交量的37%，接近4成，南海区则占佛山总成交量的34%。禅城商业、经济发展
15、较其他区成熟，开发的楼盘也较多，但楼价较高，成交仅占佛山总成交量的12%；三水和高明房地产市场相对滞后，成交量分别占佛山总成交量的10%和7%。,三、佛山房地产市场分析,2011年第一季延续2010年年末的成交旺势，市场表现供需两旺，“限购令”出台后，第二、三季度为政策观望期，成交量持续走低，“金九银十”惨淡收场后，开发商调整价格，以价换量，11月份成交量少量提升。,三、佛山房地产市场分析,2005-2011年，佛山楼市的成交均价一直处于快速上升的趋势。2011年佛山月度成交均价呈波动起伏的走势，年头和年尾均低于“8”字头。尤其是12月，为全年成交价格低点，进入年末，开发商急于回收资金，以价换
16、量，成交均价出现明显的下滑，最后收市为7483 元/，仅比2010年的全年成交均价低35 元/。,三、佛山房地产市场分析,2011年，禅城的市场表现为量跌价稳。成交量为77.49万,环比下跌23%；成交均价10060.9元/，环比微涨1.4%。新增供应量137.05万，环比上涨23%，供求比1:0.55国家加强观调控政策，致使在2010年就出现的供过于求的现在更明显，其次禅城作为佛山行政和经济中心区，市区内土地开发基本趋于饱和，市场需求相应减少，随着城市化的进一步成熟，转型向商业中心发展，具体表现为量降价升。2011年上半年受“3.18”新政影响，自三月份以来成交低迷，开发商与购房者双双步入调
17、整和观望期；禅城区开发商在“金九银十”的传统交投期大量推货，却未能挽回限购下的低迷市场，成交仍然疲弱。,三、佛山房地产市场分析,2011年禅城区新增预售主要集中在佛山新城板块和城南板块，分别占21%和23%，城西和南庄随着保利、星晖、汇银等一线品牌发展商的陆续进驻，推货量也大幅度上升。2011年，佛山新城“碧桂园城市花园”项目率先降价促销，并取得显著成果，在碧桂园降价影响下，佛山新城其他项目也随着降价，佛山新城成禅城区主力成交区域。,三、佛山房地产市场分析,四、小结,持续接近2年的调控，2011年我国房地产市场调控成果已经初步显现，在行业政策和金融政策的打压下，全国多数城市房地产市场出现“价量
18、齐跌”。2011年年底的中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济”稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。2011年楼市受国家一系列的宏观调控政策的打压，购房者对市场信息不足，持观望情绪；而2012年随着市场逐渐明朗化，预计需求量将有效激发。2011年禅城区房地产市场呈价稳量跌态势，2012年将有2年前的项目入市，供大于求的状况将继续持续，但2年前成交土地价格较高，预期房价不会急速下滑。新兴的千灯湖板块、佛山新城板块，将与亚艺板块形成三足鼎立，成为禅桂区内最为高档的住宅片区，也将成为高消费人群的置业首选。随着广佛同城的重点市政工
19、程-魁奇路东沿线全面启动、广佛地铁二期工程，将进一步提高亚艺板块区域价值，巩固该区域在禅桂区内的统治地位。,五、项目区域分析,亚艺板块最初名为湖景板块，处于禅桂的核心枢纽位置，北接禅城老城区，东接桂城板块。广佛两地房地产市场在广佛同城政策暖风底下迅速升温，尤为突出的是为佛山带来直接的城建升级及其区位价值提升。亚艺板块作为佛山市政府重点打造的高档居住区，凭借优越的地理位置，完善的配套设施，以及国内一流地产商扎堆进驻,尤其是调蓄湖公园的兴建、备受瞩目的亚洲艺术节的举办，并逐渐成为中心城区乃至整个佛山房地产项目最集中、发展最成熟的高端居住区域。,亚艺板块概述,五、项目区域分析,可容纳万人的绿茵城市广
20、场文化公园,亚洲艺术公园有着40万平米的全湖景观,景观优势,亚艺板块地处中心城区，已建成一个成熟的豪宅圈层占据佛山楼市霸主地位的基础。拥有规划较为完善的市政及教育配套设施，区内有佛山市重点学校有实验小学、华英中学，三甲医院市一医院，岭南明珠体育馆，佛山新兴商业带季华路等各种商业、教育、医疗、交通、市政配套设施。,五、项目区域分析,配套优势,五、项目区域分析,作为目前中心城区乃至整个佛山房地产项目最集中、发展最成熟的居住区域，亚艺板块汇集了众多外来和本地品牌地产商,龙光天湖郦都,恒福新城,雅居乐花园,汇银环湖国际,中海文华熙岸,品牌优势,随着政府规划的推进，环绕亚艺板块的几条城市主干道季华路、华
21、阳路、彩虹路等道路改造、建成通车后，交通路网四通八达，东接“一环”，西近季华商业区，南通桂城，北连新城区。季华路打造成“佛山第一街”；随着广佛同城的重点市政工程魁奇路东延线全面启动，亚艺板块开始“东征”,五、项目区域分析,持续规划发展,五、项目区域分析,保利天玺地址：禅城禅城绿景二路11号（亚艺公园西侧）开发商：保利（香港）投资物业类别：住宅、酒店式公寓、超高层住宅占地面积：50000建筑面积：170000容积率:4.0 绿化率:30.88%停车位：1228个,销售情况：现时销售40年产权公寓，带精装修，2013年交楼，户型30-65，最低价11350元/平方米,在售楼盘情况,五、项目区域分析
22、,季华金品地址：季华七路北侧开发商：佛山市晟景房地产有限公司物业类别：住宅、商住楼占地面积：18000平方米 建筑面积：54000平方米 容 积 率：3.00 绿 化 率：30%停车位：544个,销售情况：现况销售产权年限70年，2012-8月交楼。最低价8380元/平方米,在售楼盘情况,五、项目区域分析,依云上城地址：禅城魁奇路北侧，桂澜路西侧（佛陈大桥附近）开 发 商：招商地产佛山公司物业类别：住宅占地面积:150000平方米 建筑面积:360000平方米容 积 率：3.50 绿 化 率：50%停车位:车位按1：1.3配比,销售情况：现时销售70年产权年限，2011-8月交楼。均价：990
23、0元/平方米,在售楼盘情况,五、项目区域分析,怡翠世嘉花园售楼地址：佛山市禅城季华七路与桂澜路交汇处（怡翠玫瑰园东侧）开 发 商：佛山市怡翠南都发展有限公司物业类别：住宅占地面积：93000平方米 建筑面积：390000平方米容 积 率：3.00 绿 化 率：30%停车位：2200个,销售情况：现时销售70年产权年限，2012-7月交楼怡翠世嘉花园房价 均价8500元/平方米,在售楼盘情况,五、项目区域分析,保利天玺,依云上城,季华金品,怡翠世嘉花园,在售楼盘位置分布,亚州艺术公园,文华公园,五、项目区域分析,二手房售价,五、项目区域分析,二手房售价,五、项目区域分析,亚艺板块主要以住宅区组成
24、为主，根据住宅区划分为三个区域,天湖郦都恒福湖景湾雅居乐花园金地九珑壁等一带片区,九鼎国际、恒福新城一带片区,怡翠玫瑰园一带片区,商铺情况,五、项目区域分析,九鼎国际、恒福新城一带 九鼎国际总建36万，是一个集写字楼，商场，住宅的大型综合体，2011年竣工，但由于某些原因，该项目招商进度缓慢，据了解，现时九鼎国际临街商铺租金约40-50元/月 恒福新城总建21万，是一个大型住宅项目，2011年竣工。据了解，现时恒福新城临街商铺租金约50-60元/月 这一片区地带虽然是新兴的高尚住宅区，但由于靠近镇安工业区和环市童服城，人口构成较为复杂，普遍消费力不高，零售也是以中低档产品为主，平均租金水平约5
25、0元/月,商铺情况,五、项目区域分析,天湖郦都、雅居乐花园、金地九珑壁一带 从最早期的环湖花园别墅区，到恒福湖景湾、汇银帝景湾提升区位价值，再到龙光天湖郦都达到禅城区房价最高点，及现时仍在销售的依云上城，这一片区已成为禅城区内最为成熟的住宅片区。但由于各个小区发展存在跨度性，不同路段及住宅区的商铺也存在明显的差异化。以龙光天湖郦都（彩虹路）汇银帝景湾（绿景二路)及这一湖景路段，各个住宅小区入住率较高，生活配套较为齐全，市场、银行等一应俱全，临街商铺经营项目附加值较高，如:汽车服务、餐饮、小型超市、美容、美发、咖啡厅等，租金水平约75-100元/月 以雅居乐花园(绿景二路)中海文华熙岸(魁奇路)
26、金地九珑壁(南海大道）这一路段,由于推出时间不长，入住率较低，人流量较少，临街商铺存在空置，租金水平约50-70元月,五、项目区域分析,怡翠玫瑰园一带 怡翠玫瑰园总建55万，2008年一期竣工，目前二期已销售完毕，怡翠玫瑰园连同现正销售的怡翠世嘉花园、季华金品，凭借怡翠地产及玫瑰园地产的本地品牌效应，组成季华七路新的住宅片区。但由于季华七路镇安段仍然是老式工厂林立、临街商铺以工业产品展销部或办事处为主，季华七路澜石段仍然是工厂、仓库、村屋等多样式组合，且周边生活配套稀缺。住宅氛围仍然不浓厚 据了解怡翠玫瑰园临街商铺租金水平约45-55元/月,商铺情况,五、项目区域分析,2011年亚艺土地交易情
27、况，以商业性质为多，住宅性质较少，且位于亚艺板块核心区内较为偏远的季华路段和魁奇路段。,2011年亚艺板块土地成交情况,五、项目区域分析,尽管受到佛山“3.18”政策影响，开发商与购房者双双步入调整和观望期，亚艺板块现时在售楼盘销售仍较理想。（保利天玺2011年11月开售，类型为公寓）,数据来源于佛山房管网、南海国土城建和水务局,在售楼盘销售情况,五、项目区域分析,在2011年禅城区住宅成交率只有56%，各项目争相降价促销的情况下，亚艺板块各楼盘售价基本高于禅城区平均售价，甚至部分楼盘尾货售价高于平均售价20%以上（如天湖郦都，金地九珑壁），该板块内优质楼盘在禅城区内仍备受青昧。,2011年亚艺板块楼盘成交价情况,数据来源于佛山房管网,六、项目区域小结,项目位于亚艺板块核心区内，环境优雅，交通便利，配套设施齐全。亚艺板块核心区内土地开发接近饱和，未来2年无新项目入市。持续调控底下仍保持高于禅城区内销售均价，凸显亚艺板块内区位价值，侧面反映购房者对该区域的期望极高。按照目前情况，核心板块内房价持续走稳，无论一手房价还是二手房价，最低须12000元/，最高景观价值接近20000元/,谢谢观看,
