长市东北亚国际采购中心项目建议书.doc

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1、 东北亚国际采购中心项目建议书XXX二OO六年七月目 录一、项目概况41.1 项目名称41.2项目定位41.3 项目规模41.4 项目选址条件41.5功能特色51.6交易规模51.7业态构成51.7.1商贸采购中心51.7.2会展商务区61.7.3国际化商住区6二、项目开发商简介7三、 项目成功的有利条件93.1项目开发管理方式93.1.1项目开发方式93.1.2项目管理方式：93.2融资渠道和资金保证93.2.1运作模式93.2.2资金保证103.3招商策略103.4招商资源与渠道11四、项目选址地条件分析124.1长春市宏观概况124.2长春市宏观经济发展概况144.3长春市商业环境分析1

2、64.3.1长春市现有商圈状况164.3.2长春市现有商贸市场状况194.4项目开发的SWOT分析204.4.1物流经济开发区现状情况分析214.4.2 SWOT分析234.5社会经济效益评价244.5.1带动区域经济发展244.5.2标志性建筑群254.5.3推进长春国际化大都市建设25五、结论与建议255.1结论255.2建议26一、项目概况1.1 项目名称 东北亚国际采购中心12项目定位本项目将把CPD、CBD和现代商贸物流等多种业态有机融为一体，以地区性国际采购为核心，同时具备商品的展示交易、信息交流、电子商务、商务办公、商务居住等多种功能，建立东北地区跨国采购商圈，提供国内工商企业融

3、入全球经济一体化的理想对接平台。这不仅是东三省生产资料及生活资料集散中心和东北国际经济圈的贸易中心，也是全国工商联总部基地北方的分中心基地。1.3 项目规模规划总占地面积约1000亩，总建筑面积约70万平方米。其中商贸采购区约占50%，建筑面积约为35万平方米；会展商务区约占20%，建筑面积约为15万平方米；国际商住区约占30%，建筑面积20万平方米。项目总投资约20亿元人民币。1.4 项目选址条件141 东三省省会城市与老中心城区接壤的城市附中心142 路网发达，交通便捷143 地域开阔，土地成本低廉144 政策优惠，投资环境宽松1.5功能特色：东北亚国际采购中心由商贸采购区、会展商务区及国

4、际商住区三大功能区构成，三者之间互补兼容，各种功能协调互动，构成一个以超大规模化、复合化、立体化为特色，以国际采购、国内大宗贸易、区域批发、商务办公、会展交易、信息交换、订单物流、商务旅行、商务居住为主要功能，以日常零售商业、餐饮娱乐、休闲观光为辅助功能的复合商务综合社区。1.6交易规模 项目设计交易规模为100-200亿元/年。17业态构成本项目由商贸采购中心、会展商务区、国际商住区三个主题功能区构成，各功能区业态构成如下：171商贸采购中心分为生产资料和生活资料两大类，由二十二个专业市场组成：生产资料类（十个专业市场）： 五金机电市场 化工原料市场 加工机具市场 重型机器市场 汽车、摩托车

5、配件市场 农资市场 建材装饰材料市场 灯具电工电料市场 金属材料市场 二手机械设备市场生活资料类（十二个专业市场）： 电子数码市场 通讯产品市场 家居市场 国际陶瓷市场 医疗器械及药材交易市场 国际玩具批发市场 纺织品批发市场 日用化妆品批发市场 服装批发市场 国际收藏品市场 农产品批发市场 酒店设备市场172会展商务区 建设打造国际化中央会展商务区。由以下主要功能区组成： 写字楼，入住主体为吉林省民营企业总部东三省民营企业对东北国际窗口机构世界华商企业驻东三省窗口机构国际企业驻东三省跨国采购机构 商务酒店 会展中心 金融服务机构 配套商务服务机构173国际化商住区 国际商住公寓 零售商业主题

6、步行街区为高档商住区配套的零售商业、餐饮、娱乐步行系统。社区会所及休闲广场二、项目开发商简介XXX是一家集商贸、地产、金融、重工为一体的大型民营企业集团，近年来致力于专业化市场、超大型商贸物流市场和房地产的开发和经营，年开发商业面积逾200万平米，已经形成遍布全国十几个省（市）的商贸物流网络。 XXX住宅年开发面积超过100万平方米，开发的楼盘中：“AAA”、“AAA”、“AAA”在“中国十大名盘”中高中三元。XXX全资控股的全国最大的家具流通企业XXX集团、AAA建材连锁超市已有连锁商店和大卖场300多家，遍布全国大中城市；并与全国3万多家生产企业和经销商建立了长期合作关系，形成了规模庞大的

7、商贸物流网络。XXX已经搭建起了中国最大、最具权威性的家居行业电子商务平台“家居中国”网，并导入CI工程和ERP系统，建立了专业化的物流配送系统，形成了物流配送、电子商务和连锁经营三位一体的商业发展新模式。XXX是国内第二大的工程机械集团的控股集团。控股AAAA等数家工程机械类上市公司。XXX是AA发展银行、AA证券和AA基金管理公司的大股东，具有强大的资金实力和融资能力。XXX董事长AAA先生是全国政协委员、全国青联副主席、XXX省私营企业商会主席；总裁AAA女士是全国妇联常委、中国十大女杰、全国工商联家具装饰业商会会长，在商界具有极强的影响力和号召力。XXX凭借自身的资金优势、市场网络优势

8、、品牌优势、人才优势、厂商客户资源优势以及现代化市场建设培育和管理经验的优势，具备参与大中型城市的规划开发建设和同时运作十几个百万平米超大型项目的运作实力与能力。三、 项目成功的有利条件31项目开发管理方式311项目开发方式：项目采取整体规划、分步实施、分块建设的开发方式进行开发建设。总开发建设工期为4年。312项目管理方式：XXX将对项目采取统一物业管理、统一品牌运作、统一市场规范、综合配套服务、与XXX在各地已开发成功市场联动发展的方式，进行本项目的运营管理。32融资渠道和资金保证321运作模式 XXX根据“分步实施，分块建设”资金使用的具体情况，凭借雄厚的现金和资产实力，以自有资金、向战

9、略投资方股权融资等方式，解决开发初期的资金需要；在进入开发期后、项目开始运营和项目成熟期之前，通过物业租售及财务杠杆手段实现现金流的平衡。在项目分期开发中，在前一期项目完成后，通过阶段性运营，为下一期项目打铺垫作准备，凭借成熟的经营管理经验和运作收入，实现现金流的平衡和资产的增殖，完成对下一期项目的运作投资，直至项目全部建成并投入使用。322资金保证XXX投资该项目，是建立在对自身实力和资金稳定来源及对项目前景的科学分析的基础上。投资建设东北亚国际采购中心项目有可靠的资金保障。投资主体 XXX作为投资主体，目前在全国已经建成的商贸网络项目已形成稳定的利润来源和强大的现金流，可以为项目建设提供强

10、大的资金保障。XXX商贸项目的成功业绩和企业良好的资信为企业搭建了良好的融资平台。战略发展伙伴 XXX与中国银行、中国建设银行是战略发展伙伴；XXX是AA银行和AA证券以及数家金融机构的大股东，项目建设运营有畅通的融资渠道。现金流保证 项目建成后，通过部分产权式商业物业的出让，可以收回部分投资；物业出租可以形成一定的现金流，保证项目的日常运营。33招商策略东北亚国际采购中心项目开发采取整体规划，业态互补的复合商业形式，将国际采购、国内大宗贸易、区域批发、商务办公、会展交易、信息交换、订单物流、商务旅行、商务居住为主，日常零售商业、餐饮娱乐、休闲观光为辅的复合商务功能融为一体，形成配套齐备、具有

11、综合功能的商贸住新城区，对企业和商户具有强大的吸引力；XXX目前的商贸网络建设已经实现了量身定做、订单式开发。项目规划设计期间，相关行业商会、龙头企业都要形成入住投资意向，主力企业经营场所的建设直接体现各主力经营者的战略目标和经营需要；利用行业龙头企业较高的知名度和一流的经营水平提升项目的影响力，促进人流的汇聚，带动中小型企业聚集； 低门槛准入。对国内外有实力的知名企业和商家采取开发商让利、政府政策扶持的办法吸引其入驻，在项目招商初期，形成投资的低谷效应，吸引知名企业纷纷入住，短时间内提升项目的无形资产，使物业快速增值，成为中小企业投资关注的热点； 借助全国工商联的影响力，将会员企业汇聚一起，

12、形成全国工商联的东北总部基地。34招商资源与渠道 充分借重全国工商联的影响力，吸引全国各省市知名民营企业、机构入驻 充分借重世界华人总商会、中国太平洋经济合作委员会的影响力，吸引国外民间商业服务机构、国外企业、跨国采购集团等入驻 投资商及其战略合作伙伴相关联企业集团总部或驻长春机构率先入驻 XXX董事长AAA先生作为AA省私营企业商会主席，总裁AAA女士作为全国工商联家具装饰业商会会长在商界有较强的影响力，他们将影响其他省市具有较强实力的厂商入住 XXX目前已建成经营的商贸流通基地有山东聊AA大市场、江西南昌AA装饰材料城、江西景德镇中国陶瓷商贸城等近200万平米，汇聚了2万多家厂商。同时即将

13、建成投入运营的商贸流通基地有山东临沂中国商贸城、河南郑州郑东商贸物流园、河南洛阳国际商贸中心、湖北随州商贸中心、沈阳XXX商业广场；即将开工建设的河北石家庄商贸中心、安徽蚌埠皖北商贸新城、保定国际商业中心、武汉华中工程材料采购中心、武汉华中办公设备采购中心等项目，已使数万家厂商的发展和XXX商贸网络的发展达成战略上的契合。XXX商贸开发项目已成为他们市场拓展不可或缺的载体。这大批厂商成为XXX商贸网络稳定的商户资源，也是本案入住的重要商户资源 东三省、长春现存散乱的厂商企业，未形成规模市场中有活力的主体商家也将成为入住的主体。四、项目选址地条件分析41长春市宏观概况u 长春是吉林省省会，全省政

14、治、经济、文化中心、著名的汽车城、电影城，位于吉林省中部松辽平源，铁路有京哈、长白、京大、长图等线，国道有302线、102线及高等公路，交通四通八达。长平高速公路1996年通车；长吉高速公路及环城高速公路97年通车；长春机场为口岸机场，可起降各种大型客机和货机；有飞往北京、上海、广州、厦门、成都、俄罗斯、韩国等班次。u 长春属大陆性季风气候；年平均气温4.6，最低温度39.8；夏季气候凉爽，绿树成荫，素有“塞北春城”之称；冬季银装素裹，玉树琼枝，一派“北国风光”。长春市有得天独厚的种植粮食和经济作物的自然优势，是国家重点商品粮基地和玉米出口基地，素有东北粮仓之称。长春市旅游景点有伪满皇宫“八大

15、部”及净月潭、松花湖等国家重点风景名胜区。u 长春市现辖六区，即南关区、宽城区、朝阳区、二道区、绿园区、双阳区、九台市、榆树市、农安县、德惠市。全市总面积约18800平方千米。全市总人口约712万，其中市辖区人口约303.9万人，非农业人口为228万人；各县市人口约408万，非农业人口为72万。长春市城镇单位从业人员91.9万人，在岗职工平均年工资为12869元。u 长春市的工业已具有相当规模和现代水平，以汽车为龙头，高新技术产业和汽油化工业，连同粮食加工成了长春市四大主导业，使长春工业形成了有自己特色的基础雄厚、门类齐全的工业体系。u 长春市是全国科技、文化中心城市之一，市内有全国闻名的中科

16、院长春光学机械研究所、长春应用化学研究所、吉林大学、东北师范大学等著名院校30余所，各类中等学校60余所，县级以上科研机构100余所，科技力量雄，高等院校众多，是长春对外开放，参与国际交流的一大优势，两年一届的电影节架起了长春走向世界的桥梁。42长春市宏观经济发展概况 4.2.1、综合实力长春市2003年全年实现生产总值13380亿元，比上年增长142%。三产业比重分别为118%、471%和411%。人均生产总值达到18705元。 全市财政收入实现134.8亿元，市本级财政收入62。9亿元，按照城市总体规划的要求，2005年，长春市建成区面积将达到180平方公里，扩建兴隆、富锋和净月三个分区，

17、分别建成以装备制造业为主、以汽车制造及汽车服务业为主和以旅游业及洁净工业为主的新城区。4.2.2、经济结构长春市经济结构战略性调整取得重大成果，经济素质不断提升。三产业占国内生产总值比重由1997年的21.141.537.4调整到11.847.141.1。长春市固定资产投资保持快速增长的好势头。2003年，完成固定资产投资总额389.6亿元，比上年增长21.6%。其中，基本建设投资145亿元，比上年增长20.6%；更新改造投资87.9亿元，增长44.7%,房地产开发投资77.7,增长27.7%。 4.2.3、主导产业2002年，汽车及零部件、食品、光电子信息、生物医药四大主导行业完成工业总产值

18、1055.3亿元，占工业总产值的比重达到87.8%，比上年提高4.1个百分点。2003年，固定资产投资保持了快速增长的好势头。全年完成固定资产投资总额3896亿元，其中，基本建设投资145亿元；房地产开发投资777亿元。2003年长春市金融运行平稳。年末全市金融机构各项存款余额16152亿元。全市金融机构各项贷款余额1296亿元。4.2.4、房地产房地产开发稳步发展。全年完成商品房竣工面积2434万平方米。商品房销售面积1853万平方米，商品房销售额407亿元。商品房空置面积2156万平方米。4.2.5、商贸业2003年，实现社会消费品零售总额4383亿元，比上年增长84。其中：吃的零售额13

19、21亿元；穿的零售额668亿元；用的零售额2394亿元其中，批发零售贸易业零售额3821亿元，比上年增长105，餐饮业零售额556亿元，比上年增长38。市场建设步伐加快。全年新建各类市场14个，各类商品交易市场已发展到384个。其中：消费品市场344个，生产资料市场40个。大型市场的主导地位越来越明显，40个亿元市场全年实现交易额2124亿元，占批零贸易业商品销售总额的300。4.2.6、交通优势长春市地处东北地区腹地东北亚地区经济圈的中心，目前已开辟了39条连通主要城市的国内航线以及汉城、海参崴、仙台等国际航班，每天有100余次列车在长春站始发或停靠，有4条国家级高速公路从市区经过，是东北地

20、区的交通枢纽，可通过航空、铁路、公路构筑立体的交通网络，形成强大的人流、物流和信息社会流，今天的长春已成为联结和辐射东北亚的交通枢纽和经济中心。 上述条件构成了本项目可能落户于长春的政治、经济、地域、交通优势。43长春市商业环境分析4.3.1长春市现有商圈状况长春的商业地产处于市场的待熟区，各商圈的氛围已基本形成，重庆路、站前、红旗街、桂林路、大马路五大商业集聚区开始逐步向中心商贸区转变。站前以国商、华正为核心店，聚集了黑水路、远东、站前地下商城等一批零售店，它们以便利的交通，成为中低档小商品的集散地。桂林路的专业店、专卖店、餐饮业独具特色，形成互为依赖彼此作用的“集客效应”，成为长春市人流最

21、为密集的区域之一。红旗街以欧亚商都、亚细亚、时代服饰等为支撑，与众多餐饮店相呼应，人气呈快速上升趋势。 u 重庆路商贸区u 红旗街时尚商贸区u 永春路传统商贸区u 站前商贸（东）区u 站前商贸（西）区u 桂林路商贸区u 东盛商贸区u 汽车游乐园商贸区表1 长春市主要商业业态圈层分布状况大型零售店(营业面积5000以上)商业街（长度100米商业网点的密度50%）批发市场、物流园区（暂无）（营业面积3000以上）数量营业面积数量营业面积(暂无)数量营业面积(暂无)内圈层待添加的隐藏文字内容222家43.43万16条16个中圈层7家15.4万09个外圈层1家10万015个合计30家68.83万16条

22、 40个 （本表由长春市各区市场办及计经局提供数据汇总而成）表2 长春市各区大型零售店一览表城区零售企业营业面积（）销售额类型宽城区国际商业中心5万29亿元/年百货沃尔玛银座店18万5亿/年超市中兴5万23万/日百货春华地下商场14万2亿/年华正批发2万4亿/年百货远东服装大厦08万长客隆超市太平洋鞋城6万九鼎鞋城3万二道区荣德16万056亿/年超市国贸商都30万07亿/年百货亚泰超市13万2亿/年超市朝阳区长百6万17亿/年百货国贸3万百货恒客隆07万10409亿/年超市沃尔玛19万超市卓展时代15万45亿/年百货东方广场26万停业百货万达购物广场15万百货大洋百货3万百货崇智商城06万3亿

23、/年百货亚细亚百货30万3亿/年百货时代服饰22万3亿/年百货欧亚商都3万110758亿/年百货红旗地下商场百货红旗商场1万2亿/年百货恒客隆（桂林路）1万14734亿/年超市太平洋购物广场064万027亿/年中山世纪联华15万22亿/年超市百盛购物广场5万百货国商友谊店15万3亿/年百货南关区长春一百1万005亿/年百货科文商场07万百货北京华联12万1亿/年超市乐购超市25万超市上海华联2万超市玉瑞国际时装名店173万百货星河湾百货32万22亿/年百货中兴大厦5万3亿/年百货亚泰富苑购物中心45万百货好望角5万3亿/年百货绿园区北京华联18万2亿/年超市天津家世界32万待建百货福乐超市26

24、万17亿/年超市车百大楼3万5亿/年百货欧亚卖场17万5亿/年百货新世纪超市2万超市 4.3.2长春市现有商贸市场状况表2 长春市服装、小商品类市场一览表市场名称市场结构商铺数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（m2）租金（m2/月）税费（元/月户）黑水路批发市场五层柜架小隔间柜台约350098%约28000一 -四层200800五层6080300500远东批发市场（三期）商住楼下二层经营约40098%约10000100150300远东批发市场（一期）商住楼下一层经营约720100%约100002003006001000远东批发市场（二期）商住楼下二层小隔间柜台约130099%约13000

25、100350一年一交200300太平洋鞋城商住楼下小隔间柜台约30097%约70004660一年一交300王府井商业批发中心商业裙搂四层大买场约400正招约12000300350暂免黑水路东兴服装市场商住楼下小隔间约120间正招约400080中东市场A馆一层经钢大棚下小隔间柜台约2200100%约8000070120100200北方市场一层框架小隔间几厅组成约150096%约20000200300包税大马路胶鞋批发市场商住楼下小隔间约22095%约16000临街60100二层均价市场内2540二层均价300800华正服装批发市场商住楼下小隔间柜台约60096%约1000020060010060

26、0长春新世纪批发鞋城六层框架小隔间正招约30000一层90二三层80暂免金大批发市场商住楼下二层经营小隔间正招60%约10000一层80二三层60暂免天元商厦三层框架小隔间约25098%约9000一二层60300三层家具3060300700长春国贸批发市场四层框架小隔间约30096%约120002510060200中东龙兴物流围A座二三楼三层框架小隔间大卖场约60098%约300004060暂免年底永春批发市场三层框架大卖场小隔间约120099%约22000150250180400该类市场经过近几年的发展，部份市场档次有所提高，也形成一定规模，其中批发中、低档商品的市场群集中在火车站、光复路、

27、亚泰大街附近；零售中高档商品的市场以重庆大街、亚细亚大厦、国贸中心、百盛商场、万达商场、长春百货大楼等为主。表4 长春市家居、建材类市场一览表市场名称市场结构商铺数量（约/户）经营状况（招商率）市场面积（m2）租金（m2/月）税费（元/月户）中东市场B馆轻钢大铁棚下大卖场约600100%约5000070100包税中东天宝家居主楼三层框架旁边一层砖混联排约180099%约100000联排4050主楼30100部份包税中东装饰材料市场临街一层铁皮房约7098%约50004080300800四季青广场一层铁皮房联排小隔间约500多以仓库为主90%约2000051250300正阳装饰市场一层联排小隔间

28、约15098%约9000%4070200400中东生产资料市场二层联排小隔间约52096%约400001530 二层均价180440顺风市场二层联排小隔间约400约93%约420001028 二层均价150600中东龙兴物流园B、C座三层框架大卖场约1000约98%约1000004090 暂免太阳城ABC座A五层框架经营BC商住楼下二三层约3000约99%约16000060120一年一交可优惠15%包税长春东环建材批发市场主体一层经钢大框架、附一层小隔间约50约30%约17000大厅2015门市房4050暂免税东泰建材批发市场二层砖混联排小隔间约620（间）十月交房约70000售4000550

29、0二层均价吉盛伟邦家居城五层框架大卖场约25098%约400005070包税永春批发市场三层框架大卖场二、三层约40098%约4400050150包税装饰材料、家具、钢材类似市场多数分布在二道区，市场大都是大钢架结构的临时大卖场。44项目开发的SWOT分析 “东北亚国际采购中心”的策划构思，是基于长春的政治、经济、地域、交通条件优势而提出，符合长春城市总体规划发展战略目标。然而构想能否变成现实，更要看其落地的可能性，投资的可行性，实施的可操作性。影响商业地产开发能否成功的因素很多，但最最关键的第一是“地段”， 第二是“地段” ，第三还是“地段”。这是由商气、人脉规律所决定的。因此项目的选址至关

30、重要。通过与二道区政府的多次接洽，二道区表现出极大的热忱。政府主要领导和相关部门的领导为我们详细介绍情况，陪同深入现场看地，提供相关资料，提出积极建议。有意向将东北亚国际采购中心项目引入二道区，落户长春物流经济开发区。“东北亚国际采购中心”项目能否落户长春物流经济开发区，还需看其是否具备吸纳本项目入住的基本条件。441物流经济开发区现状情况分析 基本情况 长春物流开发区位于长春市二道区北部。辖区内有吉林省唯一陆路口岸-长春东站，占地面积15.5万平方米，48条铁路专用线，是全国53个接点站之一，全省75%的物资都经过这里，交通四通八达，距长平、长哈、长吉高速公路出口1公里，距新建国际机场30公

31、里。二道区东站陆路口岸是全国53个集装箱的接点站，可直接办理进出口物资通关、转关手续，与大连、营口等海港口岸相通，承载国际货物和通港运输能力较强。开发区内现有专业批发市场17个，销售额10亿元以上的有2个企业。区内分布着起重机厂、胶合板厂、石棉制品厂、惠工机械厂、电力扎钢厂、建材公司等大小近百家工厂企业，大面积的企业职工住宅区和几个城乡结合部村屯。由于历史的原因，绝大部分企业难以为继，濒临破产。土地状况 现状为老工业区城乡结合部，既有待破产兼并的工厂，也有居民破旧的危陋房，还有部分村屯菜地。土地分属多个单位，经营管理和经济发展均处于半停滞状态，无法发挥应有的城市功能，亟待进行合理利用和彻底改造

32、。建筑特点 区内主要建筑为上世纪50-6 0年代相继在这里建立的工厂厂房、职工宿舍、农民住宅和部分临时性建筑，多为砖混结构的多层或平房等建筑物，根本不具备符合现代商业要求的建筑特色，需要进行全面商业化升级改造。以符合现代商业的市场化要求。规划定位 随着国家振兴东北老工业基地战略的实施，国家将二道区确立为实施振兴东北老工业基地战略的一个重要组成部分。规划确定物流经济开发区成为长春城市的重点发展方向。通过“退二进三”策略，实现产业结构重组，将不同地域、不同国度的人流、物流、资金流、信息流迅速汇聚。计划5年内，开发区将通过对老工业基地的改造，使传统企业向现代物流发展。在大力引进现代物流的同时，做好集

33、装箱堆场，保税仓库，专业性物流配送中心，逐步完善物流园区各项设施，把园区建成东北地区的专业物流中心，规划园区各组团有：物流批发区；物流综合服务区；物流仓储区；物流企业区；生活服务区；物流加工区；物流发展区。为加速物流经济开发区的调整改造建设，目前由政府各有关职能部门组成的物流经济开发区管理委员会，统一协调指挥物流经济开发区的改造开发建设。物流经济开发区的改造建设，仅仅通过政府创造有利于投资的软硬件环境，还远远不够，必须要引入类似XXX这样量级的大型企业集团进入，引入类似“东北亚国际采购中心”这样具有产业拉动、超大规模的项目，才能吸引大批商家、投资者入住，对二道区经济现状进行整体的彻底改造，真正

34、实现产业结构重组，才能根本改变二道区现居住人口的就业结构和就业环境；随着人流、物流、资金流、信息流的迅速汇聚，才能迅速拉动消费水平的不断提升；只有使各种符合发展规律的现代市场经济元素、业态在此交会、互补，才能在极短的时间内产生几何级数效应，不断推动地区经济的高速发展。442 SWOT分析优势： 长春市二道区及周边地区有传统的商业、物流氛围和成熟市场； 交通便利，易于聚集商气、人脉，有利商圈扩大后的招商引资； 项目符合长春市和二道区城市总体发展规划，利于项目实施； 二道区的发展对高品位的现代商业形态有强烈的社会、市场需求； 市、区两级政府具有强烈的改造需求，具备有利于投资开发的环境条件；劣势：

35、在原有老工业区基础上进行彻底改造，原有产权单位成分复杂，情况各异，并购、安置工作难度大，成本高 拆迁工作量较大，运作周期长，成本高 补偿难度大，开发成本高 城市配套基础设施基本不具备，亟待配套完善 区域经济落后，提升改造后的市场铺位租金、价位不易被商家接受发展机会点： 项目选址地是长春市和二道区已经确立的城市功能新区、新兴商业区、采购物流中心区。项目建设符合城市宏观发展规划。开发恰逢二道区物流经济开发区发展的难得机遇。 二道区现有社会经济总量与未来发展目标存在巨大的发展空间。开发威胁点： 高成本的开发投入、规划要求与宏观地产市场氛围所造成的商业地产与住宅地产价格反差，将加大开发商的投资风险；

36、新型商业业态、现代管理模式、经营交易方式的改变，必然会导致销售及物业管理面临新的挑战，也将加大开发商的投资风险。 由以上分析可以看出，本项目选择在长春市二道区物流经济开发区有利有弊，获利与风险并存。在项目定位准确，策划得当，操作有力，管理到位的条件下，需政府在政策方面给予大力扶持，为开发商和投资者创造宽松的投资环境，将会大大降低开发成本和投资风险，使开发商和投资者看到获利空间。当利大于弊时，项目才可能进入实质性实施操作。45社会经济效益评价 451带动区域经济发展本项目建成后将产生巨大的社会经济效益，设计年交易额100-200亿元，可以解决5万人就业，实现利税10亿元/年以上。增加二道区财政收

37、入、拉动城区整体经济增长、增强城区的集聚和辐射功能，提升城区综合竞争能力，极大地带动区域内及周边相关配套服务产业发展，带动周边土地价值快速提升。 452标志性建筑群本项目建成后将成为未来长春市的一个标志性建筑群，为长春城市景观增添新的亮点，将极大地提升城市形象和品位，提升和巩固二道区在长春城区中的地位，改善投资环境。453推进长春国际化大都市建设 本项目符合长春市的整体城市定位，建成后将成为重要的经济功能区，成为完善长春作为国际化大都市功能的有效载体，促进经济结构和产业结构的调整，促进经济持续发展的支撑力量，推动商贸流通现代化建设，也必将在增强长春市的综合实力，推进长春国际化大都市建设的进程中

38、扮演重要的角色。五、结论与建议51结论 在长春市主城区开发建设大型现代化具有商务办公，商品采购、交易、集散，国际商住区等综合功能的国际采购中心，是时代的需要，发展的需要，全球经济一体化的需要，势在必行 项目开发建设符合长春市城市总体规划 各种业态组合，结构合理 对启动长春新城建设具有至关重要的战略意义 经济效益良好，社会效益突出，项目可行52建议 由市、区政府分级成立项目领导小组及专门管理办事机构，由主要领导挂帅，协调处理项目开发建设过程中涉及到的各种相关问题 报请市政府尽快批准立项，以利于缩短开发周期，尽快培育市场 市政府应在产权并购、拆迁安置、土地出让和相关收费等方面，尽早出台相关优惠政策

39、，改善投资环境，以利于开发商的开发经营 政府应以低廉的价格提供土地给开发商，以利于开发商以低价位高档次物业吸纳企业、厂商等投资者入住 市、区政府尽快处理好项目土地交易前的相关事宜，以利于开发商、 投资者的尽早投入，尽早使项目投入运营 市、区政府应以国际采购中心所占据的城市地位和经济拉动作用，重新修正和调整二道新城区的规划 尽快按总体规划要求，加速基础设施的配套建设上述七条建议，既是开发商对良好投资环境的企盼，更是本项目建议构思能否落户长春市，尽快变为振兴地方经济、富贾一方、利国利民利商三赢之举顺利实现的关键。希望能得到政府的鼎力支持，创造宽松的投资环境，使本项目早日成为长春乃至东北地区一颗璀璨的明星，为长春的经济腾飞注入新的生命力。XXX2006年7月20日