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1、杭州 项目考察成果汇报,2011年2月,总体情况,2011年1月27日，由中铁置业牵头，联合中铁新业公司以及易居克尔瑞杭州公司，对杭州市场具有代表性的优质楼盘进行了为期2天的市场考察，目的在于为余杭临平项目前期定位提供市场决策依据。,中铁新业,中铁置业,易居,考察单位,总体情况,杭州市区,中铁临平项目,1.绿城玉园,2.万科草庄,3.龙湖滟澜山,4.万科公望,此次考察，遴选了杭州市场目前具有代表性的四个楼盘：绿城玉园、万科草庄、龙湖滟澜山、万科公望。,总体情况,城市外围区域：江干、临平、下沙、富阳,品牌开发商：万科、龙湖、绿城,为使本次考察更具针对性，我们抓取了具有以下共性的楼盘进行调查。,均
2、包含舒适性产品：花园洋房、大平层、别墅、舒适三房,市场表现良好：,绿城玉园,地 址：临平南苑街道水景公园以北，东至新丰路、余杭区档案馆售楼处：临平人民大道（余杭大厦1楼）电 话：0571-86225888总建面积：31万容积率：3.1物业类型：高层开发商：绿城房产,绿城玉园拥有绝佳的天然景观资源水景公园，且位于临平副城规划主轴南边临平新城上，距离地铁一号线世纪大道站约600米，距离沪杭高速和沪杭高铁5分钟车程，拥有良好的区位优势和交通资源。项目充分利用了这些优势打造绿城第二代高层精品，结合绿城集团较强的市场品牌效应，成为临平市场上的顶级豪宅。,概述：作为同处临平板块的绿城玉园，占据临平板块的核
3、心区位。,绿城玉园,建筑立面：承袭绿城二代高层的优雅血统，汲取蓝色钱江的时尚大气，西溪诚园的精诚之致等尊贵品质。,绿城玉园,户型：绿城玉园的户型以一梯一户的大平层公寓为主，主力户型在150-200平米。,主力户型：三房及以上主力户型面积：三房（137-160）；四房及以上（177-450）销售单价：20000-26000元/平米（精装修）销售总价：300-1800万/套装修标准：4000元/平米,绿城玉园,营销：绿城玉园项目尚处施工阶段，目前仅在余杭大厦一楼设外接待。,沙盘,签约区,背景墙,控制台,目前该项目由于未设现场接待，受相关条件等的限制，外接待布置略显简陋。考虑到绿城在当地市场的号召力
4、，绿城在售楼案场布置的投入力度不大。,绿城玉园,去化：绿城玉园2010年10月开盘以来，去化率高达90%，市场认可度高。,开盘时间：2010年10月入住时间：2013年12月31日推盘面积：约1.5万平米去化率：90%客户来源：临平区域客户50%杭州市区客户40%其他区域客户10%客户特征：以周边中小私营企业主为主,客户构成比例图：,去化,产品,营销,绿城玉园项目尚处施工阶段，目前仅在余杭大厦一楼设外接待，略显简陋,作为同处临平板块的绿城玉园，占据临平板块的核心区位承袭绿城二代高层的优雅血统，汲取蓝色钱江的时尚大气，西溪诚园的精诚之致等尊贵品质 绿城玉园户型以一梯一户大平层公寓为主，主力户型在
5、150-200平米,绿城玉园,总结：,绿城玉园2010年10月开盘以来，去化率高达90%，市场认可度高,万科草庄,城区：江干区地址：位于机场路和同协路交汇处装修情况：精装板块：城东板块容积率：2.20开发商：杭州东尚置业有限公司建筑类型：高层城铁沿线：1号线物业类别：公寓建筑面积：116000平方米占地面积：37000平方米,概述：位于江干的万科草庄，毗邻草庄公园，项目容积率指标与我司项目有较大借鉴度。,万科草庄，坐落于机场路草庄公园南侧，毗邻城东新城，距武林广场约7公里，是杭州高端城市公寓的代表作品。项目共有9座ARTDECO经典高层建筑，仿若自然生长于草庄公园与园区花园之间。素以“尊重居住
6、者感受”著称的杭州万科，集粹万科二十余年城市公寓营造大成，以电梯宠物提示按钮、玄关自动灯光、电动遮阳帘等更人性化的产品配置，社区管道直饮水系统、强大收纳体系等更实用的生活细节，让建在花园里的高端城市公寓，邂逅独一无二的万科标准，演绎出划时代的人居体验。,建筑立面：经典ARTDECO风格，与景观建造相互融合。,万科草庄,万科草庄,万科草庄,户型：万科草庄主力户型为90平米左右的奢适一房与200平米左右的三房户型。,一房户型,三房户型,主力户型：一房、三房主力户型面积：一房（90）；三房（200）销售单价：21000-23000元/平米（精装修）销售总价：180-500万/套装修标准：5000元/
7、平米,万科草庄,万科草庄,营销：万科草庄售楼处采用米黄色系，给客户油然而生的尊崇感。,售楼处导视,房型灯箱,沙盘,洽谈区,控台,吧台,企业背景墙,机场路人文（尼克松访华）,营销：万科草庄售楼处采用企业文化介绍、区域历史人文介绍等形式，提升项目附加值。,万科草庄,投影幕墙,企业背景墙,背景墙,智能门禁系统,样板房浴缸,万科草庄,样板房厨房,样板房鞋柜,样板房新风系统,样板区建材展示,营销：万科草庄样板房对装修细节的展示详尽，客户深陷体验式营销的环境中。,相关提示信息：电梯宠物提示按钮、玄关自动灯光、电动遮阳帘、中空low-E玻璃、日立中央空调、西门子厨电、科勒洁具、柏丽橱柜、松下新风系统等,去化
8、：全方位的营销体系，结合景观（草庄公园）降低了消费者对地段的抗性，首批房源去化情况良好。,开盘时间：2010年10月推盘面积：约1.5万平米去化率：90%客户来源：江干地缘客户80%其他区域客户20%,万科草庄,客户构成比例图：,去化,产品,营销,万科草庄售楼处采用米黄色系，给客户油然而生的尊崇感万科草庄售楼处采用企业文化介绍、区域历史人文介绍等形式，提升项目附加值万科草庄样板房对装修细节展示详尽，客户深陷体验式营销环境中。,位于江干的万科草庄，毗邻草庄公园，项目容积率指标与我司项目有较大借鉴度承袭经典ARTDECO风格，与景观建造相互融合 万科草庄主力户型为90平米左右的奢适一房与200平米
9、左右的三房户型,总结：,全方位的营销体系，结合景观（草庄公园）降低了消费者对地段的抗性,万科草庄,公望别墅山环水抱，北部深入黄公望森林公园腹地，原生林木、野生鸟类尽收眼底，是修身养性者向往的诗意之居。项目南面富春江支流，江面上漂浮着富阳运动休闲产业主平台东洲岛，它与富阳主城区、城市“小客厅”功能有机组合、构建一流的大型城市综合体。江南第一球会富春山居国际高尔夫俱乐部距本项目约1.5公里。万科公望依托东洲区域大型城市阳台、富春山居高尔夫球场和白鹤乡村俱乐部等配,同时配置超大规模“公望会”双会所，以卓越臻善的配套设施和服务标准，尊荣款待名士望族的奢适生活。,万科公望,概述：万科公望位于富阳黄公望森
10、林公园，周边高端居住氛围、配套成熟。,万科公望,城区：富阳市地址：杭州富阳沿江公路黄公望国家森林公园南麓装修情况：毛坯售楼地址：杭州富阳万科公望森林别墅现场销售展示板块：银湖板块容积率：0.37绿化率：50%物业公司：杭州万科物业服务有限公司物业费：3.90元/月/平方米开发商：富阳万科房地产开发有限公司建筑类型：独栋别墅建筑面积：244000平方米,背景：作为从杭钢收购项目，不足0.4的容积率、周边人文景观资源、自然坡地地形，是万科关注的核心价值。,房型：项目为398-568平米的“L”型独栋别墅，每户均拥有100平米左右的半地下（坡地）室，不计入产证面积，迎合客户“附加值”心理。,D户型,
11、C户型,主力户型：独栋别墅主力户型面积：268（398）-400（568）平米销售单价：约50000元/平米销售总价：1200-2200万/套,注：“（）”内面积为加上地下室不计入建面后的实际使用面积,万科公望,建筑立面：大屋檐，四坡歇山顶式形态，亚洲院落式布局。,万科公望,营销：万科公望案场采用中国元素，昏暗的光线下透露出高端的品质感。,万科公望,未来会所引入“喜士多”,售楼处外立面,售楼处入门玄关,售楼处中庭吊灯,售楼处洽谈区,售楼处吧台,营销：万科公望营销现场突出“景观”（国家公园）+“人文”（富春山居图）。,售楼处小品,电子楼书,沙盘模型,区位模型,万科公望,营销：万科公望样板段景观先
12、行，突出项目卖点。,万科公望,发呆亭,样板房客厅,样板房餐厅,样板段背景墙,样板段景观,样板房主卧,开盘时间：2010年12月入住时间：2012年12月推盘量：约40套去化率：剩一套客户来源：周边富阳客户60%杭州客户30%其他区域客户10%客户特征：以周边中小私营企业主为主,客户构成比例图：,万科公望,去化：项目销售情况良好，目前仅剩一套2200万总价楼王尚未去化，客户主要是周边中小私营业主。,去化,产品,营销,万科公望案场采用中国元素，昏暗的光线下透露出高端的品质感万科公望营销现场突出“景观”（国家公园）+“人文”（富春山居图）万科公望样板段景观先行，突出项目卖点,万科公望位于富阳黄公望森
13、林公园，周边高端居住氛围、配套成熟作为从杭钢收购项目，不足0.4的容积率、周边人文景观资源、自然坡地地形，是万科关注的核心价值项目为398-568平米的“L”型独栋别墅，每户均拥有100平米左右的半地下（坡地）室，不计入产证面积，迎合客户“附加值”心理。大屋檐，四坡歇山顶式形态，亚洲院落式布局,总结：,项目销售情况良好，目前仅剩一套2200万总价楼王尚未去化，客户主要是周边中小私营业主,万科公望,龙湖滟澜山，由叠拼别墅、7层电梯花园洋房、中央公馆、MOCO、五星酒店和20万商业中心规划布局而成；其中7层花园洋房滟澜别苑，130-180的户型面积，丰富的别墅级建筑立面，一梯两户、户型完美，得房率
14、超高，营造热情而质朴浪漫的建筑表情。高层中央公馆滟澜时光，户型有80-120，Art Deco地标建筑地标，首层架空艺廊，超大人性化公共空间。精装观景公寓MOCO，76跃层空间，70年产权，5.8米挑高LOFT跃层空间，赠送约20%面积，拎包即可入住。20万商业中心龙湖天街，结集了近40000美食餐饮、15000国际精品超市、6300五星影院、1000真冰溜冰场等强势进驻。龙湖滟澜山，在园林造景上，龙湖师法自然，引种训化全冠移植大树、五重垂直绿化等独特手法。,概述：龙湖滟澜山作为龙湖地产登录杭州市场第一个项目，为综合体物业。,龙湖滟澜山,龙湖滟澜山,城区：下沙区地址：下沙新城核心金沙湖畔新业北
15、路与上沙路交汇处装修情况：毛坯售楼地址：下沙新城核心金沙湖畔新业北路与上沙路交汇处板块：金沙湖板块容积率：2.80绿化率：30%物业公司：重庆新龙湖物业服务有限公司杭州分公司物业费：2.3元/月/平米，2.9元/月/平米，3.2元/月/平米开发商：杭州龙湖房地产开发有限公司建筑类型：花园洋房、高层、排屋、酒店式公寓、五星级酒店城铁沿线：1号线物业类别：公寓,商住建筑面积：800000平方米占地面积：180000平方米,产品线：龙湖滟澜山产品线丰富，涵盖各层次群的客户。,建筑立面：Art Deco地标建筑地标，首层架空艺廊，超大人性化公共空间。,龙湖滟澜山,龙湖滟澜山,户型：龙湖滟澜山主产品仍是
16、其招牌洋房，此外，本项目考虑到经济利益（用足容积率），打造了部分其他城市不太多见的公寓产品（含跃层）。,洋房145户型,洋房170户型,主力户型：公寓、花园洋房主力户型面积：80-120平米（公寓）；145-170平米（洋房）销售单价：18000元/平米（公寓）；26000元/平米（洋房）销售总价：150-250万/套（公寓）；400-500万/套（洋房）,公寓80户型,MOCO跃层公寓户型,龙湖滟澜山,围挡,营销：售楼处现场沿袭龙湖一贯风格，以鲜艳的色彩在第一时间吸引客户眼球。,售楼处景观,售楼处立面,控台,吧台,海洋球,售楼处草坪,样板房地下一层,样板房花园,龙湖滟澜山,样板段景观,样板房
17、浴室,样板房次卧,样板房主卧,营销：样板房设计遵循景观先行原则，其中一楼户型“赠送”地下室，提高销售收入。,开盘时间：2010年11月入住时间：2012年5月31日推盘面积：约1万平米去化率：95%客户来源：杭州市区客户50%下沙地缘客户40%其他区域客户10%客户特征：杭州改善型,去化：项目销售情况良好，其中公寓产品（跃层moco）已全部售罄，洋房产品也已所剩无几，主要客户为杭州市区的改善性需求。,龙湖滟澜山,客户构成比例图：,去化,产品,营销,售楼处现场沿袭龙湖一贯风格，以鲜艳的色彩在第一时间吸引客户眼球样板房设计遵循景观先行原则，其中一楼户型“赠送”地下室，提高销售收入,龙湖滟澜山作为龙
18、湖地产登录杭州市场第一个项目，为综合体物业龙湖滟澜山产品线丰富，涵盖各层次群的客户Art Deco地标建筑地标，首层架空艺廊，超大人性化公共空间龙湖滟澜山主产品仍是其招牌洋房，此外，本项目考虑到经济利益（用足容积率），打造了部分其他城市不太多见的公寓产品（含跃层）,总结：,项目销售情况良好，其中公寓产品（跃层moco）已全部售罄，洋房产品也已所剩无几，主要客户为杭州市区的改善性需求,龙湖滟澜山,谢 谢THANKS!,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4
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