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1、保险商拿到地产通行证 商业地产风险或抬头 在楼市最严厉调控政策“4?14新政”出台5个月后的关键时刻，保险资金却被允许进入不动产投资领域。今年二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。“最近保险公司咨询投资商业地产的案例明显增多。”一家地产资讯机构人士对记者称，随着上月保险资金进入楼市的政策放宽，最近保险公司在地产投资方面非常积极。在楼市最严厉调控政策出台5个月之后的关键时刻，保险资金却被允许进入不动产投资领域。这让很多人心生疑惑，楼市为何在此时对保险资金开闸，保险资金进入楼市将产生怎样的市场震动？保险资金是不可小觑的资本力量。据称，国内
2、保险公司目前手中可投资资金在2万亿以上。有人甚至问，拥有巨额资金的保险公司会不会是下一个“温州炒房团”？保险商拿到地产“通行证”9月19日晚，瑞安建业发布公告，称已与中国平安签订协议，以7.18亿元的价格出售成都中汇广场项目。这项交易成为不动产向保险资金开放后第一单交易。虽然，中国平安自称，这一物业是考虑未来自身发展需要所购置的自用物业，并非地产投资。9月5日，中国保监会发布保险资金投资不动产暂行办法。这是保险行业首部完整不动产投资办法，觊觎不动产已久的保险商们终于拿到了“通行证”，险资可以名正言顺地进入房地产投资领域了。按照这一办法规定，险企投资不动产的账面余额，不高于公司上季度末总资产的1
3、0%。据统计，今年二季度末，我国保险资金总规模已经达到4.5万亿元，这意味着理论上有4500亿元资金可投向地产领域。一直渴望进入地产领域的保险巨头们，顿时热情高涨。中国人寿高层在中报发布会上表示，目前手中已积累了一批投资项目，只待相关细则出台后实施。而中国太保高层亦在中报发布会表示，在保持基础设施投资优势的同时，积极投入不动产投资。险资曲线入市早已存在“保险资金进入地产领域，不用再遮遮掩掩了。”保险业内人士介绍，在这之前，保险公司就一直关注地产投资，很多公司都通过自用物业的方式曲线进入房地产，不过对外一直都含糊其辞。这种以自用为目的的购买或建设的物业，很多除了自用外，也在依靠出租多余楼层获取租
4、金收益。在北京金融街、上海陆家嘴，矗立着众多这样自有物业形式的保险公司大厦。根据中国不动产研究中心统计数据显示，从2006年到2009年年底，保险公司以自用的名义购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉及房地产投资领域。仅中国人寿在地产投资项目上的花费就已超过百亿元。另据统计，到目前为止，保险公司投入房地产项目的资金已超过325亿元，建筑面积至少有147万平方米。此外，还有保险公司以养老社区的模式进入地产投资领域。今年3月，泰康人寿拿到保监会下发的首张投资养老社区建设的资格书，泰康人寿立刻出资40亿元购买了北京小汤山2000亩地，泰康人寿还将在
5、上海崇明岛建设2000亩的高级养老社区。据称，建成后的养老社区并不采取出售模式，而要长期经营维持盈利。今年4月，合众人寿也与武汉蔡甸区政府达成协议，合众人寿将在蔡甸后管湖建设健康社区项目，项目规划用地规模达5000亩。合众人寿拟投资100亿元，建设总面积160万平方米左右，集健康养生、养老服务为一体的健康产业服务基地。“三不原则”限制炒楼保险资金为何在此时被允许进入房地产投资领域？保险人士称，这主要是出于拓宽保险资金投资渠道的考虑，不仅仅是正对不动产领域，此次同时开放的领域还有PE(私募股权投资)等。一直以来，保险企业投资渠道狭窄问题成险企发展瓶颈。根据公开资料显示，保险企业面临配置资金已从年
6、初的1.5万亿增长到目前的超2万亿。一方面保费快速增长，另一方面股票市场低迷、债券收益率走低的情况下，保险公司投资压力日益显现。在这样的情况下，拓宽保险资金投资渠道也成为行业呼声很高的话题。在最严厉的调控政策出台5个月后，保险资金被放行投资不动产。有人提出担忧，面对保险巨头们在房地产市场的积极布局，庞大的险资队伍进军房地产市场，是否会引起房地产新一轮的冲高？一大型保险公司投资管理人士称，初期不会有太多资金进入商业地产，更不会进入政策重点调控的住宅市场。对于地产行业影响有限。政策也给保险公司限定了严格的范围。此次办法也为保险公司投资不动产的范畴作出明确规定，提出了“三不原则”，即：不得投资或销售
7、商业住宅，不能直接从事房地产开发建设(含一级土地开发)；不得投资设立房地产开发公司或投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)。另外，险资快进快出的炒地行为也被堵截。根据办法，保险资金投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年内不得转让。商业地产风险抬头保险资金的一举一动备受关注。如今，在面临行业调控进一步深入的背景下，“千亿险资即将入场”的说法更是掀起波澜。让业界担忧的是，仅次于银行信贷支持的天量险资放行，是否会引发地产行业乃至调控的变局。已有迹象表明，保险资金正在大量的涌入商业地产市场。这样的情况下，已经有点过热的商业地产市场，会不会在保险资金的推动下面临着可
8、能的风险？今年上半年的一系列调控政策，使投资性需求向商业地产转移；另一方面开发商的战略重点也逐渐向商业地产倾斜。商业地产成为越来越多资金涌向的热门领域，其风险也开始有所暴露。尽管新规明确规定，保险企业不能变相炒地卖地，但商业地产“开闸”后很难完全防止各种方式的曲线进入，这将加大房价调控难度。专家称，房地产领域调控正处于不断加码的关键时刻，对于保险资金进入地产领域尤须谨防其干扰调控成效。(荆楚网)险资激进投资不动产金融服务区全国开花就在被称为被险资投资不动产和PE的两个“开闸令”文件出台后，位于广东的南海金融服务区招商办就不断接到自称为保险公司的咨询土地出让电话。而此前一个月，险企巨头们在全国不
9、断大手笔拿地的消息频频传出。以“金融服务区”、“金融创新服务区”名目下的金融招商在全国呈遍地开花之势。华夏时报记者在广东佛山、东莞、深圳、广州等地的“金融服务区”实地考察获取的种种信息表明：在房地产暴涨背后的逐利和地方政府纷纷打造“金融服务区”、“金融创新产业区”等种种招商引资概念下，大量金融机构纷纷投身其中，在办公大楼、区域运营中心、后援数据中心、区域培训基地等种种名义背后，是金融机构们、各地政府、房地产商们不断上演的房价上涨大戏。对于一轮被称为“史上最严厉”的房地产调控政策来说，在其出台近5个月后放行险资投资不动产，其影响“尚难以乐观预计”。险资激进冲锋号广州大道中301号，新CBD珠江新
10、城对面，一幢金黄色窗户的新型商业写字楼在车水马龙的路边格外惹人注目，红色的“PICC”(中国人保)招牌将这幢近40层高楼衬托得宏伟气派，它就是人保集团广东分公司为自己投资兴建的办公大楼，大厦完工于2007年，记者在现场了解到，除主楼用于人保广分公司办公场所外，另有侧楼为一家大型商务酒店，附属楼则用于正式的对外商务出租。这仅是险企以自建办公室项目等名义进入房地产行业的一个缩影。“PICC”标志的大厦在全国很多城市都可以看到，而在佛山南海区，始建于2006年的广东金融高新技术服务区内，一幢投资额超18亿元、占地约124亩的“PICC南方信息中心”气势磅礴。在开闸令之前，众多险企以自购办公用地、后援
11、中心、培训中心等种种名目纷纷涉足房地产领域，“这早已经是业内公开的秘密”。一保险公司广东区域负责人告诉记者，很多险企已经拿了“大把的土地”，而以中国人寿（601628股吧,行情,资讯,主力买卖）、平安、太保为代表的保险大腕们更是早已经在全国各地“金融服务区”、“金融中心区”展开大面积拿地、大手笔收购或投资建设商业写字楼等诸多“大动作”，甚至这次“开闸令”中禁止的直接投资房地产项目和投资房地产企业股权实际上早已破戒，中国人寿旗下有国寿地产、远洋地产，平安旗下有杭州宋都房地产集团，持股比例都超过20%。“开闸令给了险企名正言顺的信号，大家都不用再遮遮掩掩。”上述业内人士直言，“房价调控难度增加。”
12、从保险行业发展现状而言，放宽保险资金投资渠道是大势所趋，“几乎每次保监会召集的会议上都会有人呼吁要放开险资进入不动产”，按照保险业现有资产规模，以10%投资上限计算理论上有4500亿资金在将来可以进入不动产领域，但实际上，基于新增保费与积压下来未有效运用的资金，保监会高管曾透露有超过1.5万亿的险资面临投资压力。这种背景使得保监会对于险企以各种名义下的曲线路径突破“禁区”采取了迁就态度。事实上，房地产价格的直线上涨让涉足其中的险企饱尝甜头，PICC(中国人保)仅在广州的“一栋人保大厦附属物业出租收入就数千万”，南方某上市险企一年来自租赁商业物业的收入就超过4个亿，而已经准备IPO的泰康更是被同
13、行爆出不断利用其优先获准的投资养老休闲基地资格在北京、上海、三亚、东莞储备大量低价土地。尽管“开闸令”对于险企投资团队、偿付能力、财务指标、净资产规模等提出了较高的资质要求，若严格按照资质要求，“符合条件的没几家”，问题的核心在于“开闸令”能否约束和规范险企，对于已经“生米煮成熟饭”的直接涉足投资房地产项目和房地产企业的股权投资，“反正我是看不到任何约束性条款”，而以中国人寿为代表的险企已经开始辩护，称其不会转让房地产企业股权。“保险在金融行业里面资产规模最小、势力最弱，保监会的目的是让其尽快吃胖做大，缩小与银行证券的差距，进入不动产投资也许是监管层利用的机会。”上述保险人士认为不构成约束性条
14、款的“开闸令”禁区基本“不能拿保险公司怎么样”。政府金融招商推手保险之外，银行、券商们亦纷纷投身其间。招行成为银行界典范，在深圳的招商银行60多层的总部大厦除满足自用外，更有大量地盘出租以获取收入，而其在上海、武汉等建立的信用卡中心亦使得其旁边的附属产业蓬勃兴旺。“本来以资本效率而言，我们更愿意将资金用于贷款，但一些政府的金融招商政策实在是太有吸引力了。”一位银行界人士坦言，据他透露，由于各地政府都在打出“金融服务区”概念招商引资，一些引资心切的地方政府往往竞相开出优惠条件，尤其是区域地理位置相近的，一些早期获得土地的金融机构“几乎是零成本”，这对于即将上市的金融机构而言更是意义重大，“一块在
15、那里晒太阳的土地一旦以资产计入时换来的是资产规模的快速增长与升值，上市就可以多融资。”自2008年，北京、天津等提出建立“金融服务区”概念以来，目前“金融服务区”、“金融创新服务区”已在全国各地遍地开花，如北京就有四个金融服务区。在广东，最近一个月里，就有东莞、广州在内部的金融工作会议上均提出要建设金融服务区。东莞区欲单独拿出1000亩地用于金融招商，而广州则是将现有珠江新城CBD进一步拓展延伸，广州甚至还将其提升到“金融立，国家中心城市则立；金融强，国家中心城市功能则强”的高度。深圳则步伐与版图更为宏大，除了不久前获国务院批准的前海特区将成为以金融为主体的创新服务区之外，还规划了南山深圳湾金融商务区、平湖金融产业基地等重要金融功能区，而原来的蔡屋围金融中心、福田CBD等还要继续完善。此外，珠海也在力推以横琴岛为金融服务中心的招商引资。而这几个金融服务区离“广东省金融高新技术服务区”的直径距离，最近的才不过20公里，在功能定位、招商目标上却都差不多。记者在佛山“广东金融高新技术服务区”现场看到，这块2006年就开始招商的金融服务区，除了PICC的项目基本建设成型外，其他的包括2006年就宣布奠基的友邦亚洲金融中心项目、广发银行30亿投资的项目、中国银监会南方培训中心等，基本上都还只是用围墙围起来的“晒太阳的地皮”。(中国保险网)
