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1、目录,项目地理位置 项目四至及现状 宏观形势及房地产产业利好因素 当地宏观投资环境 当地市场发展态势 酒店板块市场公寓板块市场 主要规划指标 美国HKS规划方案,目录,SWOT分析 项目定位 项目计划 预期投资与收益,项目地理位置,项目位于昆明市一环路内主城核心区，环城西路与西坝路交汇处，东与云南白药厂相接、西临环城西路、北临西坝路，周边氛围较好，客观条件比较优越。项目地块拥有成熟的主干交通网络、距离昆明市四大中心商圈之小西门商业圈约3公里、螺蛳湾商业圈约4公里、昆百大三市街商业圈约3公里。距火车站约4公里、距昆明机场7公里，有多条公交线路，交通条件十分便利。项目周边社区配套完善，医疗、教育、
2、商场、银行、宾馆、餐饮、休闲等设施俱全，居住气氛较浓厚。,1,1,项目位置,项目地理位置,本案,项目四至及现状,东临白药厂厂房,西临环城西路,南临中民合众大厦,北临西坝路,原酒店使用12年之久（其间停业3年），设备设施严重老化，且无中水、楼宇自控、污水处理等系统，不符合国家现行强制规范；酒店咖啡厅钢网架抗击地震能力较弱，具有较大安全隐患；整体品质较低、有损品牌形象。,宏观形势及房地产产业利好因素,2010年以来，“国十一条”、“新国四条”、“新国十条”等一系列调控新政密集发布；2011年，“国八条”、限购令的发布，一线城市房地产市场整体成交量大减，部分区域二手房价格大幅下跌。随着国家一系列的调
3、控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。昆明作为二三线城市，房价还处于一个相对较低的水平，随着新昆明建设和昆明城市化进程的加快，房地产发展正处于上升期。目前昆明的房地产市场正处在一个多方博弈的状态，限购令的执行虽有成效，但楼市均价水平却仍有小幅的上扬。,宏观形势,宏观形势及房地产产业利好因素,产业利好因素,房地产已绑架中国经济中国经济三驾马车出口、消费和投资由于国际金融海啸和中国社会保障体系不健全的缘故，出口和消费十分低迷。而投资部分的基础设施建设又基本完成。所以具有行业带动作用的房地产投资业，成为了中国经济的头号支柱，房地产因为其带动性和不可替代性房地产因为其带动性和不可替代性
4、，“绑架”了中国经济。刚性需求 只要有房地产业就一直会有刚性需求，这个恒古不变的力量也是助推房地产业来年继续向上的重要力量。,宏观形势及房地产产业利好因素,产业利好因素,城市化进程 剩余的农村劳动力从土地上剥离，释放土地价值，继续中国的城市化进程是不可逆的历史进程。不断的城市化就意味着更多的人和更多的城市，也就意味着更多房地产上升力量。通胀预期 在粮食、汽油等生活必需品的轮番上调之后，人们对于通货膨胀的预期十分清晰，因此通胀威胁将极大刺激购房者将资金投向楼市，因为就个人理财而言，房地产被誉为通胀的狙击手。,宏观形势及房地产产业利好因素,产业利好因素,各级地方政府博弈 不可否认的是，由于“转让土
5、地使用权”和地方财政的种种关联，地方政府博弈中央政府政策，也是导致抑制房地产发展不能上下一致，反而利好楼市的重要因素。“大鳄”入侵 随着国家一系列调控的深入，许多大牌地产企业都将开发重心转向二三线城市。就昆明本地而言，万科、保利、碧桂园、龙湖、恒大等大牌地产企业的进驻就是非常明显的佐证。,当地宏观投资环境,2009年昆明市实现生产总值1808.65亿元，同比增长29.77%。是近十年来增长最快的，高于全国平均水平2.7个百分点；2010年昆明市实现地区生产总值(GDP)2120.37亿元，比上年增长14.0%，全市居民消费价格(CPI)比上年上涨4.2%。全市城镇居民人均可支配收入18875.
6、65元，比上年增长14.4%，扣除物价因素，实际涨幅已达到9.8%。目前，昆明市正在建设以“一湖四环”“一湖四片”、“一城四区”为载体，集湖光山色、滇池景观、春城新姿，融人文景色和自然风光于一体的森林式、环保型、园林化、可持续发展的高原湖滨特色生态城市，建设经济景气指数高、文化特色浓、人居环境好、投资环境佳、社会安定和谐的面向东南亚、南亚的区域性国际化城市。,当地市场发展态势,2009年，昆明的房地产市场与全国一样，在危机中迎来最辉煌的一年，全年共成交各类商品房78201套，成交面积为696.47万平方米，成交金额为363.9亿元，全年均价5165元/平方米。最主要是下半年成交强势反弹，使全年
7、成交情况大大超过2008年。2010年是“政策调控年”，从“国十一条”强劲出台，到9月末二次调控，再到11月央行两次上调存款准备金率和省、市相关配套政策也不断出台。昆明楼市经历了与全国相同的一轮又一轮调控。但是在这一年中，楼市交易量虽表现出大幅下滑，然而房价的上涨势头却没有得到有效缓解。全年共成交各类商品房65338套，与2009年相比较下降16.45%，成交面积为451.41万平方米，同比下降35.18%，成交金额为261.54亿元，同比下降28.13%，成交均价为每平方米5793.83元，同比上涨12.17%。新政出台，虽在一定程度上抑制住了投资性需求进入市场，但却并未影响到房价的坚挺，2
8、011年，继2010年一系列调控政策之后，“国八条”、限购令等相继出台，显示了政府继续进行调控的决心。但由于昆明房价由于处于较低水平，虽然限购令控制了市场的成交量，但无法控制房价上升。,当地市场发展态势,酒店板块市场,99世博会后，昆明已建成了200多家酒店，其中星级酒店118家。随着世博会之后来滇旅游者的减少，酒店行业进入了低速发展时期，总体呈现了“供大于求、亏大于盈，退大于进”的危机业态。主要表现在（1）大部分酒店客源不足，住房率较低。（2）酒店之间以恶性降价竞争为主要竞争手段。（3）一些酒店则步履维艰，难以支撑下去，已经倒闭关门或改造为小户型公寓的。（4）酒店硬件质量得不到保证。（5）酒
9、店软件服务质量不高。近年来，随着泰国TCC并购昆明邦克饭店（五星）、樱花酒店（四星）；锦江国际收购锦华大酒店以及2008年“七天”、“如家”知名经济型酒店集团入驻昆明，昆明的酒店业发生了重大的变革，正在进行重新洗牌，形成新的格局，完全不排除高端酒店出租价格上涨的可能。其次，昆明近几年经济快速增长，旅游业进入“旅游二次创业”时期，加之昆明东盟桥头堡战略，将为昆明酒店业注入新的生机。昆明作为面向西南的国际化都市，最缺乏的是国际化高端酒店。目前，泰国TCC并购昆明邦克饭店、樱花酒店也委托洲际进行管理。现一环内五星级酒店房间均价在480元900元之间。,酒店板块市场,公寓板块市场,公寓因其独特的产品魅
10、力和高投资回报的先天优势而获得昆明市场的青睐。自2006年奔腾年代、中城广场试水成功后，昆明相继推出摩玛公寓、兴杰站现代城、顺城、翠湖太龙公寓（最高价32000元/平米）、香宫国际、东陆，每个项目开盘销售都十分火爆，演绎了昆明地产销售市场一个又一个的奇迹。至今为止，小户型公寓仍是昆明市场的最大赢家。小户型公寓因其总价低、配套完善、空间灵活，尤其受广大白领人士及投资客的青睐。小户型楼盘仍然是未来昆明市场的一个发展方向。随着城中村项目的逐渐推出，适合小型办公的MOHO型写字楼将逐渐增多。大型楼盘的小户型产品会更加集中于60-90平米的紧凑型两居到三居，以适合普通家庭居家需求。6090平米的主力小户
11、型，又有良好经营管理的公寓式酒店前景相对看好。,翠湖公园,东风广场,海航酒店,1,2,3,4,5,6,7,主要规划指标,美国HKS规划方案,美国HKS规划方案,美国HKS规划方案,SWOT分析,优势（strength）区位优势：位于昆明市主城一环核心区内，临近昆百大商圈、小西门商圈，具有较高的商业发展空间和较大的增值空间。配套优势：周边医院、学校、购物中心等生活配套设施完善、人口密集，人气较旺，生活氛围浓厚。增值潜力：洲际集团品牌的引入，提升项目价值区位价值和公寓式酒店价值。劣势（weakness）用地为商业用地，使用年限40年，对公寓式酒店销售有一定影响。项目占地面积较小、对项目本身的横向配
12、套建设带来困难。项目区域缺乏优质物业项目和大型购物广场、缺乏有效的产业支持。,SWOT分析,机会（opportunity）昆明作为面向东盟的桥头堡，新昆明的发展和建设给商业、房地产产业带来较大的发展潜力和空间。项目位置醒目，商业发展空间较大。威胁（threat）受国家宏观调控的影响较大。公寓式酒店市场销售活跃，潜在竞争较大。,项目定位,产品定位 项目定位为国际品牌酒店为主、精装修小户型公寓式酒店、精品商业为辅的地标性超高层精品物业，以提升片区城市功能，推动片区产业结构调整。项目酒店为皇冠假日酒店，客房数量300间；酒店以上为精装修小户型公寓式酒店，以60100平米为主力户型；地下一层一部分定位
13、为下沉式休闲精品区，整体项目引入国际顶级酒店管理公司洲际酒店集团进行管理，极大地提升公寓式酒店的价值空间。精装修小户型公寓式酒店目标客户群定位 金领阶层（年薪15万元以上）、富人群体、城市精英及自由职业者，他们追求现代、追求时尚，既有投资二次置业需求，同时也有居住需求，并特别注意品牌和形象，也具备继续投资能力。,项目定位,价格定位 精装修小户型公寓式酒店 整体项目引入国际顶级酒店管理公司洲际酒店集团进行管理，公寓式酒店有较高的价值空间。类比周边最新类似楼盘进行综合素质评估，本项目精装修小户型公寓式酒店销售均价：2000025000元/平方米。洲际皇冠假日酒店 引入洲际皇冠假日品牌，使项目具备了
14、区域的唯一性，并成为昆明第一家新建的洲际皇冠假日酒店。类比昆明一环内五星级酒店（均价在480元768元），本项目洲际皇冠假日酒店出租均价：700900元/间,项目计划,项目计划自2011年1月起总周期42个月，公寓式酒店于2012年12月开盘，整体项目2014年6月底交房。若规划条件取得时间后延则计划相应后延。,项目计划,预期投资与收益,项目总投资成本：132000万元；其中：酒店投资约10.78亿；精装小户型公寓式酒店约2.42亿；整体项目土地单方费用：2277元（补缴土地出让金按4000万元计）；整体项目单方造价：16904元；其中：精装小户型公寓式酒店单方造价：8576元；精装小户型公寓式酒店销售收入：5.15亿元；精装小户型公寓式酒店销售净利润：2.58亿元；酒店投资动态回收期约22年（含建设期）。,
