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1、2010年1月6日,2009年长沙房地产市场年度报告,第一部分:宏观大势第二部分:楼市政策第三部分:城建规划第四部分:土地市场第五部分:房地产市场第六部分:置业特征第七部分:后市预测,2009年，注定是不平凡的一年。整整一年，中国楼市经历着从低迷到重振再到火热再到繁荣的全过程，可堪称是“一月小变，一季中变，全年大逆转”。回顾2009年的长沙楼市，惠民政策频出取消城乡户籍差别、住房公积金新政出台、专项打击囤地炒地；地铁开建、武广拉通，城市建设的步伐越走越快；新房、二手房市场两面开花2009年，中国经济困难的一年，但也是房地产业最辉煌的一年！,前言,宏观大势,中国经济形势变化,中国房地产市场变化,
2、政府应对方式的转变,2008-2009年世界经济和中国经济面临众多困难，中国经济的平稳回升需要刺激房地产市场来带动消费和投资.房地产业为中国经济平稳回升发挥重要作用.据估计，2009年全国一手房销售额约为3.8-4.0万亿元，加上二手房销售总额达到5.7-6.0万亿元；商务部预计全国社会消费品零售总额全年能达到12万亿左右.房屋销售额接近社会消费零售总额的一半，房地产是重要的经济支柱产业.,政策背景,2009年房地产激活之年,2009年在央行信贷开闸以及其他首付、利率等优惠刺激下，全国楼市全面激活，成交量节节攀升。伴随着市场尤其是高端市场的升温，商品住宅价格“涨”声一片。,中国楼市全面激活,市
3、场表现价升量涨,在各类资金来源中，其他资金增长最快，同比增速达69.5%。其中个人按揭贷款达到了惊人的119.7%；国内贷款1-10月总额达到9119亿元，也达到了53%的高速增长。增长速度仅次于其他资金。2010年很难还会继续2009年的天量信贷规模，预计明年房企资金面对的压力相比今年会增大。,信贷放量和销售回暖，为房地产企业积累充足资金,2009年在多项好政策的刺激下，全国商品住宅市场成交量一片大好，重点城市成交量同比上年增幅基本都超过50%，贵阳更是达到了惊人的229%；在成交价格方面，大部分城市都呈现了“价量齐升”的局面，重点城市中仅有贵阳、广州、中山和武汉的成交均价同比下跌。成交均价
4、升幅最明显的是南宁、郑州和西安，涨幅分别达17%、15.2%和13.3%，中部省会城市领涨；相对而言，价格涨幅越大的城市，成交量上升幅度越小。,市场表现,各市商品住宅成交面积大幅拉升，多个城市出现“量价齐升”的局面。,北京：豪宅成交占比逐月上升，从一季度的不足10%市场占比上升至三季度的25%以上。每平方米单价3万元以上的楼盘总销售额从3月的5.61亿元上升到10月的40亿元。上海：2008年单价30000元/平方米的豪宅成交量占整体市场交易量的4%，2009年仅上半年单价40000元/平方米的豪宅成交量就占整体市场成产量的12%。市场普遍对外来通货膨胀存在担忧，更趋向于资产保值的目的增加对豪
5、宅的需求。客户群：一是国内新贵阶层，包括企业家、金融高管、演艺明星；另一类则是“海归”及港澳人士。,热钱进入、购买豪宅保值增值，促使一线城市豪宅市场表现突出,中国经济增长继续朝着企稳向好的方向发展,国际货币基金组织（IMF）发表世界经济展望报告，预测全球经济2010年将增长3.1%，其中中国增长9.0%。2009年11月，全国制造业采购经理指数（PMI）为55.2%，该指数已连续九个月位于临界点50%以上，表明制造业经济已经触底回升，总体保持平稳回升态势。消费方面，三季度居民消费意愿略有增长，居民投资意愿不断攀升，储蓄意愿有所回落。消费者信心一路走强，显示出消费者对未来经济走势的乐观预期。,全
6、国土地价格稳步增长 房企拿地意愿强烈,数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统,09年1-11月10重点城市住宅用地溢价水平变化情况,2009年1-11月，10重点城市中，除了北京、深圳之外，其他8个城市住宅用地累计成交量同比增加。其中，天津住宅用地累计成交量超过2000万平方米，同比增加94%，成交量位居各大城市之首。溢价水平全部超过去年同期水平。上海、广州平均溢价水平均超过100%；北京、深圳、杭州、南京的平均溢价水平较为相近，集中在50%附近；成都、重庆、武汉等二线城市平均溢价水平分布在20%-30%之间。,房产巨头拿地大战愈演愈烈，二线城市大举圈地,数据表示,今年17月
7、,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企新增土地储备逐月放量,其中在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%;而在一线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。,地产龙头二线城市大举圈地,其中，万科今年新增的土地项目绝大部分位于二线城市。除万科以外,万达、华润置地等房产企业也出于成本收益等因素的考虑,偏向于选择土地成本低、开发潜力大的二线城市作为新增土地的重点区域。如华润置地今年分别在合肥、福州、常州等20多个城市拿下不少大地块,但绝大多数位于二线城市,拿地成本相对低廉。,中央严厉遏制房地产投机现象，为防开
8、发商囤地、炒地，以后拿地首付不低于50%,政府态度：12月14日，国务院发布“国四条”，房产调控从“抑制”转为“遏制”二手房交易：12月14日，个人住房转让营业税征免时限，由2年恢复到了原来的5年。土地交易：12月17日，土地出让金首付款不得低于“50%”二套房贷款：12月21日，“二次房贷首付比例或提高至五成”首套房利率：11月11日，“银监会要求收紧房贷 各行拟中止七折利率政策”,在房地产快速回暖的同时，房价和炒房投机行为也在一些城市中快速上涨,引起了中央高度重视，年底楼市调控措施陆续出台。,从抑制到遏制，2010年房产调控措施或将继续出台,2007年，中央出台系列政策调控过热的楼市200
9、8年，为应对金融危机，扩大内需提振经济，中央又为楼市“松绑”。而今，“抑制通胀，促进楼市健康发展”的大背景下，中央再次加大调控力度。,“通胀压力、高房价、人民币升值、国际热钱大量涌入”，09年的中国楼市火热程度，似乎更甚于两年前。然而，想真正做到“遏制房价”，简单地调整下二手营业税、土地出让金首付等，显然是不够的。对于即将到来的2010年，政府必将继续加大调控力度，调整范围极有可能从“二套房贷”、“加息”、“物业税征收”等几大方面入手。,房地产行业政策,全国楼市政策,长沙地方政策,2010年房地产政策下半年存在较大变数,随着全球经济复苏日益明朗，未来世界主要经济体和中国经济刺激政策将逐步退出。
10、通货膨胀压力的加大，信贷政策将逐步收紧。随着资产价格的上涨，特别是房地产价格的过快上涨将再度引起中央的关注。当然，政策仍将保持连贯性，政策的微调预计对市场的影响较小。,2009年经济任务保增长，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策。,2009年工作首要任务：保增长 经济工作五大重点：1、加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策 2、巩固和发展农业农村经济好形势 3、加快发展方式转变，推进经济结构的战略性调整 4、深化改革开放，完善有利于科学发展的体制机制 5、着力解决涉及群众利益的难点、热点问题，切实维护社会稳定需求方面：保障民生、扩大内需 投资方面：转变发展方式和结构调整
11、 为防止我国经济下滑失控，中央已经出台了一系列刺激经济措施。包括4万亿经济刺激方案、10大刺激经济措施、10大行业振兴规划。,政策背景,在宽松的货币政策下，2009年1-11月份人民币各项贷款增加9.21亿元，同比多增5.06万亿元，大幅增长121%。2009年11月末，广义货币供应量（M2）余额为59.46万亿元，同比增长29.74%，增幅比上半年末高11.92个百分点，比上月末高0.23个百分点。狭义货币供应量（M1）余额为21.25万亿元，同比增长34.63%，增幅比上月末高2.60个百分点。尽管11月贷款低于去年同期的4700亿，但M2增速继续上升至29.7%，未出现拐点；M1增速进一
12、步提升2.6个百分点至34.6%，创历史新高，与M2的剪刀差扩大，显示资金加速活期化。,宽松货币政策-货币信贷投放量大幅增长,08年末，减免税费、两个月内三次降息等等一系列救市政策刺激刚性需求（首次置业与换房需求）各大银行逐步放宽二次置业贷款限制，政策松绑得到实质的体现。,政策背景,保增长，2009年房地产担起扩大内需重任,09年购买首套房可享受首付两成和房贷30%优惠（7折利率）二手房营业税减免期从5年缩为2年 土地出让金可以分期付款等刺激型政策引擎 加上开发商的降价促销力度，加速了楼市回暖。,具体政策节点,在大基调为政策适度松绑的09年，下半年政策的“紧”更多的是抑制房价的警示作用，其象征
13、意义大于实际作用。,警示,VS,09年政策特征：年初松、年末紧,五月份各大城市“地王”频现，为防止各地囤积土地，各部委分别采用了多种手段进行调控，使得2009年成为土地调控年，而地方则表现出更为宽松的姿态。,VS,09年政策特征：中央紧、地方松,促进,从国房景气指数走势来看，房地产已经快速走出寒冬，中央经济工作会议定调明年宏观基本面，是稳回升，促结构。但针对房价上涨过快，中央积极对土地交易、二手房交易等关键性节点采取了针对性的措施。因此房地产政策趋紧将是明年重要动向。,数据来源：国家统计局,房地产政策趋紧将是明年重要动向,房地产政策小结,2009年，在政策松绑的环境下，房地产市场价升量涨，是继
14、07年之后又一个大丰收年，连同豪宅市场一并火热；房地产业成功地担负起扩内需的重任，为中国经济平稳回升发挥重要作用。,长沙市经济运行与城市规划发展情况,长沙经济逆势而上，实现超越,从长沙市各项经济指标来看，长沙市经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长为长沙房地产发展提供良好的基础。1、2009年1-9月份长沙地区生产总值为23258852万元，人均生产总值为36989元；2、固定资产投资快速增长为长沙城市扩张提供有力保障，房地产开发和城市规划建设如火如荼；3、09年人均城市居民收入达到16836元；4、据市经委快报数据显示，10月止完成全社会工业总产值3084.50亿元，同比增长19.2%
15、，完成规模以上工业总产值2597.52亿元，增长20.0%。，工业占全市经济总量42.2%。长沙工业跃居全国第8，规模工业总量排名提4位。在工业经济的强劲拉动下，长沙在全国35个中心城市中GDP的排位也从第17位前移至第14位。,总体规划方向,形成“一主两次四组团”的城市布局:“一主”指中心城区。“两次”指河西新城和星马新城“四组团”暮云、捞霞、高星、含浦“十一五”规划重点开发区域：河西新城星马新城一洲两岸城南新区暮云、捞霞、高星、含浦四大组团,长沙城市与区域规划发展态势,中央和省在长重大基本建设项目,共计22项，总投资518.5亿元，2009年计划投资156亿元，占重大项目年度计划总投资的1
16、1%；,基本建设项目：(一)安居工程：三角洲整体开发项目、东牌楼旧城改造项目、南湖片区北部（金外滩）棚改、中山西路棚户区改造（湘江明珠）、桐梓坡大板房改造、金谷赤岗冲棚户区改造等项目建设为重点（二）畅通工程 重点实施长株潭城际轨道交通、武广铁路客运专线、四个过江通道、十条主干道、五座桥梁、“一区四片”路网和内五区路网建设项目等。（三）文化工程 两馆一厅、长沙市青少年宫等续建项目建设，湘江客运中心、长沙文化产业园、先导区湖南文化艺术产业示范基地等项目的建设（四）重大片区建设 主要包括武广片、南湖片、滨江新城片等三大片区和农村土地整理,2009年是城市基础建设突飞猛进的一年,2009-2011年，
17、长沙市二环以内棚改面积将超过600万平方米，一共涉及109个棚改项目，三年之内全部要改造完毕。其中，2009年、2010年、2011年三年棚改项目分别是33个、24个、52个，涉及拆迁面积分别为约200万平方米、148万平方米、288万平方米，总面积约730万。改造范围包括湘江大道以东，东二环线以西，浏阳河北段以南，南二环线以北地区和湘江西岸沿江地区，以及长沙市政府确定的其他地区。其中2009年总投资166亿元，启动了33个棚户区，涉及居民近5万户，重点项目24个，完成市属企业危旧房屋改造拆除4000户，完成6000户货币补贴凭证的发放。目前已开工建设项目共19个，中山西路、朝阳一村、东牌楼、
18、长沙三角洲、金谷（赤岗冲）、南湖片、滨江新城、桐梓坡大板房、望月湖旧城等一批棚户区等。,根据中共长沙市委会市政府关于安居工程和棚改工作实施意见，2012年末将达到人均35的小康居住水平目标,南湖片区是长沙市今年最大的棚户区之一，约聚集有3万棚户居民。,棚户区的改造，不仅仅是老城区价值的提升，更为楼市带来大量的被迫性刚性置业需求。,旧城棚户区改造释放强大需求,长沙市轨道交通工程：2号线已于2009年9月启动建设，部分地铁站已相继动工预计五年后建成通车；1号线一期工程地质初勘12月26日全面启动,初勘为期一个月。另外，1号线一期工程取消了曾备受市民关注的伍家岭站与黑石铺路站，新增了新河三角洲站、人
19、民路站、南湖路站、时代阳光大道站和披塘路站。过江通道：2009年主要建设湘江大道浏阳河隧道，劳动路湘江隧道，开展营盘路湘江隧道和人民路湘江隧道的前期工作，营盘路湘江隧道已于2009年9月动工建设。预计到2012年元月建成。,轨道交通与过江隧道等重点交通工程，将会快速提升城市化率,武广高速铁路12月26日正式开通运营12月26日，武广客运专线全线正式通车，列车运行时速达350公里，千里财富之旅全面开启，鄂、湘、粤三省昂首挺进“三小时经济圈”。依托武广新长沙站形成的武广新城，未来规划居住人口将达到37万。目前，雨花区已完成了站前广场等21个配套项目拆迁，累计腾地4000亩，与拆迁建设同步推进的是，
20、武广新城配套项目用地将面向“长三角”地区招商，未来“四横两纵一轴一环”的配套路网格局已初显雏形。,今年9月，武广新城专题招商活动将在杭州举行，雨花区捧出武广新城5000余亩配套项目用地，面向“长三角”地区招商。据悉，武广新城的长沙站南北楼、长沙站西广场地下商业项目、杜花路国际商业中心以及磨盘洲、潭阳洲主题乐园项目等，将成为“长三角”资本追逐的热点，预计武广新城项目投资将超过50亿元。,随着武广客运专线的全线通车，这一中部地区商务交通枢纽将在雨花区崛起,70个城建项目年底竣工,市政府2009年安排城建重点工程建设项目102个（未含先导区47个项目），年度计划投资182.1亿元;已开工项目78个，
21、完成投资128.5亿元，占年度计划投资的71%;预计年底前将有70个项目竣工。加之南湖、滨江、武广三大片区土地整理，全年将完成城建重点工程建设投资180亿元左右，相对2008年可净增投资50亿元。其中，“一洲两岸”项目已完成投资40.9亿元，占年度计划投资的78%。而位于新河三角洲片区内，计划于2009年竣工的“两馆一厅”工程，由于要配合开福区北部新城的开发进度，只得放慢脚步延迟交工。目前，音乐厅年内完成封顶，博物馆、图书馆刚刚完成主体结构。此外，湘江大道南段景观工程、潇湘大道北段风光带景观工程、橘子洲风景区、滨江大道、湘江大道三角洲段、浏阳河隧道、五合垸段、经开区段、戴家河段、潇湘南大道目前
22、已基本完工。,音乐厅,图书馆,博物馆,滨江开发主要包括滨江新城、南湖新城、新河三角洲三大片区,南湖新城片区未来将有较大量的江景房开发，河西滨江新城沿江将主要是商业商务绿化等用地，新河三角洲沿江将有大量气势恢弘的商务、商业、豪宅建设。,一线临江规划为：商业金融、行政办公、文化娱乐、公园绿化等，,沿江主要布置绿化与居住用地,一江两岸建设,长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。长沙城市建设如火如荼，良好的城市投资环境可谓筑巢引凤，会吸引更多实力投资商来长投资，也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。,长沙经济态势小结,城市经济运行与规划小结,长
23、沙市一级市场情况,土地市场分析数据仅统计正常招拍挂而流通的情况，不考虑通过其他途径成交的土地情况,今年土地供应量的减少，导致交易量急剧下滑,09年1-11月长沙土地成交2954.07亩，成交土地建筑面积492.93万平方米；流拍土地共6宗，天心、雨花各占2宗，岳麓、开福各占一宗，总面积达171.22亩。由于受到08年世界金融危机以及土地政策、土地供应量等方面影响，09年开发商拿地热情普遍下降，趋于谨慎；土地成交面积相比历年来说，成交量大幅减少。,数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地,望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。,09年土地交易量以望城
24、县最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是开福区和雨花区，交易量分别为475.3亩和434.8亩。随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将成为近几年的主要开发对象。由于旧城改造是今年政府重点打造的项目之一，因此对于中心滨江地块的开发和建设，也将成为未来一年长沙的重中之重。,数据来源：长沙市国土资源局。以上数据不含工业用地,河西、南城做为重点开发对象，中心板块成交量小,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,城市用地持续向四周扩张，中心城 区土地成交量小，土地成交集中在河西，其他周边区域土地成交以星沙、南
25、城较大.中心城区交易量最少才11.72亩，成交量最大的为河西，为650.22 亩，其次是南城，交易量为261.23，居第三的是星河，成交量为134.5亩。,成交用地中工业用地占一半，长沙工业前景看好,土地成交以工业用地为主，其中工业用地成交量为2104.23亩，纯住宅用地为877.65亩.商业用地成交量最小，为55.39亩.近年来，长沙着力调整产业布局，发展新兴工业，09年长沙工业用地成交量大增，达到2104.23亩，居土地成交量之首。,数据来源：长沙市国土资源局,09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大,09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，
26、占总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。成交面积以50亩以下小幅地块为主，中小规模集约开发将成为未来土地开发的主流。,数据来源：长沙市国土资源局,城市郊区开发以多层、小高为主，城市中心则以集约型开发为主,成交土地综合容积率区间为1.44-4.0，其中，中心板块容积率最高，星沙板块容积率最低。未来土地开发将以小高层，高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间集中分布在2.0-4.0之间。中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,土地总成交价、溢价合理，开发商理性拿地,随着09年房地产业
27、的升温，住宅与商住的成交总价不断上涨，居历年最高，但由于工业用地的增多，今年土地总成交价却低于07、08年。随着09年总成交价格的下跌，其溢价水平居历年最低，表明市场运转正常，开发商拿地持理性态度。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,中心区土地成交均价远高于其它区域,中心板块商住和住宅成交均价最高，达到436.3万元/亩。东城、南城、北城均价相差不大，商住成交均价在160-213万元/亩之间，住宅成交均价在110-120万元/亩之间。河西板块和星沙板块成交均价相对较低，使得这两区域在价格上更具有竞争优势。,数据来源：长沙市国土资源局（以上数据不含工业用地）,历年住宅与商住用地
28、楼面地价情况,09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/和1395.68元/。,数据来源：长沙市国土资源局,长沙市二级市场情况,Power Design,量,施工面积逐年快速递增，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻,2009年前三季度的施工面积就已经超过2008年全年的25%左右。按照通常在未来3.5年左右开发完毕进行测算，则每年市场供应量将达1500万平方米左右。,数据来源：长沙市房地产研究中心,商品房需求市场火爆，但仍不能逆转长沙供大于求的严峻形势,需求市场火爆：从2009年前11个月的预售与销售数据来看，商品房销售面积已大于预售面积近28%。由于08年的大量余货而缓解了
29、上半年的货源短缺问题：2009年上半年，供应方由于受到08年金融危机的影响，减缓了开发速度，造成上半年市场以消化余货为主，08年商品房批售量减去销售量，尚余下550万平米左右货量。,数据来源：长沙市房地产研究中心,2009年至目前为止批售量加上08年550万方左右的余货，供应量共达1300万平米左右，09年前11个月销售量约962万平米，总体仍然是供大于求。,供应走势自年初至年末，基本呈现上升趋势，尤其是9月之后，各月批售量都非常大,由于受到政府拉动内需、支持房地产发展等政策的影响，长沙楼市从二月份开始逐步回暖，从年初至年末，基本呈现上升趋势；自9月份以后，各月批售量都非常大，尤其是春秋两届房
30、交会前的一个月里，批售量更是达到顶峰。,数据来源：长沙市房地产研究中心,各区供求雨花区仍然是长沙供求大区，开福区发展速度最快,雨花区传统供求大区地位不变，销售量与供应量都位居榜首。开福区供应量与销售量目前已居第二位，是发展最快的区域。根据以上图表可以看出，除岳麓区供求较为平衡以外，其他各行政区，无论是商品房还是商品住宅，均出现了供不应求的现象。,数据来源：长沙市房地产研究中心,Power Design,价,2009年商品房均价快速增长，增长率直追2007年,09年长沙商品房价格上涨幅度较为平稳，前11个月住宅价格同比增长4.28%。长沙楼价自07年开始快速上涨，尤其是07年，增长率达26%。,
31、数据来源：长沙市房地产研究中心,开福区住宅价格涨速最快,开福区住宅价格提升速度是最快的，已由07年及以前的倒数第一位跃居第一位；开福区08年比07年增长了40%，均价位于全市第一。,数据来源：长沙市房地产研究中心,房价收入比情况,按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，目前长沙房价收入比处于合理范畴之内，表明当前房价是消费者完全可以接受的水平。而其它城市房价均大幅超出收入水平。同中部六省会城市的对比可看出，长沙的经济增长水平与房价不对等，未来尚有较大的提升空间。,中部六省会城市房价收入比情况：,处于合理范畴，房价在居民可以接受的水平。,数据来源：长沙市统计信息
32、网,长沙房价,长沙各项经济指标都排在前三位，GDP同比增长6省会城市排在第2位,但住宅价格却排在最末位，从其中的不对称性可看出，长沙的房价尚有很大提升空间。由于供应量的不足，而销量却大副上升，供不应求的不平衡关系是各城市间普遍存在的现象，长沙市虽然也存在供不应求现象，但在中部6省会城市中仅排在第2位。,数据来源：长沙市统计信息网,Power Design,结构,09年住宅结构供求情况,60-90平米的供应量超过120-140平米，成为今年供应量之最。而从销售来看，120-140平米仍然是长沙市需求最为旺盛的面积区间。,数据来源：长沙市房地产研究中心,2009年1-11月产品供销情况,120-1
33、44平米的户型仍然是市场的主流需求，90/70产品的供求失衡现象最为严重,2008年2009年11月产品供销情况,受90/70政策限制，小户型供应量剧增，但从市场接受度来看，由于消费惯性及价格水平的影响，120-144平米的舒适型产品仍然是主流，销售量最大。120-144平米的户型是所有户型中供求最均衡的，其它区间面积均供大于求。预计短期内此段区间面积产品的市场需求量仍然是最大的。但从长远来看，由于价格的不断升高，紧凑型产品的需求比例会慢慢提升。,数据来源：长沙市房地产研究中心,历年户型结构供求趋势,无论从目前供销结构比或是供销比例缩减幅度来看，挖掘空间最大的仍然是120-144平米区间内。从
34、产品结构看，由于目前房价收入比尚属合理，120-140平米的舒适型产品仍然是市场需求主流。预计随着婚房、棚改等刚性需求增大，以及城市化率提升等因素，紧凑型产品的需求会增大。,120-144平米仍然是挖掘空间相对最大的面积区间,数据来源：长沙市房地产研究中心,长沙房地产市场受大势影响，2009年量价齐升，住宅销售市场火热。然而供大于求的大形势严峻，潜在供应量巨大，这一特征将会减慢长沙商品房价格增长速度。从产品结构看，由于目前房价收入比尚属合理，120-140平米的舒适型产品仍然是市场需求主流，预计随着婚房、棚改等刚性需求增大，以及城市化率提升等因素，紧凑型产品的需求会增大。,长沙经济态势小结,2
35、009年房地产市场小结,Power Design,区域市场,城市主要板块的划分与资源分布,注：板块划分打破房地产局统计范畴，将星沙、望城局部地带纳入分析范围,长沙市通常以东、南、西、北、中对长沙的房地产市场作区域划分，近两年，随着城市迅速扩张，土地供应分散，这五个大区域中又衍生出不少各具开发特点的小板块，大致情况如下：,金星北路,市府麓谷,麓南含浦,芙蓉北,中心,南城省府,金鹰月湖,尚东,体育新城,经开星沙,北,中,南,东,西,09年各板块主要代表性楼盘,郡原广场,恒大华府,东方大院,保利麓谷林语,旭辉藏郡,阳光100,米兰春天,曙光泊岸,双湾国际,湘江世纪城,万国城,南山苏迪亚诺,恒大名都,
36、藏珑,月湖阑庭,威尔士春天,五一大道202,长沙之芯,华盛新外滩,金烨融府,摩天一号,书院观邸,金域南外滩,锦湘国际星城,融科檀香山,茂华国际湘,东玺门,星城映像,新城新世界,万科金域蓝湾,万科西街庭院,世嘉国际华城,嘉宇盛世华章,宜居莱茵城,华润凤凰城,恒基凯旋门,蝴蝶谷,方略萧邦,长沙奥林匹克花园,星城荣域,博林金谷,各板块项目上、下半年价格情况,各板块项目上、下半年价格情况,通过今年上、下半年与去年12月的均价相比较，各板块价格都有较大幅度的增长；其中以河西、体育新城、中心片区、省府南城涨幅最为明显。,数据说明：此次均价区间统计不包含洋房、别墅物业；各板块上、下半年价格，均取自该片区在售
37、项目的整体销售均价；以上价格以折后均价为统计标准。,从右图中可看出，体育新城与河西片区的价格增长幅度最为明显，这与“武广客运”及大河西“先导区”的市政规划有着直接密切的关系市中心板块由于双线地铁的贯穿涉入，加上土地资源的稀缺性及江景项目的开发，使该区域的价格在下半年上涨迅速，可谓“寸土寸金”除以上几大板块之外，星沙板块价格上涨幅度也非常明显，个别项目甚至相当于市区价格。,与去年相比，各板块今年的价格变化,09年下半年均价,3300-4000,4000-5000,4000-5000,3000-4000,4400-5500,5000-7000,4500-5000,3500-4800,4000-60
38、00,4400-7000,“四区一线”物业涨幅最大,2009年，全市十大版块的房屋销售价格与去年年底相比，均有大幅上涨，其中以中心区版块、体育新城版块、南城省府版块、河西先导区、以及地铁沿线物业涨幅最为明显。,省府南城,体育新城,地铁物业,中心板块,河西先导,市府麓谷、体育新城、省府南城、地铁物业成为今年长沙的置业热点,依托长株潭经济一体化、大河西先导区、地铁建设、武广客运等多重市政规划效应迭加，使地市州来长置业、投资者等综合置业者不断增加。因此，市府麓谷板块、体育新城板块、南城省府板块以及地铁沿线物业，成为今年里购房者首选的热点置业区域。,体育新城效果图,2009年长沙十大热点项目分析,我们
39、选取出十个09年关注度最高的热点项目，根据其自身不同特点，逐一进行分析；,选取原则,最热销盘（代表项目：湘江世纪城、保利麓谷林语、星城映象、星城荣域等）最具特色（代表项目：恒大名都、恒大华府等）同类物业中价格标杆（代表项目：金科东方大院、融科檀香山）最佳资源（代表项目：藏珑、湘江世纪城）最高性价比（代表项目：龙湾国际、金科东方大院、新城新世界、恒大等）,关键词,项目优势与卖点分析,优势分析(Strengths),优势卖点主要包括：产品附加值、价格、地段、通达性、规模配套、品牌、景观资源等,代表作：新城新世界、融科檀香山、星城映象、星城荣域,热销理由之一：区域价值带动销售,“武广客运专线”带动了
40、体育新城板块的房地产发展，随着其在今年年底的建成通车，使该片区的楼盘变得更加炙手可热，销售价格也是一路看涨。,“省政府南迁”、“融城”战略的实施，直接导致城市重心南移。加上交通配套等设施的跟进，南部新城现已初具雏形，未来升值潜力无限。,热销理由之二：景观资源促进销售,代表作：藏珑湖上花园、湘江世纪城,位于湘江、捞刀河、浏阳河交汇处，拥有约6公里长、约60-100米宽的湘江风光带，江景资源无限，土地稀缺性强。,拥有四位一体的景观绿化系统，并与月湖公园融为一体，既利用了公园的景观，小区内部现代灵动的水岸风情园林也是公园的一部分，营造自然闲适的湖滨生活气氛。,热销理由之三：产品高附加值引发销售,代表
41、作：恒大项目、融科檀香山、龙湾国际、金科东方大院,紧凑型产品为主+精装修设计,附送花园、地下室、露台、车库等等，赠送面积大，产品附加值高。如：金科联排164-243户型的最大可利用面积约403-485。,热销理由之四：价格优势有助于销售,代表作：湘江世纪城、恒大项目、星城映象、保利麓谷林语,高价造势，低价开盘保利在开盘前期，对外报价3800-3900，拔高客户心理预期；园林展示后对外均价3600；开盘前天公布折扣及均价3400，减少客户考虑和犹豫的时间。恒大开盘前，一直强调自身品牌、档次，给客户制造高品位楼盘的印象；而价格一直未透露，直到开盘当日宣布合理价格，低于客户心理预期，实现杀客。,低价
42、入市，价格取胜湘江世纪城在08年开盘时，比周边同等楼盘价格低400-500 元/左右；即使是现在，均价仍比其他江景项目优惠得多。星城映象在今年9月开盘时，价格较周边其他项目便宜200元/左右，30万就能买到一个80的两房单位，性价比很高。,客户构成与特征,自住型占绝大比例，其中改善型客户居多，多有私家车,郊区置业已渐成自住型购房者的消费主流,通过分析和对比，发现今年长沙最受购房者关注的典型项目，大多远离市中心，多集中在二环与三环之间的近郊，甚至是远郊的位置上。随着市中心房价的不断攀升，和城市交通建设的不断完善，人们在出行条件日益方便的今天，更趋于选择在近郊区域购房，路程已不再是问题。无论从居住
43、环境还是社区的配套品质，近郊项目的性价比绝不低于市中心，因此，郊区置业已渐成自住型购房者的消费主流。,长沙市三级市场简述,长沙下半年二手房交易量激增，09年成交情况同比大幅度上涨,09年二手房，全市二手房成交面积273.8万，成交金额为67.06亿元，成交套数为28187套，与去年同期相比分别增加59.90%、59.36%、和103.08%；其中住宅成交221.2万，成交金额为51.16亿元，成交套数为26124套，与去年同期相比分别增加115.15%、162.63%和121.73%。导致二手房近期激增的原因首先是首付两成、利率七折、营业税减免等楼市优惠政策年底即将到期；其次是由于新房与二手房
44、的价差越来越大，导致购房者无力承担，继而转战二手房市场。,成交价格与08年相比有所下降，9月政策出台后，单月整体均价呈小幅上涨趋势，波动不大。,09年全市二手房成交均价为2324元/，与08年的2458元/有所下降。降幅为134元/，其中二手房住宅市场成交均价为2206元/，同比上涨16.41%。虽然近期二手房火爆，但短期内的激增改变不了下降的整体趋势。9月政策出台后，单月整体均价呈小幅上涨趋势，波动不大。,供应方：,1、开发商拿地仍然积极，外地发展商来长投资热情不减，但拿地比以前理性，尽量控制成本；2、城市持续外围扩张，供大于求形势严峻，未来几年竞争压力将主要集中于郊区；3、09年下半年开始
45、，楼市回暖，政策显效，造成短期内供不应求的局面，部分开发商开始提价。,1、让二手房市场近期几近疯狂的原因，首先是因为年底一般是购房旺季，今年如果有购房计划的市民，一般都会在第四季度入市；2、其次是首付两成、利率七折、营业税减免等楼市优惠政策年底即将到期，观望了两三个月的消费者看不到房价下跌的可能，又都是刚性需求，都蜂拥入市；3、另外，部分投资者豪赌明年通胀预期，也趁机在楼市有优惠的时候再博一把。,需求方：,小结：由于此前颁布的二手房交易营业税相关优惠措施，将于2010年开始恢复至原来的5年，从而使得不少原来犹豫的买家或卖家，争相追赶搭乘优惠政策的末班车。因此导致年末二手房交易量暴增，住宅价格也
46、随之水涨船高。,消费特征分析,客户分析目的：通过08年与09年的成交客户分析，了解客户在新环境下的客户特征变化，以便为市场提供决策参考；数据来源1：长沙市房地产市场预警预报系统中签约成交客户数据，不含经适等非市场定价房，户藉、年龄、性别等数据均依身份证进行统计。样本量：138439户数据来源2：合富辉煌（湖南）公司09年成交客户数据，样本量：2986户,购房者年龄特征,近两年购房群体年龄结构年轻化趋势明显，特别是25-35岁，由08年38%上升到55.71%。,1、25-35岁是长沙市的购房主力，35-40岁这个年龄段也呈上升趋势；2、25岁以下购房客户呈下降趋势；3、2535岁购房客户上升比
47、例较大。,数据来源：房地产研究中心成交客户,数据来源：合富辉煌（湖南）成交客户,购房者区域特征,数据来源：房地产研究中心成交客户,今年，本市城区和本省外市仍处于置业需求的主导地位，本省外市籍增幅加大，本市城区籍降幅明显。随着城市的不断发展，本省外市籍的置业客群将成为未来长沙购房群的主力军。,随着长株潭城市群建设的整体推进，大河西规划建设的全盘启动，武广高速年底的全线贯通，越来越多的“新长沙人”开始涌入长沙,由于在08下半年本市城区一些潜在的刚性需求集中爆发完，所以在09上半年出现了短期的回落。,成交户型结构及面积,数据来源：长沙房地产研究中心09上半年成交数据,09上半年，全市住宅成交户型主要
48、集中于三房，比例达35.33%，居第一位。位于第二位的则是两房，比例达29.55%。其次是一房。成交面积段主要集中在60-90和120140，与08年总体趋势一致。60-90 和120140占比几乎等同，在未来置业需求中占比最大，高达46.56%，其次为90120，比例达21.96%。,成交分布区域,上半年成交区域主要分布在二环至三环之间的区域，几乎占到总成交量的6成。随着二环以内房价的不断攀升，土地供应量的不断减少，较多知名开发商开始在外围拿地，近郊置业趋势明显。,数据来源：房地产研究中心成交客户,置业需求,换房需求所占比例最大。外地进城置业需求尾随其后，“新长沙人”将会越来越多。购房者仍以
49、自住型为主，自住比例占到整个置业目的的8成；投资型比例呈现上升趋势。,数据来源：房地产研究中心成交客户,数据来源：合富辉煌（湖南）成交客户,客户分析小结,购房群体年轻化趋势明显，25-35岁是长沙市的购房主力，35-40岁这个年龄段也呈上升趋势；“新长沙人”成为置业主力，随着城市的不断发展，本省外市籍的置业客群将成为未来长沙购房群的主力军。住宅成交户型主要集中于三房，成交面积段主要集中在60-90和120-140，与08年的成交总体趋势一致。成交区域主要分布在二环至三环之间的区域，占到总成交量的6成。近郊置业趋势明显。换房需求所占比例最大，仍以自住型为主，自住比例占到整个置业目的的8成。201
50、0年楼市仍将以刚性需求为主。,后市预测,长沙商品房市场预测,宏观经济及政策走向,2010年经济工作重点稳增长、调结构,明年经济工作六大主要任务一、提高宏观调控水平，保持经济平稳较快发展。要处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构、管理通胀预期的关系，巩固和增强经济回升向好势头。要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点。要突出财政政策实施重点，加大对民生领域和社会事业支持保障力度。货币政策要保持连续性和稳定性，增强针对性和灵活性。要密切跟踪国内外经济形势变化，把握好货币信贷增长速度。二、加大经济结构调整力度，提高经济发展质量和效益。要加大国民收入分配调整力度
