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1、 “凤凰耍都”项目方案一、概况1、项目名称凤凰耍都2、地理位置本项目地理位置优越，位于 中心凤凰小区，上临人民街餐饮黄金地段，下接花城中街中小餐饮集中地段，左邻川惠大酒店，右连大梯道、美力娱乐会所、攀枝花影城等休闲中心地带，金江啤酒广场、老盐边烧烤城等饮食广场环绕四周；与凤凰小区、临亚家园、曼哈顿国际商务公寓等高档住宅区紧密相邻。3、项目规模在原建材市场的基础上对现有商铺进行改造，共分为三期进行。一期（2006-12-17）：卖场改造。在日趋激烈的市场竞争下，优质的服务、过硬的产品质量、良好的品牌形象都可以使一个企业离成功更近一步，而良好的形象，不仅是体现在对外宣传上，局部的细节安排更是不能忽
2、视，首先是改变现有的卖场形象，包括门头、地面、内部装修等，力争突出饮食城的特色。（门头改造方案附后）整体改造遵循以下原则进行：一是规划布局要合理，强调整体性；二是设计理念要新，装饰风格要独特，体现“完美舒适即是豪华”这一新理念；三是整体改造要绿色环保，隐蔽工程要完善配套，为卖场整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。水、电改造。在原有水、电基础上进行改造，做到一户一表，抄表到户。招商。针对耍都的初步定位凤凰休闲、美食、娱乐新锐地带，建议采取一些主动出击的招商方式，可以更好的吸引经营户。一是根据攀枝花的实际，推出羊肉、狗肉汤锅系列，盐边烧烤、雅江鱼等具有地方特色的菜品进驻，并给予
3、前期进入的商家一定优惠政策，给经营者增强入驻的信心，从而有力的促进招商。二是针对目前人气不足，卖场消沉的状况，为达到带动人气，实行“客户领袖”奖励计划。凡已入驻的客户若能带动其他客户前来入驻并成交，按所规定的标准奖励“领袖客户”，如：按所租商铺租金的2%作为优惠奖励或其他形式。三是采取直邮（DM）策略。针对目标客户，通过邮政或直接安排人员上门向各商家派发招商传单、海报等资料给客户，达到目标客户人人皆知的效果。四是设置招商部，安排专职招商人员，负责客户咨询、项目介绍、初签合同等一系列问题。二期（2006-12-30）：区域划分。在一期基础是上对整个卖场进行功能分区，划分好小吃区、中餐区、火锅区、
4、烧烤区、休闲品茗区、娱乐区等，针对各分区的经营要求进行卖场改造。经营标准。制定一系列入驻商户经营规范要求，包括要求经营户按照国家有关规定作好排烟、排水管道的处理，作好操作间店堂内外保洁规范等内容。设施改造。主要包括用外墙漆对现有墙面粉刷、将现有通道改造成为休闲步行街、修建专用排污道、修建垃圾投放点、对每个门面的店招进行统一尺寸设置等内容。三期（2006-2-10）：对二楼进行改造，主要引入茶楼等休闲娱乐项目。二、现状 现有建筑面积约13000余平方米，由A、B、C、综合大楼四个部份组成，有商铺2179间，营业面积约8000余平方米，其中三四楼为商务公寓。项目区域内水、电设施完备，并配有专用停车
5、场、农贸市场等配套设施。三、项目建设必要性1、历史及现状为了安置凤凰社区农转非居民，同时考虑到当时市区无专业建材市场，由凤凰社区居委会牵头修建了凤凰建材市场。随着元亨建材市场、博美华龙建材城的兴建，仓储式、卖场式先进经营模式引入行业,同时新兴市场推出半年以上零租金、无税收等营销策略，导致凤凰建材市场内商家纷纷撤离市场。2、改建必要性在市场经营消退情况下，市场经营户情绪极不稳定，纷纷要求对市场从新进行定位。结合市场地理位置优越、周边居民消费能力较强、流动人口较多、餐饮氛围浓等有利因素和目前在市区尚无规模性、全季候的美食娱乐场所因素，考虑对现有市场进行改造，在原由的基础上将市场改造成为集餐饮、休闲
6、、娱乐为一体的消费中心。3、改建的现实基础市场整体构建为框架结构，便于实现多种改造；店面装修较规范，可以直接改造成为餐饮店面；原有水、电等设施完备，稍加改造则可使用；市场配套设施完整，有专用停车场，可满足消费者泊车需求；交通便利，社区巴士、公交6路、64路、中巴车等公交站点距市场仅100米，市场周边有常住人口约5万人，流动人口约3.5万人，群体消费能力强。四、项目定位1、项目定位的优劣势分析项目优势：区位：项目位于攀枝花大道核心地段、紧临凤凰小区、川汇大酒店和临亚广场，地理位置昭示性强；交通：攀枝花大道贯通东南，滨江大道、大河中路等环绕四周，交通便捷；规划：项目是东区政府规划的休闲美食城所在地
7、，能够形成很强的市场聚集效应；定位：凤凰耍都的市场定位，集美食、休闲、娱乐等为一体，将倍受现代消费者关注；人气：凤凰耍都四周聚集了攀枝花最具消费力的消费人群，利于凤凰耍都未来的发展；管理：专业市场统一管理，相对于原有娱乐美食消费氛围的形成仅依靠市场的调节、由经营者自发形成更具科学性和合理性。项目劣势：凤凰耍都尚未展开市场攻势，东区及周边区县的影响力不够；由于原有建材商撤走后门头广告及市场整体广告尚未更换，对美食城市场氛围形成了一定的冲淡作用。2、市场机会：目前在东区没有一个完善的休闲娱乐场所，而一些经营商户规模小，分布零散，不易形成市场规模；现有东区的几家啤酒广场不能满足攀枝花市消费人群的现代
8、消费需求和庞大的市场容量；现有东区的几家啤酒广场由于环境和地理位置不能满足攀枝花市民在冬季的消费；对于美食娱乐个体经营户来说，凤凰耍都相对于周边的区域具有很强的共荣价值和聚集效应。3、定位的优势政府支持，树立项目独特的市场形象；低投入，可以让商户回避市场风险，坚定入住信心，提升项目市场竞争力，增强入住商户热度，统一的市场经营管理迅速带动区域市场；深厚的市场容量：市区聚集了攀枝花市最具消费力的人群，从而形成了一个庞大的消费市场；集中休闲娱乐中心的市场空缺：目前东区美食分布零散，不形成市场气候，仅有的几家场所不能满足市区人群的消费需求，本项目有很大的发展空间；凤凰耍都前景不可限量：凤凰耍都地段位置
9、和交通条件十分理想，具有川汇大酒店及周边娱乐场所带动，为美食城聚集人气。4、目标客户群的定位根据市场调查，初步这次招商宣传的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户。隐性目标客户群：被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换行业的商户。显性目标客户群：经营本区美食娱乐发展前景的其它地区的经营者；本区域的美食娱乐经营者；经营特色餐饮和经营娱乐休闲的加盟者或连锁店。五、项目建设保障措施设立方案制定组、招商引资组、安全保卫组、后勤保障组、综合协调组5个工作小组开展工作。对各小组进行责任分工，做到在项目实施期间内各小组各司其职、相互配合、共同参与、通力合作，确保项目建设按时、按质、节约
10、、高效运行，具体如下：1、方案制定组组长 成员 职责：负责制定整个项目的方案制订；图片、文字、图像的宣传报道工作；负责项目的氛围营造、宣传造势；负责项目招商策划书的制定；负责项目内商铺门头的广告宣传以及整体广告宣传的监督工作；负责开业后一系列活动的推出。2、招商组组长 成员 职责：负责前期对外招商宣传工作；并负责到周边区县向美食经营者宣传本项目的优越性和长远性，吸引美食经营者入驻；负责负责制定招商政策、合作方式、合同文本的制定；负责制订公司业务谈判程序及组织实施；负责各项业务合同的保管、查询、建立合同档案；负责各项业务合同的签订、变更、执行、终止；负责入驻商户的优化管理；负责商铺装修、形象整改
11、的监督、协调；负责大型促销活动方案和措施的落实和协调。3、安全保卫组组长 成员 职责：负责市场内各项安全、保卫工作；协调指导各商铺做好防火、防盗及外来车辆的管理等治安保卫工作和市场周边环境综合整治工作；协调处理市场内不安定事端和突发事件，开展商家安全教育，维护市场稳定，发现特殊事件及时向上级有关领导汇报。加强对值班人员和安全保卫人员值班到岗情况的检查。4、后勤保障组组长 成员 职责：代表投资者对后勤服务进行宏观管理，制定后勤服务管理与资产管理各项规章制度，并组织实施与检查；按合同对入驻商户的服务、管理、经营予以监督检查；负责同爱卫会、供电、供水、城建、环保、防疫、市区政府及街道办事处等有关部门
12、的工作协调；负责市场购置专项的立项、审批、购置、验收等各项工作；负责市场维修专项的立项、审批、招标、施工、监理、预决算、验收等项工作；供水、供暖、城建、环保、防疫、省市区政府及街道办事处等有关部门的工作协调；负责市场内房屋出租费用收缴工作。5、综合协调组组长： 成员： 职责：负责协调在项目改造后的工商、税务、卫生等部门的证照办理工作；负责市场改建方案实施过程中的组织协调工作；负责组织领导小组的各项活动；负责有关资料的收集、整理及联络工作。六、营销推广策略 根据本项目所在区域的现状及项目自身特点，我们在有效控制广告宣传费用的同时，将采用针对性的宣传策略，加大广告宣传力度，使整个项目的宣传策略与招
13、租策略紧密配合，从而达到入驻商户爆满的效果。（一）、媒体资源 作为是在东区政府各级领导的关怀下诞生的凤凰耍都，参与本次报道的媒体覆盖了攀枝花所有具有影响力的媒体。具体媒体资源如下： 电视媒体：攀枝花电视台、攀枝花有线电视台、攀钢电视台 报纸杂志：攀枝花日报、攀枝花晚报、攀钢日报、攀枝花广播电视报等 广播电台：攀枝花人民广播电台 网络媒体：攀枝花市公众信息网、攀枝花市东区公众信息网、天府美食网等待添加的隐藏文字内容1造势：领导小组将通过现场招商横幅、户外广告牌、活动海报、DM单、刀旗、等广告形式，进行强大的宣传攻势，同时还将在攀枝花日报、攀枝花晚报、攀钢日报、攀枝花电视台、攀枝花有线电视台、攀钢
14、电视台进行本次活动的广告发布，让全市人民在第一时间了解到本次“凤凰耍都”的项目地址、时间以及相关情况。时间：2006-12-12006-12-15方式：1、攀枝花日报、攀枝花晚报、攀钢日报、攀枝花电视台、攀枝花有线电视台、攀钢电视台、攀枝花电台、政府公众信息网站进行本次招商的宣传报道，让全市人民在第一时间了解到凤凰耍都的地址以及招商情况；2、租用长安货车20辆，对车辆外围制作凤凰耍都的招商喷绘广告，在东区、西区、仁和、盐边等人流量相对集中的区域进行宣传，给市民强有力的广告宣传；3、采取请人派发在DM单的方式在市内各机关、企事业部门以及人群相对集中的场所进行派发；4、安排专人在市内以及市外具有特
15、色的羊肉、狗肉餐馆进行宣传，吸引商家入驻；5、在现有的凤凰建材市场的门头上重新设计制作新的霓虹灯招牌；6、在市场大门两侧制作招商喷绘广告。7、在市场内设置招商办公室，并安排专人进行咨询。（二）推广目标正确锁定本项目的目标受众，根据该群体的消费特点，通过有效的广告诉求，树立本项目“凤凰耍都”全新形象。（三）推广主题基于本项目的定位，并结合目前的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕以下几个方面进行：1、在对外宣传时要体现“凤凰耍都”的“耍”字，将“凤凰耍都”是吃、喝、玩、乐的天堂，是市民休闲娱乐的理想场所。2、宣传该项目地段蓬勃发展，必将带动娱乐美食业的长远发展，从而使入驻本项目的商家对于凤凰耍
16、都的发展前景与潜力充满信心。3、本项目位于攀枝花市区的中心地段，交通便捷，发展休闲娱乐行业极具潜力。4、项目独创性：以差异化竞争为前提，做到人无我有，人有我优、人优我精的特点，我们的“有”市区黄金地段；我们的“优”合理的租价；我们的“精”统一宣传、统一管理。1）、第一阶段推广计划推广思路 前期的宣传推广侧重于招商，凤凰耍都的知名度、项目的区域商业价值。前期是告之性宣传，从2006年12月10日左右逐渐加大宣传力度，通过广告宣传、新闻炒作、户外广告、现场商铺包装等方式，力争在冬至节期间达到第一个高潮。推广重点：炒作凤凰耍都商业价值；介绍项目的基本情况和整体定位；项目推广单位的实力介绍。七、效益分析八、经费预算（略）九、名称释意：耍都顾名思意就是为消费群体提供的相对集中、内容丰富、设施完善的休闲娱乐场所。十、系列活动：见附件
