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1、明华龙洲花园项目运营思路研讨,提交：明华建筑集团有限公司提供：重庆品格地产顾问有限公司事由：项目运营思路研讨时间：2008年4月,报告梗概,认知区域价值,整合项目资源,打通项目脉络,确定推广途径,巴南：“三足鼎立”,龙洲湾：在阵痛中成长,核心资源：区府+江景,目标客户：公务员、企事业员工,三期推货、低开高走,一期：低价入市、快打快走,以点带面、有的放矢,塑造项目形象,新区府滨江复合型精品行政社区,认知区域价值,巴南：“三足鼎立”,龙洲湾：在阵痛中成长,巴南区是重庆南部新兴工业大区，特色专业市场和短程休闲旅游区，重要的农副产品生产加工基地。,一城、四区、一中心”发展目标，即：一城重庆南部新城，四
2、区重庆新兴工业大区、农产品生产加工区、都市休闲度假旅游区、最佳生态居住区，一中心重庆专业市场群和现代物流中心。,巴南印象,新区、新行政中心潜力大江景资源丰富交通便捷品质高易于成片开发,老商业、行政中心；居住水平不高旧城改造规模大，住房需求大,江景资源丰富；交通便捷；居住水平不高；易于成片开发,巴南房地产发展状况（一）,龙洲湾板块,鱼洞板块,李家沱板块,高层、小高层为主,建面7090m的两房,建面28003000元/m（低）,建面35004000元/m（高）,购买人群：巴南区、南岸区、九龙坡区、江津市等,高层、小高层为主,建面7090 m的两房建面100120m的三房,建面2800-3000元/
3、m,板块内居民所购买,小高层、多层为主，高层主要集中在渝南大道,建面6080m左右的两房建面80100m左右的三房,建面3100-4000元/m,购买人群：板块内居民、杨家坪、南坪及四川达州等,巴南房地产发展状况（二）,认知区域价值,巴南：“三足鼎立”,龙洲湾：在阵痛中成长,功能分区：（1）观光休闲区：主要分为两大部分：龙洲水岸和龙洲湾生态公园；（2）商业金融区：行政办公区的对面，龙海大道南侧，占地面积约200亩，,2010年，总人口约15万人的典范的生态园林城区。,总规划面积10平方公里（15000亩），分A、B两个区各5平方公里，300亩大型生态公园和260亩滨江景观公园，6公里长亲水江岸
4、，1000米景观艺术长廓，时尚休闲广场等。,主要是以滨江居住区、行政办公区、商业金融发展区、文化休闲区和滨江餐饮文化区。,本案,休闲运动美容美体区,文化休闲区步行街购物中心,滨江商业北段,滨江路南段美景美食区,儿童、大众休闲娱乐城、大型生态公园,大型艺术长廊,区政府、机构聚集地、金融商务区、商业大道,龙洲湾规划,目前已供应土地总量1000万方,目前A区住宅总开发体量为700万方,未来两年住宅拟供应量为200万方,未来两年商业拟供应量为15万方,市场供应量大，市场竞争激烈、,龙洲湾开发态势,营销手段、专业度参差不齐、高低不均,营销手段,物业管理水平整体较低，物业服务附加值不大,物业管理,景观打造
5、参差不齐,小区景观,项目配套参差不齐,社区配套,户型设计相对合理多样,产 品,主要以现代为主，有部分风格,建筑风格,涵盖多层、高层、小高层,建筑形态,主力户型,2038万元/套,总价区间,2800-3800元/（建面）,价格,总体情况,各项指标,65-85两房/95-120三房（建面）,龙洲湾房地产现状,两转变,开发模式,居住模式,品牌竞争、创新开发、品质开发,粗放、模仿式,买房子、买环境,精细化、细分化,买生活方式,小结,主要竞争对手分析-龙领国际,竞争核心词:地段规划,体量40万,大型商业、坡地公园,建面回收价格：3800-4000元/（两房）3400-3900元/（三房）,销售进度缓慢！
6、,主要竞争对手分析-颜龙山水城,竞争核心词:景观规划,体量34万,江景、生态公园,建面回收价格：3400元/（看江）3000元/（不看江）,预约情况相对较好！,我们的出路？,地段,景观,龙领国际,颜龙山水城,品质,龙领国际,颜龙山水城,影响,龙领国际,颜龙山水城,整合项目资源,核心资源：区府+江景,区位篇出则为“仕”，入则为“士”,优越的地理位置，巴南未来的政治、经济核心，丰富的江景资源，使工作和居家随意切换！,规划篇藏风聚气，择优而居,围合式布局，藏风聚气；多层、小高层和高层，择优而居！,景观篇大中庭、小景致，处处见景,采用大中庭的景观设计，便于增进邻里间的沟通，楼栋间的景致，可是业主处处见
7、景，轻松惬意！,户型篇轻松置业、收放由心,两房（建面78-85）、三房（建面101-125）、四房（建面132-202），应有尽有；平层、跃层，生活由心！,区府+江景，将是我们的推广主线！产品作为推广辅线！,目标客户：公务员、企事业员工,塑造项目形象,新区府滨江复合型精品行政社区,目标客户群来源,目标客户群,南岸区、九龙坡区,重庆主城及各周边区县,中等偏上收入人群,巴南区及各乡镇,个体企业主,机关、企事业单位员工,客从何来,机关、企事业单位员工和个体企业主，将是我们的主力客户！,客户定位,需要满足其物质优越感,享受稀缺性资源,享受便捷的交通,工作和生活之间转换自如,需要满足其精神优越感,契合其
8、自身价值观,与其修养产生共鸣,目标客户：公务员、企事业员工,塑造项目形象,新区府滨江复合型精品行政社区,营销推广情感，直击内心,从客户定位出发，将地段和江景的营销理念贯穿始终！从案名到推广语，还是推广手段，紧抓项目品质，糅合“情感”元素，引起目标群体的共鸣！,市场定位,巴南新区府滨江复合型精品行政社区,案名,明华澜岸龙洲,备选案名：明华龙洲水郡明华泊景龙庭明华河润龙洲,形象推广语,滨江上游城 锦绣龙洲湾,江岸上的生活，幸福人家的故事,尊尚，在水一方,推广调性,推广调性,打通项目脉络,三期推货、低开高走,一期：低价入市、快打快走,一期：小高层 多层,二期：小高层 多层,三期：高层,分期规划,营销
9、主脉络,一期:小高层、多层,二期:小高层、多层,三期:高层,推盘节奏由外到内,价格策略低开高走,分三期推货:,营销主脉络示意图,6月,7月,8月,10月,9月,11月,12月,2月,09.1月,3月,准备期,一期蓄客期,一期加推期、加推,一期持销期,二期开盘、加推期,二期蓄客期,推地段、推项目整体品质、推产品性价比,推各楼栋品质、景观,4月,5月,6月,具体推货方式、推货时间，可根据市场情况灵活调整,价格策略主脉络示意图,建议建面总体回收均价为3400元/,一期建面回收均价3200元/,二期建面回收均价3400元/,三期建面回收均价均价3600元/,开盘：08.9-10月,可根据市场情况灵活调
10、整,开盘：09.4-6月,住宅总建面约15万方,总收入约5亿元,具体推货价格、推货时间，可根据市场情况灵活调整,开盘：09.9-10月,可根据市场情况灵活调整,打通项目脉络,三期推货、低开高走,一期：低价入市、快打快走,小高层、多层,多层,具有诱惑力的低价入市,刺激市场,引起关注,便于价格操控,快速回笼资金,小幅加价,快打快走,一期推货策略,小高层、多层,一期首批次推货（小高层、多层）小高层：两房（建面82-85）80套三房（建面101）16套，合计96套多层：三房（建面101）40套总计136套,一期一次加推（小高层、多层）小高层：两房（建面82-83）96套多层：两房（建面79）12套三房
11、（建面90-118）36套，合计48套总计144套,目的是低价入市，刺激市场,引起关注；便于价格操控；快速回笼资金！,一期货量,一期二次加推（多层）多层：两房（建面79）12套三房（建面90-118）24套四房（建面160）10套，合计46套总计46套,总建面约3.24万，一期建面回收均价3200元/,一期首批次建面回收均价3150元/,约1.26万,开盘期销售率达到60%约0.24亿元,一期一次加推建面回收均价3200元/,约1.29万,开盘期销售率达到60%约0.25亿元,开盘期销售率达到60%约0.14亿元,约1亿,08.9月,08.10月,09.3月前,一期预计销售额,小幅加价,快打快
12、走,一期二次加推建面回收均价3250元/,约0.7万,08.11月,一期总销售率90%,确定推广途径,以点带面、有的放矢,一个”点“：以龙洲湾为基点,售房部,样板房,工地包装、VI导示等,三个”面“：针对巴南区几个板块、九龙坡区和南岸区,T型牌,站台灯箱广告,DM单派送等,广告推广策略,以点带面、有的放矢,广告推广主脉络示意图,6月,7月,8月,10月,9月,11月,12月,2月,09.1月,3月,准备期,4月,5月,6月,具体推广方式、推广时间，可根据项目节点灵活调整,6月,7月,8月,10月,9月,11月,12月,2月,09.1月,3月,准备期,一期蓄客期,一期加推期、加推,一期持销期,二
13、期开盘、加推期,二期蓄客期,4月,5月,6月,形象建立期,推广线,升温强销期,持续期,媒体密集期,SP活动辅助期,媒体密集期,二期升温强销期,销售线,推广策略组合,推广策略组合表现(一),推广策略组合表现(二),推广策略组合表现(三),我们的合作价值,国窖名城、东海长洲、阳光九里、渝能国际、银座大厦、忠县红星商业城等,遵义 桃溪河畔,保利香槟花园,东衡槟城,THE END,THANKS,MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNt
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