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1、,上海晶城商业部分提案,http:/,项目周边现有商业物业及地段示意图,本项目地处黄兴路与国顺路交汇处，距离五角场核心区域步行仅5到10分钟。,5条主干道围合成的五角场核心区域 这个区域的大型商业是以华联商厦、大西洋百货及未来的万达广场为代表的传统大型百货，在此基础上，周边的临街商铺也比较发达，代表商户为：必胜客、琢木鸟等品牌商业为主，在专业市场方面，五角场的主要专业市场为电脑广场，商户为：赛博、颐高数码广场；总之本区域是一个综合性很强的区域，也是杨浦最繁华的商业中心。四平路区域主要的商业形态为集中在四平路两侧的中、小型沿街商铺。经营商业呈多样性，但是餐饮业相对还是占据最重要的位置。代表品牌为
2、：美林阁、洞庭春湘菜馆等。黄兴路区域这也是项目所处的区域，本区域的商业特征就是大型专业市场很发达，在项目100米之内有大润发、苏宁电器、百安居等大型卖场或专业市场。而且在专业市场中，家具市场所占的比重很大，代表性的商家有百安居、香江家具城等。同时，由于本区域是住宅小区很集中的区域，餐饮的需求也很大。,项目周边现有商业区域划分,项目商业物业SWOT分析,总体而言，本地块综合优势较明显，负面因素影响程度较弱，加之处于上海及杨浦区房地产上升通道时期，项目商铺具备良好的销售及租赁利润空间。,业态定位的市场依据,本地段不适宜做集中型的传统百货项目距离上海城市副中心五角场核心区域步行仅5-10分钟，因此，
3、五角场核心区域的华联百货及大西洋百货形成了区域的百货消费的惯性场所。而本项目地段还不能算五角场最核心的区域，而由于与华联及大西洋接近10分钟的路程，不能与本项目形成一个整体的百货群。由于项目周边缺乏其他传统百货的支持与互动，而单一的百货难以成气候，因此本项目在几年之内不适宜做传统型百货。区域内适宜发展大型专业市场 项目周边1公里范围内分布着30个左右的住宅楼盘，拥有5-6万的常住人口，是杨浦区最集中的居住区。消费人群众多的直接结果就是消费趋于多元化，大型专业市场集中了更丰富的品牌及各具特色的产品组合，明显适宜在本区域发展。而且与本区域其他的大型专业市场的聚集效应将使其商业辐射范围进一步扩大而达
4、到形成产业集中区域的优势。周边中青年白领数量很大，年轻化消费有可为项目周边住户主要特征为企业白领为主，年龄层次集中在35岁左右，人均收入在5000元/月左右。这部分年轻白领型居民普遍压力比较大，对能够舒缓压力的休闲型消费青睐，而且经济承受能力较高，对消费场所有一定的档次要求。另外由于青年普遍没有固定的作息时间，很少自己做饭，餐饮业大有可为。消费力将趋向于中高档项目周边的二手次新房价普遍超过7000元/M2，一些新出的一手楼盘达价位在8000元/M2上下浮动，区域房价远高于上海市平均水平的5000元/M2，这些购房者也就是高于一般区域的消费力，本区域周围形成的消费力趋向于中高档，因此项目的商业档
5、次也以符合区域消费力为佳，建议考虑中高档次商业。,商业物业规划主导思路,商业整体价值最大化将主要可售商业集中于1、2层，减少3层的商业面积，增加3层商业的附加价值。商业可售面积最大化在迎合社区整体定位的前提下，尽量不牺牲任何商业面积。商业影响力最大化打造具有唯一性的商业建筑，并在商业业态的引入上尽量考虑领衔型商业，如家乐福。商业去化速度最快化可售型商业将尽量划小，争取将主力商业单位销售面积控制在20平方米左右。商业与项目的整体性及互补性追求迎合项目整体IF社区的概念，尽可能创造更多的商业及休闲共享空间。,http:/,主思路：交错互享式立体空间,项目南块立面商业分布示意图,一层商业平面布局图,
6、黄 兴 路,沿国顺路为内外通之沿街商铺，商业业态可以北面住宅之商业配套为主如：美容美发、银行、茶楼等，成为南北块物业的连接纽带之一。,国 顺 路,大卖场一层,大卖场主入口,大卖场下行扶梯,小面积（20平方米）敞开式商业（服饰、鞋包、等）,两公寓间的共享景观绿化带,内置观光电梯，。,公寓大堂,公寓大堂,内置观光电梯,圆弧型玻璃刚结构建筑造型,沿街商铺,沿街商铺,大卖场上行扶梯,二层商业平面布局图,黄 兴 路,三层商业平面布局图,三层商业面积大约1700平方米，商业定位主要为一些：休闲餐饮，健身房、茶楼等。,黄 兴 路,国 顺 路,内置观光电梯，。,内置观光电梯,圆弧型玻璃刚结构建筑造型,休闲餐饮
7、、健身房等,酒店配套,黄 兴 路,国 顺 路,四层商业平面布局图,书吧,酒店式公寓部分第一层,本方案与原方案的比较,地下2层变为地下4层 缺点：较大程度的增加了项目的建筑成本；增加了项目的总建筑面积（是否允许）；地下3、4层的停车库设计增加了项目的技术难度；优点：增加了两层的商业面积；便于引入大卖场；能够增加商业的整体价值及商业的去化速度。综合比较：优点大于缺点，只要大卖场的租金能够等同或高于所增加建筑成本，本方案就比原方案更加合理且更为或利。1、2层内街式商业变为店中店、店中点的形式 缺点：店中店、店中点的产权确立比较沿街铺位难，增大了建筑覆盖率，牺牲了一定的绿化及景观，与发展商设计部门讨论
8、过覆盖率问题，目前总建筑覆盖率为6500/12460=52.2%，与规范没有大的冲突。优点：店中店、店中点的形式能够很好的分享大卖场的商业人流，增加商业的价值，将产权分割的更小，有利于提高单价并加快去化速度。综合比较：单价的提升就是利润的提升，利大于弊。商业面积主力由3层变为1、2层 3层商业的价值量远低于1、2层商业的价值量，利大于弊。现有3层变革为酒店配套的共享平台 完善IF社区的概念，赋予项目特色价值，提升项目酒店式公寓及3层商业的价值，利大于弊。,http:/,引入大卖场的一些主要原因,近年来，上海市居民对商业配套（包括大卖场）的关注比例逐渐上升，已经和传统的配套如交通、教育等相差无几
9、，成为影响市民购房决策的最重要因素之一。,大卖场对于其余销售房产项目的影响,虽然本案周边已经有了一个大卖场，本项目的大卖场对与酒店式公寓销售的价格提升的影响不大，但是对于本项目的商业用房的价格影响肯定在10%以上。,南块商业租售收益估算,全销售的总收益：5.56亿元 全租赁年收益：0.485亿元 综合租金回报率：8.72%,鉴于大卖场部分租金回报率过低，而且卖场租期太长，租金回报对投资客的吸引力不足，建议：大卖场部分以租赁为主，其余部分以销售为主；方案得出：销售资金回笼3.305亿元；租赁回报：0.139亿元/年,http:/,项目北块的商业定位,定位一：中式餐饮推荐商家：海上阿叔、天天渔港、虹桥人家等；定位二：家居广场高档家居与周边档次区分，如美克美家；定位二：教辅书城迎合项目周边的教育优势。,
