《吴江盛泽“城中花园”价格建议 54P.ppt》由会员分享，可在线阅读，更多相关《吴江盛泽“城中花园”价格建议 54P.ppt（54页珍藏版）》请在三一办公上搜索。
1、“城中花园”价格建议,第一部分：项目分析,项目分析,项目概况,项目分析,区域环境,漾滨大道,舜湖,湖滨花园/盛世锦江,盛泽大道,舜湖路/金城商业中心,工地现场,中心大道,销售中心,项目分析,区域环境,城中花园位于盛泽大道与漾滨路交汇处西南角，项目三面临路，距离镇中心仅有1公里路程，位于盛泽镇中心位置。项目四至：东面：项目东面紧邻盛泽大道，一路之隔是盛世锦江国际大酒店；南面：项目南面是沿舜湖路老居民住房和沿街街铺，影响项目品质；西面：项目西面是中心大道，隔中心大道是漾滨春天项目；北面：项目北面是漾滨大道，各路便是舜湖，水景资源丰富；,镇中心位置，三面临路，交通便捷“漾滨春天”项目我们小户型的直接
2、竞争楼盘“舜湖”及公园自然景观优势明显,项目分析,配套设施,位于镇中心区位，生活配套设施齐全,项目分析,项目景观,区内景观：中心景观与节点景观完美结合,区外景观：湖景资源、市民广场等,景观优势明显，其他项目所不能及,项目分析,产品分析,1、项目共8幢高层住宅和沿街底商，规划合理，楼栋排布合理；2、建筑风格采用Artdec风格，底部采用干挂石材，上部采用高级仿石涂料，线条感明显，品质增强；3、采用优质建筑材料和电梯，产品质量屈指可数；4、采用全地下停车，真正做到人车分流；5、户型配比和设计合理，但是户型卖点不强，附加值不高；,项目分析,优势分析,地段优势：盛泽镇中心区位；交通优势：三面临路，出行
3、便捷；配套优势：距离东方广场1公里，周边各类配套设施齐全，包括自身商业配套；景观优势：自然水景和小区内部规划景观；品质优势：采用高档石材和仿石涂料立面，品牌电梯等高品质建材，建筑质量得到保障；产品优势：规划合理、建筑风格独特；开发商实力品牌优势：赴东集团品牌,第二部分：盛泽在售项目分析,盛泽市场,楼盘分布,锦盛苑二期：高层：5800元/三期：别墅：10000元/,君悦半岛一期：别墅：10000-12000元/二期：高层：6900元/,城中花园,漾滨春天高层：未开盘,锦绣华庭未开盘,乌桥水岸花园高层：未开盘,中央公园城一期：高层：5500元/二期：高层：5500元/多层：6000元/,天鸿国际花
4、园一期：别墅：220480万/套二期：高层：6500元/三期：预计：6800元/,盛泽市场,住宅楼盘,盛泽市场,项目概况,中央公园城,君悦半岛,天鸿国际花园,锦盛苑,盛泽市场,重点个案,天鸿国际花园,天鸿国际花园项目概况：占地面积：约12万 总建筑面积：约50万住宅建筑面积：24万容积率：2.5商业总建筑面积：28万容积率：4.9住宅部分共分为3期一期：联排和叠加二期：3幢高层住宅（3#、8#）三期：4幢高层住宅（15#、12#）,一期：联排和叠加推案时间：2011年6月25日推案量：79套别墅全部推出,户型面积：,二期：高层推案时间：2011年10月22日推案量：3幢高层，共488套开盘优惠
5、：100-150元/剩余：60套去化率：87.7%户型面积：89-185销售均价：6500元/楼层：28-32层其他价格情况：1-2层：5700元/16层：6500元/32层：7300元/,三期：高层推案时间：预计2012年6月推案量：第一批，2幢高层，240套户型面积：134和185 销售价格：6000元/起（具体未定）楼层：30-32层,户型面积：,A1：1854+1房2厅2卫1厨4阳台,C1：1342+1房2厅2卫1厨2阳台,赠送面积：28,赠送面积：20,户型附加值：1、空中花园赠送一半建筑面积2、多处设置阳台和飘窗,君悦半岛,君悦半岛项目概况：占地面积：约5.56万 总建筑面积：约1
6、0万容积率：1.8共分为2期一期：别墅（76套）二期：高层（400套）,一期：别墅（双拼、四联排、独栋）双拼（14套）、四联排（64套）：271-431独栋（1套）：860 别墅销售均价：边户：12000元/中间户：10000元/去化：59套去化率：74.7%,二期：高层总套数：400套（24-32层）第一批：推出时间：2010年4月楼栋：31、32号楼 均价：5300元/第二批：推出时间：2010年12月楼栋：19号楼均价：5600元/第三批：推出时间：2011年6月楼栋：30号楼均价：6100元/第四批：推出时间：2011年12月楼栋：29号楼均价：6700元/整体去化：320套左右去化率
7、：80%,户型面积：,成交价格走势,3房2厅2卫1厨1阳台建筑面积：130,3房2厅2卫1厨1阳台1入户花园建筑面积：150,4房2厅2卫1厨2阳台建筑面积：174,户型附加值：1、大面积的阳台2、入户花园3、八角窗,中央公园城总占地面积：17.8万总建筑面积：40万容积率：1.87产品类型：高层、多层、别墅,中央公园城,一期：（推出180套）第一批：126套推案时间：2011年11月12日楼栋：2、4号楼均价：5000元/第二批（推出132套）推案时间：2012年5月25日楼栋：1、3、6号楼高层均价：5200元/多层均价：5800元/整体去化率：70%,A3：1373房2厅2卫1厨2阳台,
8、A3：1323+1房2厅2卫1厨1阳台,户型附加值：1、大面积的阳台2、飘窗3、空中花园,E-I：1333+1房2厅2卫1厨2阳台,B-I:170 4房2厅3卫1厨2阳台,户型附加值：1、空中花园2、飘窗,住宅市场,项目规模,项目,各个项目占地面积及总建面积分布对比图,上图看出盛泽住宅市场主要以项目总建都在17万方以上，以大型综合社区为主，本项目符合市场特征。,住宅市场,价格分析,各个项目的价格走势,盛泽整体市场价格呈上升趋势，主力价格集中在6000-6600元/，价格上升区间集中在10%左右。,住宅市场,户型分析,个项目在售的户型面积段,60,80,100,120,140,160,180,2
9、00,220,240,260,280,300,40,20,0,户型面积（）,项目,盛泽市场主力面积段集中在90-160，本案产品出于此面积段，未来市场竞争激烈，因避免与其他项目集中推盘！,锦盛苑,中央公园城,君悦半岛,乌鹊桥水岸花园,天鸿国际花园,漾滨春天,城中花园,住宅市场,景观分析,目前住宅市场项目景观资源主要以湖景景观或中央水景为买点，与本案沿湖景观有异曲同工之妙；小区主入口方面以中式广场为主。,住宅市场,客源分析,Pulte客户细分,务实之家,务实之家1：收入（包括教育、职务等资 源）远低于其他家庭的家庭务实之家2中年务实：资源相对较少，需求特征不明显的家庭（中 年夫妇+18-24岁的
10、孩子）,需求特征不明显,便宜,社会新锐,无子、无父母的青年或青年伴侣老人为子女购房，但不一起居住年龄在25-35之间或已婚的青年与父母,无子女一房和两房,不大不小户型不高不低价格不远不近区位,孩子家庭,小太阳：0-11岁孩子+父母后小太阳：12-17岁孩子+父母孩子三代：老人+中青年夫妇+18以下孩子,望子成龙两房和三房,教育配套,健康养老,老人一代：（准）空巢中年或老年老人两代：老人+中年夫妇老人三代：老人+中青年夫妇+18以上孩子,环境需求三房和四房,老年活动中心,富贵之家,富贵之家：收入（包括教育、职务等资 源）远高于其他家庭的家庭投资：把买来的房子用作出租或再次出售,高档物业升值潜力,
11、环境资源升值前景产品档次,通过对盛泽各项目客户统计、归类、总结，我们将震泽客户分类：,总结：在售项目不多：盛泽市场在售住宅项目不多，主要是中央公园城、天鸿国际花园、中央公园城，君悦半岛所剩房源不多；后期竞争激烈：包括我们项目在内有4个全新的项目入市，分别是漾滨春天、乌桥水岸花园、锦绣华庭；户型重合度较高：目前在售的项目中，天鸿国际花园是我们主要的竞争楼盘，产品雷同，后期漾滨春天的小户型与我们项目的小户型直接碰撞，乌桥水岸花园也是以大面积舒适型房型为主；项目竞争力强：我们项目处在中心区，地段不可复制，具有较强的竞争优势；寻求差异化和市场空档：项目入市需要抓住时机，抢先推出，抢占客源，与市场在售产
12、品具有差异化，寻找市场空档。,锦绣时代,盛泽财富中心酒店式公寓：8500元/(精装）7500元/（毛坯）商铺：1.2-1.7万元/,金城商业中心商铺：2.3-2.5元/写字楼：7800-7900元/,德尔金色摩纺商铺：1.8-3万元/,雅都SOHO酒店式公寓：8500元/商铺：1.7万元/,盛泽市场,商业楼盘,金城商业中心,德尔金色摩纺,盛泽财富中心,雅都SOHO商业广场,总结：,第三部分：城中花园价格定位,价格建议,市场比较法,市场比较法市场比较法此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的
13、价格进行初步的评估。以市场参照在售项目为例作价格评估：可比实例的选择：根据项目所在区域市场状况及其自身的特点，我们选择以下楼盘作为可比实例：天鸿国际花园（a）、君悦半岛（b）、锦盛苑（c）、中央公园城（d）定价的基本原则：结合市场需求及本公司开发经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：在影响因素中，环境、产品和位置是最主要的3方面。,住宅价格定位：,项目权重对比：,各楼盘对项目影响的权重分析：说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下：天鸿国际花园：40%-60%君悦半岛：30%-50%锦盛苑：15%-25%中央公园城
14、：10%-20%,参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi：Pi=（Qx/Qi）Pi 注：Pi为按揭均价Pa=（Qx/Qa）Pa=（78/73）6500=6945（元/平方米）Pb=（Qx/Qb）Pb=（78/74）6900=7273（元/平方米）Pc=（Qx/Qc）Pc=（78/62）5800=7296（元/平方米）Pd=（Qx/Qd）Pd=（78/58）5500=7397（元/平方米）,由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：,由Px=PiWi，得：Px=（PaWa+PbWb+PcWc+PdWd
15、）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（694545%+727330%+729615%+739710%）/（45%+30%+15%+10%）=7141元/平方米,根据市场比较法推算出我们项目当前合理的市场单价为7141元/平方米，按照目前的市场水平，项目销售价格预计在7100元/平方米。,目前市场销售均价：7100元/,价格变动因素：一、宏观环境1、房地产政策：限购（不放松），盛泽影响小2、金融政策：限贷、利率（从商服至打折）、进入降息周期（迎来房价上涨）3、经济发展：GDP、CPI二：市场走势1、理论增长，6年一个周期，低谷期已经结束，开始进入量涨价跌的状态，未来3年将会处于量价齐涨的周期，我们项
16、目正好处在这样一个上涨的周期，销售价格将会逐步上涨；2、目前市场结合以往经验：盛泽房产市场已经经历了一个价格平缓的阶段，未来将会迎来一次上涨潮；三：本项目产品结合市场现状地段。产品不可复制，优势,以上对比项目的价格都是市场报价，没有扣除优惠，市场优惠幅度约在100200元/平方米。所以我们项目在目前的市场情况下市场价格约在7100元/平方米，实际成交价约在69007000元/平方米左右预计目前市场成交价在：69007000元/平方米我们项目首期预计今年下半年推出市场，需要根据宏观市场情况，随时调整价格。我们项目开发周期预计需要23年时间，分为三、四期推出，根据市场经验，及宏观市场走势和价格上涨
17、预期，预计整体市场均价能够达到：7400-7500元/平方米每期销售均价为：一期：70007100元/平方米二期：72007300元/平方米三期：74007600元/平方米四期：76007800元/平方米,一期已较低的价格入市，吸引更多的客群，实现火爆销售，打响项目在盛泽市场的关注度，并且能够收回一部分资金；二期、三期、四期可以将项目每期的销售价格提升200元/平方米，最终达到7400-7500元/平方米的销售均价。,市场比较法此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置、环境、产品等各因素的情况，与本案进行准确的对比。我们根据其具体情况，结合这些个案所对应的价格，对项目自身的价格进行初步的评估。可
18、比实例的选择：根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点，选择以下楼盘作为项目的可比实例：金城商业中心（a）、德尔金色摩纺（b）、雅都SOHO（c）、盛泽财富中心（d）,价格建议,商铺价格,商铺价格定位：,定价的基本原则：结合市场需求及我司代理经验，评定上述定价影响因素之权重，综合分析评定物业综合素质如下表：,各楼盘对项目影响的权重分析项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表：,各楼盘对项目影响的权重分析：说明：根据专业的统计调查，以及多年对各地项目的比较分析，可比楼盘对项目影响所占的权重比例如下：金城商业中心：40%-60%德尔金色摩纺：30%-50%雅都SOHO：20%-30%盛泽财富
19、中心：10%-20%,参考均价说明：各案均价按照目前销售或对外公开价格取得，以上均为按建筑面积计的均价。修正后各相关楼盘价格Pi：Pi=（Qx/Qi）Pi 注：Pi为按揭均价Pa=（Qx/Qa）Pa=（70/77）25000=22727（元/平方米）Pb=（Qx/Qb）Pb=（70/68）18000=18529（元/平方米）Pc=（Qx/Qc）Pc=（70/62）17000=19194（元/平方米）Pd=（Qx/Qd）Pd=（70/69）14000=14203（元/平方米）,由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出：设各相关楼盘权重取值为Wi，则：,由Px=PiWi，得：Px=（PaWa+PbWb+PcWc+PdWd）/（Wa+Wb+Wc+Wd）=（2272745%+1852930%+1919415%+1420310%）/（45%+30%+15%+10%）=20085元/平方米,根据市场比较法推算出我们项目当前1-2层商铺合理的市场单价为20085元/平方米，按照目前的市场水平，项目销售价格预计在20000元/平方米。,1-2层商铺目前市场销售均价：20000元/,商铺是最后推出销售，需要根据后期宏观市场变化，最终确定市场销售价格。,
