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1、杭州湾国际商务健身高端服务业业态区战略规划,2009.2,基地范围,规划范围：110平方公里三个主体：杭州湾新区、慈溪市旅游局、大桥管委会,GEF湿地项目40平方公里,重点规划范围70平方公里,基地特征,桥头区生态区滩涂区湿地区,产业区,2002年：慈溪市城市总体规划2003年：杭州湾新区发展战略研究2004年：杭州湾概念规划（240平方公里）2007年：杭州湾片区规划2008年：杭州湾新城控规2008年：杭州湾滨海旅游休闲区总体规划,规划不断进步，定位越来越符合发展的需求！,已有规划,2008年：产业策划戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业；世邦魏理仕：体育休
2、闲产业、IC设计产业；,2008年：市场的反应上海、香港推介会主题房地产公司比较积极：（1）体育休闲开发：美国are篮球、娱乐等；足球场、网球场，五星级酒店；（2）大商业地产开发：法国、美国 奥特莱斯；（3）旅游地产：水上乐园10平方公里，会议中心，度假村；（4）科技研发：为本地企业服务的科技孵化园。,定位：自上而下定位不明确，缺乏高度；功能：主题功能不明确；布局：缺乏整合力度；体制：没有理顺，开发模式缺乏创新。,企业（合生创展）访谈规划的不足：,对该地区发展的想法：,大项目带动：主题性商业娱乐地产开发具备条件，加大招商力度；需要一个有高度、有理想的规划给市场信心，创造环境和氛围；政府需要在其
3、中扮演一定的角色。,宁波毛市长讲话,功能：（一）高档一流的商务体育健身区（二）长三角一流的大公司总部集聚区（三）国际企业家的会议基地（四）世界公司总部白领人才的生活基地（五）现代化的国际新城,优势：第一，有最好的区位条件。第二，有非常好的交通设施条件。第三，有很好的自然条件，湿地,布局：第一，围绕功能定位第二，围绕企业家的休闲、健身、商务体育第三，规划的范围，包括湿地，杭州湾大桥留用地和相关的地方一体化规划第四，投资经营，包括各种场馆、设施的投资经营要一体化来进行规划第五，要体现中国宁波的文化特色品味和特点,规划评述与此次规划重点,1.功能定位：需要鲜明的主题,控规：职业教育、专业会展服务、企
4、业商务办公、酒店、商业金融；戴德良行：商务办公、会展、教育业、房地产业、文化业、体育产业、旅游业；世邦魏理仕：体育休闲产业、IC设计产业；,2.空间布局：整合、东西联动（1）大桥东西两侧受操作主体影响，布局割裂。工业区、生态湿地、新城三者之间的空间布局缺乏整合，缺乏沟通的廊道。（2）桥东布局过于内向，圈层式，与周边呼应不够。桥西布局主题不突出。,3.开发模式：新城开发模式探索（1）新区开发模式：目前的规划是当作一个城市的新区来做，通过招商引资、土地划分、出让上平台，与城市新区的开发模式相同。纯市场的地块拼贴不能构筑一个新城。（2）新城开发模式：城市不是各个地块出让后各项功能的拼凑。应该是有机组
5、合的城市，“营城”该如何做？（3）营城需要战略和时间，需要明确市场开发的功能是什么？城市政府扮演什么角色？某些空间需要长期的预留。,一、定位篇二、布局篇三、系统篇四、实施篇,汇报目录,1.上海都市圈的辐射,100公里辐射圈连绵发展的趋势，上海进入后郊区化时代，外围地区出现诸多新兴成长地区。杭州湾新城获得了成为上海新城的机遇。,50公里（半小时辐射圈）：三个新城（嘉定汽车城、临港工业城、松江大学城），依赖上海。100公里（一小时辐射圈）：北上海、西上海、南上海（杭州湾新城），特殊的地带。150公里（两小时辐射圈）：宁波、杭州、湖州、无锡、常州，独立的综合型城市。,一、功能定位：主题鲜明的定位,东
6、京圈层式都市圈,特大城市经验借鉴,伦敦,第一、二代新城：50公里半径，居住导向；第三代新城：100公里半径，就业导向。,东京,100公里新城功能总结,教育城：oxford、reading；产业城：Skelmersdale（斯凯默斯代尔）、横滨；服务城：MK（密尔顿凯恩斯）；,牛津城规划,密尔顿凯恩斯规划,斯凯默斯代尔规划,教育城：上海（三个重点新城定位明确）嘉定新城定位为汽车城临港新城定位为是临港工业城松江新城定位为大学城,产业竞争激烈，而这一地区相比缺乏港口等先天产业发展优势资源。,北上海：南通打港口牌，工业牌，承担上海北翼和长三角地区的基础产业和先进制造业基地；,西上海：苏州、嘉兴综合型城
7、市，形成完整的城市功能。制造业仍然是发展的重点。,产业城,环杭州湾城市规划拼合,在杭州湾的区域地位,自然条件：杭州湾北岸：冲刷海岸，优势资源（港口）杭州湾南岸：淤质海岸，优势资源（生态、土地），滩涂地,环杭州湾：港口城市生态港口这一地区的错位：大规模的生态、服务新城,产业新城只能成为一般性的地区！,判断：在这样的区位，杭州湾新城有机会成为长三角的服务新城！长三角缺少这样一个地区：生态、服务、休闲、健康的漫生活新城！,服务城,伦敦第三代新城，距英国2个最大城市伦敦和伯明翰的距离分别为1小时和1小时50分钟车程。用地88平方公里，居住人口20万人，就业消费人口60万人。主题功能：购物中心、体育休闲
8、中心、展览中心。,密尔顿凯恩斯,有条件成为长三角重要的服务新城！,宁波市域结构：南部生态发展区（山的文章）中心城区：东钱湖北宁波：杭州湾新城，服务功能,宁波提出市域结构：“T轴”为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。结构要变：过于内向了。需要一条从宁波到上海的轴线。从T轴到十字轴！,北宁波生态服务新城！,在宁波的区域地位：,北宁波：余慈结构将会改变！,内向：圈层放射状一个绿心：余慈绿心三足鼎立：慈溪、余姚、姚周两大片区：产业集聚区,外向：T型结构杭州湾地区：区域服务新城,从绿心放射的边缘到对接长三角核心的前沿！,位于上海特大城市外围100公里辐射圈上，有机会成为上海的新城。
9、目前还处于起步阶段，随着后郊区时代的来临，未来发展条件会越来越好！在环杭州湾地区更具生态优势，区域性服务新城的发展更具机会！成为宁波、余慈与上海联动发展的区域增长极！,功能定位：杭州湾生态服务新城,桥头地区的标识性使这类地区的发展相对更有机会，尤其是生产性服务业！,桥头地区,东京湾跨海大桥,瑞典厄勒海峡大桥,2.地区优势分析,围绕湿地资源进行多层次综合主题开发是发展趋势，高端休闲、体育、健身、商务、会议!,香港湿地公园,上海东滩湿地生态城,杭州西溪湿地综合开发,西溪“生态科技岛”,湿地滩涂资源,产业价值链延伸需求,发展6+1产业价值链的6（研发、产品设计、营销等）的产业，具备很好的产业基础！产
10、业势能向城市势能转变的时机！,苏州工业园、东莞松山湖均是产业势能向城市势能转变的典型案例!,企业研发机构、企业总部寻求新的集聚区的需求！,功能定位：杭州湾生态服务新城,生态休闲湿地体育会议基地商务总部高地生活居住福地,主题功能：,区域性功能：生态休闲湿地体育会议基地,城市性功能：商务总部高地生活居住福地,1.生态休闲湿地：关键在于“大”，长三角最大的生态湿地主题公园。,东滩湿地公园：24平方公里,杭州西溪湿地公园：10平方公里,生态湿地公园（35平方公里）要素构成：核心湿地资源，湿地休闲设施关键词：生态导向,环境教育中心（GEF）（3.6平方公里）关键词：科普教育,体育基地项目策划：（1）高端
11、商务体育俱乐部:皮划艇、高尔夫等；（2）主题性体育娱乐中心：水上乐园、滑雪场等。（3）国际会议中心（4）区域购物中心,2.体育会议基地：长三角高端体育休闲会议基地，关键在于“准”。,CBD区位：城市中心，融入城市；功能：金融、证券等总部；空间：局促，较小规模：一层一个总部,曼哈顿,中环,美国（IBP）,爱丁堡office park,Business Park区位：城市近郊，依托城市；功能：生产性服务业总部；空间：较大，1-5平方公里规模：一栋楼一个总部,Business town区位：城市远郊，相对独立；功能：专业化总部；空间：大，10平方公里规模：一个园是一个总部,商务总部类型总结：,3.商
12、务总部高地：公司总部和研发中心集聚区，关键在于“留”,百事企业总部,前期培育：浙商总部园、设计创意岛，长三角一流的公司总部集聚区；远景预留：国际总部公园，世界跨国公司总部公园。,4.生活居住福地：生态居住区，关键在于“漫”。,（1）居住人口导入：产业区、研发区就业常住人口；余姚慈溪第二住宅需求人口；特大城市分时度假人口；公司总部白领人才生活基地。（2）居住业态：度假区：主题性开发住宅：低密度、高档次。生活配套住宅：生态、宜居、特色。,行政和市民中心城市体育公园社区服务中心国际学校,布局篇,营造新的生活方式，寻找设计主题！,基地历史：海塘文化,筑塘围涂,题海堤卷海堤蜿蜒如峭壁，横断狂澜三万尺。堤
13、内耕桑堤外渔，民物欣欣始生息。,海堤行海上蜿蜒蟠玉龙，云柯逶迤冲北风。睥睨烟云俯深黝，叶侯建此千年功。,春花歌横塘划断沧海水，沽屋连尾成乡里。沙地种树宜木棉，万家衣食出其里。,护城、呈景,水文化:湖（咸水库）、浦、塘、闸,横江成河直江成浦筑堤成湖,营造新的生活方式：灵动的水的利用！,核心载体：水。灵动的空间，构筑新生活方式的最佳资源。,设计理念：“理水成网、筑湖成城、塑塘成廊”,1.理水城网,横塘江：80-150米；纵直江1：40-60米；纵直江2：20-30米。,水与城的关系案例借鉴！,阿姆斯特丹：水城,阿姆斯特丹运河：100米；城市河流：20米；城市支流：7米。,运河：100M,城市河流：
14、20M,主干路沿运河开敞的视觉效果,主干路垂直河流支路沿河布局建筑与河流关系较好,支流：7M,建筑与水紧密相邻道路自由穿插,支流：10M,水网与道路的关系,（1）自由穿插,（2）垂直,10M左右,20M左右,100M左右,次干道、支路平行河道（间距80-100米）主干道中心垂直穿越,主干道平行河流,（3）平行,水网周边环境处理,10M,20-30m,100m,（1）亲水性强,（2）亲水性适宜,（3）亲水性弱,贴近水岸的步行通道，贴近水岸的休闲建筑,零距离处理水与建筑的关系,绿化隔离、步行通道,特殊的临水建筑,理水成网：加密水网，增强亲水性,50米：生态型,30米：城市型,120米：休闲带,15
15、0米：生态型,20米：城市型,10米：城市型,2.筑湖成城：湖之城,五大湖：Lake1:生态湿地湖Lake2:国际总部湖Lake3:体育休闲湖Lake4:创意设计湖Lake5:行政文化湖,国际总部湖,体育休闲湖,行政文化湖,生态湿地湖,创意设计湖,湖的形状与组织模式：,自由形：生态湿地+国际总部,几何形：行政文化,自由+几何形：体育休闲,Lake1：潮升湖,功能：生态湿地规模：10平方公里项目：生态徒步道、观鸟塔、独木舟布局：自由,美国克罗斯温德湿地,Lake2：玉龙湖,功能：跨国公司总部、高端体育俱乐部；规模：2平方公里项目：跨国公司总部园、皮划艇俱乐部、高尔夫俱乐部、度假别墅等。布局：自由
16、,百事可乐总部平面布局,通用公司总部平面布局,海堤行海上蜿蜒蟠玉龙，云柯逶迤冲北风。睥睨烟云俯深黝，叶侯建此千年功。,Lake3：生息湖,功能：主题体育、会议中心、购物中心规模：0.8平方公里项目：大型主题体育中心（滑雪场、溜冰场、水上运动等）、会议中心、酒店、时尚品牌购物村、生态农庄等。布局：自由+几何，融合,题海堤卷海堤蜿蜒如峭壁，横断狂澜三万尺。堤内耕桑堤外渔，民物欣欣始生息。,Lake4：知向湖,功能：浙商总部园、设计创意岛；规模：1公顷项目：工业设计孵化基地、主题展览馆、设计创意园、总部园等；布局：自由+几何,上海创意园平面布局,Lake5：越湾湖,功能：行政文化、市民服务规模：0.
17、5平方公里项目：行政中心、文化中心、商业服务、商务办公。布局：几何，围合,3.塑塘成廊：Lake Corridor,服务主题廊：八塘、九塘生态主题廊：十塘、十一塘,服务主题廊：八塘、九塘,高尔夫俱乐部,国际总部公园,体育俱乐部,会议中心,购物中心,行政文化中心,八塘生态型九塘城市型,生态主题廊：十塘、十一塘,生态主题廊,弹性生长空间,区域服务城市服务生态休闲,规划方案,与已有规划衔接,土地利用规划衔接,滩涂规划衔接,水利规划衔接,系统篇,交通系统绿地系统,综合交通系统：对外交通分析,交通需求预测,日接待人次初步判断,考虑多目的性出行的因素，初步估计本地区的日接待外来游客数量为12万人次，由此推
18、测高峰小时出入该区域的人次数为2万人次。,出行结构：小汽车：公共交通：其他=60：30：10,高峰小时当量小汽车的数量为5100辆,至少需要立交下行通道为4个车道主干路，至少需要17个收费口,增加高速公路出入口基地对外联系通道增加轻轨支线,对外交通建议,内部道路交通系统,主干路平行主要水网；支路不过主要河网。,道路交通形式路道街,道路交通形式路道街,综合交通系统：轨道系统,健身运动功能：塘的利用,休闲娱乐功能：环湖自行车系统,商业购物功能:街区系统,综合交通系统：自行车系统,综合交通系统：步行系统,健身运动漫步带,滨水滨湖步行系统,步行街区,综合交通系统：水上交通系统,皮划艇快艇水上巴士,综合
19、交通系统：桥文化,绿地景观系统,湖、塘、湿地,海塘改造：微地形的塑造,十一塘：,十塘：,海塘改造：微地形塑造,九塘：,八塘：,绿地系统：案例借鉴,“将绿地系统作为基础设施进行建设”,实施篇,开发主体开发模式开发时序开发效益行动计划,一、开发主体,上海临港新城,理想状态：统一开发，分主体开发至少保证基础设施统一建设！,二、开发模式,上海临港新城,深圳华侨城,MK,杭州湾新城开发模式推荐,1.市场的作用：主题地产休闲体育地产商业娱乐地产会议度假地产2.政府的作用：筑巢引凤基础设施的投入高品质环境塑造，如湖的塑造等生态湿地公园的建设公共服务中心的建设储备空间的预留：国际总部公园等,政府市场合作型,三
20、、开发时序,上海临港新城,深圳华侨城,共分为四期,第一期开发：政府作为，大项目树立品牌和信心,第二期开发：积极引入主题地产，塑塘成廊,第三期开发：完善提升，提高人气,第四期开发：弹性远景预留,四、开发效益,上海临港新城,深圳华侨城,基础设施和景观投入：800-1000元/平米；开发面积：100平方公里，总投入约800-1000亿元；,慈溪市地方财政收入43亿元，基础设施投资48亿元；杭州湾新区地方财政收入4亿元，基础设施投资约6亿元。,要打造高品质服务新城需得到各个层面的政策和资金支持！,五、行动计划,上海临港新城,（1）建设：“七通一平”到“七通一平一建”基础设施建设环境景观规划设计：当基础设施投入来做，非常必要。先有环境再有品质！（2）规划深化专项规划：道路系统规划，路道街的统一设计；景观规划：统一的高品质景观设计；城市设计：八塘、九塘服务主体廊的城市设计。,谢谢！,
