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1、 资料打包,来上海，来南京路，来新天地去南京，去新街口，去1912到常州，到哪里？,每一座有历史的城市都应该有一位独一无二的商业领袖,这位“领袖”的气质不仅要具备“显赫的地位”（中心地段）“名门的气质”（稀缺资源）更要具备博古通今，浓缩这座城市文化脉络的文化内涵,在江南，龙城，常州南大街不是领袖北大街不是领袖莱蒙都会不是、泰富不是购物中心也不是,新天地反映大上海1912定格南京北岸天街只属于江南常州,所以，报告主要论述的是怎样发掘本案的最大价值成为常州的商业领袖,第一话、领袖身份定位建议第二话、领袖装束规划建议第三话、领袖管家租售模式第四话、领袖登场推广策略,一、领袖身份定位建议,中心性市中心
2、核心地段,常州市市级商业中心核心区域，商业氛围浓厚，形成了火车站、南大街、文化宫三大商圈，本地块正处在文化宫商圈最核心的区域，是核心中的核心。,1、身出名门，地位显赫是成为领袖的基础条件。,沿延陵路分布、围抱历史保留建筑群，东面为文化宫广场绿地（相当于人民广场），南面沿商业街延陵路，延陵路对面是购物中心和常州大酒店、中信投资广场高档写字楼，西面是小河沿小型广场绿地，北面是迎春步行街。,稀缺性不可再生的珍惜地块,前后北岸原是三面环水的半岛，古称白云尖。明清以来，名士云集、灿若群星，是常州的文脉所系。在明末清初，这里就出了4名状元、2名榜眼、2名探花。,唯一性历史文化内涵,易居观点：根据本案的地块
3、情况我们判定：,地处市中心商圈核心的前后北岸地块商业项目价值应该将被最大化挖掘、发现，其身份将无法再被复制或超越，在激烈的市场竞争中脱颖而出，成为城市的商业领袖。,定位原则一、利用商圈的整体效应定位原则二、差异化经营形成互补定位原则三、文化与商业价值结合,虽然有了成为领袖的优越基础条件，但同时我们也要看到周边的激烈竞争，在这种情况下，怎样变竞争威胁为优势，怎样对项目进行准确的定位，怎样形成独特的自身优势是本案成功的重点。,2、审时度势，统揽全局是成为领袖的重要因素。,常州市中心高档购物商业物业面积大约35万，市区餐饮面积大约15万目前市中心商业平均入住率85，需求相当旺盛市中心商业底层租金在2
4、025元/天/精品及中高档餐饮娱乐在中心商圈，尤其是文化宫商圈仍然比较缺乏文化宫商圈目前已有商业经营单一，消费的延续性很差,文化宫商圈概况,原则一、强化商圈的整体效应,结论1、由于文化宫商圈已有的成熟度和知名度，本案定位的重点就在于寻求商圈的结构缺憾，与整体商圈形成良好的互补。,结论2、目前商业能很好的实现shopping的功能，而“mall”的功能为空白因此，以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅”是本案项目成功定位关键，形成与商圈经营的互补。,原则二、差异化经营形成互补,文化宫商圈是融文化、休闲、商务、购物于一体的综合性商贸功能区。该商圈已形成购物中心、泰富广场、文化宫购物街、
5、迎春步行街及延陵西路商业街等商业网点设施。商圈氛围单一，没有持续性消费和多元化体验式消费场所，商圈内主要的商场都是以购物为主，餐饮、娱乐、休闲场所欠缺。,主题的确定对商业的价值是一种升华,专业市场、百货商场、超级市场、连锁店单一的市场与经营定位不再是商业成功的法宝，随着竞争的日益激烈和消费者消费要求的提高，主题商业已经成为一种趋势。文化与商业的结合创造超越商业本身的高价值。,原则三、文化与商业价值结合,结论3、延续前后北岸徽派江南建筑风格、以江南常州文化精髓为底蕴、并注入现代时尚的商业元素，成就本案独具特色的商业价值。,领袖名讳：新城北岸天街前后北岸标示地段和文化内含；天为上，凸显贵气；街，直
6、接表明是商业项目。产品标签：江南尚品廿六金坊 常 州 城 市 客 厅突出文化品味，具有地域和城市特色，数量稀缺，价值连城。定位官衔：江南第一名街申请“江南第一名街”的桂冠，提升商业价值。,易居观点：根据以上原则对项目进行总体主题定位：,Logo建议及部分VI,Logo建议及部分VI,Logo建议及部分VI,Logo建议及部分VI,Logo建议及部分VI,Logo建议及部分VI,2、领袖的出现都有相同的共性，成功的先例可以印证本案定位的正确性和未来的发展空间。,常州作为长三角中心城市，可以参考上海和南京领袖级文化主题商业进行考证和规划，通过三者的比较可以验证我们定位的可行性。,新天地、1912、
7、北岸天街都位于市中心核心商圈范围内，且距离最核心的中心点在一公里辐射范围之内，商业氛围和人流量都有保证。,地段、人流,三者都毗邻拥有历史底蕴的文化建筑群，并以此为依托，把商业价值和文化结合，共同形成文化商业街。,文化底蕴,三者都是集餐饮、娱乐、休闲、文化为主要经营业态的综合性商业街区，都定位于国际水准。,主题定位,三者的商业面积都不大，但都是浓缩城市精华的精品，都具备国际水准，城市常住人口都能够支撑如此的商业模式。常州的人均收入还略高于南京。,体量及人口,三者的客群定位都是城市中上层，外籍人士等中高端客户，这部分客群有足够的消费能力和对高层次消费的需求。常州存在这批高消费群体，同时他们不断的寻
8、求新的更高水准的餐饮、休闲、娱乐场所。,消费群体构成,以文化为核心，以餐饮、休闲、娱乐为主体的“城市客厅”形成与商圈经营的互补是对本案的准确定位。北岸天街必将成为常州的商业领袖，而其他人全部是为这一枝独秀供给养分的绿叶。,易居观点：根据以上对比来看三位领袖的各方面条件都非常类似，为本案主题定位的可行性提供了充分的依据。,二、领袖装束规划建议,穿衣戴帽与个人的品味和身份相对应的，一个领袖商业的规划更需要能更好的体现其文化主题，文化与商业价值的有机结合是本案规划的重点，他将在后续的运营过程中持续发挥作用，增加商业的附加价值。其主要通过以下两点来体现：,衣着：通过项目的建筑外观来表现，如建筑风格、结
9、构、颜色，建筑组团的分割形式等。佩饰：通过项目的购物气氛表现，如环境营造、店招设计、小品设计、形象展示、POP广告等。,建筑风格,上海新天地:以老石库门建筑为基调，保留了老弄堂的形式；但在新天地中大量使用了现代元素，包括钢化玻璃、不锈钢等建材和霓虹、喷绘等工艺制作的店招，使之具有国际化的感觉。,上海新天地与石库门,南京1912：保留了一部分民国时期的老建筑，总统府也在其环抱之内，整个街区仿造民国时期的建筑风格，同时也采用了铝合金窗等现代元素；形式各异的灯箱与橱窗设计在文化中渲染出强烈的商业气息。,南京1912的民国,南京1912 某餐厅内部的时尚装修,民国建筑中的现代楼梯,建筑高度提炼斗角、重
10、檐，徽派建筑的马头墙等中国传统建筑标志性符号；颜色以黑、白、灰为主，其间点缀朱红等色彩，形成古朴、典雅的色调。,常州新城北岸天街的前后北岸,江南风情现代元素,北岸天街即以徽派建筑为蓝本，依托前后北岸的文化基础，营造“江山代有才人出 各领风骚数百年”的江南文化商业街，同时也需要加入时尚的建筑元素，与现代融合，加强商业氛围。,商业形态,上海新天地的街区,新天地的老弄堂自然形成步行街区,南京1912的街区布局,南京1912狭长的地形也规划为步行街区,街区布局通天旺铺,本案地块地形狭长，建议规划为步行商业街，楼栋错落有致地布置在区域内，形成内街可以使行人自由穿梭，同时保持视线的通透，提升商业价值。,每
11、栋商铺为二到三层有天有地的通天旺铺,局部可设计露台;单侧需要设计外跑楼梯,每层设置进户门及一个卫生间.招商时方便纵向与横向的自由分割。,招商业态,南京1912业态比例,南京1912品牌分比例,参考南京1912业态及品牌比例，同时结合常州本地餐饮与娱乐消费需求旺盛的情况，建议本案的业态定位以高档餐饮娱乐为主体，配合其他的文化、服务等业态。,餐饮茶座：连锁快餐、西餐、咖啡与茶座等45%休闲娱乐：休闲洗浴、酒吧等35%精品购物：男女服饰、佩饰精品店10%文化服务：书吧、画室、乐器店等10%,餐饮：,福记、塘桥老哥、紫缘大酒店；粤鸿和、山度仕、九佰锅、桃云轩、俏江南、鹿港小镇、花膳、逸叶源、茶客老站、
12、庆善园、立煌；米罗咖啡、一茶一坐、星巴克、麦当劳、肯德基等,休闲娱乐：,苏荷、百度酒吧、蓝色轨迹、玛索、BBKING、乱世佳人、罗森堡、乌克兰风情吧、西津足道、佰草集、香住SPA等,面积分割,南京1912部分商家经营面积,自由分割租售分开,由于餐饮娱乐经营面积需求较大，建议每个独立的通天旺铺总面积在400-2000平米,其中可以设置2个到10个独立产权,每个独立产权面积约为100-150平米总价在500-750万,出售时便于多个投资者分散购买。,自由分割租售分开,出租时可以整栋招商，也可以每栋楼根据不同的面积需要分割，纵向按照楼层，横向根据间数，自由灵活，充分合理利用空间，保证招商经营者的需求
13、。,地下商业,地下一层：建筑风格与地上的商业风格统一，面积区间控制在10-15平米左右为一个单位，根据进一步市场调研进行分割，定位为地下文化购物广场，直接定价出售。地下二层：地下二层价值最低，总建面积不大，可以直接招商一至两家商家，长期低价出租，如桌球厅、游戏厅、画廊、古董店、超市等等，作为地上商业的附属配套，完善商业街的功能性。待地上商业成熟经营后再分割出售。,先招商，委托专业管理公司经营管理，商业氛围逐步形成之后再将物业出售。,三、领袖管家租售模式,先招商经营后出售,优势：1、有利于统一管理，保证经营秩序，有利于形成项目品牌。2、良好的经营管理形成最佳的商业氛围，商业领袖的风范呈现在眼前，
14、极大增强投资者信心，价值最大时进行销售。劣势：1、时间较长，会延长开发商资金运转周期2、经营压力大，风险较高,以租赁模式销售，经营商家以较高的租金租赁物业，经过一段时间后拥有物业,三、领袖管家租售模式,以租代售,劣势：1、一般大型经营商家不会购买物业2、资金回笼慢,售后回租经营先行销售，同时开始招商确定租赁商家；然后回租，委托给专业管理公司经营管理。,优势：1、短时间之内就可以回笼资金；2、承担的风险较小。劣势：1、招商时间要求较高，建设速度与招商速度决定利润收益；2、给投资者的信心不足，不利于价格的拉升，销售压力较大。,以售后回租的模式为主要销售模式；无论以何种模式进行销售，本案若实现定位，
15、必须引进经验丰富的经营管理团队。,易居观点：通过对以上几点租售模式的分析，结合开发商8月开始销售的要求，易居认为：,四、领袖出场营销策略,1、项目价值定位：本案处于成熟商圈，本身商业价值已被市场公认，所以在营销推广上主要是增加项目附加值，实现利润最大化。,2、项目增值手段,树立项目品牌：龙头企业 龙城商业领袖牵手政府炒作：前后北岸 新城北岸天街文化价值炒作：江南第一名街 常州城市会客厅通过炒作项目的文化品牌附加值，加强北岸天街的领袖地位，其唯一性、稀缺性形成超价值的商业传世之作。,3、营销策略,招商成功是销售的基础，大型品牌商家的成功招商对于坚定投资者信心、带动其他商家进驻有着积极的意义。,招
16、商策略：首先以优惠政策引进大型品牌经营商家,销售策略：以稳定的高回报吸引投资客客户购买签约后，开发商同时签署三年租赁合同；三年期满后移交给经营管理公司管理，与经营商家续签合同；客户享受连续三年7%-8%高额回报，每年按约定收取租金。,价格策略：在保证投资者收益的基础上转嫁风险由于招商过程中的优惠措施和销售过程中的回报措施，中间产生一定的差额，此部分金额应在保证投资者收益的前提下增加于售价内，以降低开发商风险，保证利润。,以目前文化宫附近一层商铺租金20-30元/平米/天计算3层商业综合整体租金基本可以达到15元/平米/天计算,一个400平米三层商业一年的租金为：15*400*365=219万一
17、年5%投资回报率售价：2190000/0.05/400=10.95万/平米一年10%投资回报率售价：2190000/0.1/400=5.475万/平米,销售形式-商铺拍卖,拍卖销售模式一般在升值空间大，客观条件优越的商铺销售中使用。通过拍卖叫价，可以抬高地块的价值，聚集旺盛的人气，提升商铺的价格。7-8月,先做意向招商,招租大品牌、需求面积大的长期商家2-3家,给以优惠的招商条件；根据招商商家要求做出规划调整；9月,先开出临延陵西路转角组团,做拍卖销售,首期拍卖应保证成交，所以前期需要积累一批意向客户，做客户摸底工作。招商-拍卖-招商-拍卖,媒体通路,项目基地围墙：凭借本地块的中心属性，只要在
18、地块周边竖起有特色的广告大牌，短时间就可以在全城引起关注；新闻炒作：本案周边成熟的商业氛围使推广成本大大降低，其本身地块价值已被公认，通过新闻炒作其附加值更加有效；大众媒体：大众媒体只用来做前期形象的提升和销售信息的广泛告知即可；户外广告：户外广告是形象建立的重要手段，领袖形象地确立意义重大，市中心必须建立强力的视觉冲击。,通过对项目的准确定位，挖掘其内在的文化内涵，形成了本案唯一性、稀缺性的特色商业形态；通过对租售模式的讨论，解决了开发商对销售的要求；只要在后期的招商和推广过程中制定严密周详的执行计划，新城北岸天街必然常州的商业领袖，“江南第一名街”即将面世。,易居观点：通过以上分析，易居认为：,汇报完毕！谢谢聆听！,
