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1、佛山写字楼/公寓市场简报,2012/04/06,目录,佛山写字楼发展历程,佛山写字楼发展现状与小结,佛山市政规划前景和政策环境,佛山写字楼概述,佛山写字楼发展历程,佛山写字楼发展现状与小结,佛山市政规划前景和政策环境,佛山写字楼概述,佛山写字楼发展历程,佛山写字楼发展现状与小结,佛山市政规划前景和政策环境,佛山写字楼发展历程,萌芽期,（Befor1990s）,（1990-2000）,（2000-now）,以政府、银行等国有自建办公物业大楼为主，部分企业在住宅、商业裙楼办公，主要分布在政府行政办公区域，代表项目有政府办公大楼、银行大楼。,投资方：政府、国企市场行为：自用为主写字楼品质：未有正式的
2、商业办公区地理位置：祖庙汾江路、南海大道,起步期,随着经济的发展，在全国房地产开发热的带动下，商业写字楼在佛山开始发展，在祖庙汾江路、季华路一带出现了出租或出售的纯商业办公的乙级写字楼物业，租金20-30元/为主，代表项目有百花广场、东建大厦、创业大厦、经华大厦等。但与此同时，因为市场发展的不成熟，所以也造成了许多烂尾楼，如环球国际广场。,投资方：大型国有企业、房地产企业市场行为：销售为主，不统一招租写字楼品质：乙级地理位置：祖庙汾江路、季华路,发展期,投资方：发展商市场行为：自留出租比例逐渐增加，统一招商，统一物业管理写字楼品质：甲级地理位置：祖庙-汾江路、季华路、南海大道、千灯湖金融高新区
3、、桂城佛山一环沿线、佛山新城,随着佛山五区合并，广佛地铁开通，广佛同城化进程不断提速，以及佛山产业升级换代，甲级写字楼随之出现，租金也上升到40-80元/，代表项目有环球国际广场、卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心、金安大厦和承业大厦等。,佛山写字楼概述,佛山写字楼发展历程,佛山写字楼发展现状与小结,佛山市政规划前景和政策环境,佛山写字楼发展现状,佛山现状阶段,在房地产的四大产品（住宅、商铺、写字楼、厂房）中，写字楼的各项综合指标最能反应一个地区的经济状况和活力，也是反应第三产业是否发达的重要标志。纵观佛山写字楼的发展历程，写字楼市场从萌芽起步，到逐渐发展，经历了近20多年。伴随着国
4、家的宏观经济调控，佛山产业的结构调整与升级换代，禅城提出将重点扶持LED、云计算等产业，构建“高端化、总部化、低碳化、集群化”的都市型产业体系，大力发展地铁上盖商圈，做大做强“楼宇经济”，佛山的写字楼现在进入高速发展期，许多大型高端写字楼在未来三到五年内密集上市，市场也将迎来高峰期。,小结,区域经济状况和活力第三产业发展程度,写字楼,佛山写字楼特征,销售为主，自留经营比例不断增加。,目前佛山市场上，写字楼以销售为主，这有助于房企快速回收投资，但现在也有许多写字楼项目，以自留物业出租为主，包括承业大厦、友邦金融中心等，自留出租更利于统一经营管理，提升写字楼整体形象。,短期内供不应求，长期看市场竞
5、争趋于激烈。,随着佛山产业结构的调整升级，现有的写字楼已不能满足市场需求，高端写字楼较为短缺。但从未来几年供应看，包括岭南天地、澜石旧城改造和华南国际金融中心等达几百万大型高端写字楼项目将会扎堆上市，市场竞争也将趋于激烈。,物业水平和档次不断提升。,随着高端写字楼的不断出现，档次的提高，物业管理水平也是不断提高，国际国内物业管理公司不断进驻。,租金不断提高，上涨空间依然较大。,从20-30元/上涨到现在的40-80，从广州写字楼的租赁价格看，佛山写字楼还有很大的上升空间。,佛山写字楼概述,佛山写字楼发展历程,佛山写字楼发展现状与小结,佛山市政规划前景和政策环境,佛山市政规划前景,佛山市政策环境
6、,佛山写字楼市场分析,禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况,禅桂写字楼市场区域分析,禅桂在售在租重点写字楼分析,佛山写字楼市场分析,禅桂写字楼市场历年供求/租赁情况,禅桂写字楼市场区域分析,禅桂在售在租重点写字楼分析,2007-2011年禅桂写字楼市场供求情况,2007年以前，佛山经济主要是工业经济为主，需求不足导致市场发展缓慢。2007年后，佛山产业转型升级，带动写字楼市场快速发展。2007-2009年是禅桂写字楼发展的蓄势之年，每年新增面积不超过8万，每年成交面积基本维持在1-6万左右。2010年是禅城写字楼市场发展的爆发之年，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心等高端写字楼销售良好，
7、直接拉升了禅桂写字楼的年供需量，新增面积和成交面积接近20万。2011年是桂城写字楼市场发展的关键之年，以金安大厦和承业大厦为代表的高端写字楼相继出现，为桂城板块注入新的活力。,蓄势,爆发,禅桂重点写字楼项目出售和自留的面积比例,部分开发商会将写字楼部分楼层作为自留物业，所以才会出现2007-2011年之间禅桂写字楼新增面积总量大于成交面积总量的假性“供大于求”的现象。,小结,近年来禅桂写字楼市场基本供需平衡，而伴随着经济发展方式的转变以及产业的升级换代，未来市场对写字楼的需求将进一步加大，市场也将稳步向前发展。,供求平衡,稳步向前,禅城写字楼市场历年供求情况,数据来源：佛山市禅城区房地产交易
8、所,07年佛山环球国际广场的出现使得该年新增面积为 2.7 万，0809年以岭南大厦、卓远国际商务大厦、金海广场等项目开盘为主，写字楼的供求基本维持低位水平。由于目前开发商倾向于销售部分单位换取足够的流动资金，余下出租以获得稳定的现金收益，从而导致07-11年以来成交面积一直低于新增面积。其中，08年受宏观经济环境的影响，成交量为近年来的低点。10 年卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心等高端写字楼销售旺盛使得整体市场呈现“量价齐升“的良好局面，成交均价也冲破“万”字头，环比上涨 30.58%。10年市场消化完后，11年成了禅城写字楼市场的真空期，供应与成交稀少，但预计12年后市场又将
9、迎来的阶段性高峰期。,小结,禅城写字楼市场除2008年和2011年出现供求萎缩外，总体呈稳步上升的态势,写字楼价格更是逐年递增。,上升事态,价格逐年递增,桂城写字楼市场历年供求情况,数据来源：佛山市南海区国土城建和水务局,中低端写字楼成交以都市型产业基地为主，高端写字楼则以天安大厦和承业大厦为代表。其中，2010 年天安数码城二期与鸿晖都市产业新城集中推货，使得供求剧增，新增面积为 16.12 万，成交面积为 13 万，相比于 2008 年上涨 166.45%和 135.13%。成交均价方面，2008-2010 年基本维持在5000元/左右。2011 年，伴随着广东金融高新区的火热建设，桂城第
10、一个高端写字楼金安大厦受到市场热烈追捧，拉升了市场的整体均价，约8028元/。与此同时，承业大厦、凯泰中心、天安数码城三四期、瀚天科技城相继入市，导致市场供应创下历史高峰，但由于部分项目开发商采取只租不售的策略，如承业大厦等，从而导致2008-2011年以来成交面积一直低于新增面积。,小结,桂城写字楼的发展还处于初级阶段，相当数量项目仍在规划建设当中，供求关系受制于部分具体项目。,初级阶段,个盘影响明显,禅桂写字楼市场历年租赁情况,早期佛山的写字楼项目主要分布在祖庙板块和季华板块，随着百花广场、经华大厦等一批写字楼产品陆续出现，市场供应量也急剧上升。这个时期写字楼以出售为主，招租也都是以写字楼
11、的小业主“各自为政”，加之写字楼的设计理念落后、配套匮乏、物业管理水平低、写字楼的替代品商住楼长期充斥市场等一系列因素的影响，禅桂两地的写字楼项目出租率长期不足，市场出现了供大于求的现象，每月租金水平一直处于低水平，致使后期新的写字楼项目一直开发较少。近年来，佛山经济的高速发展，土地资源的集约利用开发以及产业的转型调整，写字楼市场迎来了良好的发展机遇，卓远国际商务大厦、金海广场、九鼎国际金融中心、金安大厦、承业大厦等一批创新型与高品质的写字楼开始不断涌现，且主要分布在季华板块和桂城板块。写字楼项目软硬件的升级换代，使得租金也水涨船高。目前禅桂两地的高端写字楼项目的每月租金水平有了较大的提高。高
12、端写字楼受到市场亲睐，尤其是大中型金融类企业和各行各业企业龙头的进驻，提高了市场的整体出租率。,小结,禅桂高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升，也提高了市场的整体出租率。,发展迅猛,市场向好,禅桂写字楼市场区域分析,佛山新城中央商务区,南海大道商务区,千灯湖商务区,都市型产业区,祖庙汾江路商务区,季华商务区,不久将来，佛山新城中央商务区也将建设成为佛山地区首屈一指的商务区。,禅桂在售重点写字楼分析,禅桂写字楼的经营方式主要以出租为主，出售的项目为数不多。,禅城在租重点写字楼分析,桂城在租重点写字楼分析,小结,佛山写字楼的发展与整个城市的经济发展紧密联系。2007年之前，佛山主要是工业城市，写
13、字楼需求低，写字楼发展较为缓慢，代表性项目较少，只有百花广场。但2007年之后，随着佛山经济的高速发展，以及城市升级和产业转型的提速，写字楼需求加大，写字楼的发展也进入了快车道，专业高端的写字楼如雨后春笋，2007年的环球国际广场，2009年的卓远国际商务大厦，2010年的九鼎国际金融中心以及2011年的金安大厦等。高端写字楼的不断涌现，带动了租金的上升。对比百花广场和卓远国际商务大厦可发现，随着写字楼软硬件的升级换代，高端写字楼的租金也从30-40元/上涨到70-80元/，且主要集中在季华板块、桂城板块以及祖庙板块。,禅桂写字楼重点项目分析,卓远国际商务大厦,金海广场,承业大厦,禅桂写字楼重
14、点项目分析,卓远国际商务大厦,金海广场,承业大厦,项目基本资料地理位置：佛山市禅城区季华五路2号发 展 商：佛山市宏城房地产有限公司物管公司：佛山市卓远物业管理有限公司项目规模：占地27153，总建筑面积36603.9，总共23层，118米高车位总量：约400个入市时间：2009年项目相关配套：交通配套：地铁季华园站、石湾汽车站、多条城巴公交线路市政配套：佛山市人民政府、禅城区人民政府、禅城区人民法院、市财政局、市工商局、市国土资源局、市气象局、市行政服务中心、市公共汽车公司、市国税局直属征收管理分局、电力工业局等银行配套：中国工商银行、中国建设银行、中国银行、广发银行、招商银行、兴业银行、华
15、夏银行、湛江 商业银行、南洋银行等商业配套：顺联国际购物中心、英皇时尚城、东建世纪广场、印象城、沃尔玛、百佳、国美、苏宁等饮食配套：皇冠假日酒店、金城大酒店、南国大酒店、金湖酒店、海阁酒店、石湾宾馆、海悦酒家、车城 酒家、珠江渔村等项目楼层状况：楼高：118米总层数：23层写字楼每层单元数：9套/层（第一层只有3套，第二层只有4套）写字楼总单元数：196套写字楼户型面积：71-518写字楼标准层面积：约1200,项目产品配比,项目租户行业分析,项目的主力租户是金融保险业、高科技/通信产业以及专业服务业，面积占比分别为31%、26%和15%。为次主力租户是房地产/建筑和制造业也分别占到13%、1
16、2%，。,项目租户需求分析,劳动密集型和服务密集型企业所需写字楼面积较小，如：批发/零售/贸易、专业服务业，对企业形象、办公环境有较高要求的知识性企业所需面积偏大，如：金融保险业、房地产/建筑。处于创业初期或发展期的企业，资金实力有限，所需面积相对保守，如制造业，而处于成熟期的企业，资金实力强，在满足自用同时常有投资计划，所需面积较大，如高科技/通信产业。,项目优劣势分析,优势分析：卓远国际商务大厦位于佛山现代服务业的“总部第一街”季华路核心地段，又与城市主干道佛山大道的交汇，且邻近广佛地铁季华路站，城市人流聚集，商务配套齐全，项目升值潜力大。劣势分析：项目体量较小，拓展空间有限，无法成为城市
17、地标性建筑。,项目租售情况,项目平面图,禅桂写字楼重点项目分析,卓远国际商务大厦,金海广场,承业大厦,禅桂写字楼重点项目分析,卓远国际商务大厦,金海广场,承业大厦,禅桂写字楼需求分析,佛山第三产业发展情况,禅桂写字楼行业需求分析,禅桂写字楼客户需求分析,禅桂写字楼产品需求分析,禅桂写字楼需求分析,佛山第三产业发展情况,禅桂写字楼行业需求分析,禅桂写字楼客户需求分析,禅桂写字楼产品需求分析,佛山第三产业发展情况,佛山与广州2012年第三产业占全市生产总值比较(34.6%:61.5%),说明佛山第三产业还拥有巨大的发展空间和潜力。,随着佛山产业结构的调整，佛山第三产业以每年高于10%的速度高速增长
18、。到2015年，佛山将争取实现第三产业在GDP中的比重达到40%，在第三产业发展的同时，也将对写字楼产生巨大的需求。,禅桂写字楼需求分析,佛山第三产业发展情况,禅桂写字楼行业需求分析,禅桂写字楼客户需求分析,禅桂写字楼产品需求分析,从卓远国际商务大厦、金海广场、岭南大厦、财富大厦、百花广场、华辉大厦作抽样调查可得：,租用写字楼面积：金融保险业专业服务业和房地产/建筑业制造业、高科技/通信产业和批发/零售/贸易租用写字楼数量:金融保险业和专业服务业制造业、房地产/建筑业和批发/零售/贸易行业（旺盛）（一般）大租户面积需求：金融保险业对大面积办公写字楼的需求最为迫切，远大于其他行业；高科技/通信产
19、业和批发/零售/贸易行业对大面积办公写字楼的需求相对一般.,数据来源：实地调研,大租户（超过1000）行业面积占比,行业户数占比,行业面积占比,禅桂写字楼需求分析,佛山第三产业发展情况,禅桂写字楼行业需求分析,禅桂写字楼客户需求分析,禅桂写字楼产品需求分析,禅桂写字楼客户租赁需求,案例与访谈:,小结,大中型企业和成熟期的中小企业对地段要求相对较高，以商业繁华地段为主，租金承受水平也相对较高；而萌芽期和成长期的中小企业对地段要求相对较弱，以近郊地区为主，租金承受水平也相对较弱。,企业发展阶段,写字楼需求,禅桂写字楼投资客户购买需求,案例与访谈:,小结,住宅的调控给商业地产带来机会，资金出现转移迹
20、象，目前投资者投资住宅市场的信心开始不足。相比之下投资商业属于长线投资，投资商业不同于投资住宅市场，不会因房龄的增长而降低投资价值，也不太存在折旧的问题，地段、性价比、物业品质、管理和服务等因素更为重要。从禅桂写字楼投资客户购买需求可得，普通个人投资者和成熟的中小企业资金实力相对较弱，把性价比摆在购买要素的首位。富裕个人投资者和成熟的中小企业资金实力相对较强，把地段摆在购买要素的首位，而大中型企业整体实力强，知名度高，更看重物业品质。,调控,舍住奔商,禅桂写字楼产品需求分析,高性价比高附加值高回报率产品热捧在写字楼价格和租金不断走高的态势下，对于大多数中小企业来说，高性价比和高附加值的产品必定
21、是他们首要追逐的目标，市场需求旺盛，产品关注度高。对于中小投资者来说，除高性价比和高附加值外，处于价格洼地、未来升值潜力大、高回报率的产品同样热销。弹性空间自由组合便于改动未来写字楼将会出现大量可拼合户型的产品，从投资客户或者企业的实际出发，在户型区间上采用弹性处理，内部可以随意组合成不同面积段供不同客户需求。高端产品将会走俏未来中低端产品将越来越不能满足日渐成长起来的本土企业需求，但凡能展示企业实力和形象的高端产品将会走俏。配套完善服务贴心配套与服务是衡量写字楼品质必不可少的要素之一，配套完善服务贴心是客户一直以来的期盼。都市型产业基地写字楼项目通过引入产业社区化发展的理念，在产业社区内提供
22、餐饮、休闲、娱乐、购物等一系列生活配套，使得办公与生活的高度融合。而位于市中心地区的写字楼项目则通过城市综合体或者商务公寓的开发模式来满足写字楼客户各种各样的需求。同时，产品服务也将更贴心更人性化，如提供24小时全天候不间断服务等等。,禅桂市场未来重点写字楼供应预测,禅城市场未来重点写字楼供应预测,桂城市场未来重点写字楼供应预测,2012年起，禅桂未来写字楼供应将进入高峰期，2013年下半年开始供应放量。,小结,市场总结,经济和产业,经济的结构调整,产业的转型升级,促使企业的办公自用需求不断增加，租赁买卖现象也日益频繁。,调控,在住宅市场调控的大背景下，写字楼受益于投资资金的挤出效应。,投资,
23、可持续的投资回报率，投资需求逐步被挖掘，未来写字楼的需求将会进一步增加。,前景,总部经济、楼宇经济等各种政策规划利好刺激下，各地商务区拔地而起，未来写字楼的供应也将剧增。,佛山写字楼市场整体呈供需两旺的发展态势，而销售价格和租赁价格则在项目软硬件升级推动下稳步向上。,季华板块和祖庙板块为主导，桂城板块和佛山新城板块将成为市场的亮点。,市场需求的差异性，决定着佛山写字楼将向高端高品质和产业基地两个方向积极发展，未来写字楼产品也将更加丰富。,佛山公寓概述,佛山公寓发展历程,佛山公寓发展现状与小结,佛山公寓概述,佛山公寓发展历程,佛山公寓发展现状与小结,2004,出现传统公寓产品代表项目：阳光公寓,
24、快速发展佛山房地产高速发展，公寓市场也进入快速发展阶段。各种类型的公寓相继出现,2007,2010,佛山公寓市场转折期广佛地铁开通，标志着佛山公寓市场进入一个新的阶段，公寓的投资性特点开始被市场所重视。代表项目：九鼎国际、普君新城、文华尚领,成熟代表项目：新中源国际公寓、铂顿国际公寓,2011,单一 复合,从单一的纯住宅公寓发展成具有商住功能的商务公寓;从不注重装修和配套设施发展成带有豪华装修与完善的配套设施的高端公寓;从基本无物业管理发展成具有星级酒店管理的专业物业管理.,低端 高端,萌芽 成熟,佛山公寓概述,佛山公寓发展历程,佛山公寓发展现状与小结,禅桂公寓市场历年供求情况,07 年以来，
25、佛山公寓市场的供应量、成交量和成交价格均呈稳步增长。自出现90/70 限制后，小户型产品开发占比逐渐增大；而另一方面随着佛山楼市快速发展，广佛地铁的开通，低总价的公寓产品逐渐被佛山市场所接受，也加速公寓产品投资开发力度。09 年之前，供求基本平衡，而10 年以后，供应量增长远超过市场的需求。但市场的承接能力有限，加上受宏观环境影响，需求被受抑制，以产生供远大于求的局面。公寓市场供求受市场发展大势影响明显。09 年由于受大市的旺势影响，公寓价格呈现“量价齐升”局面；2010 年佛山地铁的开通，也促使成交量出现历史性高峰，但随着房地产调控的深入，限购令的出台，2011 年成交量开始出现下降。从成交
26、价格上说，市场价格主要受当时供应项目的产品装修标准以及区域地段因素定价影响而变化。07 年价格达到1 万/，是由于该年仅环球国际一个项目推卖，且产品（包装修）定价高，从而拉高整体价格水平。而08-09 年之间，市场出现不少包装修或毛坯产品，且装修价格有明显差异，市场价格也因此出现不同变幅。而10-11 年商务公寓、产权式酒店公寓等高端项目纷纷出现，整体拉高了成交价格，如铂顿国际公寓超过2 万的均价；加上限购影响，住宅产品受到抑制，而不受限购的公寓得到市场更多关注，价格不断向上。,禅桂不同类型公寓的发展演变,酒店式公寓,商务公寓,普通公寓,产权式酒店公寓,酒店式公寓,商务公寓,普通公寓,产权式酒
27、店公寓,酒店式公寓,商务公寓,普通公寓,产权式酒店公寓,酒店式公寓,商务公寓,普通公寓,产权式酒店公寓,开盘消化速度较快，余货销售缓慢,2011年禅城区商业公寓项目销售情况,小结,20042006，起步阶段。佛山市场一直以来偏爱大户型产品，小户型产品被受忽略，公寓并未得到市场的认可，这个阶段公寓市场发展缓慢，户型结构也无甚创新。04年首个传统公寓阳光公寓进入佛山市场，才使市民对公寓产品有所认知。而当时公寓的产品大多为少量掺杂进住宅产品中，作为住宅产品的补充角色。20072009，发展阶段。随着政府实施90/70 的户型供应规限，普通公寓、商务公寓也相继面市，公寓也更多的作为独立产品出现。佛山公
28、寓市场产品类型得到有效的升级，一方面体现在不同类型的产品特征上；另一方面体现在户型的创新设计，实用率超100%等特色户型，吸引不少投资买家追捧，价格呈平稳向上趋势。20102011，快速增长阶段。广佛地铁的开通，房价的持续高涨以及限购令的出台，使大户型住宅市场销售遭遇沉重打击，但总价偏低及不受限购影响的商务及酒店式公寓，却使公寓市场获得了爆发性增长，价格更持续高位攀升，相比20072009 年阶段，供应和成交增长近一倍。公寓开始走向高端化，商务公寓和产权式酒店公寓普遍带装修，装修档次不低于2 千/；配套设施变得更加完善，物业管理也引进了星级酒店物业管理公司。,整体公寓基本形态分析,目前，公寓项目相对集中为旧城、东平河和季华板块，这三大成熟商圈板块里面，自广佛地铁开通后，生活配套不断完善，交通便利性增强，为每个项目增加产品性价比，也成为众多项目的市场卖点。随着广佛同城化的发展，各板块的商务社区逐渐成形，未来公寓市场范围将会不断扩大，市场需求面更广。,小结,禅城在售重点项目区域特征,户型及面积,商务公寓和酒店式公寓项目在公寓中所占比例变大，公寓的投资价值得到投资者更多的青睐。,户型结构及设计要素,The end&Thank you,
