成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析41P.ppt

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1、成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析,伊泰置业(成都)有限公司 2011.11.29,报告提纲,1,项目开发条件,2,项目定位推导,3,投资收益及风险分析,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,交通:13、15号地块位于新都区大丰板块通过北新大道、地铁1号线北延线(规划中)可与直接与成都市区、新都城区连接,通达性、进入性良好。,区域交通呈现“五纵五横”交通体系:北新大道北新干线,即北部新城干道线路,三环路以内称北新干道,三环路以外称北新大道,双向8车道。其中,成都市一环路至三环路长4.1公里,为高架桥;三环路至绕城高速长6公里;新都辖区长14.1公里;彭州段长9.7公里。最终北

2、新干线延伸线有望抵达广汉三星堆。地铁1号线北延线(规划中)地铁一号线北延线的具体方案为:将共设5站,从升仙湖站开始,向北延伸,最终抵达新都区大丰镇城区。,本案,四至:13、15号地块共238.93亩地块内部平整,无起伏,规划路,未出让地块,未出让地块,未出让地块,东 一 路,宗地条件15号地块规划条件优于13号地块,258米,258米,258米,258米,246米,258米,264米,246米,北新干线,东一路,东二路(规划中),规划路,南一路,13#,15#,菜,幼,配套规划完善,行政办公区,公园,体育运动公园,家乐福,4S店同仁堂,凤凰山公园,地块,包括家乐福、4S店、医院、行政办公等众多

3、配套规划设施围绕地块周边。凤凰山公园:地块距离凤凰山公园约5分钟车程。凤凰山公园-总用地面积达到144万平米,预计2011年12月竣工,公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区体育运动公园(规划中):地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城,将成为区域休闲、运动的中心。,地块价值界定:城市近郊、中等规模、交通顺畅,配套在完善过程中,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,“北部新城”总规划面积为944.28平方公里,居住人口将达百万,包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区;其定位为西部集成服务新城、区域集散中心、国际商贸基

4、地和我市城市发展的门户。,三大支柱产业,工业,物流,商贸,青白江集中工业发展区重化工业,新都工业开发区机械电子、食品、医药、家具制造等传统产业,国际集装箱物流园区 3700亩,新都物流中心 2400亩,青白江散装物流园区 2500亩,主要集中在大丰、斑竹园镇,即本案所在区域。,区域发展格局,北部国际商贸城板块分为北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分,198低密住区,本案,地块位于大丰居住区与凤凰山居住区的交接处,同时距离北部商城5分钟车程,宜商宜居,直接辐射三大区域。北部商城:北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区,也是北部新城发展的起步区,规划面积约5平方公里,除新引入的

5、产业外,原城北的五大市场将陆续迁入本区域。,北部商城,区域规划带来产业外移,25万产业人口的搬迁,为大丰市场的增长带来了巨大的机遇。,距项目5分钟车程的成都国际商贸城总占地面积2090亩,总建筑面积245万平米(规模相当于现有荷花池市场群的6倍)。是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程,首期已投入使用,建成后的商家数量将达到6万户。,以铁半城、建半城、荷花池为主的片区,进入大规模拆迁阶段。,商品市场的搬迁为大丰板块注入新的活力,大量的人口和财富导入为房地产开发带来了新的机遇。,北部新城正处于加速发展阶段,其科学的规划为区域发展带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来数以

6、万计的从业人口以及数以亿计的资金流,由此也带来大量的购房需求。因此,该区域市场容量巨大,厄待满足。,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,大丰板块,城北老商贸区和国际商城的中间地段大丰板块位于成都限购令外,不受政策的限制,新政后依然销售状况良好,成为2011年成都房地产市场热点区域之一,区域产品供应和销售均以首置为主。,大丰板块,城市新兴区域,宜商宜居规划:北部商贸城,荷花池、五块石、金府片区商品市场大迁移交通:北新干道通车;地铁1号线10年通车,到大丰的地铁1号线北沿线计划11年开工,预计14年通车自然资源:凤凰山公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大

7、分区,区域形象,板块属性,房地产市场情况,首置市场众多开发商、项目聚集,2011年项目周边在售楼盘分布,悉尼湾,保利城,润禾花园,凤凰山一号,九行道,嘉美华凯,民生新干线,时代锦翠,博雅新城,北新国际,大丰景,本案,大丰镇13、15号地块相对独立,与周边在售项目有一定的距离。目前大丰板块在售住宅项目约17个,建筑面积20万平米以上的9个项目,基本上为高层物业。2011年5月-10月,销售均价普遍在5300-5900元/平米之间,单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间。,开元国际社区,2011年大丰市场:,2011年1-11月,片区市场月均去化5.6万平米(约660套/月),市场供需两旺。,2

8、011年大丰市场整个市场板块以70-90平米的产品一枝独秀,面积段集中,产品类型集中。,70-90平米首置类产品一枝独秀,整体供应量达到8326套,占比58.18%.90-130平米的首改类产品占比达到28%。50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少,仅占到8.82%。130-150平米再改类产品占比达到2.93%。,数据源:锐理数据库备案数据,首置首改产品持续旺销,年均去化超过7600套,70-80平套二户型供销量均处在高线,库存货量巨大.90-110平户型供销比体现出真正的热销。,数据源:锐理数据库备案数据,典型项目:保利城,1.紧凑型三房是其目前最畅销户型,开出房源去化约80%

9、.2.城北客户对价格敏感性过高,不过分追求品质,同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源。3.紧凑型套三户型是其最畅销户型,开盘当天实现完全去化。双阳台设计深得客户追捧。,保利城一期销售情况,客户渴望通过最少的付出得到最多的房间,重视功能性!,典型项目:保利城,保利城典型户型建筑面积:约97平米(实得面积约110平米)成交价:5600元/平米(实得4938元/平米)主要特点:1.客厅、餐厅双阳台设计,通透性强,采光、空间感良好。2.总价控制得当,外围房源,50-55万总价。3.可变三房,产品实得率高。,产品配比启示:产品配比重点应落脚于90-110(实得)平米三房;小面积紧凑两房同样作为次主力

10、户型,但不过量配置;再改产品作为标杆产品,点缀配置;,项目定位,以立体眼光审视项目,发现价值 准确定位,基于前面对市场环境和机会的分析,我们从三个维度来审视项目与之对应的关系,从而发现项目的核心价值,支撑我们的定位。,发 现项目与城市的关系,发 现项目与区域的关系,发 现项目与竞品的关系,北新干线已成为规划中的北部新城的“商贸大道”,并使北部新城与成德绵经济带有效的联系起来;,大城北市场:成都城市的东南西北四个大区域,相对于房地产市场来说,除了城南,其它方位的区域化市场特征明显,其中尤以城北城东为甚;,从城市层面分析,本案所面对的是一个区域化特征较明显的市场,规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖

11、率。而北新干线使项目在城北市场的基础上外溢(彭州、广汉、德阳等)成为可能。,故,本案区域化特征明显,城市层面对项目影响力较弱,城市层面,项目与区域,西部国际化商贸平台,五大产业的强力支撑,区域本身的市场容量.从区域层面来看,北部商城带给本案的核心价值就是:“城市化”!而这也将成为项目的特质之一。,更重要的是,在此区域,地块扼守了通向商业核心最重要的一条道路,本案位于服务整个北部商城的生活商业中心周边,具备独特的商业价值。,项目与竞品,从前面市场分析来看,本案所面临的直接竞品较少。如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现,基本都是诉求“生态环境”概念。“城市型复合社区”,完善的配套

12、等,将是我们以差异化姿态立于未来竞争环境的价值之一。,项目价值体系,项目价值体系,城市层面,区域层面,竞争层面,自身层面,工业商贸物流新城,成德绵经济带重心,强大的产业支撑,北部新城核心区,城市化进程明显,区域城市生活物业先机,目前竞争相对空白,丰富的产品线组合,对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境。其中最关键的是:具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域,以及抢占区域城市生活类物业的先机!,区域客群全覆盖能力,项目SWOT分析,国际商贸城:既是对项目区位的强化,更突出对项目核心客群的来源。城市:城市意味着功能和需求的复合型,包含居住和商业的全面发展机会,产品的全系列,多元化。,国

13、际商贸城 城市生活住区!,总体定位,目标客群界定,销售前期,销售中期,销售后期,地缘型客户,产业、拆迁迁移客户,外来、二级城市客户,口碑、推荐客户,纯投资客户,产品定位,13号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体15号地块为区域内中高端居住社区。物业形态组合根据规划指标、项目开发的优劣势分析,业态初步建议为“住宅、40年产权酒店式公寓为主,底商和集中性商业为辅“业态面积分布和档次定位地上计入容积率总建筑面积共64.23万平米,其中:商业:根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求,建议13号地块的商业建筑面积约5万平米(中端购物中心和底商),15号地块的商业建筑面积约2万平米(

14、1-2层底商)40年产权公寓:规划新区商业和办公物业开发风险相对较大,初步建议13号地块的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓住宅:13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅,约20.15万平米,15号地块住宅开发面积约20.64万平米,总共约40.79万平米公共配套:满足规划要求,幼儿园建筑面积约0.17平米,农贸市场0.3万平米,价格预估,34,Document number,各业态售价建议为了充分控制风险,项目在整个销售期的售价均为静态计算,不作逐年递增;总计4700平米的幼儿园和农贸市场无偿交还给政府商业:周边新建住宅项目的的临街底商,底层销售均价3万元/平

15、米左右,本项目商业大部分为1-2底商,集中性商业不超过4层,根据商业售价随着楼层递增而逐步递减的规律,建议商业销售均价为15000元/平米住宅:目前大丰片区的销售均价在5400元/平米左右,品质相对较高的保利城和悉尼湾的销售价在5500-5800元/平米,建议本项目的销售均价为5500元/平米40年产权公寓:非城市中心区域的同一个楼盘,40年产权公寓的售价一般是住宅售价的80%-90%,建议本项目为85%车位:建议本项目的车位50%用于出售,周边新建住宅的车位售价在8-10万元/个,建议本项目为8万元/个,投资收益及风险分析,项目销售计划,Document number,拿地:2011年12月一批次开盘:2012年第4季度清盘:2016年年均销售面积:约12.75万平米,测算说明,37,Document number,38,Document number,测算说明,测算说明,40,Document number,说明:1、可售面积指住宅、商业和公寓的的总建筑面积,637636平米,2、NPV的贴现率为10%3、投资收益=税后净利润/(总投资+税费),测算结果,41,Document number,

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