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1、成都市新都区大丰镇13、15号地块可行性分析,伊泰置业（成都）有限公司 2011.11.29,报告提纲,1,项目开发条件,2,项目定位推导,3,投资收益及风险分析,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,交通：13、15号地块位于新都区大丰板块通过北新大道、地铁1号线北延线（规划中）可与直接与成都市区、新都城区连接，通达性、进入性良好。,区域交通呈现“五纵五横”交通体系：北新大道北新干线，即北部新城干道线路，三环路以内称北新干道，三环路以外称北新大道，双向8车道。其中，成都市一环路至三环路长4.1公里，为高架桥；三环路至绕城高速长6公里；新都辖区长14.1公里；彭州段长9.7公里。最终北
2、新干线延伸线有望抵达广汉三星堆。地铁1号线北延线（规划中）地铁一号线北延线的具体方案为：将共设5站，从升仙湖站开始，向北延伸，最终抵达新都区大丰镇城区。,本案,四至：13、15号地块共238.93亩地块内部平整，无起伏,规划路,未出让地块,未出让地块,未出让地块,东 一 路,宗地条件15号地块规划条件优于13号地块,258米,258米,258米,258米,246米,258米,264米,246米,北新干线,东一路,东二路（规划中）,规划路,南一路,13#,15#,菜,幼,配套规划完善,行政办公区,公园,体育运动公园,家乐福,4S店同仁堂,凤凰山公园,地块,包括家乐福、4S店、医院、行政办公等众多
3、配套规划设施围绕地块周边。凤凰山公园：地块距离凤凰山公园约5分钟车程。凤凰山公园-总用地面积达到144万平米，预计2011年12月竣工，公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大分区体育运动公园（规划中）：地块周边规划中的体育运动公园辐射整个北部新城，将成为区域休闲、运动的中心。,地块价值界定：城市近郊、中等规模、交通顺畅，配套在完善过程中,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,“北部新城”总规划面积为944.28平方公里，居住人口将达百万，包括新都区、青白江区、成华区及金牛区三环路和绕城高速之间的部分地区；其定位为西部集成服务新城、区域集散中心、国际商贸基
4、地和我市城市发展的门户。,三大支柱产业,工业,物流,商贸,青白江集中工业发展区重化工业,新都工业开发区机械电子、食品、医药、家具制造等传统产业,国际集装箱物流园区 3700亩,新都物流中心 2400亩,青白江散装物流园区 2500亩,主要集中在大丰、斑竹园镇，即本案所在区域。,区域发展格局,北部国际商贸城板块分为北郊风景区、城北居住新区、北部商城三大部分,198低密住区,本案,地块位于大丰居住区与凤凰山居住区的交接处，同时距离北部商城5分钟车程，宜商宜居，直接辐射三大区域。北部商城：北部商城是以现代商贸、居住等功能为主的城市商贸发展区，也是北部新城发展的起步区，规划面积约5平方公里，除新引入的
5、产业外，原城北的五大市场将陆续迁入本区域。,北部商城,区域规划带来产业外移,25万产业人口的搬迁，为大丰市场的增长带来了巨大的机遇。,距项目5分钟车程的成都国际商贸城总占地面积2090亩，总建筑面积245万平米(规模相当于现有荷花池市场群的6倍)。是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，首期已投入使用，建成后的商家数量将达到6万户。,以铁半城、建半城、荷花池为主的片区，进入大规模拆迁阶段。,商品市场的搬迁为大丰板块注入新的活力，大量的人口和财富导入为房地产开发带来了新的机遇。,北部新城正处于加速发展阶段，其科学的规划为区域发展带来以工业、物流和商贸为支柱的多种产业、而产业的进入则将带来数以
6、万计的从业人口以及数以亿计的资金流，由此也带来大量的购房需求。因此，该区域市场容量巨大，厄待满足。,项目开发条件,地块条件区域规划房地产市场情况,大丰板块，城北老商贸区和国际商城的中间地段大丰板块位于成都限购令外，不受政策的限制，新政后依然销售状况良好，成为2011年成都房地产市场热点区域之一，区域产品供应和销售均以首置为主。,大丰板块,城市新兴区域,宜商宜居规划：北部商贸城，荷花池、五块石、金府片区商品市场大迁移交通：北新干道通车；地铁1号线10年通车，到大丰的地铁1号线北沿线计划11年开工，预计14年通车自然资源：凤凰山公园包括文化博览、水生态休闲、拓展运动娱乐、生态林地景观、运动公园五大
7、分区,区域形象,板块属性,房地产市场情况,首置市场众多开发商、项目聚集,2011年项目周边在售楼盘分布,悉尼湾,保利城,润禾花园,凤凰山一号,九行道,嘉美华凯,民生新干线,时代锦翠,博雅新城,北新国际,大丰景,本案,大丰镇13、15号地块相对独立，与周边在售项目有一定的距离。目前大丰板块在售住宅项目约17个，建筑面积20万平米以上的9个项目，基本上为高层物业。2011年5月-10月，销售均价普遍在5300-5900元/平米之间，单盘月均去化量在0.2-1.3万平米之间。,开元国际社区,2011年大丰市场：,2011年1-11月，片区市场月均去化5.6万平米（约660套/月），市场供需两旺。,2
8、011年大丰市场整个市场板块以70-90平米的产品一枝独秀，面积段集中，产品类型集中。,70-90平米首置类产品一枝独秀，整体供应量达到8326套，占比58.18%.90-130平米的首改类产品占比达到28%。50-70平米的经济型小套二及套一产品的占比量较少，仅占到8.82%。130-150平米再改类产品占比达到2.93%。,数据源：锐理数据库备案数据,首置首改产品持续旺销，年均去化超过7600套,70-80平套二户型供销量均处在高线，库存货量巨大.90-110平户型供销比体现出真正的热销。,数据源：锐理数据库备案数据,典型项目：保利城,1.紧凑型三房是其目前最畅销户型，开出房源去化约80%
9、.2.城北客户对价格敏感性过高，不过分追求品质，同种产品内向房源去化程度明显弱于外向房源。3.紧凑型套三户型是其最畅销户型，开盘当天实现完全去化。双阳台设计深得客户追捧。,保利城一期销售情况,客户渴望通过最少的付出得到最多的房间，重视功能性！,典型项目：保利城,保利城典型户型建筑面积：约97平米（实得面积约110平米）成交价：5600元/平米（实得4938元/平米）主要特点：1.客厅、餐厅双阳台设计，通透性强，采光、空间感良好。2.总价控制得当，外围房源，50-55万总价。3.可变三房，产品实得率高。,产品配比启示：产品配比重点应落脚于90-110（实得）平米三房；小面积紧凑两房同样作为次主力
10、户型，但不过量配置；再改产品作为标杆产品，点缀配置；,项目定位,以立体眼光审视项目,发现价值 准确定位,基于前面对市场环境和机会的分析，我们从三个维度来审视项目与之对应的关系，从而发现项目的核心价值，支撑我们的定位。,发 现项目与城市的关系,发 现项目与区域的关系,发 现项目与竞品的关系,北新干线已成为规划中的北部新城的“商贸大道”，并使北部新城与成德绵经济带有效的联系起来；,大城北市场：成都城市的东南西北四个大区域，相对于房地产市场来说，除了城南，其它方位的区域化市场特征明显，其中尤以城北城东为甚；,从城市层面分析，本案所面对的是一个区域化特征较明显的市场，规模尚无法支撑其面对成都全域的覆盖
11、率。而北新干线使项目在城北市场的基础上外溢（彭州、广汉、德阳等）成为可能。,故，本案区域化特征明显，城市层面对项目影响力较弱,城市层面,项目与区域,西部国际化商贸平台，五大产业的强力支撑，区域本身的市场容量.从区域层面来看，北部商城带给本案的核心价值就是：“城市化”！而这也将成为项目的特质之一。,更重要的是，在此区域，地块扼守了通向商业核心最重要的一条道路，本案位于服务整个北部商城的生活商业中心周边，具备独特的商业价值。,项目与竞品,从前面市场分析来看，本案所面临的直接竞品较少。如果我们再把视线放大到新都新城板块及城北的一些项目发现，基本都是诉求“生态环境”概念。“城市型复合社区”，完善的配套
12、等，将是我们以差异化姿态立于未来竞争环境的价值之一。,项目价值体系,项目价值体系,城市层面,区域层面,竞争层面,自身层面,工业商贸物流新城,成德绵经济带重心,强大的产业支撑,北部新城核心区,城市化进程明显,区域城市生活物业先机,目前竞争相对空白,丰富的产品线组合,对项目价值体系影响最主要两个层面在于区域和竞争环境。其中最关键的是：具有强力产业支撑且城市化特征明显的区域，以及抢占区域城市生活类物业的先机！,区域客群全覆盖能力,项目SWOT分析,国际商贸城：既是对项目区位的强化，更突出对项目核心客群的来源。城市：城市意味着功能和需求的复合型，包含居住和商业的全面发展机会，产品的全系列，多元化。,国
13、际商贸城 城市生活住区！,总体定位,目标客群界定,销售前期,销售中期,销售后期,地缘型客户,产业、拆迁迁移客户,外来、二级城市客户,口碑、推荐客户,纯投资客户,产品定位,13号地块为酒店式公寓、底商和集中性商业为主的城市综合体15号地块为区域内中高端居住社区。物业形态组合根据规划指标、项目开发的优劣势分析，业态初步建议为“住宅、40年产权酒店式公寓为主，底商和集中性商业为辅“业态面积分布和档次定位地上计入容积率总建筑面积共64.23万平米，其中：商业：根据周边市场供应量预计、地块的地形条件的要求，建议13号地块的商业建筑面积约5万平米（中端购物中心和底商），15号地块的商业建筑面积约2万平米（
14、1-2层底商）40年产权公寓：规划新区商业和办公物业开发风险相对较大，初步建议13号地块的剩余商业建筑面积约13.97万平米全部开发为40年产权的公寓住宅：13号地块49%的计入容积率建筑面积开发为住宅，约20.15万平米，15号地块住宅开发面积约20.64万平米，总共约40.79万平米公共配套：满足规划要求，幼儿园建筑面积约0.17平米，农贸市场0.3万平米,价格预估,34,Document number,各业态售价建议为了充分控制风险，项目在整个销售期的售价均为静态计算，不作逐年递增；总计4700平米的幼儿园和农贸市场无偿交还给政府商业：周边新建住宅项目的的临街底商，底层销售均价3万元/平
15、米左右，本项目商业大部分为1-2底商，集中性商业不超过4层，根据商业售价随着楼层递增而逐步递减的规律，建议商业销售均价为15000元/平米住宅：目前大丰片区的销售均价在5400元/平米左右，品质相对较高的保利城和悉尼湾的销售价在5500-5800元/平米，建议本项目的销售均价为5500元/平米40年产权公寓：非城市中心区域的同一个楼盘，40年产权公寓的售价一般是住宅售价的80%-90%，建议本项目为85%车位：建议本项目的车位50%用于出售，周边新建住宅的车位售价在8-10万元/个，建议本项目为8万元/个,投资收益及风险分析,项目销售计划,Document number,拿地：2011年12月一批次开盘：2012年第4季度清盘：2016年年均销售面积：约12.75万平米,测算说明,37,Document number,38,Document number,测算说明,测算说明,40,Document number,说明：1、可售面积指住宅、商业和公寓的的总建筑面积，637636平米，2、NPV的贴现率为10%3、投资收益=税后净利润/（总投资+税费）,测算结果,41,Document number,
