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1、3W创研智造产品价格建议,上海近期房地产调控政策,90/70”政策继续贯彻：中小户型普通商品房继续获支持，非普通住宅开发将受限。开发商们小户型上“做文章”。例如金地未未来、上海青年城 等小户型楼盘持续热销。中国人民银行和银监会发布关于加强商业性房地产信贷管理的通知，对商业性房地产信贷政策进行了调整，规定申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。大大抑制了楼市购买能量，滋长了购房者的观望情绪。央行在07年3月18日、5月19日和7月21日、8月22日、9月15日，已经连续进行5次加息。并7次上调银行准备金利率。持续货币紧缩政策给一向依赖于银行资金周转的开发商们受到了禁锢，土地
2、流拍，项目推迟开盘频现。导致楼市成交冷清的一个直接原因。2007年12月，国土资源部、财政部、中国人民银行联合颁布土地储备管理办法的出台。对开发商蓄意囤地现场得到了有效的遏制。,上海近期房产市场动态,中心城区板块（中环以内）：由于可供开发土地极为稀缺导致目前一手房住宅供应量急剧下滑，以08年4月为例中心城区总供应量仅为13.49万平方米，环比减少了38.29%，在全市新增的比重回落了近5个百分点，仅为8.9%；成交却依旧呈现欣欣向荣的景象，本月总成交量为13.55万平方米，环比增加27%，占全市成交的9.1%，成交均价为28,831元/平方米，环比上涨20.34%，房价始终高价运行。位于静安、
3、徐汇、古北等传统高端板块房价仍无松动迹象，且有上涨趋势。,次城区板块（中外环内及外环附近）：次区域为上海自主客群主力购买区域，由于宏观市场影响及调控政策频出，市场观望范围浓厚，以08年4月数据为例总成交量65.17万平方米，环比减少了17.08%，成交均价为11,698元/平方米，环比上涨了17.7%。但是不少开发商价格已有松动，采取折扣方式，暗中降价。,郊区板块（外环以外）：受宏观市场影响，客户观望态势以及大量动迁房转性为商品房源的陆续涌入市场，郊区房价有所回落，以08年4月数据为例郊区总供应量为86.32万平方米，环比上涨24.08%，占全市新增的56.5%；成交量为69.07万平方米，环
4、比下跌了28.2%，占全市成交的46.46%；,宏观背景,长三角地区近年经济增长放缓,工业产品以中下游为主，在买方市场环境下，价格上升不易，而原材料价格抬高之后，只好牺牲利润，进而影响到企业的再生产和投资；随着国家宏观调控力度加大、国际市场环境变化，其中最大的问题，是煤电油运紧张和资源的短缺。,上海市场现状,在近阶段上海土地放量情况来看，重工轻住现象显著，随着住宅用地资源的日益枯竭，在住宅市场长时间低迷的市场背景之下，随着上海经济高地位置的日益凸显，工业地产的发展前景广阔。,物流以及对外贸易产业强劲的发展势头促使高质素工业物业的需求日趋旺盛。2008年上半年共有30.5万平方米新增工业设施完工
5、，其中嘉定、松江和宝山的新增供应较为充裕。上海主要工业区平均空置率仍保持较低水平，为3.5%。,上海“总部经济”的快速发展和物流集散地地位的加强带动了工业物业市场的迅猛发展。,国内外物流企业对于工业物业的强劲需求以及优质工业物业的稀缺性使得租金水平继续保持上扬态势。2008年上半年上海工业用地平均地价同比增长28.2%，达到每平方米人民币1,304.5元。而周边城市的工业地价同比猛增67.4%，达到每平方米人民币312元。上海工业物业租金同比上涨16.9%，达到每月平方米人民币38.8元；而周边城市的工业物业租金同比亦上涨了25.2%，达到每月每平方米30.3元。,工业地产价格行情,08年工业
6、地产价格与去年相比较并没有因住宅市场的低迷及国际原料价格的波动而有较大影响，在维持去年的价格基础上微有提升。,小结：,国内国际宏观影响对于处于生产加工型上游企业影响较大，对处于下游的服务性产业冲击较小。随着中央政府出台了一系列对出让工业用地的调控政策，工业地价在2006年和2007年间取得了大幅增长，反映出工业用地的稀缺性以及市场对工业物业的强劲需求。限外政策并没有实质放松的迹象,08年上半年,海外投资者对上海的优质物业仍然兴趣不减.海外机构投资者的整幢物业成交的涉案总金额约达14亿美元,较2007年同期上涨84%。,价格推导,定价优势,定价劣势,工业地产发展前景广阔、态势良好,规模优势整体规
7、划优势及单价优势,依托康桥工业园产业、政策税收、交通优势,区域内面临总部湾直接竞争,周边配套严重缺乏,单套面积较大首付高、总价高,全案销售均价：6000元/,3W符合目前市场主流工业地产发展要素。,面临激烈的市场竞争,以市场均价行情为依据，低开高走，稳步销售,2009年5月,7月,9月,5月,7月,8月,2011月1月,3月,第一波销售,第二波销售,第一阶段,第二阶段,第三波销售,销售周期,销售节奏,正式开盘,第三阶段,第一波去化50000方左右,第二波去化45000方左右,第三波去化41000方左右,2010年1月,定价策略,低开（5500元/）平走（6050元/）高调（6550元/）,工业
8、地产区别于住宅与商业地产弱化：周边设施套内实际面积高总价强化：园区背景使用空间高附加值低单价,定价策略,16010，14栋联体，1-5F800-1700,19998整栋共14层,15327，10栋联体&双拼1-6F单体1200-2100,14155，12栋联体，1-5F单体880-1700,12092，10栋独&联&双，1-5F单体800-2000,14155，12栋联体&双拼单体880-1800,15541，11栋独栋&双拼1-5F单体1100-2200,14706，11栋独栋&双拼1-5F单体1200-1600,16231，16栋联体&双拼1-5F单体900-1100,14706，11栋独
9、栋&双拼单体1200-1600,A,项目概况,第一阶段：5500元/第二阶段：6050元/第三阶段：6550元/,推案策略：单套面积分布均匀价格采取低开高走第一阶段以制造 人气为主,A栋：19998整栋共14层,酒店式公寓由于产证问题只能整体出售。面积过大，总价过高根据收益还原法（11.2元/天）,建议价格：4500元/,酒店式公寓,A,销售顺序,第一阶段：均价5500元/,B,B区由14栋联体组成，16010面积较大，去化周期较长。地处主入口，先期销售有益于项目整体形象的塑造。,D区由11栋独栋&双拼组成，单体面积11002200，面积大总价高。,C区由10栋联体及双拼组成，12002100
10、，面积大总价高,D,C,此三区域面积较大，除B区800以外，C、D区面积均在1000 2000 左右。产品形式包含独栋、双拼、联体。,第二阶段：均价6050元/,D,F,E,此三区域面积分布较平均，面积均在800 2000 左右。产品形式包含独栋、双拼、联体。受众选择范围较大。,C,G区由12栋联体及双拼组成，单体面积跨度大，位置优越。,G,E,F区由11栋独栋&双拼组成，单体面积较大、位置优越。,F区由12栋联体组成，单体面积跨度大，位置优越。,第三阶段：均价6550元/,K区由11栋独栋&双拼组成，单体面积较大、位置相对较差。,此三区域面积分布较平均，面积均在880 1800 左右。产品形
11、式包含独栋、双拼、联体。受众选择范围较大。,H区由16栋联体&双拼组成，单体面积较小、位置相对较好。,J区由12栋联体&双拼组成，单体面积跨度较大、位置相对较差。,H,J,K,3W创研智造推广阶段内容,1st Season：引导期（2008年8月2008年9月底）时间节点：9月底售楼处进驻推广主题：企业独栋别墅，世界总部基地推广目的：以全新、独立的国际形象引发市场关注度！推广手段：售楼处开始进驻 包括、售楼处内外包装、围墙、看板、灯箱等 项目周边户外广告全面发布 各主干道公路指示牌 沪南路外环路高炮、大看板等 SP活动先行造势 举行盛大新闻发布会，会议将邀请AUX上下游单位、业内专家、公司团队
12、、经贸组织领导、贷款合作银行等参加，长三角几十家媒体进行联合新闻 报道，同时搜房网进行全程直播。,2nd Season：开盘期（2008年10月2009年5月）推广主题：世界级企业基地，炫耀登场！推广目的：以全面的媒体攻势，达到开盘热销的目的。推广手段：定向媒体传播 和商会、协会、MBA班等合作，以短信，直投等形式定向传播给客户。电视媒体发布 与第一财经波士堂合作，以专家访谈和广告插片的形式密集投放。电台媒体发布 与第一财经广播台及交通电台合作，播放1分钟电台广告。平面媒体出街 东方航空、苏商、移居上海、浙商等平面发布。数据库营销 通过与分众数据库合作，对拥有高档车主、企业主、俱乐部高级 会员等进行定向宣传，以达到一些高端目标客群。开盘SP活动 开盘当天，举行隆重的开盘酒会，同时与首位入驻的全国知名企业进 行盛大签约仪式，以期形成“羊群”效应。,企划案前工作进度表一(售楼处进场前筹备阶段),企划案前工作进度表二(开盘前推广阶段),谢谢观看！,
